评析中国房地产10大不诚信现象

诚信建设促进了市场繁荣与　行业发展；但在目前我国房地产市场处　于繁荣发展的背后，不诚信的现象依然存在。　今年９月召开的中国房地产诚信建设会议上，在全　国１５０余家企业荣获“中国房地产诚信企业”殊荣的同　时，“中国房地产诚信建设基金”的设立，既标志着我国　评析中国房地产　信建设仍然任重道远。　房地产业诚信建设进入一个新的阶段，也表现出了房地产诚　做到诚信，就要避免失信；有了前车之鉴的失信“教　训”，才能更好地做到诚信。因此，本刊总结了影响房地产　市场诚信建设的１０种现象，现给予剖析。　价格不符、面积缩水、虚假广告、欺骗贷款、偷　税漏税等违规、不法行为依然存在，不诚信也阻　碍了社会、行业的稳步前进。如何做到诚　信、避免失信，成为行业重点研　究的课题。　大不诚信现象　文／本刊编辑部　王某于２００４年１　０月２８　Ｅｌ与北京　开发有限公司的原因导致《商品房买　某房地产开发有限公司签了一份《商　卖合同》无法履行，双方同意解除合　房地产开发企业与购房者签订平　品房买卖合同》，打算购买一套商品　同。在协议中还约定，该公司在２００５　等的合同，这是房地产销售的必要过　房，总价２１　８万元。王某依照合同按　年１月２５　Ｅｌ前返还王某支付的房屋首　程，合同的条款代表了双方的相互承　时支付给该公司首付款６　６万元，但该　付款６６万元，并约定如果该公司不能　诺，彼此都应该严格遵照履行，但是，　公司却未能将该买卖合同到房地产管　按时返还王某支付的房屋首付款，则　在很多情况下，一纸合同就变成废　理部门备案，致使合同无法履行。王　每延期一Ｅｌ向王某支付违约金人民币　纸，违反合同的是房地产企业，受到　某本着对该公司的极大谅解，同意解　５０００元。但至今为止，该公司仅仅返　伤害的是购房者，这凸现了房地产企　除买卖合同。２ＯＯ４年１　２月２７　Ｅｌ，王　还了王某１　１万元人民币，其他款项则　业在诚信方面的缺失和房地产市场的　某又与该公司签订了一份《协议书》。　不规范状况。　《协议书》中说明，由于北京某房地产　一直拖欠。　＞＞点评：签了的合同却不去备案，　维普资讯 http://www.cqvip.com

在购房者的宽容下，再一次违约。该房　Ｇｕｚｚｉｎｉ名家手笔，展演光影建筑表情，　的契税负担。再加上该房要到两年后　地产公司不注重自己的信誉资本，对　光影变幻，上演璀灿光景夜色，国际名　才能办理房产证，麦先生觉得消费没　于签订的合同或协议肆意违反，对于　家执笔，美国泛亚一易道公司雕琢无瑕　有保障，该房地产商书面承诺同意于　客户的利益熟视无睹，这样的公司不　景观珍品等广告实质内容），纷纷将钱　２００５年７月５０日前退还麦先生所交的　会有长久的发展，诚信的缺失是最大　投入了该所谓松江最具品位的综合时　相关费用共计４９４５５０元。　的原因。　尚小区。　＞＞点评：就像无照驾驶一样，没　但在业主入住后，拿到的房子与　有预售证对于房地产开发商来说是致　样板房比较大打折扣，看不到小区有　命的，对于消费者也是危险的，这样就　开发商承诺的任何景观，至于带屋顶　没有诚信基础的保障，不存在受保护　的游泳池、健身房、日托、商务中心等　的理由。　高品质会所更是不见踪影。　广告是宣传和推广产品的有效手　＞＞点评：本例中的房地产开发企　段，不过，一定要以真实、准确为前提，　业在广告中有关房地产项目名称、面　如果夸大、虚假就很容易变成对消费　积、价格、用途、位置、周边环境、配　者的欺骗工具，尤其值得房地产开发　套设施等内容造假，严重欺骗了消费　企业注意，一定要严格恪守诚信原则，　者，也葬送了自己企业的信誉。　在项目的规划过程中，一个楼盘　消费者也要谨慎面对每一个广告创意。　的竣工时间、工程质量、交付日期是不　某开发商在媒体做广告，将楼盘　能随意变更的，这体现了公司的诚信　标榜为上海某新城最具品位的综合时　原则和整体实力；不能及时地达成目　尚小区。并参加上海市房地产开发企　标，要提前向消费者做出解释，并补偿　业诚信承诺活动，保证所做的广告真　由此给消费者带来的损失，绝不能将　实合法。尽管当时楼盘只建到６０％，消　预售是房地产行业发展的一种必　错就错，丧失信誉。　