毕业设计(论文)
论文题目: 杭州市西湖区二手房交易量分析 系 别： 经济管理系
专 业： 房地产经营与估价
班 级: 房地产13-1 姓 名： 蒋聪 学 号： 23130118 指导教师： 方巍
二○一四年五月
目 录
摘要 关键词
一、杭州市西湖区二手房交易量分析 .................................................... 错误!未定义书签。 （一）杭州市二手房市场现状 .................................................. 3 （二）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量 ............................. 4 二、杭州市西湖区二手房房价分析 ........................................................................................ 4 (一）影响西湖区二手房房价的因素 .............................................. 5 （二）政策对二手房交易量的影响 ............................................... 9 三、针对杭州市西湖区地理位置，分析西湖区二手房销售量的关系 .............................. 10 （一）分析西湖区的地理位置 ................................................. 10 结论 ................................................................... 12 参
考
文
献..。。..。..。。......。。..。.。。.。.。。.。.。....。。.。......。。。..。...。。。.。...。..。。.。。。..。..。。。。。。。。。。。.。。.。..。....。.。。.。。..。.。。。....。。。.。。.。。.
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致谢 ..................................................................... 15
杭州市西湖区二手房交易量分析
摘 要
杭州市西湖区是位于杭州市区主城区的西部，也就是我们俗称的杭州城西的一部分。文章分析了西湖区进半年的二手房交易量数据分析，以及展示了西湖区二手房库存量的分析.同时对西湖区购房者的意图也进行了分析。并且，对西湖区二手房的房价发展状况也进行了陈述和分析。综合的数据分析和西湖区整体发展情况可以分析出对西湖区二手房成交量的情况进行客观的总结，这样可以更好的把握对二手房销售的方法以及了解二手房市场。当然也结合了本在在中介公司实习的经历来帮助这次的论文写作。
关键词 二手房，交易量，价格
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Hangzhou lake the second-hand housing transactions
analysis
ABSTRACT
Commonly known as the west part of hangzhou. This paper analyzes the lake in half a year’s resale data analysis， and shows the second—hand housing inventory analysis。 At the same time， analyses the intention of the lake the buyers also. Development and, on the lake the second-hand housing prices are also displayed and analyzed. The data analysis and lake the whole development of the integrated can analysis was carried out on the lake the second—hand housing turnover of objective summary, so that we can better grasp the method of second-hand housing sales and understand the secondary market。 Of course also combines this in the intermediary company internship experience to help this thesis writing。
KEY WORDS Second—hand housing,volume,price
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一、杭州市西湖区二手房交易量分析
(一）杭州市二手房市场现状
