物业管理方案(精选10篇)

物业管理方案(精选10篇)物业管理方案(精选10篇) 物业管理方案（一）：

为规范小区管理，为优良业主供给优质的物业管理产品服务，我英国公司采取将采取一系列的管理措施，确保小区品质。 一管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的拟定运营管理、供给优质的服务，并在集中式管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入优秀的管理理念，使年轻一代业主及使用人能真切地感受高品位的业主物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关国际标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。 二管理原则

为实现即定管理首要目标，追求桂冠的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理市场导向过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则

“服务第一”是物业管理的宗旨，所以管理中要继续秉承

“以人为本”的管理理念，从业主及启航使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，供给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是产品与服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人转用不适当行为的管理和劝喻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的主张

在日常管理中，要充分发挥几个进取性，即物业管理公司的进取性和业主使用人进取性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，经过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能恰当使用和维护租客物业，并自觉遵守业主缔约国，共同开设礼貌的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规平常服务的同时，从物业的实际出发，一系列开展一系列服务性的林果，既满足广大业主及使用人不会的不一样需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。 四管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化提议，构筑一个房屋建筑优秀的物业管理硬件环境；

（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；

（三）在公司目前现有管理自然资源资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，进取培养高素质的管理人才，重新组建一支高素质的物业管理一支队伍；

（四）制定一套切合实际的规章制度，确定高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

（五）遵循有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

（六）依照市场化、管理模式的运作方式，供给全方位服务，开展多元化经营。

（二）物业管理服务项目

1、公共服务项目（全体业主能够享受的产品与服务，费用纳入旧楼管理费）：

（1）房屋公共腋下的日常常规维修与保养； （2）公共设施设备的维保与保养；

（3）小区内清洁管理，垃圾收集与清运； （4）公共绿化的养护； （5）公共秩序维护； （6）消防管理； 2、有偿专项服务项目 （1）有偿维修类；[] （2）代办性服务； （3）中介类服务； （三）收费管理 物业服务费构成

1、管理服务人员的工资和管控按规定提取的福利费、社会保险费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的在工作中运行、维护费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用； 4、物业服务区域绿化养护税金； 5、物业服务区域金融秩序维护费用； 6、物业企业办公费用；

7、物业外贸企业固定资产折旧费； 8、法定税金； 9、企业利润。

物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。收费资料和国家标准依照《河北省物业服务收费运营管理管理办法实施办法》、《唐山市物业管理服务收费管理实施细则》（唐价经费字〖20XX〗14号）执行。 （四）入住管理

在办理业主及使用人入住手续时，供给方便、快捷、及时、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续行政管理打下基础。 1、管理资料：

（1）将要业主及使用人收房所需资料； （2）为收房手续供给一条龙服务； （3）按收房流程办理领房手续：

1）根据业主及使用人持入住通知单和必备，发放交房资料； 2）收回业主及使用人拆迁户按规定填写的各类表格，收取应缴纳的开销；

3）陪同业主验房；

4）对验房中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验房表》，将所有问题提交拿地，并督促解决。 2、管理措施：

（1）制定入住方案，准备工作各有关所需资料；

（2）按照收房程序，安排工作流程； （3）策划业主及使用人入住现场布置方案； （4）按规定办理业主及房主使用人的入住手续。 （五）档案资料管理

加强档案资料监督管理，统计数据有助于保存物业的历史资料，维护行政管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与拆迁户的沟通、联系。 1、管理资料：

（1）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

（2）业主档案：人所有业主及使用人的租赁合同（复印

件），房东及使用人的基本情景房主登记表、装修表等有关的名册等； （3）财务档案：逐年构成的财务收支报表、物业维修基金投资使用报表等；

（4）文件档案：有关物业管理法规经济政策、公司文件等；

（5）管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。 2、管理措施：

（1）制定档案制度，并严格执行；

（2）专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊敬业主及使用人的保密，保守秘密； （3）科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

（4）建立各类资料的电脑管理，计时可靠的掌握相关内部信息，提高管理水平。

（六）房屋及公用设施设备管理

房屋管理，不仅是共用设施行政管理设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，轻易关系到业主及使用人的安全，是物业管理的重中之重。 1、管理资料：

（1）房屋公共部位管理体制：根据现状，分别制定不一样行政管理计划，确保房屋保值增值。 A、已交付房：

1）房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

2）加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门立法机构依法处理；

3）装修期间，应及时进行前臂房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

B、空置房（含业主托管房）： 1）定期到空置房查看、通风；

2）对楼房和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 C、公共用房

做好公共用房（公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

（2）设备设施维护：

1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修； 2）水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查； 3）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效； 4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

2、管理措施：

（1）加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期搞好申报工作，并经常进行现场检查，发掘出问题及时制止，紧急情景时可采取停水停电等措施防止危害扩大；

（2）对所有的维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护；

（3）对系统中所有的器件、配件创建详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行相态； （4）对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

（5）建立维修相关人员值班制度，确保维修及时，且有回访监督机制和记录；

（6）采取日常巡视及保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。

（七）绿化保洁管理

绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。 1、管理资料：

（1）绿化养护：绿化工应做到财务管理日常化、养护科学化。

1）根据气候，给花木适量浇水；

2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； 3）制定预防措施，防治病虫害；

4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时茶花扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；

（2）清洁卫生：经过日常保洁教育工作，以使小区公共环境胸部和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 1）楼层公共分布区每一天清扫；

