《泉州市城市规划管理技术规定(2018年版)》政策解读

《泉州市城市规划管理技术规定（2018年版）》政策解读

一、修编背景及过程

根据《福建省实施〈/城乡规划法办法》第二十七条第二款规定要求，市城乡规划主管部门应当依据省城乡规划管理技术规定，制定本地区的城乡规划管理技术规定，报同级人民政府批准。我市目前实施的城市规划管理技术规定是市政府2011年批准实施的。该规定实施以来，对指导和规范我市城市规划管理工作起到了重要作用。而后我局根据国家、省、市陆续出台新的发展思路及2012年《福建省城市规划管理技术规定》试行稿、2014年新版国家标准《建筑工程建筑面积计算规则》等多项新的技术标准、规范的出台，进行了多次的增补。

2017年1月，正式版的《福建省城市规划管理技术规定》经省政府批准，自2017年3月1日起施行。根据省政府的批复要求，我局依据《省技术规定》，结合泉州城市规划管理的实际情况，启动了新版《泉州市城市规划管理技术规定》的修订工作。经过多轮的讨论研究、并多次征求各行业专家及全市各相关主管部门单位意见，2018年版《市技术规定》经市政府研究同意，自2018年9月1日起施行。

二、修编思路

以市政府2011年批准的《市技术规定》的框架为基础，梳理历年以来国家、省、市出台的各类技术类文件，将涉及到城乡规划管理的内容纳入此次技术规定修编。市技术规定具体内容以省技术规定为依据，结合泉州城市规划管理的实际情况研究确定。

条文设置突出规划管理主旨、专注规划审批，条文内容力求精简、实用，尽量删除与规

划管理职能无关的条文，删除主要指导规划编制的条款，删除原则性、“套话”性质的条款。文本尽量瘦身，对于国家、省、市有关规范及文件等已有专项规定的，相关管理内容不在全文引用。

跟踪先进城乡规划理念，将“绿色建筑、海绵城市、垂直绿化、公交优先、慢行系统、综合管廊”等城市发展的先进理念纳入此次修编内容。

三、篇章调整

原2011年版《市技术规定》共分10章，原第二章“城市规划编制”的内容均引用其他规定，且与规划管理无关，故本次修编予以整体删除。本次修编后，2018年版《市技术规定》缩减为9章，条文总数由原有的282条缩减为238条。

四、2018年版《市技术规定》主要内容解读

2018年版《市技术规定》按照规划管理的阶段和主要内容，共分九章，分别为：总则、建设用地规划管理、建设工程规划管理、建筑环境景观规划管理、市政工程设施规划管理、城市防灾与公共安全、建设工程竣工规划条件核实管理、特别地区的补充规定、附则。

第一章总则，主要阐明《市技术规定》修订目的、法律依据和适用范围。

结合泉州城市总体规划确定的规划范围，《市技术规定》适用范围为泉州市中心城区（980平方公里）的规划建设用地范围。泉州历史城区（泉州古城和丰州古城）、省级以上历史文化街区、清源山风景名胜区按照相应的保护规划及相关法律法规、规范性文件执行。

中心城区以外的规划区（2980平方公里）及市域范围的市属各县（市、区）可参照执

行。安溪、永春、德化属于山地城市，建筑间距、建筑退让等相应的要求按照省规关于山地城市的相关规定执行。

《市技术规定》（2011年版增补稿）第三条“本市各项规划建设应当采用本市城市独立坐标系统、高程系统，使用现势性地形图和城市管网资料图。”不符合国土资源部、国家测绘地理信息局2017年下发的《关于加快使用2000国家大地坐标系的通知》（国土资发〔2017〕30号）的政策导向要求，因此予以删除。本市的城市坐标系统今后按国家测绘主管部门确定的标准和要求执行。

第二章建设用地规划管理，主要包括建设用地分类与适建范围、建筑容量控制指标、公共服务设施配置、城市绿地四个方面的内容。

第一节：建设用地分类与适建范围，原条文内容根据省规内容进行调整。

明确控制性详细规划、建设项目选址意见书和建设用地规划许可证上的用地分类和代码应采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137）的规定，并至少规定至中类。

增加了鼓励土地用途合理混合使用的条文，明确混合土地的用地类别归类方法及常用土地的混合使用索引。

第二节：建筑容量控制指标，原条文内容根据省规内容进行调整、补充。

调整住宅、办公、旅馆、商业建筑建筑容量控制指标表中用地面积的规模指标，并调整了相应的容积率、建筑密度控制指标。用地面积规模控制由原来的1万、2万、5万调整为3万、8万、8万以上。并补充明确“居住用地建设项目，商业建筑面积占总建筑面积10%

