第３２卷２０１３年第５期 １０月 地域研究与开发 ＡＲＥＡＬ ＲＥＳＥＡＲＣＨ ＡＮＤ ＤＥＶＥＬ０ＰＭＥＮＴ Ｖｏｌ＿３２ Ｎｏ．５ ０ｏｔ．２０１３ 改变容积率补缴土地出让价款测算方法研究 ——以河南省汝州市为例 杨建锋 ，陈延辉２，樊 鹏 ，马军成 （１．河南省科学院地理研究所，郑州４５００５２；２．平顶山学院资源与环境科学学院，平顶山４６７０００） 摘要：以改变容积率补缴土地出让价款标准的测算方法为研究目的。利用调查样点数据，通过建立特征价格模 型，分析容积率对楼面地价的影响，计算容积率调整区间平均楼面地价作为改变容积率补缴土地出让价款测算标 准，并利用补缴土地出让价款测算公式进行实例验证。结果表明，改变容积率补缴土地出让价款标准的测算方法可 以满足国土资源管理部门制定不同精度、不同地类的测算标准。 关键词：容积率；楼面地价；特征价格模型；回归分析；汝州市 中图分类号：Ｆ３０１．３ 文献标志码：Ａ 文章编号：１００３—２３６３（２０１３）０５—０１２３—０５ ０ 引言 根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康 发展的通知》（国办发［２０１０］４号）、《加强房地产用地供 应和监管有关问题的通知》（国土资发［２０１０］３４号）、 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 （国土资发［２０１０］１５１号）、《关于严格落实房地产用地 政策促进市场健康发展的通知》（国土资发［２０１０］２０４ 号）有关要求，对调整容积率指标、改变土地用途的房地 产开发项目进行清理，同时，经依法批准调整容积率的 市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市 查依据《城镇土地估价规程》进行，调查时限为２０ｏ９— ２０１１年，共调查商品房出售样点５６个、土地出让样点２４ 个、房屋买卖样点２６０个、房地出租样点１ ４４４个；土地 级别及基准地价资料、城市规划资料等利用已有成果。 １．２研究思路 计算样点楼面地价，分析不同地类不同级别样点楼 面地价与容积率关系并建立数学模型，根据模型变化规 律划分容积率调整区间，计算该区间对应的平均楼面地 价作为测算标准，通过测算公式计算出宗地改变容积率 后需补缴的土地出让价款。基准期为２０１０年１２月１ 日。适用地类：商服用地、住宅用地。适用时效：２０１０年 １２月１日至２０１２年６月３０日。适用范围：对应地类级 别覆盖范围。 场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。容积率的变 化引起了土地收益在开发商和政府之间分配的变化，容 积率成为开发商和政府之间博弈的焦点和谈判的杠 杆…。对于依法批准调整容积率的宗地，在进行宗地评 ２样点楼面地价计算 估时受到人为因素的干扰影响，同一位置、相同条件的 ２．１样点地价计算与修正 宗地经过评估后应补缴的土地出让价款可能存在较大 不同样点地价的计算根据《城镇土地估价规程》分 差异，补缴工作执行困难，而且需要针对每宗地进行单 独评估，浪费人力物力。因此，制定科学合理、简单易用 的国有出让土地改变容积率补缴土地出让价款标准，成 为很多市、县国土资源主管部门迫切需要解决的问题。 本研究拟在已有研究成果的基础上，以河南省汝州 市为研究对象，通过分析不同地类不同级别在不同容积 别采用收益还原法和剩余法进行。样点地价计算后，需 对地价进行出让年期、交易时间、交易情况和基础设施 配套等修正，使样点地价处于对应地类最高出让年限、 基准期日、相同交易情况和相同基础设施配套水平下。 ２．２样点楼面地价计算 楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地 率区间内容积率与楼面地价的关系，找出国有出让土地 改变容积率补缴土地出让价款标准的测算方法。 