房屋买卖不破租赁房租归新产权人所有，但有四种例外情况。根据《民法典》规定，房屋租赁期间内，出租人将房屋卖给他人不影响租赁合同的法律效力。条件包括存在合法有效的租赁合同、所有权发生变动，并且租赁物已经交付给承租人。例外情况包括动产租赁、不动产抵押权上的租赁、法院查封的不动产上的租赁以及破产财产处理过程中的租赁。
法律分析
房屋买卖不破租赁房租归新产权人所有。房东在租赁期间把房子卖给其他人的这种行为并不影响到原租赁合同的法律效力，因为产权所有人发生变动，所以房租归新产权人所有。
一、房屋买卖不破租赁房租归谁所有?
房屋买卖不破租赁房租归新产权人所有。
《民法典》第七百二十五条规定，买卖不破租赁原则是指在房屋租赁期间内，出租人将房屋出卖的，承租人对于该房的使用权不因买卖而受到影响，在租赁期限内租赁合同对于新的房屋买受人仍然有效。
二、买卖不破租赁的条件是什么
买卖不破租赁的条件是：
1.存在合法有效的租赁合同。
2.出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与给了第三人。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。
3.租赁物已经交付于承租人。买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。
4.所有权发生变动。
三、买卖不破租赁四种例外是什么？
买卖不破租赁四种例外是：
1.动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
2.在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
3.在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。
4.破产财产处理过程中的限制适用
在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
结语
房屋买卖不破租赁，租赁房租归新产权人所有。根据《民法典》第七百二十五条的规定，买卖不破租赁原则确保了租赁合同在房屋买卖过程中的法律效力。条件包括存在合法有效的租赁合同、所有权发生变动等。然而，买卖不破租赁原则也有例外情况，如动产租赁、抵押权、法院查封和破产财产处理等。这些例外情况会对买卖不破租赁原则产生限制。因此，在房屋买卖过程中，需要综合考虑各种因素，确保租赁双方的权益得到合理保护。
法律依据
中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
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