2）小区道路、小品、机动车道等清洁公共部位每一天清洁。 3）每一天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶省水、对垃圾房消毒；

4）对违反环境卫生管理规定的行为进行。 2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程进行规范操作；

（2）加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

（3）落实“三查”（绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理核查），加强日常评议检查； （八）治安管理

运用现有的科学技术手段管理手段与管理手段，依靠各种色谱仪、工具和人因的主观能动性，维护物业和业主及使用女孩子人的安全，这是物业管理党务工作的重要资料，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理资料：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人人身安全的行为。 A、门岗的任务：

1）维护出入口的交通秩序，车辆订定按有关有关规定的停车制度执行，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序； 2）对外来车辆和人员需要进行验证、登记； 3）严禁带备楼房危险物品进入小区； 4）为业主供给便利性产品服务。 B、巡逻岗的任务：

1）按规定路线巡视检验，不留死角；

2）巡查车辆停放情景，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范组织工作；

3）对小区内的嫌疑人员进行检查防范； 4）对小区及物业安全、防火检查； 5）对装修户的防爆；

6）防范和替公安部门各类处理各类治安案件； （2）技术防范：

应用安全管理报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情景实施24小时监控，以确保安全。

1）对可疑或不安全迹象采取追踪跟踪监视和定点录象措施，并值班及时通知值班市场秩序维护员，进行现场处理。

2）值班秩序配合维护员配合人民检察院处理治安案件。 2、管理措施：

（1）实行半军事化行政管理，制定运营管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作职责心；

（2）强化内务管理，开展活动系统化军事素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；

（3）加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当；

（4）严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量； （5）监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好； （6）保证监控、值勤记录详细完整，建立安全行政管理档案。

（九）消防管理

消防管理是物业重要依据安全管理的重点，所以要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好作好消防安全教育工作，确保业主的生命财产安全。 1、管理资料：

（1）建立消防工作站，有健全的牢固消防管理制度及组织； （2）做好消防监控中心的运营管理；

（3）做好消防设施、器材的管理； （4）坚持消防通道的通畅；

（5）过后加强装修期间的消防安全管理工作； （6）严禁违章燃放烟花蜡烛； （7）严禁携带、储藏易燃易爆物品； （8）防止电器短路等引发火灾因素。 2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和防火职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；

（2）实施消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，定期非政府消防安全定期学习及消防演习；

（4）定期需要进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，而使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）进取实施防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

以上是我公司目前拟对xx项目的实施实施的园林绿化方案，我公司将严格按照国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。其中难免有不足之处，请房管局物业处所在位置领导多提宝贵意见，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力量！ 物业管理方案（二）：

一、物业管理公共服务质量标准

1、房屋共用部位、共用设施电子设备的维护 （1）房屋

A。房屋完好率达98%以上；B。房屋零修、急修及时率92%

以上；C。房屋零修工程通过率98%以上；D。外观良好、整洁、无缺损现象；E。房屋装修贴合管理规定。

（2）协调配合水、电等专业相关部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小该区下水道、化粪池正常畅通运行。 （3）环卫工人设施完好无损。 （4）道路畅通，路面平整。

（5）消防系统完好无损，可随时启用。 2、安全护卫

（1）主出入口设有保卫科，并实行24小时值班； （2）安全护卫人员24小时巡查； （3）小区24小时监控； （4）交通、车辆管理有序；

A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。 B、机动车辆按序停放。

（5）危及用户安全处，备有明显的标志并制定防范措施； （6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近竭尽全力一部恶化，协助保护现场。

现象；

像；

生标准，无二次污染及隐患；（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 3、绿化与环境卫生

1）造林贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；（2）花草树木幼苗良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害（3）修剪及时，整齐美观；

（4）绿化品味高，有较高观赏价值； （5）小区内全方位预计未来清洁；

（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫

（ （8）环卫设施整洁；

（9）无乱贴、乱挂、乱划现象； （10）噪音等贴合环境标准。 4、收费管理

（1）服务人员尽职尽责，操行上墙公布；物业管理收费实行明码标价；

（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；

（3）建立收费管理体制，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、采用服务费人公布服务费收支状况；

（4）模苑遵守国家收费政策，并无擅自增加收费项目、提高收费项目标准等乱收费行为；

（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；

（6）业主意见反馈满意率90%以上。

5、相关条件 （1）硬件环境

A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房舍用途现象；

B、小区楼宇、古建筑等各类标识明显；

C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全； D、停车场分类（汽车、摩托车、轮椅可分别存放）； E、有集中监控设备； F、有劳作服务配套设施；

G、有教育、文体活动及商务服务设施；

二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位） 1、便民服务（部分收费）

（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器

（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办缴纳电费；（12）代办缴纳电话费；（13）代办电话开户；（14）代办有线电视开户；

2、商务服务（部分收费）

（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）代订车、船、机票；（3）中英文打字、传真；（4）电话留言服务； 3、社区娱乐、文化活动服务

（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；（7）义务服务活动。 三、物业管理企业

1、企业须持有物业管理企业资质证书；

2、企业建立现代企业税制，内部考核制度明晰，岗位职责明确；

3、人员培训，持证上岗；

（1）企业从业人员标准化着装、佩戴胸卡； （2）档案管理规范，资料齐全；

（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。 结构及外观：

1、严禁改动和损伤原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责加夫赖县； 2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，遏止不安全的隐患；

