摘 要
房地产是经济的主要的构成成分，占据着不可或缺的地位。房地产市场的健康发展是经济发展是关键因素之一。因此，在我国目前大多数城市高库存的压力下，如何去库存已经是迫在眉睫的问题了。2015年底，在中央多次会议中，房地产业的去库存被多次提及到。可见政府对此的重视程度。房地产去库存是今年供给侧改革的主要任务。在很多城市，房地产业步入了结构性产能过剩的阶段，房地产市场呈两极分化趋势，并且这种趋势愈演愈烈，大部分一二线的城市火爆的房地产市场氛围与三四线城市的无人问津之间形成了强烈的对比。之前我国GDP的增长在很大程度依赖于房地产业的兴起，这就给现在房地产高库存埋下了伏笔。地方政府过分依靠房地产税收来作为财政收入是完全不行的。本文就此讨论的国内外对于本国去库存的举措以及优缺点、我国对于目前房地产业去库存的政策以及建议。
关键词：房地产价格；房地产泡沫；去库存措施
I
青岛理工大学学士学位论文
Abstract
Real estate as an important part of the economy, occupies an indispensable position. The healthy development of the real estate market is very important for economic development. Therefore, in our country at present most of the city under the pressure of high inventory, how to inventory is already an imminent problem. In the central multi-session at the end of 2015, the real estate industry's inventory was mentioned many times. We can see the Government's emphasis on this. Coupled with the real estate to the inventory is the supply side of this year's reform one of the five tasks in many cities, the real estate industry into the structural overcapacity stage, the real estate market differentiation trend is very serious, many second-tier cities in the hot real estate market atmosphere And three or four lines between the city to form two very different state. GDP growth before a large extent dependent on real estate, which is now to the high real estate invented foreshadowed. Local government over-reliance on real estate tax as a financial income is completely impossible. This article discusses the domestic and international initiatives for domestic inventory and the advantages and disadvantages of China's current real estate industry to inventory policies and recommendations.
KEY WORDS：real estate prices；property inflation；measure to inventory
II
青岛理工大学学士学位论文
目 录
摘要 ................................................................................................................................... I Abstract ........................................................................................................................... II 第1章 绪论 .................................................................................................................... 1 1.1 房地产库存与去库存 ............................................................................................ 