陈吕、刘万强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陈吕、刘万强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】四川省眉山市中级人民法院 【审理法院】四川省眉山市中级人民法院 【审结日期】2021.05.25

【案件字号】(2021)川14民终643号 【审理程序】二审

【审理法官】王美福罗卫平李建伟 【审理法官】王美福罗卫平李建伟 【文书类型】判决书 【当事人】陈吕;刘万强 【当事人】陈吕刘万强 【当事人-个人】陈吕刘万强

【代理律师/律所】廖俊逸四川羊西律师事务所;王东四川蜀中律师事务所;余丽四川陵州律师事务所

【代理律师/律所】廖俊逸四川羊西律师事务所王东四川蜀中律师事务所余丽四川陵州律师事务所

【代理律师】廖俊逸王东余丽

【代理律所】四川羊西律师事务所四川蜀中律师事务所四川陵州律师事务所 【法院级别】中级人民法院 1 / 9

【原告】陈吕 【被告】刘万强

【本院观点】该主张属于是过错构成要件部分，并非是因果关系构成要件。

【权责关键词】显失公平催告代理合同过错无过错不可抗力诚实信用原则证据不足新证据诉讼请求维持原判发回重审执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点:案涉买卖合同是否应当解除？ 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，违约责任是无过错责任、严格责任。在本案中，上诉人陈吕主张其因征信不良导致贷款审批不过，过错程度轻微，因此不应当承担违约责任。本院认为，该主张属于是过错构成要件部分，并非是因果关系构成要件。因此，上诉人陈吕主张其行为并未违约，本院不予支持。

合同解除

权是形成权，单方意思表示即能使法律关系发生变动。而合同是双方或者多方意思表示达成一致的结果。而且，依照《合同法》规定，合同解除权属于强制性法律规范，而非任意性法律规范。所以，上诉人陈吕主张“依照民法上的法无禁止即可为原则”，便可以任意解除合同，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履

行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。这条规定，适用情形为非金钱债务，而上诉人陈吕所负担的是金钱债务。因此，上诉人陈吕基于此条来请求解除合同的主张，本院不予支持。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许 2 / 9

违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，双方的房屋买卖合同中的卖方的房屋交付义务为一次履行义务，买方的金钱给付义务为分三次履行，并非是持续性履行合同。而且，虽然该合同义务存在分段履行的情况，但每段合同义务都能够在短期内履行完毕，并非是长期性履行合同。因此，上诉人陈吕基于此条来请求解除合同的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈吕的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第一款第一项之规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-05 16:40:45

二审案件受理费3231元，由上诉人陈吕负担。 本

陈吕、刘万强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省眉山市中级人民法院

民事判决书

(2021)川14民终643号

当事人 上诉人(一审原告)：陈吕。

委托诉讼代理人：廖俊逸，四川羊西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东，四川蜀中律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：刘万强。 3 / 9

委托诉讼代理人：余丽，四川陵州律师事务所律师。

审理经过 上诉人陈吕因与被上诉人刘万强房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市仁寿县人民法院(2020)川1421民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 二审上诉人诉称 陈吕向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审的全部诉讼请求，本案一审和二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定上诉人属于违约方，案涉《买卖合同》是在房屋中介的居间服务下签订的三方协议，故调查上诉人的贷款资格的义务应属于房屋中介，同时上诉人在签订《买卖合同》之后又以按揭方式购买过一辆汽车，所以上诉人对于自己的征信无法贷款没有预见性，故上诉人不属于违约方。一审判决认定上诉人属于违约方错误。二、一审判决适用法律错误。首先，即使按一审判决认定上诉人作为违约方，我国现行法律中未明确赋予违约方合同解除权，但是同时也未明确禁止违约方解除合同，同时民法领域内的通说观点认为法无禁止即可为，故在上诉人被认定为违约方的前提下也应当适用《民法通则》第四条、参照适用《合同法》第一百一十条与《九民会议纪要》第四十五条的规定认定上诉人有权解除原《房屋买卖合同》。其次，本案事实认定错误，上诉人不属于违约方的前提下，上诉人有权依照《合同法》第九十四条解除原《房屋买卖合同》，故一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条属于适用法律错误。

二审被上诉人辩称 刘万强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称 陈吕向一审起诉请求：判令解除陈吕、刘万强之间签订的房屋《买卖合同》，并判令刘万强退还陈吕房屋买卖费用及定金合计146,550元，并支付资金占用利息(利息计算方式以146,550元为基数，自2020年8月5日起按照最新公布的银行业同 4 / 9

业拆借利率计算至本息付清之日止);3.本案诉讼费由刘万强承担。

一审法院查明 一审法院审理查明：2019年10月30日，陈吕(买方，乙方)与刘万强(卖方，甲方)签订《买卖合同》，约定:乙方自愿购买甲方位于仁寿县视高镇奋勇社区景观大道2号(家园印象)10栋1单元15楼6号的住房一套，建筑面积99.75㎡，总价1,080,000元;付款方式:2019年11月1日付购房定金10,000元，2019年11月11日付首付款240,000元并办理公证，甲方拿到房产证时付200,000元，剩余的尾款未作约定;甲方收取乙方定金后，如果甲方违约赔偿乙方所交房款的两倍;乙方如果违约定金不退并赔偿甲方两倍;如因甲方造成不能办理房屋产权过户等相关事宜，赔偿乙方所交房款两倍;双方协商，甲方给乙方1个月时间筹款，如果乙方筹不齐全款，甲方同意乙方按揭支付甲方;乙方知晓此房现还有银行贷款190,000元左右;此房为精装修，含有家具、家电;合同还对其他事项作了约定。陈吕及刘万强在合同上签字、捺印予以确认，同时，仁寿视高镇鸿运房屋中介在“中介方”处加盖公司印章予以确认。