3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户遭受的，应退还并负责修复。

阳台及门窗：

1、严禁自行封闭阁楼，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；

2、贴磁砖时不准污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；

3、严禁改动入户门、门套；

4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；

5、选用靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。 管道：

1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；

2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道改道时的检修；

3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水； 4、推荐对预埋在墙体内的水管试压此后再封闭。 厨房及卫生间：

1、严禁改变吧台及卫生间原有的位置；

2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，尽量减少不安全因素存在；

3、严禁敲打和改变属公共绝大部分部分的通风管道井；

4、加建吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修； 5、厨房及卫生间计有防水层，严禁凿击气垫或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水； 6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。

智能设施及管线：

严禁更改智能设施竖井，严禁擅自智能系统所属设备的安装位置。

空调：

1、装修前应先确定边线好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；

2、空调外机务必放在指定的外机位置，有效保证整体外观的统一；

3、空调滴水管应接于梅利尼预埋好的冷凝水管中。

物业管理方案（三）：

为落实市十三届人大三次会议审议经过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，不断提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市试点工作会议精神为指导，以落实《关于按规定加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、不断提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理基层工作，推动我市物业管理健康健康发展。 二、目标和范围 （一）目标：

1、有效解决开发股权分置，年底前整改六百人到达90；对工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90。

2、新建住宅小区京沪高速铁路推行铁路工程率到达100；20XX年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理服务合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行园林绿化，年底前对具备物业管理条件的住宅小区化率到达100。

6、加强业主自治诚信行为，具备条件的到达住宅小区本月底前要到达80以上成立业主大会和业主开办委员会。

（二）范围：对全市施行物业管理的244个大型商场进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作资料

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市建筑工程碰巧实际情景，经过调研，同时国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理明定》，依法加强我市活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为要切实承担起职责，按照规划设计和施工现场标准，对症结住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设欠账的住宅小区，逐个制定整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。异常是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底而前房屋维修职责要全部全面落实落实到单位、到个人，维修立即

率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定的规定和措施，明确地段的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生加以解决开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管精准度，规范园林绿化行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，逐步完善前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期房屋租赁招投标办法》，及时制定贴合我市实际的《沈阳市前期物业管理建设项目监督管理管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，未公开应采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下能够采用方式和议标的邀标选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的手段方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建居民楼要销售在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理社交活动跨国企业的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得耐蚀性资质等级，承接物业管理项目。同时，加强园林绿化企业的年检和资质证照评定，显露出来违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理建筑工程资质。

三是强化对物业管理行为的监督及的培训，大幅提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业副经理信用档案

和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业行使《物业服务合同》情景，对物业管理企业企业和物业管理项目经理，实行实名职业道德考评制度，如物业管理企业或房屋租赁物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重自由度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产立法机构主管部门，并在沈阳房产信息网予以上报。督促物业金融机构按照《合同》约定的标准供给质价相符相匹配的服务，提高管理服务水平。同时，不断加强对园林绿化物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持证上路。异常公用是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政联合与中国物业协会主管部门进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理证书实务操作专业岗位执照》，不符合标准的取消其上岗资格。

四是规范业委会和业主委员会，进取引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关西欧国家机密文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于强化组建业主大会、物业委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的进取性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，或使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分信任全体业主业主意愿的基础上，合理合法按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须组织本事的业主常务委员会进入业主委员会。规范业主大会、业主专业委员会的行为，促进业主自律和民主决策，有的放矢维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、老年公寓职责明确职责体系。对于具备市场条件物业管理条件的高层建筑，要明确由企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的住

宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步构成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及建筑工程活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会的职责，为物业管理形塑形塑良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的看重，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确审美观念的消费观念，促进社会的和谐。 三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。 组长：邢凯 副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市规划局，负责日常的协同。各区政府也要成立相应的组织机构机构，抓好具体的组织开始实施。 四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组联络员具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关人员部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实职责，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

全区市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的城建指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在环境问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物管工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理用房等相关配套设施，建筑工程以方便后期的物业管理工作；谢鲁瓦并对严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设人事关系，要制定整改工作方案，进取组织整改，到达合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处，使物业管理竞赛活动更加规范，促进物业管理水平的大幅提高。

各区政府为物业管理工作义务的职责主体，要针对目前目前物业管理工作存在的环境问题，制定具体的整改工作方案，聚润配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时精准的解决。

五、实施步骤

依法加强物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作资料，今年要分三个阶段需要进行实施。

（一）排查阶段（20XX年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门负责人配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（20XX年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按职责分工认真组织整改。

（三）验收阶段（20XX年11月1日至11月15日） 领导小组成员按照工作资料和标准，集中时间，认真组织，对整改后的小区物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。 六、保障措施

（一）提高认识，明确职责。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要拢工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实职责。建立市、区、街道、社区职责明确的职责体系和新机制管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起管理职责，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的环境问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时处理或不彻底的，有关部门要按照有关规定进行查处，确保全部达标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿进行规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使近万名居民了解物业管理的有关政策政策和权利义务，进一步增强参与参予意识和维权意识，树立正确性的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。异常是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理职责，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和住民社会稳定。

物业管理方案（四）：

为落实市十三届人大三次会议审议经过的《关于依法大力加强按规定居民小区物业管理的议案》，进一步进行规范物业管理活动，

切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高公用水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高发展商服务水平为宗旨，进一步切实加强加强建筑工地物业管理工作，促进我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 （一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90；对牵涉到工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90、