临近2015年岁末，杭州西湖区二手房市场大局已定,纵观2015年杭州二手房市场 成交轨迹,不难看出整体市场可分为：市场淡季 —— 市场博弈 -— 年末翘尾三个阶段.根据透明售房网数据统计显示，2015 年，杭州市主城区二手房共成交25497 套（出于对12 月市场的保守估计，预计12 月可成交2800 套左右），与2013 年同期31559 套相比，成交量下降19.21％。价格方面,成交均价在19820元/ 平方米,较去年同期19437 元/ 平方米上涨1.97％。整体来看，2014 年杭州二手市场依然处于较为平稳的状态，其交易量与2014年同期相比,除去2014年3 月份的特殊情况，总的来说并未出现大幅度下降,而且2014 年的交易价格相对于去年虽有所上涨，但涨幅并不明显，可见从某种层面来看,这也证明了杭州房地产市场处于良性发展的阶段。
从市场成交总体走势来看，二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势，虽然上半年每月的成交量的变化各不相同,但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓，上涨势头越加明显，从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。具体来看，2016年初杭州多家银行的首套房贷利率优惠的取消，个别银行还存在首套房利率上浮10%-20％ 的现象,这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力，使得市场需求明显受到抑制，也在一定程度上影响了二手房市场成交量的变化，同时在1、2 月份传统楼市淡季的影响下，市场成交略显疲软.经过短暂的冬歇期后，进入3 月份，随着市场信心恢复,改善和刚性需求的活跃度逐渐回升，年后购房者对二手房市场的热情持续升温,二手房成交量也逐渐恢复正常水平,被压抑了一个季度之久的刚性需求，在3 月份迅速释放。虽然在信贷政策仍旧紧缩的大背景下，当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论，但2088 套的成交量已经创造了上半年的最高值，也是2014 年上半年以来月成交量首度突破2000 套的一个月份。在经历了3 月份的“小阳春\"后,4、5月份杭州二手房市场呈现了“量价双缩”的走势。从成交数据来看,3 月份，市场已经提前去化了一部分比较迫切的购房需求，进入4、5月份，整个二手房市场的购房需求更是明显回落，同时在仍旧趋紧的购房政策环境下，楼市需求的释放往往具有一定持续性,因此4、5月份的成交量虽有回落趋势，但总体依旧保持平稳.在成交量连续下滑之后，5 月份的成交量终于出现了反弹,目前从透明售房网数据看2月23日成交1860 套，较4月上涨了3。91％，市场下挫的趋势有所减缓。
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（二）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量
在实习中，我被分配到了西湖区文三西路上的我爱我家分店上班。作为一名房产中介,从一开始的学习阶段到后来的能独立和客户交流，分析房子的状况，从中也看出来了，西湖区作为老城区的一部分，有着长期的经济发展过程和沉淀，十多年前文三西路这一片还是到处农田，而现在却车水马龙.来询问买房的客户基本上都不是只看西湖区的，因为西湖区在杭州只是杭州的一小片区域，买二手房的客户基本上以30岁以上的年龄为主，所以这些人，一般都是已婚并且有小孩，并且几乎都是和父母不同住,父母大多居住在杭州的另外一些城区.所以这些人来店里看房子，一般在这之前或者之后都会去其他区域再看看二手房,可能会考虑到离父母近一点，和小孩在上学的学区问题,或者是离自己的工作单位近一点.同时基本上是以改善为主，刚需的并不多，买的基本都是住宅为主，商铺的也有询问，但是少之又少。
2016年5月23日第十六届杭州人居展上周一顺利闭幕，展会期间新房成交量创下近五年新高，人居展后的首周开发商依然保持着推盘节奏，成交量也继续维持在高位。
指数研究室数据显示，在刚刚过去的一周,截至5月22日14：00，杭州市(含余杭、萧山)二手房成交量达3768套，较此前一周4088套的成绩减少了220套，根据以往全天的新房成交量来看，上周依然有望突破4000套。
再过一周，红五月即将收官,值得称道的是，截至目前,5月份杭州市二手房成交量已经达到11351套,以当前的趋势，本月楼市有望破15000套,再创同期新高。
据我爱我家益乐路1店店长余冬介绍，春节过后西湖区板块的二手房成交量有明显上涨，光他们这个店，2月份就成交20多套房源，1月份只有5套。“本来每年的3月份都是成交的黄金季节,今年比往年提前了点。”余店长表示。据他介绍，西湖区基本以改善户型为主，新政对成交量的影响并不大。而在汇聚了橡树园、万家花城等较新房龄小区的城西银泰附近，新政的影响就比较明显了。“上周丰潭路上的大户型成交很多，面积都在140平方米以上，我一个人就成交了两套。”我爱我家一名中介回答搜房网的记者.
契税、营业税新政实施后，改善型房源居多的区域呈现出量价齐涨的势头，不过对于以刚需房源为主的城西翠苑板块来说，目前新政影响并不显著。“翠苑板块以老小区为主，购房者基本上都是买首套房的刚需购房者,所以这次的新政的影响并不大。”我爱我家翠苑店经理张勇表示。据他介绍,这段时间翠苑板块的成交量是有所回升，不过这是每年这个时候都会出现的情况，另一方面，现在银行利率折扣比较划算，买房的人也挺多。价格
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方面，翠苑目前也没有普遍出现房东涨价的情况。“房东虽然没有涨价，但是现在价格很难再谈。”张经理告诉记者。据他介绍,以前一套房子总有两三万元的议价空间，现在房东收回去了，很多房东表示低于他的心理预期就不卖了。而且,由于现在购房首付的降低，需要改善的房东首付可能可以凑一凑，不必像往常那样卖了老房子才行，所以卖房的急迫度也降低了。