1 1.2 国内房地产去库存的研究 .................................................................................... 2 1.2.1 国内房地产库存高原因分析及影响 ............................................................. 2 1.2.2国内房地产库存总量变化情况 ...................................................................... 3 1.2.3国家基于去库存颁布的总体性政策 .............................................................. 5 1.3 国外房地产库存研究 ............................................................................................ 6 1.3.1美国房地产产生房地产库存危机的现象及原因 .......................................... 6 1.3.2日本房地产产生房地产库存危机的现象及原因 .......................................... 8 1.3.3 美日去库存所采取的措施 ............................................................................. 9 1.3.4 值得学习的经验与教训 ............................................................................... 10 1.4 论文研究的方法 ................................................................................................... 11 第2章 库存的相关概念 .............................................................................................. 12 2.1 库存的定义、种类以及作用 .............................................................................. 12 2.1.1 库存的定义 ................................................................................................... 12 2.1.2 库存的种类 ................................................................................................... 12 2.1.3 库存的作用 ................................................................................................... 12 2.2 房地产去库存的相关理论依据 .......................................................................... 13 第3章 我国截至目前库存问题的解决机制 .............................................................. 14 3.1 房产税 .................................................................................................................. 14 3.1.1 房产税的定义 ............................................................................................... 14 3.1.2房产税的对象 ................................................................................................ 14 3.1.3 房产税对我国去库存的影响 ....................................................................... 14 3.2 营业税改增值税的制度 ...................................................................................... 15 3.2.1 营改增的意义 ............................................................................................... 15
