司法拍卖房屋买卖不破租赁原则适用吗?

经由拍卖、变卖方式取得抵押财产所有权的受让人可以对抗在抵押权登记后成立的房屋租赁合同。“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在例外。如“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”原则。基于物权优先原则，抵押权作为担保物权先于租赁权设立，不论租赁权的性质是属于债权或是物权，都应当先保证抵押权人权利的优先实现。

除非受让人对拍卖房屋附带租约明知，房屋评估价格也充分考虑了附带租约，并且受让人同意继承原租赁合同，在此基础上，受让人应继续按照原租赁合同履行，否则该租赁合同对新的受让人不发生法律效力，受让人有权要求承租人返还该房屋。

司法拍卖前一定要提前熟读竞拍公告并对竞买房屋进行实地核查，确定房屋上是否存有租赁关系;若有，则应了解详尽租赁情况，包括但不限于租赁时间、租金是否支付等情况;若无，则应确定房屋是否存有其它将影响房屋使用的瑕疵。实践中，若竞买房屋上在被查封前存有租赁关系且在竞买后租赁期限仍未届满，则竞买人要求承租人腾退的请求将难以得到支持。

一、买卖不破租赁的例外

出售已出租且租期未届满的房产的，受让人不能要求提前解除租赁关系，这就是民法典中的“买卖不破租赁”原则。但是，现行司法解释对于这个原则有个例外规定，这就是租赁抵押房屋问题。抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”该条款是关于先押后租的法律规定，法律允许抵押人将抵押物抵押后，再租赁出去，这就存在着两个法律关系：一是抵押担保关系，二是租赁合同关系。