2、新建滴度住宅小区推行建设项目率到达100；20xx年新进入资本市场的楼盘，在供地销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的控管监督及从业人员的培训课程，

物业企业经理持证率到达100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物管，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业到达100、

6、进一步增强业主自治自律行为，具备条件的居民楼年底前要到达到达80以上成立董事会通过股东会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作资料

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情景，经过调研，同时借鉴国内先进城市的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法深化我市依法物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行规范完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个设立整改档案，制定整改措施，整改合格后才再行消号。异常是存在环境问题工程进度问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全部落实到机关、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措

施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生联合开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范园林绿化行为。 一是加强物业管理招投标的监督和督导指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定贴合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标项目管理办法》。要求采取开建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开采行招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区格朗普雷县在区、县（市）房产行政主管部门的批准能够采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选任物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期市场物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。在大型活动我区从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业旧楼企业资质管理办法》的规定，按公用物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强莫雷斯物业管理企业的年检和主体资格评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的职业资格取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理不良行为管理工作的监督及从业人员的培训，不断提高物业管理水平。建立物业管理民营企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从

业人员以及物业管理企业应履行《物业服务合同》情景，对物业管理企业房屋建筑和物业管理项目经理，实行邮箱诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重频度，扣除相应的分数，年终或进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准供给质价相符的服务，提高行政管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的专业人士培训，与建设部国际部联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，到达从业人员要持证上岗。异常是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与协会物业中国联合进行上岗培训制度，经过实务操作方式培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不必合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和租客委员会，进取引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的进取性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，促使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须本事的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的不法行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确职责评价体系。对于具备物业管理条件者的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率到达100；对于尚不具备物业管理条件的尚住宅小区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步构成以活动中心为主，专业管理和业主自治管理相结

合的新型管理体制。各涉及物业管理房屋租赁活动的有关单位、部门

按各自的职责应该承担社会管理的职责，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、收集整理宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，消费结构引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。 三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立工作方案。 组长：邢凯 副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织机构实施。 四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区

域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的指导、协调和监督、检查；各区政府要存在物业管理针对的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照管理职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实职责，相互配合，加强检查验收，我省切实提高我市的公用水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的主管部门，具体负责全市物业管理物业管理教育工作的指导、监督，并会同部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、该时期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传品等园林绿化工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理行政部门。一是在实施住宅小区前期规划时，社区设施要规划建设必要的物业管理服务公共设施等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；其二严格按照住宅小区规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，进取组织整改，到达合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，并使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

房屋租赁各区政府为物业管理工作的管理职责主体，要针对公司目前物业管理隐含工作存在的问题，制定具体的整改教育工作方案，厚积薄发配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，适时使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是几项一项长期工作，为确保基本完成本方案确定的工作资料，今年要分三个阶段进行实施。 （一）排查阶段（20xx年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等上述部门配合，各区政府组织工作实施，对技术开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（20xx年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报请领导小组审查，审查合格后，方可按职责分工认真组织整改。

（三）验收阶段（20xx年11月1日至11月15日） 领导小组成员单位按照工作资料和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。 六、保障措施

（一）提高认识，明确职责。工作部门居民小区领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实职责。建立市、区、街道、职责明确的职责体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起管理职责，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对建筑工程存在的问题，制定切实可行的处理意见，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关相关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿进行规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关和权利义务，进一步增强参与意识和觉悟维权意识，树立正确的消费观，使随之城建逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的组成部分，分工负责，强化管理。异常是对存在问题进行整改意见后，要进一步明确管理单位和管理职责，避免类似问题的再次发生，维护广大居民的切身利益和社会稳定。 物业管理方案（五）：

为进一步加强物业管理工作，提高物业管理水平和服务质量，改善人们群众的生活和教育工作环境，建立物业管理长效机制，根据

国务院《物业管理条例》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》等有关规定，结合我区的实际情景，制定以下实施方案。 一、创新机制，构筑适应城市发展的物业管理模式

按照“重心下移、属地管理、条保块管、综合协调”的原则，在我区率先构建与现代城市管理的物业管理新体制。明确街道办事处和社区社区卫生居委会在住宅区管理中的主体地位，充分发挥社区基层组织与自治组织的作用，各职能部门履行各自职责重要职责范围内的工作，评议建立辖区内物业管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。

（一）运管房管部门是物业管理的相关行业主管部门，负责监督、指导物业管理此项工作

1、拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施；

2、负责专项维修资金的归集，会同财政部门制定专项维修资金的使用方案，同时做好监督管理和检查和工作；

3、落实物业管理项目的招投标制度，组织物业管理金融行业的检查、考核和人员培训组织工作；

4、监管租客服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大事件纠纷案件。

（二）街道办事处负责具体实施辖区内住宅区的物业管理综合协调和监督管理工作

1、负责所辖区域住宅小区物业服务日常工作的指导和监督，续筹与使用审核核查物业维修信贷资金、检查考评租客服务质量、交接监管物业管理投资项目，参与辖区物业管理招投标、查处建筑工程违法行为、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业产品与服务企业资质审核、物业管理区域划分；

2、牵头政府机构召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作；

3、负责将住宅区物业管理作为其他工作社区居委会首要工作之一，融入社区服务综合管理；

4、协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；

5、物业服务企业退出物业管理前区域后，业主大会尚未选聘出物业优质服务企业的，由街道办事处负责协调城建部门委托经核准的生活垃圾处置单位负责环境卫生工作，发展商公用设施设备、场地需要维修养护的，利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修，没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织机构利益相关的业主自筹。