二、杭州市西湖区二手房房价分析
（一）影响西湖区二手房房价的因素
从二手房价格来看，2016年，杭州西湖区二手房延续了11年以来的调整行情,全年
均价从15年的23478元/方下降到21742元/ 方，下降幅度达到8。48%。从月度来看，价格面延续15年下半年的房价下探行情,年中期随市场回暖，价格略有回升,但2015年三、四季度价格面并没有继续上升，以平稳为主.业内人士认为:2015年杭州一年二手房市场价格下降达20%以上，调整幅度较大，当2016年交易量回暖时,拉动价格的小幅反弹也在情理之中。但这种反弹明显幅度在控制之内，整体价格后续上升动力不足，与10年的市场高位仍有明显差距，可见调控成效明显。 1、学区
首先我在实习将近一年的过程中发现,客户买房子的需求多种多样，但是在西湖区这个区块，我们经纪人在推销房子的时候,会把学区这个因素重点介绍给客户。我工作的地点是在文三西路318号的我爱我家金都新城店，我们店主要管辖五个小区,金都新城，山水人家,丹桂公寓，沁雅花园,香樟公寓，其中山水人家，丹桂公寓，沁雅花园对应的学区是省府路小学，和十五中。香樟公寓，金都新城对应的则是文三街小学和十三中。两个学区旗鼓相当，所以这五个小区的房价并没有像所谓的天价学区房那么夸张.但是综合比较这五个小区，知名度较高的是山水人家和丹桂公寓。因为开发商的缘故,山水人家的开发商是坤和建设,这个开发商名气很大，坤和现在是属于万科旗下的一个品牌，现在一手房中万科的房子单价都是不低的，比如万科玉泉，单价1。9万，但是由于山水人家的学区一般般，所以即使已经建了16年的房子，质量好于那些回迁房，但是单价还是没有涨的很多,与同学区的小区价格差不多，单价在2.1万到2。5万，但是文二西路益乐路上的嘉绿苑回迁房却单价平均都要2。5万，因为嘉绿苑的学区是嘉绿苑小学和十三中本校，所以,即使是回迁房，但是价格却远远高于普通学区的的小区.所以，学区是影响学区是影响二手房很关键的一个因素.
2、交通
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由于西湖区是老城区了，所以这里大型商场林立，知名企业也都在这里设立总部，比如修正药业，建工集团，支付宝大楼,蘑菇街等一些有名的电商总部.10年之前，西湖区的道路还是不算拥挤的，但是现在，由于发展，房地产的开发，这里拿地疯狂，不仅形成了密密丛丛的房屋建筑，还有许许多多的道路，这些道路随着发展，也逐渐拥挤。甚至导致这里的交通出现严重的堵塞,所以，交通堵塞是西湖区的一个特点。在我爱我家实习中，许多客户来看房子，都抱怨,这里的交通拥挤.不过现在文二西路益乐路口的地铁二号线正在施工，这里有一个地铁口，当然,这是附近房价上涨的一个重要因素。在这附近的二手房小区世纪新城,嘉绿苑（回迁房）,南都银座，南都德加，恩济花园，这些二手房的房价都在悄悄涨价。早在5年前，世纪新城还是1.9万的单价，而现在是3万一平的单价，当然，世纪新城的学区也是很好的，是嘉绿苑小学和十三中本校，再加之世纪新城是2008年的小区,房龄新，这样一来，世纪新城的房价涨价的空间还要大。
3、物业管理
在我所负责销售的五个小区中，物业管理质量最好的丹桂公寓，丹桂公寓是绿城开发商建造的，物业是绿城物业.在我跑盘的过程中，去其他四个小区跑盘只要随随便便进入小区就可以,并没有什么人会拦着你要证明自己身份。但是去丹桂公寓跑盘的时候,门口保安要求是出示身份证，并且在门口登记的本子上登记我的姓名电话号码以及身份证号，并要写明是去探访几幢几单元的业主。虽然这看似不进人情,但是从另一个角度看，就是因为有绿城这样的物业水平，所以才被业内人称赞绿城是老大哥的地位。物业也是影响房价的因素之一。在我所负责的五个小区中，沁雅花园和金都新城的物业是最不被客户认可的.尤其是沁雅花园。沁雅花园虽然房龄要比金都新城的新，但是我每次带客户去看过沁雅小区和金都小区后，客户都第一反应就是“沁雅花园小区的感觉有点乱\"。虽然金都新城的物业也不算特别好，比起邻居丹桂公寓当然不能比较.但是只是在差不多房价的小区比较，即使金都新城的房龄最老，但是沁雅小区的社区环境给客户的感觉是不好的。所以，许多情况下，客人没有看到房子之前，在小区里转一圈或许对小区的环境就先入为主。所以就会产生这样的情况，沁雅花园是这五个小区中房价最便宜的小区，单价1.8万.虽然小区的房龄不老,交通也挺方便，门口就是公交站,附近也有配置齐全的生活区，学区并不算差。从物业费也可以看出来，绿城的物业费要比其他四个小区的物业费高。
在西湖区有许多二手房的开发商是绿城。同为文二西路上的小区,房龄一样,学区一样，交通情况一样，南都德加小区质量也是在西湖区名气比较大的，单价在2。5万左右，与南都德加面对面的小区是紫桂花园，紫桂花园的开发商是绿城。单价3万左右。综合比
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较看，这两个小区的容积率,户型，绿化面积，都是旗鼓相当，不相上下，来询问南都德加房源的客户一般都会问及紫桂花园的房源价格。有经济能力的购房者,一般最后都会选择购买紫贵花园小区的房子.紫贵花园小区的房子成交量总体上要比南都德加多一半.二手房交易网站的统计数据显示，西湖区物业管理较好的二手房目前均价为27636元/平方米，而位于西湖区物业管理口碑较差的二手房均价为17636元/平方米，比如沁雅花园.从房价和物业费的相关关系可以看出,基本上，物业管理越好的小区，小区房价都会偏高。所以往往会看到一个这样的情况，沁雅花园单价低，房价总体便宜，月成交量也比较高.
