资产评估报告

　　第一章

　　2、简述资产评估基本构成要素。

　　答：评估主体,评估客体，评估假设，评估目的，评估原则，评估程序，评估价值类型，评估方法，资产评估基准日，资产评估结论。

　　3、简述资产评估种类的划分及其意义。

　　答：(1)、评估、评估复核和评估咨询

　　评估是指产权变动、产权交易，以及非产权变动、产权交易涉及的具体对象所进行的价值评估活动及其过程。

　　评估复核是指评估师对其他资产评估机构出具的评估报告进行评判分析和再评估的活动及过程。

　　评估咨询评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是资产人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。

　　(2)、完整性资产评估和限制性资产评估

　　完整性资产评估一般是只严格遵守资产评估准则及程序，按照资产评估准则及程序的要求和规定所进行的资产评估。

　　限制性资产评估一般是指资产评估机构及其人员由于评估条件的限制不能完全按照资产准则及评估程序的要求进行执业，或在委托方允许的前提未能完全按照评估程序的规定进行的资产评估。

　　第二章

　　1、简述价值与价格的关系

　　答：价值，就是凝结在商品中的无差别的人类劳动。

　　价格是价值的货币表现。

　　2、简述资产评估价值影响因素

　　答：①资产的使用价值;②市场供求关系。

　　3、简述资产评估价值的多样性。

　　答：①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异;②相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场，如正常交易市场或拍卖市场;③相同于同一资产即使在同一细分市场中，可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位;④相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对不同的交易时限和交易方式等。

　　第三章

　　1、简述资产评估对象分类。

　　答：(1)有形资产的界定

　　①单项有形资产的界定;②资产组及资产组组合的界定;③整体资产的界定;

　　(2)无形资产的界定

　　第四章

　　1、如何理解资产评估一般目的和特定目的之间的关系?

　　答：资产评估目的分为一般目的和特定目的。

　　一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。

　　2.资产评估一般目的

　　答：(1)资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的;

　　(2)如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值;

　　3.资产评估的特定目的

　　(1)含义：

　　答：资产评估的特定目的指的是资产业务(被评估资产即将发生的经济行为)对评估结果用途的具体要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同 。

　　2、在资产评估中为什么要设定交易假设?

　　答：因为只有将评估对象置于“市场交易”当中，评估人员才有可能模拟市场对资产的交换价值进行专业判断。否则，资产评估将无法进行。

　　3、资产评估特定目的在资产评估中所起的作用是什么?

　　答：概括地讲，资产评估特定目的的作用就是由引起资产评估的特定经济事项(资产业务)，以及满足特定经济事项有关当事人对评估报告和结果的用途需要和目标要求所形成的对资产评估项目的条件约束和目标约束。

　　第五章

　　2、价值定义分类的依据和意义是什么?

　　答：价值类型是评估价值的价值本质属性和表现形式。

　　属性就是特征，如对于处在清算程序中的资产，其价值类型为清算价值;对于公开市场中的资产，其价值因为市场价值。

　　价值类型的形成不仅与引起资产评估的特定经济行为(评估目的)有关，而且与资产的功能、状态、市场条件等因素密切相关。

　　3、如何描述市场价值的基本特征?

　　(1)承载市场价值的评估对象及其权益是明确的。

　　(2)评估师在整个评估过程中是以公开市场(假设)来设定资产评估所依据的市场条件。

　　(3)评估师是以评估对象被正常使用，并能达到正常水平和效益水平作为评估时的使用状态。

　　(4)评估师是以评估对象在评估基准日按市场价值在市场上交易之前，有一个合理的展示时间为前提。

　　4、在资产评估中，如何选择评估结论价值类型?

　　答：不同的评估目的对应着不同的假设前提，所以需要选择不同的价值类型。一般来说，价值类型包括市场价值、投资价值、清算价值等等，具体包括：

　　1、市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　2、市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。

　　(1)投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的

　　价值估计数额，亦称特定投资者价值。

　　(2)在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。

　　(3)清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。

　　(4)残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。 某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型;相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。

　　特定评估业务包括：以抵(质)押为目的的评估业务、以税收为目的的评估业务、以保险为目的的评估业务、以财务报告为目的的评估业务等。

　　第六章

　　1、如何理解资产评估途径与评估办法的关系?

　　答：评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在市场有效的假设前提下，对于处在相同的市场、具有相同状态的同一资产进行评估，其评估值应该是大致相同的客观值。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果，可以认为正是评估基本目的决定了评估评估途径和方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。

　　2、运用市场途径的关键条件是什么?

　　答：市场途径，是指利用市场同样或者类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估思路的各种评估技术方法的总称。

　　其关键条件在于充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。

　　3.如何理解收益途径中的“客观收益”?

　　答：客观收益又称正常收益，通常是资产在正常经营条件下 ，排除了偶然因素和不可比因素之后评估对象的正常收益。客观收益额与实际收益额是两个完全不同质的概念，二者不相等。

　　4.如何完整的理解成本途径?

　　答：含义：具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的`各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 基本要素：重置成本，实体性贬值，功能性贬值，经济性贬值。

　　计算方法：1.重置成本的估算方法包括重置核算法、价格指数法、功能价值类比法和统计分析法。

　　2.实体性贬值估算包括观测法和使用年限法。

　　3.功能性贬值的无形损耗表现在两个方面，一个是超额投资成本，二是超额运营成本。

　　4.经济性贬值表现在资产利用率下降和资产年收益额减少。

　　第七章 资产评估程序

　　1.如何理解广义评估程序与狭义评估程序的关系?

　　答：广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和评估人员接受委托，终止于向委托人或者相关当事人提交资产评估报告书。广义资产评估程序包括的步骤更加细致和完善，囊括的项目也更多;侠义的资产评估程序则相对简化，前后跨度较短。所以可以理解为狭义评估程序包含于广义评估程序。

　　2.简述资产评估业务约定书的基本内容?

　　答：(1)资产评估机构和委托方名称、住所;

　　(2)资产评估目的;

　　(3)资产评估对象和范围;

　　(4)资产评估基准日;

　　(5)出具资产评估报告的时间要求;

　　(6)资产评估报告使用范围;

　　(7)资产评估收费;

　　(8)双方的权利和义务及违约责任;

　　(9)签约时间;

　　(10)双方认为应当约定的其他重要事项