III
青岛理工大学学士学位论文
3.2.2营改增对去库存的影响 ................................................................................ 15 第4章 对我国二线城市库存的分析（以合肥市为例） .......................................... 17 4.1合肥市区位介绍 ................................................................................................... 17 4.2房地产数据情况 ................................................................................................... 17 4.3 合肥市房地产库存现状分析 .............................................................................. 19 4.4 合肥市在面对房地产库存危机的对策 .............................................................. 20 4.4.1加快对棚户区的改造 .................................................................................... 20 4.4.2实施合理的货币和财政政策 ........................................................................ 21 4.4.3 加快城市建设 ............................................................................................... 21 4.4.4对土地市场结构进行调整 ............................................................................ 21 4.4.5建立起长期有效的房地产市场监督机制 .................................................... 21 结论 ................................................................................................................................ 23 致谢 ................................................................................................................................ 24 参考文献 ........................................................................................................................ 25
IV
青岛理工大学学士学位论文
第1章 绪论
1.1 房地产库存与去库存
库存，顾名思义就是处于储存状态下的物资。从客观上分析，库存还包括处于制造状态和运输状态下的物资。通过这个定义我们可以类比出房地产库存，房地产库存，从狭义上就是指处于销售状态而没有卖出去的房地产。从广义上还包括正在建设中的项目，甚至是开发商拿到地但是出于种种原因迟迟没有开工也是属于房地产库存。在当今社会上，火热的炒房团还激发出一种新的库存，叫做社会库存。——消费者购买了房地产后，但是其一直处于闲置状态，从这里我们可以看出房地产已经脱离了居住功能。
在当今世界上，无论是处于超级大国位置的美国，还是在我们的邻国日本、俄罗斯等，都经历过或是正在经历房地产去库存这个苦痛的阶段，我国也不例外。21世纪初房地产市场火热的形势带动了一批又一批的炒房团加入了这个行业，大量资金的注入使得房地产项目如同雨后春笋一般在神州大地上遍地开花。从最初在北上广大城市的热度逐步转移到了三四线城市。各级地方政府对于这些投资也不拒绝，一时间划地卖地便成了政府主要的财政来源。GDP快速上涨的数字使得地方政府都暗自窃喜，但在这繁荣的背后却隐藏着巨大的隐患。三四线城市并不能消化掉完工后的大量房地产，导致库存的慢慢积压。最终就是循环资金链的断裂。大量资金套牢在了房地产库存上了。根据国家统计局4月17日发布的数据显示，三月末我国商品房待售面积的数量达68810万平方米，同比减少了1745万平方米。其中，居住房屋待售面积减少了1643万平方米，办公用房待售面积增加了3万平方米，商业楼房待售面积减少了84万平方米。
