房地产估价理论与方法分类模拟题39 (总分66.5, 做题时间150分钟) 一、单项选择题 1.
收益法求得的价值趋向于______，比较法求得的价值趋向______。 A.成交价格，理论价格 • B.成交价格，市场价格 • C.理论价格，市场价格 • D.市场价格，理论价格
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2 答案:C 2.
某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为______万元。 ** • ** • **
•
C ** SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 1 答案:B 3.
在房地产权利中，属于用益物权的是______。 A.自物权 • B.地役权 • C.抵押权 • D.租赁权
•
C SSS_SIMPLE_SINA B 分值: 1
C D
答案:B 4.
当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以______为前提进行估价。 A.维持现状 • B.更新改造 • C.改变用途 • D.重新开发
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2 答案:A 5.
在长期趋势法中，当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用______进行预测。 A.数学曲线拟合法 • B.平均增减量法 • C.平均发展速度法 • D.指数修匀法
•
C SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 1 答案:C
本题涉及的考点是平均发展速度法。当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。 6.
某宗房地产的收益期限为40年，通过预测，未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于______万元。 ** • ** • **
•
C ** SSS_SIMPLE_SINA B C D
分值: 1 答案:A
该宗房地产的收益价格最接近于
7.
未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用______评估。 A.收益法 • B.成本法 • C.比较法
• D.长期趋势法
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2.5 答案:A 8.
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于______。 A.市场价值 • B.清算价值
• C.快速变现价值 • D.投资价值
•
C SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2 答案:D
本题考核的是投资价值。投资价值一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定的投资者(如某个购买者)的角度来衡量的价值。 9.
价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是______。 A.估价作业期间的某日
• B.实地查勘估价对象期间的某日 • C.估价报告出具日期 • D.估价报告出具后的某日
•
C SSS_SIMPLE_SIN
A B C D 分值: 1 答案:D 10.
下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是______。 A.净收益包括有形收益和无形收益
• B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 • C.通常只有客观收益才能作为估价依据
• D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 1 答案:B
运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拔款，作为运营费用消耗了。 11.
关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是______。 A.确定价值时点在先，得出评估价值在后 • B.得出评估价值在先，确定价值时点在后 • C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行
• D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以
•
C SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2 答案:A
本题考核的是价值时点原则。遵循价值时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定价值时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。 12.
一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为______万元(假定年折现率为5%)。 ** • ** • **
•
C **
SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2 答案:C
10万元+10万元/(1+5%)0.5+10万元/(1+5%)=29.28万元。 13.
评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是______。 **、0.4、0.2 • **、0.4、0.3 • **、0.2、0.4
•
C **、0.3、0.3 SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2 答案:A
本题考核的是房地产估价时的合理权重。甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺)，故取较高的权重。 14.
某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为______元。 ** • ** • **
•
C ** SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 2 答案:C
本题考核的是房地产损害的求解。价值时点为开始装修之时。
(1)装修期间及装修完成后放置3个月的租金损失=(3000-3000×10%)元/0.5%×[1-1/(1+0.5%)6]=15920.24元。
(2)装修费用=50000元/(1+0.5%)1.5=49627.33元。
C
该住宅因被水淹造成的损失=(1)+(2)=(15920.24+49627.33)元=65547.57元。 15.
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估______。
A.挂牌底价
• B.正常市场价格
• C.竞买人可承受的最高价 • D.最可能的成交价
•
SSS_SIMPLE_SINA B D 分值: 1 答案:C
竞买人可承受的最高价，在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的价。 二、多项选择题 1.
评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于______。
• • • • •
C A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度 C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况 E.当地房地产市场状况
SSS_SIMPLE_MULA B D E 分值: 2 答案:A,D,E 2.
最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足______。
• • • • •
C A.法律上允许 B.价值最大化 C.技术上可能 D.经济上可行 E.委托人认可
SSS_SIMPLE_MUL
A B C D E 分值: 2 答案:A,B,C,D 3.