以下的，按住宅建筑指标控制”的要求。

工业、物流仓储项目建设项目容量控制指标进行了更新，规定了不同行业容积率下限、绿地率上下限（本次行业分类名称在省规基础上根据2017版《国民经济行业分类》进行了更新）。同时，此次新增明确了工业和物流仓储项目容积率的上限要求，工业项目容积率上限为3.0，物流仓储项目容积率上限为4.0。

第三节：公共服务设施配置，结合省规和我市相关主管部门的意见进行了综合修改。

明确了街道、社区的公共服务设施配置的原则和具体要求。根据省厅2017年3月新下达的《关于发布“街道、社区公共服务设施配置指引”的通知》（闽建规〔2017〕4号），对街道、社区公共服务设施的设置内容、标准、要求进行了更新调整。同时根据泉州相关部门的要求，相应配置内容中增加社区党群活动服务中心、交警警务用房。

确定了依托电子商务发展的城市物流共同配送体系。

第四节：城市绿地，根据省规和我市实际管理情况进行了补充和更新。

新增了“建设项目包含海绵城市建设工程的，海绵城市建设工程应与项目主体工程同时规划设计、同时施工、同时投入使用”。

新增加综合公园、社区公园、带状、绿地公园、街头绿地的用地规模要求。

根据我市管理需要，沿用了原市规关于古树名木的保护要求（省规未规定）。

原市规“新建单位附属绿地面积占总用地面积不低于30%”的规定过于笼统，不利管

理，此次予以删除。根据省规，分别对居住用地、新建医院、休（疗）养院、老年人设施、中小学、幼儿园等不同类别建设用地的绿地率指标予以明确。

第三章建设工程规划管理，主要包括建筑工程日照分析、建筑间距控制、建筑退让控制、建筑高度与层高控制、停车设施及物业管理用房配建、交通影响评价等内容。

第二节：建筑间距控制，结合泉州的实际管理情况，依照省规进行调整，基本采用省规的规定。同时明确了泉州古城、历史文化街区、历史风貌区、零星危房改造项目、既有住宅增设电梯的建筑间距控制原则和要求。

第三节：建筑退让控制，根据省规更新了部分条款，并根据我市实际管理需要补充个别条款。

根据省规，将建设用地一侧为宽度10米以上绿化带，该侧的建筑退让要求由5米提高至7米；高速公路两侧的建筑退让要求由30米提高至50米；建筑物地下部分退让用地红线的要求由5米调整为4米。

根据我市城市规划管理的实际需要，新增规定了“单独建设的门卫房建筑退让道路红线不得小于2米，退让用地红线不得小于1米”。同时，明确了同属一个建设单位的相邻地块之间的建筑退让如何控制；相邻地块联合开发地下空间，相互之间的建筑退让如何控制的问题。此外，还补充了“建筑退让空间范围内的地下室顶板标高设计应与周边室外地坪标高合理衔接”的要求。

第四节：建筑高度与层高控制，主要是根据省规对部分条款的具体规定进行了更新。

住宅建筑的标准层层高的上限标准由3.5m调整为3.3m。

办公建筑的主体建筑标准层层高的上限标准由5m调整为4.5m。

原商业的层高要求中对商业的分类定义及相关的层高要求，此次根据省规进行了更新，基本对应采用省规内容。保留原市规关于商场经营特殊需要，层高超出标准时，容积率计算的相关规定；取消原建筑底层店面层高5.4 m的规定。

第五节：停车设施及物业管理用房配建。

建设项目停车泊位配置标准此次采用省规的标准，与我市原市规相比较，对于如医院、体育馆、影剧院、商业、写字楼、餐饮娱乐等可以通过城市公共交通解决出行的公共建筑的机动车停车标准略有降低，对于如住宅、学校这类需日常固定停车的建设项目的停车标准则有所提升。同时根据我市具体情况，对建设项目用地周边200米范围内布置有公共自行车租赁点的（小黄人），项目的非机动车停车配建标准可按正常标准的60%控制。

物业管理用房配置要求的指标计算基数由原来的计容建筑面积改为总建筑面积。

第六节：交通影响评价。该节是此次新增的，具体内容与省规不尽相同。开展交通影响评价，省规的要求侧重在项目前期的选址阶段，而我市目前的主要在方案审查阶段，应该说这两者评价的目的和内容不尽相同，但都有现实的意义。因此，此次明确“在建设项目方案报批前进行交通影响评价”，这样就涵盖了两个阶段，具体根据实际情况和需要掌握。

第四章建筑环境景观规划管理，包括景观廊道、界面控制、建筑形体与空间尺度控制、建筑高度与面宽控制、建筑风格与建筑环境、色彩控制等内容。

该章的内容基本沿用原市规内容，个别条款根据我市实际管理情况进行修正，同时根据省规补充了个别条款，如新增重要项目建筑方案报规划审批时宜将周边200米范围的现状及已批建筑纳入，并建立整体三维空间模型，提供不同角度模型分析、效果图的工作要求。

