业主买房后开发商逾期交房，如何维权？

对开发商违约延期交房的处理方法：一、与开发商协商，但需警惕开发商敷衍承诺；二、向房屋建设管理机关反映，但只能调解无法要求赔偿；三、迅速向法院起诉，要求支付违约金或解除合同。起诉需准备开发商资质、合同等证据材料，并提出交付房屋、支付违约金、承担诉讼费的诉讼请求。业主应查证不可抗力、不签协议、保留证据，证明延期入住非业主原因。

法律分析

一、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。

二、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。

三、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。起诉的请求及证据材料

1、证据材料

(1)开发商的主体资质情况：包括公司营业执照、工商注册登记情况(可以由律师协助调取)

(2)房屋买卖相关的材料：包括房屋买卖合同、购房款发票或收据、入伙通知书等等。

2、诉讼请求：

一般有三个诉讼请求：

第一、请求法院判令被告立即向原告交付合同约定的房屋;

第二、支付逾期交房的违约金人民币XXXXX元;

第三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。

3、费用立案费、保全费(如申请)、律师费(如聘请)、交通食宿费(如自己起诉)开发商策略

一、开发商一般会称，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，与自己无关，不应当承担违约责任。

二、通知业主入住，业主办理入住手续时，强行要求业主签订同意接受开发商的条件并签订和解协议或签署放弃赔偿要求的承诺书，否则，不予配合办理入住手续。业主相应对策一、寻找开发商所称不可抗力不成立的事实依据或法律依据。

三、一般合同会约定，发生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方应当及时通知另一方，而开发商一般不会在合同约定的时间或合理期限内通知业主的。开发商未通知表明，没有发生不可抗力或不可抗力不影响合同的履行。

四、拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，但注意保留证据，以证明未能按照入住通知书通知的时间办理入住是由于开发商的原因。

结语

通过以上三个步骤，业主可以采取以下措施来解决与开发商的纠纷。首先，与开发商进行协商，但需注意开发商可能只会作出少量赔偿或减免物业费的承诺。其次，向房屋建设管理机关反映问题，请求对开发商进行处罚，但该机关只能调解，无法要求开发商赔偿业主。最后，若调解无果，可向法院起诉，要求判令开发商支付违约金或解除购房合同。在起诉过程中，需要准备相关证据材料，并提出具体的诉讼请求，包括交付房屋、支付违约金以及承担诉讼费用等。对于开发商可能采取的策略，业主需要找到不可抗力不成立的事实依据或法律依据，并拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，同时保留证据以证明未能按时办理入住手续是由于开发商的原因。

法律依据

商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。