2019年11月1日，陈吕支付购房定金10,000元;2019年12月16日，陈吕转款80,000元;2019年12月17日，陈吕转款1,310元;2020年4月18日，陈吕转款5,240元;2020年8月5日，陈吕转款50,000，元，以上共计转账146,550元。

2020年8月5日，陈吕、吕翠洪(系陈吕之母)共同向刘万强出具《承诺书》，载明:此房房产证已经出来，应办理过户手续;因本人陈吕个人原因，首付款不到位,现承诺于2020年10月14日前准备首付款480,000元(已付140,000元)，陈吕向银行贷款600,000元(以银行审核为准)支付刘万强，并办理该房屋的相关手续;如2020年10月14日前首付款还未准备齐，则之前所付的140,000元不予退还，陈吕及家人自行搬家;如果未按协议执行，愿承担刘万强因此事所产生的一切经济损失。陈吕称，因其征信有问题不能办理按揭贷款，导致合同无法履行，遂提起本次诉讼。

另查明，2019年12月2日，陈吕向眉山天牛华益汽车销售服务有限公司购买东 5 / 9

风丰田汽车一辆，付款方式为银行按揭贷款支付。

一审法院审理后认为，首先，陈吕在签订合同并同意以按揭方式支付尾款之前，应当了解有关按揭贷款方面的基本知识，而陈吕征信出现问题是发生在签订合同之前，故陈吕本身未尽到审慎义务，存在重大疏忽大意，且因征信不良导致贷款审批不过，属于个人原因，并非“不可归责于当事人双方的事由”;同时，陈吕也未提供证据证明征信问题导致陈吕确实无法办理房屋银行按揭贷款，而事实上，在签订买卖合同后陈吕还曾以按揭贷款方式购买汽车一辆。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”之规定，本案中，根据《买卖合同》和《承诺书》约定，在办理银行贷款之前，陈吕还应于2020年10月14日前支付刘万强购房首付款480,000元，而事实上，截至目前,陈吕向刘万强支付的款项仅146,550元。可见，除了银行按揭贷款之外，陈吕还因自身原因导致无法按期履行《买卖合同》和《承诺书》中约定的支付购房首付款480,000元的义务，也已构成违约。陈吕作为违约方，在此情况下，系无权主张解除合同的。第三，本案中，陈吕对刘万强所负的合同义务为金钱之债，并非非金钱债务，而在我国现有的法律体系内金钱之债并不存在不能履行的情形，故本案并不适用于《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定;第四，本案系房屋买卖合同纠纷，并非所谓的“长期性合同”，故亦不适用于《九民会议纪要》第48条之规定。综上，陈吕主张解除买卖合同的请求，因事实和理由不充分，证据不足，且于法无据，一审法院不予支持。既然请求解除合同的主张不成立，那么陈吕基于该前提而主张退还已付购房款、资金占用利息等请求亦不成立，一审法院均不予支持。 6 / 9

综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回陈吕的诉讼请求。案件受理费减半收取计7,260元，保全费1,253元，以上共计8,513元，由陈吕负担。

二审期间，双方当事人未提交新证据。

本院查明 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为 本院认为，本案二审争议焦点:案涉买卖合同是否应当解除？ 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，违约责任是无过错责任、严格责任。在本案中，上诉人陈吕主张其因征信不良导致贷款审批不过，过错程度轻微，因此不应当承担违约责任。本院认为，该主张属于是过错构成要件部分，并非是因果关系构成要件。因此，上诉人陈吕主张其行为并未违约，本院不予支持。

合同解除权是形成权，单方意思表示即能使法律关系发生变动。而合同是双方或者多方意思表示达成一致的结果。而且，依照《合同法》规定，合同解除权属于强制性法律规范，而非任意性法律规范。所以，上诉人陈吕主张“依照民法上的法无禁止即可为原则”，便可以任意解除合同，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。这条规定，适用情形为非金钱债务，而上诉人陈吕所负担的是金钱债务。因此，上诉人陈吕基于此条来请求解除合同的主张，本院不予支持。 7 / 9

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：违约方不享有单方解除合

同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，双方的房屋买卖合同中的卖方的房屋交付义务为一次履行义务，买方的金钱给付义务为分三次履行，并非是持续性履行合同。而且，虽然该合同义务存在分段履行的情况，但每段合同义务都能够在短期内履行完毕，并非是长期性履行合同。因此，上诉人陈吕基于此条来请求解除合同的主张，本院不予支持。

综上所述，上诉人陈吕的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第一款第一项之规定，判决如下： 裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3231元，由上诉人陈吕负担。 本判决为终审判决。 落款

审判长 王美福 审判员 罗卫平 审判员 李建伟

二〇二一年五月二十五日

书记员 李龙宇

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