（三）社区居委会在街道办事处的领导下，协调业主委员会，配合物业管理服务企业实施物业管理。

协调本村内的物业管理活动，组织业主委员会制定管理公约、业主大会议事规则，协调业主和物业服务企业之间的关系，规范物业产品服务行为。

太平镇明确分管领导，根据辖区业务量和工作量配备落实相应的组织工作管理人员和工作经费并指定村委会代行社区居委会主要职责，待街道和社区组织机构建设完善社区服务全面落实此项工作。

（四）公安、经发、财政、规划、城建、社管、执法、工商、环保、技术监察等各职能部门各司其职，做好以下工作：

1、公安局负责物业服务企业保安人员的行业，负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作，定期对物业管理区域内消防设施和进行检查和指导，依法处理区域内破坏消防设施的行为； 2、经发局管理我区物业服务费收费项目负责和机动车停放服务收费管理，查处物业无证服务企业违规收费行为；

3、财政局负责物业管理工作必要的财政资金的配套落实； 4、规划局物业管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管；

5、城建局负责对物业管理区域内市政、绿化等建设期的监管；

6、社管局专责参与对业主大会专业委员会和业主委员会的监督管理，负责住宅小区二次供水的监督管理；

7、执法局负责行使对物业管理区域内综合执法职能；

8、工商局负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营行为，对利用住宅或储藏间作经营（办公）场所的不予核发合格证； 9、负责处理物业管理区域内的除交通、社会噪声源等其他已经环保审批节能降耗的三产等企业噪声、油烟、废气等超标行为； 10、技术监督局负责对物业管理区域内特种设备的检验和。 二、建立园林绿化工作联席会议制度

制订管委会领导分管、会议决策、部门协调抓落实的物业管理运行机制和快速反应机制。联席会议核心成员单位由街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位及各相关职能部门的代表排列成。街道办事处为联席会议召集人。

（一）联席会议主要协调下列事项

1、业主和有关部门不依法履行职责的情景；

2、物业服务企业优质服务在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

3、物业管理区域内会发生的突发事件； 4、物业管理与社区管理配合的相衔接和配合； 5、物业管理生态区域划定后的调整；

6、因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业管理用房租赁收益等引发的纠纷、矛盾；

7、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理问题发生的争议； 8、需要协调的其他前述物业管理其他事项。 （二）小组会议议事议程

1、街道办事处无法独立协调解决的重大问题、难点问题，可开会讨论物业管理联席会议。一般期内问题应自接到问题反映之日起3日内组织召开，应急风险问题须随时召开；

2、联席会议召集人根据反映问题所涉及资料，书面通知各职能部门，明确事件发生情景、联席会议协调问题、会议时间及地点、

参加人员等；应急环境问题需多部门协调的，可联系各部门负责人指派与会人员及时召开物业管理联席会议；

3、联席会议所的单位需按照通知要求及时参会，对反映的风险问题实际问题用心研究，提出解决方案，制定具体措施，明确规章制度人及解决问题的标准规范时限；

4、会议团体议定后，由街道办事处负责整理联席会议记录并构成会议纪要，同时负责相关人员资料的整理、存档、备查； 5、街道办事处负责议定决策程序的联络处督促、落实，并将最终落实情景以简报形式发至各参会单位。 三、加强管理，推进物业管理市场化进程 （一）开展前期物业管理招投标，实现建管分离

在实施物业企业备案的基础上，全面推行前期物业管理招投标制度，推进房地产开发与的分业经营。经过公开、公平的市场竞争，实现双向选择、优胜劣汰，提高物业相关行业整体素质。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定，由房管部门另行制定。 （二）制定贴合我区实际的物业收费指导标准

由经发局牵头，国土、城建、街道办等单位可以参与，按照市场规律，经过市场调研，必要时举行听证会，制定出贴合我区实际的物业服务费收费指导。对物业服务各单项平均成本生产成本每年根

据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科学的调整，定期向社会公开发布，建立质价相符的收费机制。 （三）全面贯彻实施调试交接验收制度

为大大减少建设单位的人事关系开发遗留问题，降低物业服务民营企业的管理一站式服务风险，维护业主的共同财产权益，要严格落实《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》（大政发〔20XX〕70号）及我区有关规定，如何有效化解物业管理的沃苏什卡矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系。 四、加强领导，健全组织机构

成立长兴岛临港工业区物业管理工作领导小组，组长由分管出纳城建的副主任担任，下设办公室，秘书处负责人主任由房管部门主要负责人担任，办公室负责物业管理的日常专责指导工作，加强对《实施方案》贯彻情景的调查所研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善行政管理措施。 物业管理方案（六）：

我校全校迁离进入大学城，使得我校的学生公寓无论是有外观还是住宿条件都比过去宿舍了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情景，决定引入物业服务行业，使学生公寓管理由过去的单纯说教向违规行为管理不法行为方向转化，公寓内所的鲁瓦邦服务管理向机制化、标准化相关服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理》，以下称本方案。

一、公寓物业管理的实施范围

根据我校的实际情景，为了做好物业管理的实训、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再以在全校推行。 二、公寓物业管理方式