费者无法看到全貌，仅仅参照样板房　然现象，前提是规范有效地进行，一定　家住南京市的朱某２００４年５月７日　的房屋结构和楼书广告（如：意大利　要证件齐全，没有预售证是不能进行　购买了一套房子，建筑面积为１　２２平　预售行为的，所签订的合　ｉ　米，总房价为４４．１　９万元，当时约定　同没有作用，这是企业的　２００５年６月１　０日交房，但６月８日却　基础软件不完善的表现，　收到了开发公司的致歉函，告知房屋　消费者在购房过程中，一　将延期交付，并按合同中约定的万分　定要查验相关证件，核实　之三支付逾期违约金，６月１　７日又通知　企业的资质。　于６月２５日办理入住手续。６月２５日，　２　０　０５年广东佛山的　朱某和其他业主到现场后才发现房屋　麦先生认购了商品房一　根本不符合交付条件，《房屋建筑工程　套，并于当年５月１５日交　和市政基础设施工程竣工验收备案表》　完第一期楼款４８４５　５０元　也没能当场出示。同时，他们还发现进　人民币。当签合同时才发　户门只是防火门，而不是合同中约定　现此楼盘的开发企业某置　的防火防盗复合门。在与开发公司就　业有限公司无第三期预售　解决办法协商未果的情况下，他和其　证，属违规售楼，也因此　他业主走上了依法维权的道路，要求　造成麦先生签的合同无　开发商支付逾期交房的违约金和进户　效，未能在２００５年６月１　门等项违约的赔偿款。　日前到有关部门备案，使　＞＞点评：不能及时地交付就算了，　麦先生无故增加１　０２１　１元　房子还不符合交付条件。这是一连串　２８城市　发２００６１０　维普资讯 http://www.cqvip.com

签署三份合同；此例要引起消费者注意　面积与暂测面积差在３％以内，房价保　的是，一旦出现有违常理的合同或者　持不变”，不应再交钱。开发商却认为，　现象的时候，一定要找相关权威部门　房价保持不变是指房屋每平方米单价　咨询，否则，很可能造成损失。　不变。　＞＞点评：合同是开发商自制的格　式合同，按规定当产生歧义时，应向有　利于非格式制订方进行解释。房地产　企业制订的销售合同格式或条款加重　了购房人责任，这无疑是一种不诚信　合同不变化了，房子的面积却出　的行为。　现了变化，这是消费者很难预期的；而　订立的合同是在房子没有建成之前，　并且是房地产商单方拟订的，这时候　一定要协调好双方的利益，因为一旦　的不诚信行为，这样的企业只能是短　出现争议，不但法律会向有利于消费　期行为，一次性交易，伤了消费者的　者的方向解释，而且，企业还会因此丢　对于二手房市场的规范，涉及到　心，其实，无异于自毁前程。　失良好的信誉。　的诚信问题更多，当出现竞购的现象　袁女士买了套１　１　８，６２平方米的商　时，一定要维护行业的诚信和消费者　品房，并与开发商签了合同。在交付最　的利益，这两者是一致的。　后１　Ｏ％的房款时，开发商却通知说，房　李先生通过中介看中一套二手　屋面积增大了１．８４平方米，根据武汉　房，通过中介联系上了卖家，此时中　市规范合同规定，按买价据实计算，要　介说有另外一个买家也在竞购这套房　法律为准绳是规范房地产及房地　多交２１　Ｏ０多元。　产经纪市场的有效手段，合法的履行　程序也能够最大程度的体现诚信经营　子，且比他的出价要高５０００块。由于　双方签订的合同有规定：“在实测　李先生急于买房，他同意加价８　０　０　０　元，与中介签订了购买合同，并　交纳定金２万。合同中，中介方　的原则；特别是房地产中介机构，在买　卖交易中，一定要按照合同，对交易双　承诺帮李先生买到此房，并备注　如果买不到此房，除了退他２万　定金，还要赔偿４万。　方做出承诺，并严格恪守诚信原则。　钟先生看中了一套二手房，在房　屋中介的操作下，他和卖家依据谈妥　的４　０万元的价格签订了买卖合同。　后来李先生通过别的途径　了解到，中介以抬价的需要，以　买主的身份跟卖家签了一份合　可是，在签订合同的时候，中介还多　准备了两份合同。中介向其解释道，　因为钟先生是以银行按揭的方式购　同。后来因卖家发现这个情况，　取消了交易，而中介认为卖家　房，为了能够多贷款，可以签订一份　成交价格为４４万元买卖合同，用于　取消交易的责任并不在于他弄　虚作假，而是因为房价上涨，故　没有他的责任。　向银行申请贷款；另外一份可以用来　登记备案和缴税时用，成交价格可以　写少点，５６万元就可以，这样就能少　交点税。　＞＞点评：中介服务的功能是　牵线搭桥，提供方便，可是，这家　公司竟然合纵连横，牟取渔利。这　应该是市场不规范的表现，才能　让这样的公司钻了空子。　＞＞点评：利益不能大过法律，更　不能高过诚信；一套二手房，怎么可以　城市　发２００６　１０　２９　维普资讯 http://www.cqvip.com