价格，简单地可以理解为在土地上盖出房子后，每单位 售价中所包含的土地成本。楼面地价是房价的主要组 ｌ 数据来源与研究思路 １．１ 数据来源 本研究样点数据通过实地调查获取，样点数据的调 收稿日期：２０１２—０９—１２；修回日期：２０１３—０８—２２ 作者简介：杨建锋（１９８０一），男，河南许昌市人，助理研究员，主 成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构 成了商品房的市场价值。 楼面地价的计算公式：楼面地价＝土地总价÷建筑 面积＝土地单价÷容积率。 ３ 容积率与地价关系分析 ３．１相关理论分析 要从事土地利用研究，（Ｅ—ｍａｉｌ）６６３５１９４５＠ｑｑ．ＯＯ１／１。 ・１２４・ 地域研究与开发 第３２卷 土地价格是由区位条件、邻里环境、结构属性等多 率与样点楼面地价之问的关系，采用首先统计同一容积 率水平下的样点楼面地价平均值，然后对缺失样点的容 种因素共同影响而形成的，容积率是其中的重要因素之 一 。目前，有关容积率与地价的研究主要集中在容积 积率水平，根据有样点的容积率平均楼面地价，经过容 积率修正后，求取该容积率水平下的平均样点楼面地价 的方法对样点楼面地价进行数据处理。 率与地价的关系及其影响规律等方面，如利用特征价格 模型分析容积率和土地出让方式对土地价格的影响 ， 探讨土地价格随容积率变化的规律和特征 ，通过容 ３．３容积率与楼面地价的关系 积率与其修正系数的关系，建立容积率修正体系，得出 容积率对地价的修正系数 ，结合中国目前的政治经 济发展背景，提出符合中国的容积率研究理论和方 ｆ古 士 １２】 ０ 通过以上研究成果分析，可以对容积率与地价关系 形成如下共识：第一，在现阶段中国城市容积率和地价 的关系中，一般地，容积率越高，地价越高。地价随着容 积率的增加而上升，但是上升的幅度逐步放缓。第二， 容积率对地价在『百Ｊ一城市影响程度表现为从中心向外 围逐渐减弱。第三，在同一城市中容积率对地价影响程 度依次排列为商业、商住综合、住宅、工业用地。第四， 容积率对地价的影响遵循报酬递增递减原则。 ３．２分析方法 ３．２．１ 总体思路。根据样点资料计算出的样点楼面地 价（即不同容积率下地价的分摊成本）。以楼面地价为 纵坐标，容积率为横坐标，得到容积率一楼面地价的散 点分布图，并拟合出数学函数，找出楼面地价和容积率 的关系 。 ３．２．２样点筛选要求和方法。城市地价受到很多因素 的影响，包括交通便捷度、基础设施水平、生态环境质 量、容积率、交易方式、楼盘土木结构等等。因此，要分 析城市地价受容积率的影响机制，就必须剔除影响地价 的其他因素，挑选具有相同或者相似度较高的样点进行 分析，这样才能准确地阐述容积率与城市地价的关系和 客观规律 。 筛选样本的原则足：交易时间相同，地块的级别相 同，土地开发程度相同，每个样本的容积率各不相同、且 容积率范围大干２。 ３．２．３数学模 。针对容积率与地价关系的分析，主 要采用特征价格模型。特征价格模型采用对数函数形 式，一是因为这种形式易于解释，所估算的系数可以被 解释为自变量和土地交易价格之间的弹性；二是因为对 数形式比线性模式的回归结果往往更为优越 。 本次容积率与地价关系的分析，根据不同土地用 途、不同级别进行分析，同时，样点楼面地价通过出让年 期、交易时问、交易条件和基础设施情况等修正后，处于 同一属性水平下。因此，建立特征价格模型如下： Ｙ＝ｎ Ｉｎ ＋／３。 （１） 式中：ｙ是ｎ×１的向量，代表ｎ宗样点楼面地价； 是ｎ × 的 量； 代表样点的容积率；。是ｎ×１的向量，表示 特征价格系数； 代表残差。 ３．２．４ 样点楼面地价数据处理。为了更好地模拟容积 依据建立的特征价格模型，利用ＳＰＳＳ软件，分别对 商服用地、住宅用地不同级别不同容积率水平与该水平 下的平均楼面地价进行Ｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃ回归分析，得到回归 模型（表１）。 