设立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。各个公寓为一个班组，由公寓宿管组长掌理负责公寓内日常工作。员工统一装扮上岗、礼貌作业、规范操作。员工要进取做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了再进一步学生公寓服务资料和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部教育工作规程（附件3）及公寓管理部员工雇员考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校具体学生公寓工作进行管控。 三、学生公寓管理部文职人员及人数

学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任调任） 学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任） 学生公寓宿管员：8人 学生公寓楼之内保洁员：8人

生活区场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任） 共需外聘人员16人 四、运行费用 1、人员工资

2、员工劳保、工具等费用 3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

综上所述，运行费用约为300，000.00元。 附件1：学生公寓服务资料和服务标准 1、房屋共用部位共同拥有的维护和管理

公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情景进行检查维修，或居住人发现结构性问题东凯努瓦县及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记述备案，重点检查。年底需要进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护投资计划，作好默氏维修记录。

2、用部位及设施设备的运行维护管理

定期对腋下互连部位及设施设备进行保养维护，保证设施仪器的正常使用使用和运行。公寓公共设施设备完好率坚持在98%以上。正确反应时间和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故。 3、环境卫生产品服务标准

（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

（2）、楼道、走道及公共设施设备。

标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施通讯设备无尘土和蜘蛛网雨滴等。 （3）、公寓内的公共卫生间。

标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。 4、安防服务标准

（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时备案非本公寓内来访。

（2）、随时确保公寓楼周边维护车辆停放秩序。

（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器或进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置显著的提示详细信息标志。

（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改供水线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（5）、来访人员进行注册登记，晚间限时离开，严禁留宿。 （6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播极差不良文化等事件和违法行为。 5、维修服务标准

（1）、24小时受理报修，一般情景下10三分钟内维修人员到场，维修及时率100%。紧急情景随叫随到，确因特殊情景不能及时到场处理的，应向报修人说明情景，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

（2）、驻点进行对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服务标准

（1）、礼貌服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住相关人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行耐心地解答和帮忙解决。

（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住大体上人员的基本现像，并备存登记资料，以便供给产品服务和查询。

（3）、按照宅邸管理规定，及时办理入住和迁出审批手续，保证公寓衣物的及时回收，损坏处置，相关费用的收取收款.蜂巢物业管理网收集并整理。

物业管理方案（七）：

为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理正当权益企业的合法权益，改善社区居民的生活周围环境和工作环境，现结合我办实际，制定制定物业管理工作纲要。

一、组织领导

组长：张劲松（牌楼居委会办事处主任） 副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）

成员：幸坤权（牌楼办事处活动中心服务中心主任） 骆霞（牌坊居委会街道办事处城管科科长） 陈守元（印盒石社区主任） 陈联国（观音岩社区主任） 黄东方（万安社区主任） 潘中英（太平社区主任） 王明（石峰村主任） 叶平（大河沟社区主任） 周君（搭马桥社区主任） 何永凤（袁家墩社区主任） 何小燕（牌楼社区主任）

领导小组下设服务部在社区动员大会服务中心，幸坤权兼任办公室处处长。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，

抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。 二、规划与目标

1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的老城区（一类小区）XX个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各前提方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。

印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。

观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。

万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。

石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。 太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。

大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。

搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。

袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。

牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。

2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于城市管理水平和改善居住环境，并且对于我区创立国家卫生城市、礼貌城市和一流超一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的科研工作目标是：加大房屋租赁物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20XX年底，逐步同时实现规范化的物业管理，以全面提升城市内部管理。 三、实施步骤

1、制定方案（20XX年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区村民居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。

2、宣传部署（20XX年9月1日——9月30日）。对社区物业管理战略部署工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大

物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的群众事关。

3、抓好试点（20XX年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、房屋中介太平社区为物业管理的试行社区。 4、总结推广（20XX年11月1日——11月30日）。总结实战经验试点工作经验在各社区加以推广，试点中的关键问题试点和不足之处加以修正和改善，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。 四、主要措施

1、物业管理领导小组每月房屋中介召开一次会议，学习上级有关文件和会议时代精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理职责制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一职责人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情景，进取协调解决问题，确保全办物业管理工作有科学合理有步骤地扎实推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将对或不定期地定期各社区居委会对推进物业管理其他工作的情景进行督促检查和评比，对物管工作落实好表现一般的社区和整体表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不不必聚润支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的

单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

物业管理方案（八）： 前言

物业管理行业发展至今日的状况，社会化、企业化、专业化财务管理的特征已不仅仅表此刻规范化和精细化的管理上，各大运作物业公司经过多年的精心运作，在规范化和精细化服务上已构成了一套很完善的制度，如果想在物业行业异军突起，那么除了做好规范化和精细化服务外，经过举办多种活动(特约服务和社会文化)突出表现出人性化的贴心服务，将如晴天霹雳，一鸣惊人。本文将从的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程，并介绍几种人性化的新颖服务资料。

一、管理目标:

1、业主委员会成立后12个月至18个月，到达深圳市安全礼貌(优秀住宅)小区标准;

2、业主委员会开办后24个月至30个月，到达广东省优秀住宅小区标准;

3、业主局成立后36个月至42个月，到达全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

4、小区实行封闭式行政管理，护卫班实行24小时值班，确保业主和住户生合财产安全;

5、小区清洁实行实行专职保洁员职责制，保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

6、小区车辆施行智能化IC卡管理，车辆凭卡进出，无卡无证车辆禁止驶出小区，所有外来车辆未经许可不得进入居民区居民小区;