从上述数据看来，国家政府同各级政府的共同努力还是卓有成效的。对于房地产去库存到底需要怎样的方式才能实现呢？接下来本文就这个问题会做出具体的介绍。
1
青岛理工大学学士学位论文
1.2 国内房地产去库存的研究
1.2.1 国内房地产库存高原因分析及影响
1、房地产高库存的原因分析 （1）一二线城市高库存的原因
对于一线城市来说，国家的限购令和高居不下的房地产价格是其高库存的主要原因；对于二线城市来说，其库存量的增加主要是因为价格过高而导致无人问津。从2010年两会后，国家出台了有史以来最严苛的限购政策。——北京等一线城市居民必须拥有连续五年以上的社会保险缴纳记录才能拥有购房资格。这个政策到目前为止都没有放松。而相比较二线城市，从2014年开始放开了限购，但即便有了购房资格，咄咄逼人的房价也使很多工薪家庭望而却步。就从今年年初的合肥为例，限购后，房价在2016年底到2017年初这一段时间内，均涨势3000元/平方米。房子的价格让人感觉离开了居住的功能了。据统计局的资料显示，在一线城市，普通的城市白领连单身公寓都负担不起，只能去住合租公寓。就算是合租公寓，也要花去工资的25%-30%。在这种情况下，普通白领根本无法去购买房屋。
（2）三四线城市高库存的原因
引起三四线城市高库存的原因与一二线城市的原因有一定的差别。在这些城市中，很多家庭都是拥有一套以上的住宅。从北上广等一线城市流入的资金，在三四线城市中大量开发。而本地居民的购买力及需求有限，另外本地有购买实力的居民有些也进入一线城市购买房地产。种种原因使得三四线城市库存的高居不下[1]。
2、由高库存产生的危害
高库存是维持社会稳定和发展国家经济的潜在不安因素。
首先是对房地产开发商的冲击。大量的库存会导致房地产企业的运营困难，资金得不到循环。最终导致企业的破产倒闭。这还只是刚刚开始，房地产企业的倒闭会导致一系列的经济问题、金融问题和社会问题的发生。比如多角债务关系的产生，房地产开发商、建筑商。材料商之间的债务问题，还有企业倒闭使得员工下岗直接导致了影响社会稳定因素的产生。
2
青岛理工大学学士学位论文
第二是对金融行业的冲击。开发商在项目无法完成时对于前期向银行进行的开发贷款、按揭贷款等可能都没有能力偿还。而业主在办完按揭后不能拿到房屋的话，势必不会继续对贷款进行偿还，这种连锁反应便会导致金融风险。甚至是银行系统的倒闭。
第三是对购房者利益的损害。很多项目在业主们缴纳了预付款后成为烂尾楼甚至开发商的跑路，对于很多家庭都是一种伤害。大部分的购房者都是自身需求而并不是炒房目的购买的。这些消费者的血汗钱就这样打了水漂，使得很多人在买房前都望而止步。
第四是使得部分地方政府的财政困难，尤其是中西部的三四线城市，很依靠土地财政所带来的利益。在面对大量库存积压，开发商没有销售利益，使得地方政府在房产税收方面少了很多。甚至有些地方政府连支出工资都无法拿出，更不要说发展了。
最后一点，房地产是国家经济的支柱性产业，它关联到下游很多的产业。所以高库存引起行业的疲乏，拖累了很多相关产业的发展。所以中央要大力发展去库存政策以保证各个产业的健康发展[2]。 1.2.2国内房地产库存总量变化情况
从图1-1全国商品房待售面积条形图国家统计局所给出的数据分析来看，从2013年开始，到2015年的第四季度，在此期间，全国范围内的商品房库存面积一直上涨。之后商品房库存面积开始在六万万平方米之间徘徊。
全国商品房待售面积（单位：万平方米） 700006000050000400003000020000100000全国商品房待售面积（单位：万平方米） 图1-1全国商品房待售面积条形图
3
青岛理工大学学士学位论文
下图是2017年2月底36个重点城市的商品房库存变化情况。从图中可以看出，全国大部分城市2017年2月末同比2016年12月末库存量都是有所回落的。但是从数据上看，各个城市之间去库存的速率显著失调。并且在大部分城市的成交量回落的情况下，消化周期都有所延长。甚至于像苏州、福州、厦门等城市消化周期超20个月。相比较而言的重庆、武汉消化周期只有短短两个月，市场供需关系已经很矛盾了，房价在接下来可能面临着新一轮的上涨。
表1-1 36个重点城市商品住宅库存及消化周期（单位：万平方米） 库存量 能级 城市 北京 一线 上海 广州 深圳 沈阳 成都 天津 青岛 大连 长春 济南 长沙 苏州 杭州 二线城市 昆明 南宁 重庆 郑州 武汉 海口 宁波 南京 福州 南昌 厦门 佛山 三线城市 烟台 东莞 无锡
消化周期 2016年12月末 717 370 734 532 2522 2129 1583 1497 976 940 829 739 632 606 567 488 647 437 328 332 365 299 216 273 187 874 755 566 512 2月末 9.6 7.7 5.9 26.7 25.6 11.2 12.7 8.9 19.7 16.5 8.9 6.6 20.2 7.3 8.4 6.6 1.8 4 2 6.1 5.3 5.2 24.7 4.2 22.7 7.3 18.6 17.5 18.7 同比 -10% 23% -33% 210% 3% 20% -46% -57% -43% -25% -18% -52% 478% -23% -24% -29% -82% -47% -63% -51% -59% 