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2010 年4月

伴随投资者信心的增加，全球房地产市场大幅上扬

本季度是否会成为房地产业的拐点？ 目前支撑房地产业愈加强劲增长的因素有宽松的信贷条件和随之而来投资活动的增加、核心市场的资本增值、房地产投资信托（REIT）业务的复苏，以及销售-回租业务的再次兴起。第一季度全球房地产市场表现普遍好于其他行业，一半交易都是跨境交易。 不过，有人担忧房地产业的大幅增长可能会被接踵而来的经济困难所击垮。同时，人们日益担心通货膨胀压力加大，特别是市场快速增长的亚太地区,也担心主权债务违约风险增加，以及紧随其后将必然实行的货币政策紧缩。

尽管存在这样的担心，房地产市场再次获得广大投资者的青睐。随着经济持续复苏，瞄准房地产市场的资本数量与日剧增。仍然紧盯成本管理和价值创造的企业界，正在自己寻找创新性的解决方案来筹资买地和减少租赁负债。

尽管各地步伐不一，但全球房地产市场似乎已经踏上复苏之路。 要点

• 经济复苏趋势渗入房地产行业 • 各种投资者各种投资者表现活跃 • 跨境交易增长势头不减 交易增长势头不减

• 信贷状况改善信贷状况改善，投资者竞相追逐的资产种类改善，但投资者竞相追逐的资产的资产种类有限种类有限 有限 • 公司资产出售公司资产出售-资产出售-回租业务增长 回租业务增长 • 预计2010年投资额增幅达35%35%-45%45%

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《全球市场观察》 2010年4月号

全球经济

一年之后进入复苏一年之后进入复苏 之后进入复苏

自2009年第2季度以来，全球经济已经走上复苏之路。一年来，越来越多的证据表明，经营环境的改善正在慢慢渗入房地产行业。基本面和信贷条件的改善正推动房地产投资活动的增加，鼓励了更多跨境交易的开展，也抬升了一些核心市场的资本价值。甚至一度落后于实体经济的租赁业务的数量也开始恢复。

最新发布的《全球房地产健康监控报告全球房地产健康监控报告》（ GREHM）显示，大多数主要经济体的经济都在增全球房地产健康监控报告

长，只不过欧洲各国经济的复苏程度表现参差不齐和脆弱。在美国，就业机会增加的首个有力证据已经出现，而亚太地区的就业率也在增加。第一季度，中国的经济增长率已经接近12%。世界主要股市也创下18个月来的新高；房地产投资信托行业也在股市的反弹中显现出复苏迹象。

全球房地产健康监控报告 全球房地产健康监控报告 20104

政府银行利率 GDP与上一季度相比 % CPI 与去年同期相比% 消费者信心与上月相比 % 就业率与去年同期相比 % 零售业与上月相比 % 住宅开建量与上年同期相比 %

OECD 领先指数与上月相比% 制造业采购经理人指数水平 股市，截至3月31日与上月相比

不动产投资信托市场，截至3月31日与上月相比 总趋势

* 中国GDP与上年同期相比 总趋势：总趋势：恶化、恶化、保持不变、保持不变、 好转

来源: Global Insight, UK ONS, ABS, OECD, Markit Economics, Reserve Bank of Australia, Federal Reserve Bank of New York, Jones Lang LaSalle

0 -0 - 0.25% 0.25% 1.4% 1.4% 2.1% 13.2% 13.2% -1.4% 1.4% 0.3% 0.3% 0.2% 0.2% 0.9% 0.9% 59.6 59.6 5.9% 5.9% 9.5% 9.5% 恢复 恢复

0.5% 0.5% 0.4% 0.4% 3.0% 8.1% 8.1% -1.6% 1.6% 1.0% 1.0% -12.0% 12.0% 0.4% 0.4% 57.2 57.2 6.1% 6.1% 5.1% 5.1% 恢复 恢复

1.0% 1.0% 0.0% 1.1% 0.0% -0.4% 0.4% 0.0% n/a 0.9% 0.9% 60.2 60.2 9.9% 9.9% 3.8% 3.8% 恢复 恢复

1.0% 1.0% 0.7% 0.7% 1.6% -3.0% 3.0% -1.8% 1.8% 0.1% -31.1% 31.1% 0.1% 0.1% 56.5 56.5 7.2% 7.2% 5.8% 5.8% 恢复 恢复

0.1% 0.1% 0.9% 0.9% -1.5% 1.5% n/a -0.5% 0.5% 0.9% 0.9% -9.1% 9.1% 1.3% 1.3% 52.4 9.5% 9.5% 7.6% 7.6% 恢复 恢复

5.3% 5.3% 11.9% 11.9% 2.4% 0.7% 0.7% 1.0% 1.0% -2.7% 2.7% n/a 0.0%0.0% 57.0 57.0 1.9% 1.9% n/a 增长 增长

4.25% 4.25% 0.9% 0.9% 2.1%2.1% 0.2% 0.2% 1.7% 1.7% -1.4% 1.4% 26.0% 26.0% 0.6% 0.6% 50.2 50.2 5.1% 5.1% -0.1% 0.1% 增长 增长