8、水电维修班实行24小时值班制度，业主遇到问题芒翁，公共精密仪器运作正常，设备完好率100%;

9、绿化按时修剪、维护、坚持花草树木茂盛美观，绿化完好率99%以上;

10、营造小区浓厚的文化氛围，每年不得社区服务文化活动不得少于12次，每次参与相关人员不得少于300人;

11、实施不少于10项的特约服务，把物业业主的服务资料融入到业主的短衣、食、住、行中。 二、分项指标: 1.房屋完好率:100%

2.房屋零修、急修及时率:99% 3.维修建筑工程合格率:100% 4.管理费收缴率:≥98% 5.绿化完好率:99% 6.清洁、保洁率:≥99% 7.道路完好率及使用率:100%

8.化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率:100% 9.排水管、明暗沟完好率:100% 10.路灯完好率:100% 11.汽车场完好率:100%

12.公共文体设施、建筑小品完好率:100% 13.小区内重大村内该案发生率:0

14.小区内治安案件发生率:≤1年 15.消防设施、设备完好率:100% 16.火警发生率:≤1% 17.火灾发生率:0% 18.违章发生率:2% 19.违章处理率:100% 20.用户有效投诉率:≤2% 21.有效投诉处理率:100%

22.管理层雇主专业培训合格率:100% 23.特种作业员工持证上岗率:100% 24.维修服务回访率:≥30%

25.业主(住户)对物业管理综合评价满意率:≥98%

服务特色(“菜单式”服务模式) 一、实行“菜单式”服务模式

二、快速、完善的服务形式:首按职责制+三分钟服务承诺 1、首按职责制

每事由一位员工都有职责和义务接待客户的提议，任何一位员工接到提议后，统一传递到办公室，并告诉提议人我处在二日内报送处理结果。第一接待人负责跟踪这项相关服务提议处理的情景直至客户满意为止。

接待服务提议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方，争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情景。承诺时间绝佳控制在1~2天，一般不超过一周，特殊情景除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清楚，需要必须让旁人签字确认的应当留签字记录，并告知第一接待菲律宾人。 2、三分钟服务承诺

第一接待人接到客户的提议时，应及时将客户的.提议反馈到办公室，由办公室安排相关人员人员到客户指定的地方，为客户供给相应的服务，这一过程不能超过几秒钟。若有特殊情景，不足以在

无法三分钟赶到客户指定的地方，应在事先跟客户解释，取得客户的

谅解，在客户同意的同提下，在最短的时间内，赶到现场为客户服务。 三、突出、贴心的礼貌礼貌:三米微笑服务+站立式服务 1、三米微笑服务

管理处人员见到客户必须微笑示意，具体做法是:在距离客户三米时，必须自然笑容示意，微笑时以露出八颗脚掌为标准，等客户到身边时，轻声、清晰道早上好、午时好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时，也必须遵守三米两米微笑服务原则。 2、站立式服务

站立分离式服务表此刻:(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不一样，应在须要不一样时期进行站立产品服务。道口岗实行16小时站立服务，早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾，时间为:7:30~9:00，11:30~12:00，13:45~14:30，17:30~18:30。(2)接待员用户或办公室人员在接待客户时，在客户进门时，也必须站立并微笑问好，客户离开时，也必须站立微笑送别，并目送客户出门年才。 四、全天候的服务时间

1、护卫班实行24小时专人服务，客户有任何需求能够得到最及时的服务。

2、维修班实行24小时专人服务，顾客客户普通维修事项能够得到是及时的服务，有危及客户安全的大维修也能紧急处理。 3、客户服务中心实行16小时专人服务，并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话，以便客户能够帮助在无水值班的情景之下能够找到相关的人员。所有不值班人员在接到加盟商求助电话后，若不能在电话中处理了客户的问题，应第三时间赶到事故现场，帮忙给予客户非常及时的关怀与帮忙。

4、管理处全体人员非特殊情景都必须留守小区，随时待命，以便为客户供给提供服务。

五、非常丰富的社区文化活动

丰富的社区文化活动不仅仅表此刻举办多次的大型活动，还在于让大部分客户能自觉的退出到社区文化活动中来，变客户被动理解管理处供给的文化活动，为客户主动参与各种活动，并在整个小区中一种独特的文化氛围，一种有别于其他小区的文化氛围。 六、多种多样的特约经营服务

目大吻常规的物业服务资料仅是对公共设施设备进行维修、保养，对公共场所或进行管理，对全体客户供给共同的产品服务，而没办法办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中，所以开展多种多样的特约服务，不仅仅是物业服务资料的深入，也大大方便了客户的日常生活，同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务资料。

七、实行完全的封闭式管理

传统独立式管理仅仅是对来访人员和无关人员的管理，并没有对外来送水、送饭、送报的人员成功进行管理，而我们实行的完全封闭式管理，是除了客户和外拜访人员能进出停车场外，其他送水、送饭、送报人员将完全不能进入小区，而由我们的人来完成这些服务，进而在做好服务工作的同时，把小区的安全隐患减最重到最多。这也是我们做好多种特约服务所带来的另一个好处。 物业管理方案（九）：

为了贯彻执行《物业管理条件》，进行规范我街物业管理活动，维护业主和上市公司物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施方案。 一、组织领导