47% 125% -43% 79% -23% -46% 264% 18% 2016年12月末 8 5.2 4.7 15.9 16.3 7.5 7.5 7.3 14.3 11.2 8.5 3.6 14.4 5.4 6.8 4.2 2.6 3.4 1.4 6.1 4.5 3.8 18.9 3.6 19.1 5.4 14.6 10.8 14.6 2月末 646 361 660 513 2434 2056 1523 1432 922 891 782 672 611 571 515 483 372 327 309 296 289 273 248 245 179 777 725 568 506 同比 -29% -56% -25% -11% -13% 24% -41% -27% -26% -20% -14% -46% 54% -43% -28% -25% -74% -47% -73% -24% -40% -43% -11% -20% -43% -29% -15% 5% -40% 4
青岛理工大学学士学位论文
泉州 晋江 常州 常德 九江 南通 惠州 227 226 217 213 129 108 105 -32% -35% -58% -15% -42% -59% -46% 257 244 249 237 142 201 145 11 9.4 7.2 7.9 6.3 3.4 2.8 -68% -71% -49% -33% -22% -75% -9% 7.5 8.5 5.4 11.1 7.1 4.1 2.8 1.2.3国家基于去库存颁布的总体性政策
1、采取宽松的财政政策
各地地方政府在对于在财政政策上为房地产企业减轻负担，比如减免税收、减少各种收费性的手续过程。像2016年青岛市政府政策规定，对于个人想购买家庭住房的，面积在90平米以下的按照1%的税率收取契税；面积在90至144平米的按照1.5%征收契税；面积在144平米以上的则按照3%收取契税。而在购买二套房是购房者则需要按照规定统一缴纳3%契税。在营业税收取方面，对于购买不满两年就对外出售的房产，全额收取营业税；而购买两年以上的房产则免收取营业税。
2、有效利用住房公积金的杠杆作用
住房公积金是一个很有效的工具，大部分城市使用住房公积金贷款的比率都超过了50%。这时如何提高住房公积金贷款过程中的效率是一个亟需解决的问题。以甘肃省为例，在2016年3月11日，甘肃省住房资金管理中心就住房公积金贷款问题和省内外的各类金融机构举行了会议，并在会上形成了合作关系。在住房公积金贷款过程中，各方相互协调，充分利用它来促进房地产库存的消化；建立省中心与各个金融机构的长期交流制度；放松了住房公积金贷款的政策；简化贷款流程；缩短放款期限等等，为落实住房公积金贷款的实行做出很大的作用。
3、大力鼓舞农民工进城买房
中国房地产市场正在经历一个重要的时刻，前期火热的开发进程使得库存积压。在近几年，新生代农民工数目的增多，对于房地产去库存是个潜在的客户群体。如何好好把握住机会是个重要的问题。对于政府而言，就要加快农民工市民化的进程，让他们能在中小城市中安家立业。以山东省为例，在2016年，山东省政府推出来一系列政策来加快农民工市民化脚步，如支持农业转移人口平等享受受教育权利、将农业转移人口纳入住房保障体系以及农业转移人口纳入当地医疗
5
青岛理工大学学士学位论文
保障体系等等，这些在推进新生代农民工进城的过程中都发挥了巨大的作用。
4、推进棚改、商品房回购工作
棚户区改造是一项重大的民生工程，棚户区是那些在城市建成的区域内环境差、基础设施不完善、房屋建筑质量差、人均建筑面积小、存在很大治安和安全隐患的区域。在棚改过程中，不仅改善了居民的居住环境、更重要的是带动了一系列产业来消化过剩产能。商品房的回购工作则是稳定了买房人的心态，给予了买房人足够的资金安全保障。在市场困难时期增加销售量也是一把好手。
5、增加房地产类型的多样性
在大量累积的库存面前，房地产企业可以就房地产类型进行增加，如养老地产、旅游地产这类新产品的发展。在如今的社会中，越来越重视人的地位，如果能在房产中体验人的价值，这对于促进库存的消化也是极好的。
6、拓宽购房的客户群
在已知的人群中如果不能增加客户、那为何不将那些未知的人群纳入自己的客户群中呢？例如很多地方政府就大量毕业大学生给予优惠购房政策，无形中就加大了购房的人群[3]。
1.3 国外房地产库存研究
1.3.1美国房地产产生房地产库存危机的现象及原因
美国，这个世界上唯一的超级大国，在面对房地产危机时也是束手无策。2008年金融危机由美国房地产的坏账而起并席卷全球，其波及范围之广、影响期限之久也创下了历史。其中涉及房地产公司、抵押贷款机构、投资银行、保险公司等各类行业巨头，以致引发连锁反应，导致美国经济持续衰退，多年聚集的房地产泡沫在一朝一夕间被挤破，大量房地产库存被积压。
想要了解这个事情的全面，你就要从最开始理解。金融危机，又称为次贷危机。从名字上我们就能推测出这件事情的缘由。次贷，全称为次级抵押贷款。它是由一些贷款机构向那些信用程度差和收入低的人提供的贷款业务。贷款，在美国是一个普遍的现象。在美国市民的生活中，小到电话账单、大到汽车房子它都无处不在。市民很少去全款支付，都是通过贷款来支付。实现这一切都是通过信誉度来实现的，而较好的信誉度是需要有稳定的收入。但是社会上仍然存在失业