表１商服用地、住宅用地级别楼面地价与容积率曲线模型 Ｔａｂ．１ Ｔｈｅ ｃｕｒｖｅ ｍｏｄｅｌ ｏｆ ｌｆｏｏｒ ｐｒｉｃｅ ａｎｄ ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ ｆｏｒ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｌａｎｄ ｇｒａｄｉｎｇ ａｎｄ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｌａｎｄ ｇｒａｄｉｎｇ 参考已有研究文献中对地价与容积率关系模型规 律的论证 ，分别对商服用地、住宅用地不同级别容积 率与楼面地价的关系模型进行分析，验证容积率与楼面 地价关系是否符合已有研究成果中达成的共识，同时， 通过规律分析，找出楼面地价随容积率变化的拐点。 ３．３．１ 商服用地容积率与楼面地价关系。商服用地楼 面地价与容积率的关系模型体现出如下规律。 第一，随着商服用地级别的降低，曲线的斜率随之 下降。商服１～５级的斜率分布为３１８．２０，２６１．０９， ２４８．８７，２０４．３０和１７８．５８，随着商服用地级别的降低，楼 面地价对容积率的敏感性减弱。 第二，随着容积率的升高，曲线的增长幅度趋于平 缓。用△Ｉｓ／△ 反映容积率在某一区间内的楼面地价 变化速率。以１级商服用地模型关系为例，当容积率为１ ～２时，△ｙ／△Ｘ＝２２０．５６；容积率为２～３时，△ｙ／△ ＝１２９．０２；容积率为３～４时，△ △ｘ＝９１．５４；容积率 为４～５时，△ △ ＝７１．００；容积率为５～６时， △Ｉｓ／△ ：５８．０１。从１级商服用地的△Ｙ／△ｘ变化来 看，随着容积率的升高，△Ｙ／ＡＸ的值逐渐降低（表２）。 ３．３．２ 住宅用地容积率与楼面地价关系。住宅用地楼 面地价与容积率的关系模型体现出如下规律。 第一一，随着住宅用地级别的降低，曲线的斜率随之 下降。通过曲线模型可知：住宅用地１级地与２级地的 第５期 杨建锋，等：改变容积率补缴土地出让价款测算方法研究 ・１２５・ 表２各级别商服用地楼面地价在容积率区间内变化情况 Ｔａｂ．２ Ｆｌｏｏｒ ｐｒｉｃｅ ｃｈａｎｇｅ ｉｎ ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ ｉｎｔｅｒｖａｌ ｆｏｒ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｌａｎｄ ｇｒａｄｉｎｇ 说明：★表示在该容积率区间的楼面地价变化存在拐点。容积 率区间含上不含下。下表同。 斜率大致接近，３级地与４级地的斜率大致接近，住宅１ ～５级的斜率分布为２４４．３２，２４６．１３，１７７．８６，１７５．０６和 １２６．４４，随着住宅用地级别的降低，楼面地价对容积率 的敏感性减弱。 第二，随着容积率的升高，曲线的增长幅度趋于平 缓。用ＡＹ／ＡＸ反映容积率在某一区间内的楼面地价 变化速率。以１级住宅用地模型关系为例，当容积率为 １～２时，△ｙ／△Ｘ＝１６９．３５；容积率为２～３时， △ｙ／△ ＝９９．０６；容积率为３～４时，△ｙ／△Ｘ＝７０．２９； 容积率为４～５时，△１１／△ ＝５４．５２。从１级住宅用地的 △Ｙ／ＡＸ变化来看，随着容积率的升高，△ｙ／△ 的值逐 渐降低（表３）。 表３各级别住宅用地楼面地价在容积率区间内变化－情况 Ｔａｂ．３ Ｆｌｏｏｒ ｐｒｉｃｅ ｃｈａｎｇｅ ｉｎ ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ ｉｎｔｅｒｖａｌ ｆｏｒ ｄｉｆｅｒｅｎｔ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｌａｎｄ ｇｒａｄｉｎｇ ４补缴土地出让价款标准测算 ４．