估价委托合同的内容一般包括______。
• • • • •
A.委托人的名称或者姓名和资产状况 B.估价费用及收取方式 C.解决争议的方法
D.估价机构的名称和住所
E.交付估价报告的类型、交付方式等
SSS_SIMPLE_MULA B D E 分值: 2 答案:B,C,D,E 4.
成本法中的投资利息的计算基数包括______。
• • • • •
C A.土地取得成本 B.建设成本 C.管理费用 D.销售费用 E.销售税费
SSS_SIMPLE_MULA B D 分值: 2 答案:A,B,C,D 5.
形成房地产供给的条件有______。
• • • • •
C E
A.房地产开发企业和拥有者愿意供给 B.房地产开发企业和拥有者有能力供给 C.理性且自私的经济行为 D.适当期间的完成交易
E.房地产开发企业和拥有者都具有安全信息
SSS_SIMPLE_MULA B C D E
分值: 2 答案:A,B 6.
以下房地产价格中，属于评估价值的有______。
• • • • •
A.基准地价 B.市场交易价 C.标定地价
D.房屋的重置价格 E.市场成交价
SSS_SIMPLE_MULA B D E 分值: 2 答案:A,C,D 7.
下列关于评估价值的说法，正确的是______。
• • • • •
C A.评估价值可根据采用的估价方法的不同分为比较价值、收益价值、投资价值、市场价值
B.评估价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额 C.房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值和成本价值应基本一致
D.但在为交易服务的估价中，评估价值就是实际成交价格 E.同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值往往不同
SSS_SIMPLE_MULA B D E 分值: 2 答案:C,E
A项评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的价值或价格，分别简称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。B项评估价值是指通过房地产估价活动得出的估价对象的价值或价格，即它实质上是对估价对象价值或价格的一个估计值。C项当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值和成本价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。D项中评估价值虽然不是实际成交价格，但在为交易服务的估价中，评估价值与成交价格有着密切关系。由于房地产交易通常需要专业房地产估价为交易当事人确定要价或出价提供参考依据，或者为交易双方提供议价基础，所以评估价值往往会成为成交价格。E项由于不同的估价师的专业知识、经
C
验、职业道德等的不同，同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值往往不同。 8.
房地产价格的形成条件有______。
• • • • •
A.有用性 B.稀缺性 C.有效需求 D.波动性
E.不可移动性
SSS_SIMPLE_MULA B D E 分值: 2 答案:A,B,C 9.
根据所对应的不同种类的年收益，收益乘数具体有______。
• • • • •
C A.毛租金乘数 B.净租金乘数 C.潜在毛收入乘数 D.有效毛收入乘数 E.净收益乘数
SSS_SIMPLE_MULA B D E 分值: 2 答案:A,C,D,E 10.
在通常情况下，采用______方式出让的地价最高。
• • • • •
C A.招标 B.协议 C.挂牌 D.拍卖 E.抵债
SSS_SIMPLE_MULA B 分值: 3 答案:C,D
C D E
三、判断题 1.
估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知
本题涉及的考点是估价当事人。估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。 2.
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 2 答案:未知 3.
两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知 4.
估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知
估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，在合法利用下且不是最高最佳利用时，现状价值一般低于市场价值，合法利用且是最高最佳利用时，现状价值等于市场价值；在非法利用下，现状价值可能大于市场价值。
[考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。 5.
采用由松到紧的货币政策，会导致房地产价格上涨；相反，会导致房地产价格下降。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知 6.
位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知 7.
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，它可能高于也可能低于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 8.
一般的无形资产主要是权益的价值。如专利权、专有技术、商标权、商誉、股票、债券等。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 2 答案:未知 9.
管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，它是通过建设成本之和与投资利润之和的一定比例来测算。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知
管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。 10.
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知 11.
某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 2 答案:未知
属于投资价值评估。 12.
从经济角度来看，士地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 2 答案:未知
土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 13.
当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 2 答案:未知 14.
估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人；也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。
SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 1 答案:未知 15.
动态分析法测算出的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；静态分析法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。 SSS_JUDGEMENT 正确 错误 分值: 3 答案:未知
1
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容