4、税费
以上是2016年2月份新出的二手房税费调整政策.就是说二套90平以下调整1个点
契税（原3个点）90平以上2个点契税（原二套3个点）这可能没有影响对二套140平以下的影响很大，对整个大市场是利好的.尤其是西湖区的二手房.杭州我爱我家企划总监周包军表示:“首先营改增政策时间出来得早，来得及时，能够消除此前市场各方面的猜测与谣言，对于稳定客户心态起绝对作用.另外，税费的稳中有降对于现在已经巩固转暖的市场起到积极作用，对非普通住房来说，未来过程中，业主持有房屋的成本将有所影响.对近期的二手房市场实际上并没有太大影响，人们或许会把缴税时间往后拖到5月1日以后,以略微减免税费。”
普通住宅营业税免征年限5改2，影响有三:一、增加市场供应。由于普通住宅营业税5年改2年,愿意出售的房源数量将增加,市面上的挂牌量将上升.二、减少客户支出，增加置业意愿。虽然营业税由业主方缴纳，但根据杭州二手房交易习惯，交易税费均由买方支出，因此，减少的税金可以提高买方意愿，同时买家将原税金作为首付款支出，提高置业质量。三、在市场利好消息不断的背景之下，不少业主的心理预期或将有所增加,挂
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牌价可能出现上涨.但考虑到目前商品房库存高企，存量房数量也大，客户会比较理性，所以价格上不太会出现较大涨幅。
5、市场
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从网签数据可以看出来，西湖区作为杭州市的主城区，一天二手房的销售量不算少，位列前三的是江干区，拱墅区，西湖区，从库存量看,江干区，拱墅区的的库存量都是远远过万的，但是西湖区的库存量却只有6390套，这说明西湖区的二手房,库存量并不多，但是二手房的交易量却不少。说明，在西湖区买二手房的购房者,对西湖区二手房的市场还是持乐观态度的。同时，也可以看出，西湖区的二手房去库存量比较多。尤其是遇到金九银十或者是过完年的三月开始，西湖区的二手房销售量异常火爆。过完年就是即将进入三月份，许多人会在三月份来买房看房，在西湖区，许多客户在看房子都会问及学区问题,因为小孩子假如今年九月要上学，就必须在今年三月看好房子，交易完成后并不能马上入户，所以,即使是九月要上月，也要提早半年入户。况且三月份是年后的第一个月,在去年年末，许多人对楼市都抱有侥幸心理，都希望在新的一年房价会跌，但是年一过完,发现房间有微涨的趋势，都接二连三的下单买房，因为都怕房价一涨再涨.
（二）政策对二手房交易的影响
政府是一只看不见的手，在房地产经济中起着重要作用。促进房地产市场健康发展的建议,首先,充分发挥中央政府的宏观调控职能.通过整体规划和实施计划，有效地调控房地产开发投资结构并使其发展速度保持在一个合理的区间内；其次,要加强市场监测和信息化建设，确保房地产市场供需信息对称、透明,使调控、投资、消费决策有及时可靠的参考信息,让消费者有一个正确的心理预期;第三，要充分发挥地方政府在房地产市场引导和调控中的积极作用.要科学制定城市发展规划和房屋建设计划，建立高效的房地产市场监管机制和完善的住房保障体系；第四，政府应加强对房地产市场价格的管理,建立商品房销售政府指导价制度，有效调控开发商在区域垄断中谋取的超额利润，降低房价；第五，要增加经济适用房和廉租房建设,加大对低收入家庭、下岗职工、离退休老职工等困难群体的住房保障力度;第六，要进一步完善土地和资金的供应政策，利用财税和金融手段，大大提高投资和炒作的风险,减缓房价过快上涨势头等.