１容积率调整范围确定 根据《汝州市城市总体规划》（２００８－－２０２０）“城市土 地使用强度管制区划”控制指标体系中关于容积率控制 指标的规定，商服用地的容积率指标范围在Ｉ．２～５．０之 间，住宅用地的容积率指标范围在０．８～２．０之间。参考 调查样点数据和近期几个新建小区规划容积率（２．０７～ ２．７６）情况，并考虑城市发展需要容积率调整范围的延 伸性，最终确定商服用地容积调整范围为１．０～６．０、住 宅用地容积调整范围为１．０～５．０。 由商服用地、住宅用地容积率在区间内的楼面地价 变化情况可知，不同级别在不同容积率区间内出现楼面 地价变化拐点。囚此，根据出现拐点情况，把容积率调 整范围按级别划分为不同的调整区间（表４）。 表４ 商服用地、住宅用地各级别容积率调整范围 Ｔａｂ．４ Ａｄｊｕｓｔｍｅｎｔ ｒａｎｇｅ ｏｆ ｌｆｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ ｆｏｒ ｄｉｆｅｒｅｎｔ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｌａｎｄ ｇｒａｄｉｎｇ ａｎｄ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｌａｎｄ ｇｒａｄｉｎｇ ４．２各级别容积率调整区间平均楼面地价计算 依据确定的商服用地、住宅用地各级别的容积率调 整区间，利用级别楼面地价与容积率曲线模型，计算容 积率每变化０．１幅度对应的楼面地价，然后统计区间内 楼面地价的平均值，并对平均值作适当调整后作为该区 间的平均楼面地价（表５）。 ４．３补交土地出让价款测算 宗地改变容积率补交土地出让价款的计算公式为： 应当补缴的土地出让价款＝新批准的建筑面积Ｘ 批准改变时点宗地的楼面地价一原批准的建筑面积Ｘ 批准改变时点宗地的楼面地价×剩余年限的年期修正 系数。 将建筑面积用容积率表示，具体计算公式为： Ｔ＝Ｐ×Ｓ×Ｒ１一Ｐ ｘ Ｓ×Ｒ２× 。 （２） 式中： 为应补缴的土地出让价款；Ｐ为宗地调整容积率后 对应的平均楼面地价；Ｓ为出让土地面积；Ｒ。为批准改变 的容积率；Ｒ 为原批准的容积率；ｎ为剩余年期修正系数。 根据计算公式，如果宗地发生容积率调整时，只需 要将调整后数据代入即可计算出需补缴土地出让价款。 ４．４实例验证 选取２０１０年汝州市出让两宗土地为例，验证测算标 准是否符合当地实际情况。土地用途分别为商服用地 与住宅用地。 ４．４．１ 商服用地验证。该宗地位于商服用地三级地 内，宗地面积３６ ６８３ ｉｎ ，出让金７ ０００万元，出让容积率 为２．５，现拟调整容积率为４．０，设定调整批准时间为 ２０１ １年。依据标准，查表５可知商服用地三级地容积率 为４．０时对应平均楼面地价为２８５元／ｍ ，剩余年期修 正系数为０．９９９ ４，依据测算公式计算，需补缴土地出让 价款＝２８５ ７ｔ￣／ｍ Ｘ ３６ ６８３ ｍ ×４．０—２８５元／ｍ Ｘ ０．９９９ ４×３６ ６８３ ｍ Ｘ２．５＝】５ ６９７ ６６４．４８元，约为】５７０ 万元，符合当地地价水平。 ．１２６． 地域研究与开发 第３２卷 ４．４．２住宅用地验证。该宗地位于住宅用地三级地 内，宗地面积１５ ９８４．８６ ＩＴＩ ，出让金１ ４００万元，出让容 科学进展，２０１０，２９（４）：３９６—４０２． ［２］ 章波，苏东升，黄贤金．容积率对地价的作用机理及实 证研究——以南京市为例［Ｊ］．地域研究与开发，２００５， ２４（５）：１０５—１０９． 积率为１．８，现拟调整容积率为２．５，设定调整批准时间 为２０１１年。依据标准，查表５可知住宅用地三级地容积 率为２．５时对应平均楼面地价为３６０元／ｍ ，剩余年期 修正系数为０．９９９ ４，依据测算公式计算，需补缴土地出 让价款＝３６０元／ｍ ×１５ ９８４．