修计划。当客厅的功能几乎丧失，消费　及时地处理，就更加让人气愤了，消费　者的赔偿遭拒，诚信的缺失可见一斑。　者因此付出的成本是巨大的，而企业　则付出了严重的信誉成本。　装修是业主按照自己的需要对房　屋进行改造的工程，商品房存在很多　装修限制，样板间提供给业主参观的　时候，同样是一种承诺行为，如果成品　房和样板间出现很大的功能区别，也　房屋出现质量问题是房地产企业　会让消费者产生不信任感。　不可回避的问题，出现的问题无论大　预售问题亟待规范，诚信是不能　２００２年１　１月，林某在某房地产开　小，都要积极地去处理，为购房者稳妥　预支的，更不能透支，这一点买卖双方　发公司（以下简称“开发公司”）购买　地修复，这本来就是房地产企业理所应　都要意识到。尤其是开发商，决不能随　了一套商品房，并于２００３年５月进行　当的行为，这体现了企业对自己产品的　意涨价，任意变更约定。　装修，在拆改卫生间与过道之间的墙　质量保证，是一种诚信补救的手段，千　张慧于２００５年８月预订了由上海　壁时，被物业管理人员制止，告知该墙　万不要对出现的问题置之不理。　某房地产公司开发的联体别墅。在售　壁是承重墙，不能拆除。林某表示，他　杨女士２００５年底购买了一处房子，　楼处承诺２００５年９月１目前可以取得　参观样板间时，样板间的卫生间墙壁　开发商承诺于２００６年４月交房，她随　预售许可证并签订预售合同的前提下，　是可以打开的，现在买完房子后才发　即于４月底搬进该房，可不到一个月的　张慧与该公司签订了房屋预约书，同　现卫生间的墙不能打开，客厅功能几　时间，她就发现房体多处出现裂痕，就　时支付了购买房屋的订金８万元。同　乎丧失，因此要求开发公司赔偿损失，　立即向开发商反映并表示想退房，开发　时，开发商还保证在取得该物业的预　开发商则以样板间并非对房屋的说明　商在了解了杨女士的情况后，口头答应　售许可证后，会书面通知他们签约，且　为由拒绝赔偿。　了杨女士的要求，但之后便杳无音信。　已付的预约金可冲抵房款。　＞＞点评：每一个购房者都想要自　杨女士说，到了６月底，一场大雨后，　２００４年５月，张慧发现联体别墅　己的房子发挥最大空间的功能，在通　她又发现空调的墙角处出现了渗水现　已于４月２７日取得预售许可证并可网　过样板间衡量后，都会做出自己的装　象，雨水大面积地渗出墙外，让她不敢　上预售的公告，然而，销售人员却拒绝　开空调以免触电。看着刚买的新　预售。６月份，张慧再次来到售楼处要　房出现的种种令人担忧的问题，　求预售，得到的回答是：动迁工作没有　杨女士坚定了要求开发商退房的　落实不能签定预售合同。与此同时，他　决心，但多次与开发商交涉都未　们发现售楼处原销售人员陆续消失，　得到满意答复。　换上的都是一张张陌生面孔。在这之　该公司总经理陈某称这是正　后无论是电话联系还是上门询问，得　常现象，因为该公司所用的新型　到的结果都是一问三不知。二期楼盘　建筑材料“加气砖”，受到天气影　可以预售的公告又在网上发布。８月２８　响，难免会出现裂痕和渗水现象，　日他再次来到售楼处要求预售，售楼　该公司已经督促工人对这些现象　处销售经理说要买房子可以，但要每　进行维修。对于杨女士提出退房　平方米多交１　０００元（因为此时地价已　的要求他表示，房子出现的问题　上涨）和每平方米１　５００元的装修款。　并不构成退房标准，除非杨女士　＞＞点评：支付了订金的别墅，只　出具权威检测部门对房屋质量的　是签订了预约书，却被通知无法签订　鉴定，公司目前只能督促法定维　预售合同；一系列变故显现出房地产企　修人对房屋出现的问题进行维修。　业对客户的漫不经心，这其实也是对　＞＞点评：新房子出现问题是　自己诚信的颠覆。口　让人厌烦的事情，如果再得不到　编辑霍吉和　３０城市　发２００６　１０