进入 2015年12 月份以来，一些重点城市楼市依然“高温不退\"，房价接连创下历史新高.中原地产研究咨询部研究人士龚敏表示，除一线城市外，一些二、三线城市房价上涨过快蕴藏着更大的风险，后续购买力的不足更容易引发价格泡沫.国内房地产“大佬”王石日前也表示,如果房地产泡沫向二线、三线城市扩散，那情况将十分令人担忧。
业内人士指出，今年以来房地产市场的复苏,一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激，尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产开发和销售提供了
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充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以“竭泽而渔\"般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景。
三、针对杭州市西湖区区位分析，分析杭州市西湖区二手房价格和销售量的关系
（一）分析西湖区的地理位置
西湖区隶属于浙江省杭州市,位于杭州市区西部,辖区总面积312平方公里，总人口约100万(其中户籍人口60.81万人），是杭州市五个老城区中面积最大、人口最多的一个城区，同时也是是著名的文教区。到2007年，西湖区辖2个镇、10个街道，2005年，西湖区总面积为312。43平方千米(含西湖街道).
西湖区常住人口为790009人,同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的560637人相比，十年共增加229372人,增长40.91％,年平均增加22937人，增长3.49%.西湖区常住人口中，居住在城镇的人口为728658人，占92。23%；居住在乡村的人口为61351人，占7。77%.同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加168021人。
1、社会保障
2013年，据抽样调查，西湖区市区城镇居民人均可支配收入41262元，比上年增长10.0%,全区农民人均纯收入23821元，比上年增长12。1％。
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2013年，西湖区城乡居民医疗保险、养老保险参保率分别达99。47％和99.78%。加快拆迁安置房建设，开工30.08万平方米、竣工23。6万平方米、交付51。5万平方米.完成文三新村7、9、10幢和建工新村7幢危旧房改善。
2、文化
2013年，西湖区完成老城区57个社区“一证通”图书室的建设任务,实现全区村社公共文化图书室全覆盖.
3、卫生
2013年，年末西湖区共有各类医疗机构335家，床位6135张。社区卫生服务中心11个，社区卫生服务站67家。全区拥有卫生技术人员8884人,其中：执业医师（助理）3382人，注册护士3545人。全年门诊人数达1482.8万人次。
4、体育
2013年，西湖区承办区级大型文体活动20场次，参与群众达10万人次；参加全国、省、市比赛及展演30余场次；围绕“五大健身圈”组织开展拥抱西山、舞动西湖、健步西溪、骑游钱塘、聚力黄龙等比赛15场，完成国民体质监测人数3200名.通过古荡一小等5所中小学的试点，在全区推广学校体育运动场地对居民开放的现代化管理工作，完成49所区属公办中小学校园智慧健身识别系统的安装工作，并得到全市推广。
留下街道位于杭州西湖区西部，这里与西湖风景区、西溪湿地公园两头相衔接，房价普遍比市区要便宜一些。虽然与余杭区只有一条马路之隔，但考虑到各种基础设施等因素,更多“新杭州人”更愿意在这“留下”。在我实习中，有个客户就是住在留下的河南大学生，毕业后来杭州工作,想在留下买房.因为西湖区西部靠余杭富阳近的地区房价还是比较便宜的。“新杭州人”是中介的主要客户，现在来买房的，大部分是外地的，他们他同样也关注落户问题，因为一旦户口落下来,小孩子读书之类都有直接影响。但是杭州的落户政策，和前两年相比没有多大的变化.对于试图留下、努力融入这座城市的“新杭州人”来说，买房或许是最直观的一个“坎”，可是，当迈过买房这道坎之后，才会发现还有诸如就业、养老等各种各样的问题需要融入和解决，如何给予新市民们归属感，也考验城市管理者的执政智慧.我爱我家官网数据显示，在西湖区留下,小和山附近购置二手房的新杭州人非常多，月成交量特别大。紫金庭园这个小区就位于留下街道。这个小区二手房比较多，月成交量有时比西湖区市中心还要多，在这个小区平均一个月二手房成交量可以在12套。西湖区的西部与西湖区衔接的比较紧密，但是位置比较偏僻。但是西湖区的西部现在也在逐渐开发，许多一手房都在拿地,比如万科玉泉就在留下。融创河滨之城在蒋村