街道成立物业管理领导小组。主任由街道党工委副书记、办事处主任沈萌同志担任；副主任由城区党工委副书记郑文珍、街道办事处副主任陈旭同志担任；成员由街道党政办、城管办、社区办、物业管理公司和各社区围成居委会负责人组成。下设办公室，由街道社区办主任蔡莹同志兼任主任，城管办主任林燕芳同志担任党代表党务副主任。办公室设在社区办。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会村解决有关问题。各社区居委会要成立物业管理委员会，作为物业管理社区基层的城建协调机构。

二、规划与目标 1、小区规划

根据必须与合理原则，全街城建二区规划为56个物业管理小区，其中较佳基础条件较好的居民区（一类小区）15个；单位型居住区（二类小区）21个，目前，各方面住宅楼尚不具备条件的居民小区（三类小区）20个。

江滨社区18个，其中一类小区8个；即：①江滨花园；②中山2#、3#、4#；③望园楼；④建融花园；⑤永乐花园；⑥望江大厦；⑦晏公小区；⑧东风储蓄所宿舍。二类小区8个，即：①市供销社；②市公安局；③北门小学；④防疫站；⑤粮食局；⑥外贸公司；⑦百合竹柴炭宿舍；⑧金源小区。三类小区2个，即：①晏公路；②北门路。

后溪洋社区11个，其中一类小区3个：即：①桃源新城；②后溪公寓；③燕城商厦。二类小区3个：即：①长途客运站小区；②江边路81号至100号小区；③江边路35号至68号小区。三类小区5个：即：①新府路69号小区；②新府路65号小区；③燕江中路66号小区；④解放北路42号小区；⑤江边路106号小区。

鸿燕社区6个，其中一类小区1个：即：茶花山庄。二类小区2个：即：①闽通长运黄山岭小区；②燕江东路小区（包括市交通局宿舍楼、饲料公司宿舍楼、农行、重晶石宿舍楼、农行、化纤厂宿舍楼、劳服公司宿舍楼、燕归宿舍楼）。三类小区3个：即：①黄山新村一路；②解放北路一组；③解放北路二组。

红山社区13个，其中一类小区3个：即：①库区路双龙小区；②库区路化纤厂学生宿舍；③燕江东路43号宿舍。二类小区5个：即：①永林宿舍；②军供站宿舍；③工商宿舍；④智胜宿舍；⑤种子公司宿舍。三类小区5个：即：①黄山二路居民区；②石油公司宿舍；③燕江东路居民区；④库区路居民区；⑤库区路货场。

黄山社区8个，其中二类小区3个：即：①贮木场新村；②永安四中；③人造板厂。三类小区5个：即：①黄山岭；②北大桥；③西营坂；④尼葛新村；⑤原造纸厂福利区。 2、工作目标

社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，改善社区服务物业管理不公有利于提高城市管理水平和加强城市居住环境，并且对于全县创立卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要含意意义。

20XX年前，我街物业管理科研工作的目标科学研究是：加大物业管理工作的加大广告宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理的重要意义，取得理解和支持；在36个一、二类物业管理租客物业公司逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用；根据住宅小区进行分类的特点搞好分类指导，年内狠抓落实五个试点，并认真推广；进一步规范小区的物业管理。力争到达36个一、二类物管小区在20XX年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以适时提升城市管理水平。

三、实施步骤

1、制订方案（20XX年5月-6月15日）。组织街、居事件调查工作人员对社区居民住宅进行自查调查，研究讨论，在征求有关单位和社区意见的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案。

2、宣传部署（20XX年5月26日-6月31日）。召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署；运用墙报、黑板报、等形式加大物业管理工作的宣传力度，社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，人身安全以及给群众带来的生命安全。

3、抓好试点（20XX年6月16日-10月30日）。街道确定江滨社区的花城永乐花园、后溪洋居委的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区。试点方案另文。

4、推广（20XX年11月1日-20XX年底）。试点工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的和不中之处加以修正和改善。在具体实施过程中搞好分类卢莱县督促指导，推进《物业管理条例》在我街的全面落实。

四、主要措施

1、物业管理业管理指挥部领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件标准文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理主要职责制。街道和社区居委会主要领导义务落实物业管理条例的第一是人。对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情景，进取协调解决问题，确保全街物业管理工作车门口有步骤有秩序地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情景进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和突出表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不能主动划定物业管理区域，不进取支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。 物业管理方案（十）：

为了节省制作前期物业管理的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效方法。

一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

1、在业主接房中要进取宣传礼貌和谐小区建设要求和《室内装饰装修管控办法》，防盗告知业主禁止高空抛物及防火常识。 2、直接负责高层物业管理的各项教育工作。

3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间不锈钢等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情景的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和工作。对屋面进行管理，除大修平常设备检查维护维修需要，严禁上人。

负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的。 6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料各种出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售进口商品摆放整齐、统一。 7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位进取协调联系安鑫解决。

8、全面落实突发事件预案，发生突发事件时要及时落地预案预案，以防重大事故发生，协助处理各类紧急事件。 二、前期物业管理方案之工作程序和标准：

1、每一天定时检查电梯的运行情景，并做好记录。装修期间每小时记录一场（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

2、公益性钥匙要有借有还，借出要签字，做好房东和外部人员钥匙的钥匙借用记录。

3、查觉违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，经过对再说系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发意外事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

5、如遇业主搬运物品，告知租客注意事项，监督业主对楼道单元门内、电梯的使用情景，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

6、每一天对门边消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器需要进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

7、不与业主产生矛盾，处理问题要注重语气和态度，无法处理过程时管理员及时告知管理员。