解除合同的违约金法院如何判定

2021年7月1日，闫x、吕x（出卖人）与田x（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。房屋基本情况：建筑面积36.20平方米。交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计730万元。当日，田x向闫x、吕x支付定金9万元。约定2021年7月7日前再支付21万定金。过户前3日支付剩余全部款项。违约金为成总交价款的20%。

2021年7月5日，田x要求解除合同。

2021年8月10日，闫x、吕x向田x发出《房屋买卖合同解除函》，载明：根据我方与贵方在链家平台上签订的《北京市存量房屋买卖合同》，定金逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之口起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。

本案当事人的争议焦点在于：合同解除的时间，田x是否构成违约及违约金的数额。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定了田x支付定金及首付款的时间，现田x仅支付第一笔定金9万元，未按照合同约定的时间支付剩余定金及首付款，且田x于2021年7月5日即向闫x、吕x表示不再购买涉案房屋，已经构成违约，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。

关于合同解除的时间，本案中闫x、吕x主张以2021年8月10日其发出解除的通知为准，田x主张以2021年7月5日其发出解除通知的时间为准。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”

本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定因买受人逾期付款15日导致出卖人解除合同的，买受人应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，即730万×20%=146万元。法院在违约金的考量上，并不完全参考涉案房屋两次交易的差价。法院综合考虑田x随意毁约造成房主预期利益受损、房屋市场价格波动、政府政策对房价的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定田x向闫x、吕x支付违约金20万元。考虑到双方当事人并未在合同中对律师费负担作出约定故不予支持。

综上所述，法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，于2022年2月作出判决：一、确认闫x、吕x与田x于2021年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除；二、除去定金9万元，田x于判决生效之日十日内起支付闫x、吕x违约金11万元；三、驳回闫x、吕x的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。