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《全球市场观察》 2010年4月号

人们对亚太地区的经济走势预测保持乐观。但是，有人担忧通货膨胀压力在加大，特别是住宅市场尤为令人担忧，促使政府出台了多项抑制投机措施。这些措施包括新加坡开始向售房人征收印花税；中国政府进行调控，要求核心业务不是房地产的国有企业退出房地产业。如果资产价格进一步膨胀，政府很可能会采取更多的措施。

在全球范围内，特别是在亚太地区，投资者需要谨记的是在未来12到24个月，经济环境的改善将伴随着更加紧缩的货币政策。政府债务的收益率正继续增长，澳大利亚储备银行率先将利率再次提高25个基点，使利率达到4.25%。投资者应认识到，货币财税刺激政策的退出有可能抑制经济增长，并在中期对房地产市场产生负面影响。

全球房地产行业

广大投资者热衷广大投资者热衷房地产市场热衷房地产市场 房地产市场

目前面向房地产行业的资本在不断增加。随着世界经济走出萧条，房地产行业的表现吸引了众多投资者的目光。租赁市场开始好转，这驱使一些资金去追求可靠的收益和上涨的潜力。这一趋势在世界范围内都很明显，房地产投资者已经找回信心，广大投资者目前都跃跃欲试。资本结构调整后的房地产投资信托行业恢复显著，而基金经理们的兴趣再次被重新燃起。

所有三个地区的资金募集活动在明显增加，产生了大量面向房地产的资金。在所有核心市场，投资者的激烈竞争和优质产品的缺乏正在推高资本价值，诱使一些投资者将注意力转向二级市场和其他增值机会。资本募集活动现在成为了最大的挑战。尽管债务和股权都在追逐数量有限的最优质产品，但债务正在逐渐得到释放。因此，银行重点支持优质房地产项目，同时减少对二手房的借贷，仅限于二手房市场上收益较高、贷款价值比率较低的优质房产（而不是核心市场上那些质量不佳的房产）。

总体来讲，随着租赁市场表现更加稳定，资本市场开始不大关注宏观经济当前面临的各种挑战，去追逐未来租赁市场的增长。目前主要经济体处于恢复的不同阶段，欧洲和美国的经济增长仍然很脆弱，而亚太地区的复苏步伐大大加快。投资者的投资兴趣也开始反映这些基本面的变化。 交易速度在加快 交易速度在加快

2010年第一季度，商业房地产直接投资交易量达到630亿美元1,与2009年同期相比增长了57% 。2009年第四季度交易量有小幅下跌，是季节性因素和货币流动综合造成的，但潜在趋势仍然是向上走高。在世界主要房地产投资市场，日本和德国第一季度实现了各自的最大增幅；而美国、英国和澳大利亚表现缓和。亚太区房地产市场也在第一季度显现出了最大增幅，主要是日本、韩国和香港增长强劲。中国的投资排名地位则继续上升，目前是世界第五大最活跃的市场。 跨境交易增长势头不减 交易增长势头不减

全球范围内，2010年第一季度跨界交易占到各种投资活动总数的50%，而2009年第一季度这一比例仅为25%。在亚太地区，第一季度跨境交易活动增长35%，而且大多数跨境交易都是由来自韩国、马来西亚、新加坡和日本等亚洲国家的投资者完成的。最近几个月，中国、日本和韩国等亚洲国家投资者对美国房地产的兴趣一直在增加，重点是沿海一线市场。在欧洲，全球资本都在整个大陆寻求投资机会。

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《全球市场观察》 2010年4月号

2007-2007-2010年商业房地产直接投资 年商业房地产直接投资

10亿美元xx一季度全球总投资额

100206 10亿美元 90 188 205 80 160 70 137 60 50 103 40 90 70 30 64 63 49 20 40 35 10 0

Q107 Q207 Q307 Q407 Q108 Q208 Q308 Q408 Q109 Q209 Q309 Q409 Q110 美洲

欧洲

亚太

来源: 仲量联行

2009-2009-2010年商业房地产直接投资各地区发展趋势 年商业房地产直接投资各地区发展趋势

10第一季度

09年第四季

度

% 变动幅度

09年第一季度

% 变动幅度

美洲地区 13.9 15.4 -10% 10.1 38% 欧洲地区 27.8 36.4 -24% 15.3 82% 亚太地区 21.6 18.7 15% 15.1 43% 合计

63.3

70.5

-10%

40.4

57%

来源: 仲量联行

2009-2009-2010年商业房地产直接投资最大的市场 年商业房地产直接投资最大的市场

10年第一季

09年第四季年第一季

度

度

% 变动幅度

09度

% 变动幅度

美国 11.6 11.5 1% 9.0 28% 英国 10.1 12.2 -17% 5.5 83% 日本 9.4 4.9 92% 10.7 -12% 德国 6.3 4.3 46% 2.2 188% 中国 4.4 5.2 -15% 0.5 731% 法国 2.4 5.5 -56% 1.0 149% 澳大利亚