８６ ｍ ×２．５—３６０元／ｍ × ０．９９９ ４×１５ ９８４．８６ Ｉｎ ×１．８＝４ ０３４ ４００元，约为４００ ［３］ 秦波，孙亮．容积率和出让方式对地价的影响——基于 特征价格模型［Ｊ］．中国土地科学，２０１０，２４（３）：７０— ７４． ［４］单胜道，尤建新．容积率对地价的影响规律分析［Ｊ］． 长安大学学报（社会科学版），２００３，５（１）：５２—５４． 万元，符合当地地价水平。 ［５］ 杜葵，李伟．建筑容积率对地价影响规律及修正方法研 究［Ｊ］．昆明理工大学学报，２００２，２７（４）：６４—６７． ５ 结语 １）本研究总结了已有研究成果中容积率与地价的 关系规律，并在此基础上，通过特征价格模型，对楼面地 价与容积率进行了Ｌｏｇａｒｉｔｈｍｉｃ回归分析，利用数学模型 ［６］ 陈静，陈越，付梅臣．区域容积率对基准地价的影响及 修正研究——以河北省滦县为例［Ｊ］．河北农业科学， ２００９，１３（８）：１２３—１２５． ［７］ 马文明，卞正富．地产估价中容积率修正系数的确定 ［Ｊ］．中国土地科学，２００５，１９（２）：５７—６１． ［８］ 葛京凤，黄志英，梁彦庆．城市基准地价评估的容积率 内涵及其修正系数的确定——以石家庄市为例［Ｊ］． 地理与地理信息科学，２００３，１９（３）：９８—１００． ［９］ 黄志勤．容积率对地价的影响及修正系数的确定［Ｊ］． 四川师范大学学报（自然科学版），２００２，２５（４）：４１９— ４２１． 计算了商服用地、住宅用地不同级别不同容积率区间的 平均楼面地价。根据计算的平均楼面地价，通过建立的 计算公式，市、县国土资源管理部门可以方便地计算出 宗地容积率改变需补缴的土地出让价款。 ２）不同容积率调整需补缴的土地出让价款理论上 也不相同，容积率水平与楼面地价应该是一一对应的关 系。本研究在进行标准测算时将不同级别的容积率划 分为不同区间，求取平均楼面地价作为标准，目的是为 ［１０］ 张雅彬，姜石良，孙在宏．容积率对地价的影响及修正 系数的确定——以南京市六合区为例［Ｊ］．农机化研 究，２００５（２）：６６—６８． 了保证测算的简单易行。但标准测算的方法是相同的， 在实际应用中，各市、县国土资源管理部门可以根据需 要制定相应精度的标准。 ［１１］ 梁发超，张军．容积率对地价的影响及修正系数的确 定——以福州市区为例［Ｊ］．皖西学院学报，２００７，２３ （５）：１１９—１２１． ３）补缴土地出让价款的计算公式应根据不同的情 况进行调整，测算公式的使用需根据具体实施办法中关 于改变容积率后重新签订出让合同或签订补充协议时 出让年限是否改变最终确定。 参考文献： ［１］鲍振洪，李朝奎．城市建筑容积率研究进展［Ｊ］．地理 ［１２］ 冷炳荣，杨永春，韦玲霞，等．转型期中国城市容积率 与地价关系研究——以兰州市为例［Ｊ］．城市发展研 究，２０１０，１７（４）：１１６—１２２． 第５期 杨建锋，等：改变容积率补缴土地出让价款测算方法研究 ・ｌ２７・ Ｓｔｕｄｙ ｏｎ ｔｈｅ Ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ Ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ Ａｄｄｉｔｉｏｎａｌ Ｌａｎｄ． ｔｒａｎｓｆｅｒｒｉｎｇ Ｆｅｅｓ ｔｈａｔ Ｎｅｅｄ ｔｏ Ｃｈａｎｇｅ ｔｈｅ Ｆｌｏｏｒ Ａｒｅａ Ｒａｔｉｏ：Ａ Ｃａｓｅ Ｓｔｕｄｙ ｏｆ Ｒｕｚｈｏｕ Ｃｉｔｙ．Ｈｅｎａｎ Ｐｒｏｖｉｎｃｅ Ｙａｎｇ Ｊｉａｎｆｅｎｇ ，Ｃｈｅｎ Ｙａｎｈｕｉ ，Ｆａｎ Ｐｅｎｇ ，Ｍａ Ｊｕｎｃｈｅｎｇ （１．Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ｇｅｏｇｒａｐｈｙ，Ｈｅｎａｎ Ａｃａｄｅｍｙ ｏｆＳｃｉｅｎｃｅｓ，Ｚｈｅｎｇｚｈｏｕ ４５００５２，Ｃｈｉｎｒｚ： ２・Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆ Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ ａｎｄ Ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅ，Ｐｉｎｇｄｉｎｇｓｈａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｐｉｎｇｄｉｎｇｓｈａｎ ４６７０００，ＣｈｉｎⅡ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ ｐｕｒｐｏｓｅ ｏｆ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｉｓ ｔｏ ｆｉｎｄ ｏｕｔ ｔｈｅ ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ ａｄｄｉｔｉｏｎａｌ ｌａｎｄ—ｔｒａｎｓｆｅｒｒｉｎｇ ｆｅｅｓ ｓｔａｎｄａｒｄ ｔｈａｔ ｎｅｅｄ ｔｏ ｃｈａｎｇｅ ｔｈｅ ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ．Ｔｈｅ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｕｓｅｓ ｔｈｅ ｈｅｄｏｎｉｃ ｐｒｉｃｅ Ｉｌｌ０ｄｅ１ ｆｏｒ ｔｈｅ ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎｓ ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ｄａｔａ ｏｆ ｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎ ｓａｍｐｌｅｓ ｔｏ ａｎａｌｙｚｅ ｔｈｅ ｉｍｐａｃｔｓ ｏｆ ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ ｏｎ ｆｌｏｏｒ ｐｒｉｃｅｓ．ａｎｄ ｔａｋｅ ｔｈｅ ａｖ— ｅｒａｇｅ ｆｌｏｏｒ ｐｒｉｃｅ ｂｅｔｗｅｅｎ ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ ｉｎｔｅｒｖａｌｓ ａｓ ｔｈｅ ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ ｓｔａｎｄａｒｄ ｏｆ ａｄｄｉｔｉｏｎａｌ ｌａｎｄ—ｔｒａｎｓｆｅｒ． ｒｉｎｇ ｆｅｅｓ．Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔｓ ｓｈｏｗ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｌａｎｄ ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｖｅ ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｃａｎ ｍａｋｅ ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ ｓｔａｎｄａｒｄ ０ｆ ｄｉｆ－ ｆｅｒｅ“ｔ ｐｒｅｅ ｓ 。“ａｎｄ ｌａｎｄ—ｔｙｐｅｓ ｂｙ ｕｓｉｎｇ ｔｈｅ ｍｅａｓｕｒｅｍｅｎｔ ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ ａｄｄｉｔｉｏｎａｌ ｌａｎｄ—ｔｒａｎｓｆｅｒｒｉｎｇ ｆｅｅｓ ｓｔａｎｄａｒｄ ｔｈａｔ ｎｅｅｄ ｔｏ ｃｈａｎｇｅ ｔｈｅ ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｆｌｏｏｒ ａｒｅａ ｒａｔｉｏ；ｆｌｏｏｒ ｐｒｉｃｅ；ｈｅｄｏｎｉｃ ｐｒｉｃｅ ｍｏｄｅｌ；ｒｅｇｒｅｓｓｉｏｎｓ；Ｒｕｚｈｏｕ Ｃｉｔｙ ，＇，＇，＇ｌｌｌ，’＇ｌ ＇ｍ’，，＇，＇●，ｌ，，＇＇＇，ｌ，’，＇，＇＇ＩＤ．