增加噪声敏感建筑物集中区应设置隔音设施、城市高架桥应考虑桥下空间的绿化设计及高架桥桥体和护栏的立体绿化设计的要求。

根据管理的实际情况，调整了原规定中关于建筑墙面色调比例的条文，不在明确具体比例要求，仅留导向性的条文。

第五章市政工程设施规划管理，主要包括城市道路与交通、城市水源保护与给水工程、城市排水工程、城市供电工程、通信工程、燃气工程、城市工程管线综合及综合管廊建设、建筑工程公用配套设施、城市环卫设施、城市地下空间开发导则等内容。

第一节：城市道路与交通，根据《省规》更新了部分条款，并根据我市管理实际与市相关部门意见调整个别条款。

根据省规，调整了平面交叉口的路缘石转弯半径要求；新增了公共停车场的布局原则和设置形式、行人二次过街设置安全岛、城市自行车系统的相关规定要求。

根据具体管理实际和市相关部门意见，对省规“公交车道宜设置在内侧车道上”的规定，补充调整为“公交车道宜设置在内侧车道上，在临道路交叉口时，可结合公交交通组织进行适当调整。”同时，对省规中关于公交首末站的配建标准进行细化，将公交首末站的类别细化为“小型、中型、大型”三类，并分别从“场地面积、线路数、站房用地面积、公交蓄车位、的士蓄车位”五个方面进行管控。

第二节：城市水源保护与给水工程，结合省规和市相关部门意见补充、更新了个别条款。

新增了生态保护红线、《关于北渠水源管理保护的通告》的内容，细化了饮用水水源分级保护的具体要求。

根据《关于北渠水源管理保护的通告》，城市水源引水渠道和输水干管两侧的建（构）筑物的退让距离调整为50米。

明确城市自来水厂生产区、单独设立的供水泵站或清水池，其外围30米范围内不得设立生活居住区和修建禽畜饲养场、厕所、污水坑和污水管道。

第三节：城市排水工程，删除原市规一些原则性、“套话”性质的条款。

第四节：城市供电工程，根据《省规》更新了部分条款，并根据我市实际情况与市供电部门的意见对省规部分要求进行调整。如根据泉州目前的实际情况，对城市中心区110千伏变电站、新建电力线路的设置要求进行了适当调整。

第五节：通信工程，主要是根据省规对部分条款的具体规定进行了更新。

更新了通信设施建设用地指标表；明确城区内原则上不再新增微波通信设施作为主要通信手段；增加道路、公路、铁路等通行隧道和人防功能地下空间及隧道内的通信设施和管道的安装要求。

第六节：燃气工程，依据国家标准以及省规等相关要求对燃气供应站的面积以及燃气管网的布置要求进行说明，并根据市相关部门的建议对省规内容的条款进行细化和微调。如，按照最新国家规范将燃气Ⅲ级瓶装供应站的用地面积，由省规的“一般为500600㎡”调

整为“应小于300㎡”。

第七节：城市工程管线综合及综合管廊建设，主要是根据省规的具体规定，新增加了综合管廊建设的相关内容。

第八节：建筑工程公用配套设施，根据省规对部分条款进行了更新和补充。

对城市10千伏开闭所、环网站和公共配电站（室）的设置要求按照省规内容进行更新。

新增了关于停车场的充电桩、充电枪等充电设施的设置要求：“新建住宅配建停车位应100%建设充电桩、充电枪等充电设施或预留建设安装条件，大型公共建筑停车场、社会公共停车场建设充电设施或预留建设安装条件的车位比例不低于10%。”

第六章城市防灾与公共安全，包括防灾系统设置、消防、防洪排涝、人防、避难疏散场所等内容。具体内容基本沿用原市规，并根据省规及新的规范标准进行更新和补充。

第二节：消防，根据国家规范、省规和我市实际管理需要和市消防部门意见，更新了消防站的布局选址要求和建设规模指标表；新增了历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内的消防设施的设置要求；补充及更新了消防登高操作场地和消防通道的设置要求。

第三节：防洪排涝，依照省规内容对城市排洪沟渠规划设计要求进行更新。

第四节：人防，根据市人防部门意见和省人民防空条例规定，对新建民用建筑修建防空地下室的要求进行了调整，调整后的要求具体如下：

泉州市城市规划区和人民防空重点设防镇规划区新建民用建筑，应当按照计容总建筑面

积的5%6%修建防空地下室。其中所辖的市、区按照上限要求修建，所辖的县按照下限要求修建。根据人防工程建设需要修建抗力等级五级以上防空地下室工程，应建面积按上述标准乘以0.8系数计算。