2.1

2.5

-15%

0.9

152%

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《全球市场观察》 2010年4月号

经济基本面转好带动亚太地区投资额增长 经济基本面转好带动亚太地区投资额增长

经济增长和就业复苏、企业信心回升、信贷状况改善、房地产市场租赁交易量增长以及空置率下降等综合因素，是带动亚太地区投资市场复苏的主要因素。投资者主要关注土地和住宅（在新加坡、香港和中国大陆地区尤其如此）。不过，2001年第一季度，商业房地产市场交易也表现强劲，较上季度增长15%，较去年同期上涨43%。在亚太地区，尤其是在大中华区，国内投资者仍然占据主导地位。这些投资者绝大部分购房的目的是用于自用。不过，境外基金仍热衷于购买那些能够带来稳定可靠的租金收入的优质资产。比如，SEB资产管理公司和RREEF房地产及基建投资基金就在日本购买了此类优质资产。值得注意的是，日本投资市场已开始受到投资者的青睐，2010年第一季度的商业房地产交易量为全球增长幅度最大的市场之一，同比增幅达到90%。

同样，在2010年第一季度，亚太地区的很多市场，尤其是大中华区市场的资产价值也出现了上涨。但另一方面，部分市场（如曼谷，继续受到政局动荡的影响）的资产价格继续走低。绝大多数市场的收益率保持平稳或者适度下调。

在中国，国内投资者仍是投资市场的主要支撑因素，而境外基金（包括高盛、摩根士丹利和麦格理集团等）利用资产价格，尤其是住宅市场的反弹，开始有选择性地抛售其去年持有的物业。来自中国大陆和香港当地的投资者仍然青睐于香港投资市场。

市场展望

预计2010年全球房地产市场投资额的增幅将达到35%-35%-45%

来自于日益增多的投资集团的大量资本竞相进入房地产市场，加之融资活动极其活跃，预示了全球房地产市场的投资额将出现上升态势。预计2010年商业房地产直接投资额的增幅将达到35%-45%。亚太地区商业房地产市场基本面保持强劲及其租赁市场复苏，将带动该地区房地产投资额的不断增长。在欧洲和美国市场，尽管市场基本面的复苏程度仍存在不确定性以及优质投资产品供应继续保持紧缩，但预计这两个地区的房地产市场投资额仍有望出现增长。

2005-2005-2010年商业房地产直接投资 “ 2010年投资额预计增幅为35%-45%”

10亿美元350 300 250 200 150 100 50 0

+50- 6 0% +30% +30- 5 0% 美洲地区 2005

2006

2007

欧洲地区 2008

2009

亚太地区 2010 预测

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《全球市场观察》 2010年4月号

市场基本面强劲带动亚太地区房地产投资额不断增长市场基本面强劲带动亚太地区房地产投资额不断增长

在亚太地区的商业房地产市场，市场基本面的稳步改善，包括租金的回稳或上涨将带动该地区房地产投资活动继续走强。总体而言，该地区今年的商业房地产投资额预计增幅将达到30%-50%。亚洲的私募股权投资基金、主权财富基金、保险公司和养老基金将继续购买那些能够提供稳定可靠的租金收入的优质资产。随着投资者信心的迅速恢复，预计2010年下半年将出现更多的投资组合和整售1交易。不过，预计该地区利率的持续上调可能对买家心理造成一定的负面影响。

交易

亚太地区达成的主要投资交易亚太地区达成的主要投资交易

中国大陆 中国大陆

中国房地产开发商上海复地有限公司同意向高盛集团的主要房地产投资分部支付3.28亿美元，以购买其旗下一处豪华住宅开发项目上海上海花园广场。 上海中国香港 中国香港

在本季度香港商业投资市场的亮点之一，是香港公共部门——香港房屋协会以18亿港币（合计2.30亿美元）购买了位于鲗鱼涌的富通中心写字楼。

日本

稳妥资本日本（Secured Capital Japan）投资公司购买了位于东京东京丸之内黄金商业区的一处甲东京

级写字楼盈科中心（Pacific Century Place）。该物业共32层，总建筑面积81,000平方米，是临近东京火车站的一处最为著名的开发项目之一。该写字楼的售价超过15亿美元，也使其成为自全球金融危机以来日本最大的一桩房地产交易。

境外基金也热衷于收购日本的优质资产。德国基金SEB资产管理公司以1.267亿美元购买了位于千叶的一处已全部对外出租的购物中心；RREEF千叶房地产及基建投资基金则以5,140万美元收购了位于东京渋谷区的一处写字楼Frontier Ebisu。 东京

日本的REIT行业也出现部分复苏迹象。Simplex REIT投资公司以750亿日元（合计8亿美元）收购了位于东京东京都丰岛区，此前由三越株式会社（现日本山田电机总店）所拥有的三越池袋百货商东京店。

1 整售交易是指建筑物和土地整体出售的交易（通常仅有一个单一的所有权），而散售交易是指不同的投资者分别购买某一建筑物的不同

单元的交易。

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