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拿了地，一手房的成交量和成交价格也引起了二手房的成交量和成交价格的变动。所以新杭州人对西湖区的发展还是持乐观态度的。
2016年第一季度二手房成交量前十 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 小区 东方郡公寓 世茂江滨花园 保利东湾 金地自在城 翠苑三区 海天城 多蓝水岸 伊萨卡国际城 耀江文鼎苑 翠苑一区 区域 滨江区 下沙区 下沙区 西湖区 西湖区 下沙区 下沙区 下沙区 西湖区 西湖区 成交套数（套） 253 196 184 154 152 150 148 141 136 135 以上数据可以看出，排名前十的二手房成交量分布在滨江区，下沙区，西湖区.主城区中只有西湖区上榜也就是说主城区中西湖区的二手房销售量是比较高的。
结论
西湖区是一个老城区，这里大型商场林立,二手房的库存量也比较多,但是在一定的特殊时期，还是会有房子不够卖的现场出现。其实在卖房子的过程中,店长给我总结过经验,就是越便宜的房子越好卖.而西湖区作为一个资源比较饱和的老城区，它的二手房和一手房的房价并不便宜。可是从数据和实习的经历感受到，这里的成交量却不低.由此可见,房子好不好卖，价格是一个很重要的因素。因为市场交易,价格是最敏感的一个话题，但是除了价格，更重要的是在工作过程中挖掘客户真正的需求.得到准确的信息,他们到底要怎么样的房子，对于房子，他们是否能够近期购买，这是很关键的两个因素。抓准这两点，就可以确定客户是否诚心买房。还有就是从业人员的专业水准，这是在二手房交易中很重要的一点.西湖区大部分的二手房面积都是比较大的，房东或者买主基本都是有一定积蓄或者是一些社会的中产阶级人士，在与这些人打交道的时候,更能看出中介的专业水准和职业道德.其实挖掘这些客户的真正需求的时候，经纪人更应该用专业认真的态度去对待，及时有时候也会遇到财大气粗的客户.
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当然，对西湖区二手房交易量的分析，可以看出人们在购买房产的时候的潜在真正需求。因为二手房的状态稳定，交通，学区,位置，物业，价格,周边环境都是有好几年的沉淀，所以一般在西湖区购买二手房的都是30岁以上的社会人士。小年轻买房子来店里咨询的基本都是一手房比较多。这些人有一定的社会阅历，对房地产的行情也有一定基础的了解，对房子的状况和对房子的需求也比较接地气。
所以，分析杭州市西湖区的二手房交易量可以对深刻的了解市场上二手房销售的真正状况,以及对二手房交易流程的学习。更重要的是,在二手房交易能更好的把握住二手房交易中,客户的真正需求,从而达到更好的交易效果和服务效果.
参考文献
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致
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谢
经过了这几个月的学习和工作,我终于完成了《杭州市西湖区二手房交易量分析》的论文。从开始接选择论文题目到提纲的确立,再到论文文章的完成,每完成一步对我来说都是新的开始与挑战，这也是我在大学期间最重要的一项工作之一。在这段时间里，我学到了很多知识也有很多感受,虽然我的论文作品不是很成熟,还有很多不足之处，但是我已经足够用心了.这次做论文的经历也会使我终身受益，我感受到做论文是要真真正正用心去做的一件事情,是真正的自己学习的过程和研究的过程，没有学习就不可能有研究的能力，没有自己的研究，就不会有所突破，那也就不叫论文了。希望这次的经历能让我在以后学习中激励我继续进步。
我是在杭州我爱我家房地产经纪有限公司实习的，这家公司是正规的房地产中介公司。因此，我选择了这个论文题目，希望在工作的同时能够获得足够的体验。
我认为参加工作的过程就是在新的环境中锻炼自己，面对新的尝试与挑战才知道自己还有如此多的不足，而我一直都在努力地塑造自己,让自己能够更加快速地成长，在这里首先感谢我的指导老师,在我们撰写毕业论文时给予我足够的包容、督促、指导大家循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。
三年的校园生活仿佛就在昨天，三年的校园生活即将结束，有太多的不舍.太多的留恋。
在论文即将完成之际,我的心情无法平静,从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！
2014年5月
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