１，ｌ’，ｌ＇，，，ｌｌｌ’，’＇＇，ｌｌｌ，ｍ’＇，，ｌ￣ｌｌｂｌ，ｌ，Ｉ，，，，，ｌｌ●，ｌ，，， （上接第１２２页） 大学，２０１１． ［９］朱林兴．农村集体建设用地流转政策的实质［Ｊ］．上海 ［１５］ 茆荣华．我国农村集体土地流转制度研究［Ｄ］．上海： 市经济管理干部学院学报，２００９，７（１）：１８—２３． 华东政法大学，２００９． ［１０］ 刘祥琪，陈耀东．构建城乡统筹建设用地市场的思 ［１６］詹姆斯・Ｍ・布坎南，戈登・塔洛克．同意的计算：立 考——基于公平与效率分析［Ｊ］．理论与现代化， 宪民主的逻辑基础（中译本）［Ｍ］．北京：中国社会科 ２Ｏ１０（１）：３９． 学出版社，２０００：２８—２９． ［１１］ Ｃｏａｓｅ Ｒ Ｈ．Ｔｈｅ Ｐｒｏｂｌｅｍ ｏｆ Ｓｏｃｉａｌ Ｃｏｓｔ『Ｊ＿．Ｊｏｕｍａｌ ｏｆ ［１７］ 国务院发展研究中心中国土地政策改革课题组．中 Ｌａｗ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，１９６０（３）：１—４４． 国土地政策改革：一个整体性行动框架［Ｊ］．改革， ［１２］ 龙开胜．农村集体建设用地流转：演变、机理与调控 ２００６（２）：５—８． ［Ｄ］．南京：南京农业大学，２００９． ［１８］倪维秋，俞滨洋．基于城乡统筹的城乡统一建设用地 ［１３］ 牛海鹏，李明秋，王宝山．农村集体建设用地直接人市 市场构建［Ｊ］．商业研究，２０１０（１０）：８９～９０． 模式构建［Ｊ］．地域研究与开发，２００５，２４（１）：８８—９０． ［１９］黄贤金．农地价格论［Ｍ］．北京：中国农业出版社， ［１４］彭凌．城乡统一的建设用地市场研究［Ｄ］．重庆：西南 １９９７：４３—４４． Ｓｔｕｄｙ ｏｎ ｔｈｅ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｏｆ Ｃｈｉｎａ’ｓ Ｕｎｉｔｅｄ Ｒｕｒａｌ ａｎｄ Ｕｒｂａｎ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｌａｎｄ Ｍａｒｋｅｔ ａｎｄ Ｉｔｓ Ｐｏｌｉｃｙ Ｚｈａｎｇ Ｈｅｌｉｎ 一，Ｊｉａ Ｊｉｎｇｊｉｎｇ （仉Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｓｃｈｏｏｌ；ｂ．Ｃｅｎｔｅｒ ｆｏｒ Ｕｒｂａｎ—Ｒｕｒａｌ Ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｓｔｕｄｉｅｓ，Ｚｈｅｎｇｚｈｏｕ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｚｈｅｎｇｚｈｏｕ ４５０００ １，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ： Ａｔ ｐｒｅｓｅｎｔ，Ｃｈｉｎａ’ｓ ｓｔａｔｅ—ｏｗｎｅｄ ｌａｎｄ ｆｏｒ ｕｒｂａｎ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｍａｒｋｅｔ ｏｂｔａｉｎｓ ｇｒｅａｔ ｄｅｖｅｌ０ｐｍｅｎｔ ａｎｄ ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔ・Ｈｏｗｅｖｅｒ，ｔｈｅ ｒｕｒａｌ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｕｓｅ ｓｙｓｔｅｍ ｒｅｆｏｒｍ ｈａｓ ｂｅｅｎ ｆｌｏｕｎｄｅｒｅｄ．