地下商业街和其他单建地下建筑，其中应有防护等级的人防工程建筑面积，一般不少于地下建筑面积的60%。

第五节：避难疏散场所，根据省规对各类型紧急避难场所的指标要求进行调整。其中，紧急避难疏散场所的每处面积调整为不小于0.1公顷；中心避难疏散场所每处面积调整为50公顷以上。

第七章建设工程竣工规划条件核实管理，分建筑工程、公用管线工程、交通工程三种类型。对各类建设工程实施竣工规划条件核实测量报告的内容、竣工规划条件核实所需核查的主要内容做出规定，并明确了实测计容建筑面积合理误差和实测建筑高度的合理误差。

第八章特别地区的补充规定，主要对泉州历史城区、历史文化街区、清源山风景名胜区等特别地区规划管理做出相关说明。

原市规中关于中山路历史文化街区的保护规定，是引用市政府《关于保护中山路历史文化街区的通告》（泉政〔1999〕文153号）的内容。由于中山路历史文化街区2015年被公布为第一批中国历史文化街区，原规定内容已不适用新的要求，目前我市已按规定组织编制了《泉州中山路历史文化街区保护规划》，相关的保护要求应按保护规划执行。

原市规中关于四山两江保护管理的规定，是引用市政府《关于加强“四山两江”保护管理的通告》（泉政〔2000〕2号）。本次修订条文力求精简，因此不在全文引用。

第九章附则，主要是明确本规定的适用情况和本规定负责解释的部门。

附录，主要包括标准用词说明、术语、名词解释及计算规则等内容。

附录2“名词解释”，其中“整体经营大型商场”的定义此次省规有重大调整。具体规定如下：符合以下两条款其中一条，即视为整体经营大型商场。其他商业空间应视为可分割出售店面。①土地出让合同中约定的“整体经营、整体持有、整体转让”，则可认定为整体经营大型商场；若土地出让合同中约定为“可分割转让”，则不可认定为整体经营大型商场。城乡规划主管部门在审查方案时，可要求提供出让合同用以认定建筑功能。②若土地出让合同中未约定，整体经营大型商场界定为：单层建筑面积达到3000㎡以上、进深达到30m以上的功能集中布置的单一商业建筑。

附录3“计算规则”，对建筑高度、建筑间距、建筑面积、容积率、建筑基底面积、绿地率、地下室和半地下室、日照分析等内容制定了详细的计算规则和量化的计算标准。在根据省规更新相关要求的基础上，还细化了立体绿化、日照分析等内容的具体计算规则。

主要变化如下：

①住宅建筑户内、户外挑空要求。根据2017年11月《省住建厅关于〈/省技术规定中住宅建筑客厅挑空判断的意见》（闽建规〔2017〕21号）要求，住宅挑空的判断标准：该空间在该层水平面上无水平投影面积，且存在通过增加敷设楼板的方式获得使用空间的可能，则该部分空间应认定为挑空空间。

②绿地面积计算中的草坪砖停车场的折算系数、林荫式草坪砖停车场的设置要求，根据市相关部门意见经讨论研究后进行了调整，并新增了草坪砖停车场绿地折算后的绿地面积不

得超过该项目绿地面积的60%的规定及立体绿化中种植垂直绿化项目绿地面积计算要求。

③地下室、半地下室的界定规则有重大变化。省规规定：“当某一建筑楼层的顶板面高于周边室外地面的高度均不大于1.5米时，该层为地下室；当某一建筑楼层有超过1/4周长的顶板面高于室外地面的高度不大于1.5米，其他部分顶板面高于室外地面的高度大于1.5米时，该层为半地下室。”而原省规是按地下室四周平均埋深来判断地下室、半地下室。

④建筑工程日照分析，相关内容根据最新的国家规范和省规要求进行修订，同时根据我市城市管理的实际情况，泉州的日照时间要求沿用原市规标准，即在省规要求满足大寒日3小时的标准外，增加了冬至日1小时的标准选项。因为根据《城市居住区规划设计规范（2016年版）》（GB 50180），冬至日1小时的日照标准高于大寒日3小时（日照标准分为三个档次，依次为大寒日2小时、大寒日3小时、冬至日1小时；同时在全国主要城市不同日照标准的间距系数表中，厦门在冬至日1小时的间距系数大于大寒日3小时）。但在实际项目日照影响分析中，存在能满足冬至日1小时标准的项目满足不了大寒日3小时标准的情况。

依照国家日照相关规范，窗户日照的计算，窗户宽度的计算标准由原来的2.0米改为1.8米，大于标准的选取原则由原来从中点向两侧计算调整为按选取日照有利的宽度计算；窗户计算高度的基准面中原有的“转角直角窗户、转角弧形窗户、凸窗等，一般以居室窗洞口开口为计算基准面”改为“直角转角窗和弧形转角窗应以虚拟的窗台面位置为计算基准面”。

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