Ｔｈｅ ｕｒｈａｎ ａｎｄ ｒｕｒａ１ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｍａｒｋｅｔ ｉｓ ｆｒａｇｍｅｎｔｅｄ，ｔｈｕｓ ｒｅｓｕｌｔｉｎｇ ｉｎ ｔｈｅ ｌｏｗ ｅｆｉｆｃｉｅｎｃｙ ｉｎ ｔｈｅ ａｌｌｏｃａｔｉｏｎ ０ｆ ｌａｎｄ ｒｅｓ０ｕｒｃｅｓ：ｔｈｅ ｆａｒｍｅｒｓ’ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｌａｎｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ａｒｅ ｂｅｉｎｇ ｉｎｆｒｉｎｇｅｄ．Ｉｎ ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ，ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ａｕａｌｙｓｉｓ ０ｆ ｔｈｅ Ｄｒｏｂｌｅｍｓ ａｎｄ ｃａｕｓｅｓ ｏｆ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｍａｒｋｅｔ ｉｎ Ｃｈｉｎａ，ｗｅ ｕｓｅ ｍｏｄｅｒｎ ｌａｎｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ｔｈｅｏｒｙ，ｔｈｅ ｎｅｗ ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａ１ ｅｃ０． ｎｏｍｌｃｓ ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌ ｃｈａｎｇｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｔｏｏｌｓ，ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｐｏｗｅｒ ａｎｄ ｉｔｓ ｐａｔｈ ｏｆ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉ０ｎ １ａｎｄ ｍａｒｋｅｔ ｅｖ０一 ｌｕｔｉｏｎ，ｔｏ ｂｕｉｌｔ ａ ｕｎｉｉｆｅｄ ｕｒｂａｎ ａｎｄ ｒｕｒａｌ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｍａｒｋｅｔ ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌ ｆｒａｍｅｗｏｒｋ，ａｎｄ ｐｕｔ ｆｌ０ｒｗａｒｄ ｔｈｅ ｓｕｐ— ｐｏｒｔｎｉｇ ｍｅａｓｕｒｅｓ ａｎｄ ｐｏｌｉｃｙ ｒｅｃｏｍｍｅｎｄａｔｉｏｎｓ ｔｏ ｐｒｏｍｏｔｅ ｔｈｅ ｅｆｆｉｃｉｅｎｔ ａｌｌｏｃａｔｉｏｎ ｏｆ ｒ℃ｓｏｕｒｃｅｓ ｉｎ ｔｈｅ ｃ０ｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ａｎｄ ｔｈｅ ｍａｘｉｍｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ ｓｏｃｉａｌ ｗｅｌｆａｒｅ． ＫｅＹ ｗｏｒｄｓ： ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ；ａ ｕｎｉｔｅｄ ｒｕｒａｌ ａｎｄ ｕｒｂａｎ ｌａｎｄ ｍａｒｋｅｔ；ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ—ｏｗｎｅｄ ｃ０ｎｓｔｒｕｃｔ主０ｎ ｌａｎｄ ｅｎ． ｔｅｒｉｎｇ ｉｎｔｏ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