6
青岛理工大学学士学位论文
的现象，这些失业的人就因为没有较好的信誉度而无法顺利拿到贷款买房。他们怎么买房呢？这时就促生了次贷的快速成长。在街头、电视上漫天飞舞的广告，诱惑着美国市民。最后很多经不住诱惑的美国市民还是选择了它来购买房屋。
当然这些贷款公司知道次级贷款的风险。所以他们找到了当时投资界的大佬——投资银行。他们一起同经济专家商讨。将这些房屋包装成一个新的产品CDO“Collateralized Debt Obligation”，说白了就是债务抵押贷款。投资银行想将债券发行出去，让持有者一起承担风险。这只是风险最小化的第一步。之后，投行在发行债券时，发现它的风险还是太高了，根本没有人购买。这时，聪明的投资银行就将CDO分成了高级和普通两个版本。何谓高级？就是在发生债务危机的时候具有优先赔付的权利。这样一下子风险就降低了。但是普通的还是高风险。这时，投资银行就想到了金融界的“拼命三郎”——对冲基金。这点风险对于对冲基金来说根本不算什么。于是冲基金就利用自己的人脉来寻找世界上利率最低的银行，然后利用从银行借来的贷款来购买CDO，挣取高额的利率差。
更神奇的事情就是，美国的房地产价格居然由此还一路飙升。根本没有人会去想可能还不上贷款的事情出现，哪怕卖掉房子都能大赚一笔。因此，从贷款人、贷款公司以及投资银行和对冲基金每个人都赚的盆满钵盈。这时，投资银行就有点不高兴了。当初自己觉得普通CDO风险太高而丢给了对冲基金。没想到对冲基金会赚的比自己还多。投资银行心里就很不爽了，也想要从CDO这份大蛋糕中分到一块。但是之前的协议中说明CDO的购买权全部归对冲基金所有了。投资银行想挣就只能买入对冲基金。这下子对冲基金就高兴了。于是它利用这笔钱来继续购买CDO。在闷声买入的同时，投资银行又折腾出一个新玩意——CDS“Credit Default Swap”信用违约交换。之前不是都说CDO风险高吗？那我每年利用CDO的一部分资金来买入保险，保险公司虽然每年白拿一大笔钱，但是在危机时需要承担一半责任。在CDO大赚的时候，保险公司觉得这桩生意不需要自己拿钱，每年还能赚钱，何乐而不为呢？保险公司因此进入了。
事情到这里还没有结束，聪明的投资银行创造了一个新的产品。利用CDO之前赚的钱作为保障金来建立新的基金来购买CDO，在这个基金中，如果亏损都是由保障金来弥补，而赚的钱都是自己的。所以评级机构给了AAA级别。可想而知，一发行就卖疯了。大量基金、投资机构甚至国家银行纷纷买入。这时全世界大部
7
青岛理工大学学士学位论文
分金融都因为它而联系成一个整体。
好景不长，在06年年底，美国房地产价格暴跌，一部分贷款者无法偿还贷款，导致部分企业资金困难，然后大量裁员。员工失业后对自己的贷款无法偿还，导致贷款公司倒闭，对冲基金大量亏损，以致波及所有拥有者。而那些房屋价值却急剧缩水，变得一文不值。之前觉得可以买房还款的最后梦想破灭了。大量房屋空置，形成座座鬼城。
从上述中我们可以看出一个现象，就是投资银行为了自己的利益不受损失而将所有人都牵连起来，最后危机一爆发导致的后果就是毁灭性的。这次房地产危机的产生就是源于房地产泡沫经济的破碎，前期政府带动居民的购房需求，需求就带动了房价的增长，相继引发了次贷的出现。房地产价值不断升级，最后形成了房地产泡沫经济。最终结果就是房地产坏账引起房地产市场以及金融市场的崩盘[4]。
1.3.2日本房地产产生房地产库存危机的现象及原因
在我们的邻国——日本，它在20世纪80年代经历过泡沫经济崩溃，在去库存的道路上走过了十余年。目前，日本的房地产业已经开始了新一轮的可持续发展周期。
在当时，日本经济从二战后苏醒过来，便一路繁荣发展。经济竞争力不断增强。在一旁的美国感觉到日本的威胁，便同欧洲五国和日本签订了《广场协议》，使得日元兑换美元大幅升值。大量资金从世界涌入日本，日本的房市股市一片繁荣，尤其是房价，一路飙升。在88年到90年间，名古屋和大阪的住宅地皮分别上涨了1.6倍和2.2倍。东京顿时就成为经济中心，国际连锁企业纷纷在东京开办分支。日本人开始了各种不切实际的追求财富之路，任何人都能贷款，甚至连一个警察亭都被32个人抵押出去。都市中上班的白领在看到飞涨的房价，都忙着向银行贷款买房。房企甚至雇佣人来半夜排队以伪造成全民购房的声势。
在接近神话般发展很快破灭了，房价呈现断崖式跌落。大量企业逃离东京。员工纷纷下岗，最终造成房地产高库存，这就是日本当年的房地产危机。对于造成这次危机的直接原因就是供需关系发生了逆转。首先日本政府对政策的收紧使得房市不得不下跌，那些靠不动产抵押贷款的企业资产大幅度缩水，导致很多银行纷纷提前催收贷款。此时企业不能再想要通过向银行借款的方式来偿还旧款，就只能来变卖手中的土地和房屋。另外对于那些拖欠贷款的企业，银行就自行变
8
青岛理工大学学士学位论文
卖其抵押贷款时的不动产。一时间囤积的土地都释放出来了，供给大大增加。此外，日本政府还将银行利率上调，使得企业融资成本上升，更加打击企业炒房积极性。这种情况下，企业没有资金投入房地产，需求大大萎缩，而供给迅速增加，直接导致房地产泡沫破裂。之后有学者分析，导致日本房地产危机的还有更深的原因，就是需求增长空间有限，日本人口进入老龄化。65岁以上占到了总人口的17.36%[5]。
1.3.3 美日去库存所采取的措施
1、美国所采取的措施
在面对如此严酷的房地产库存状况下，首先美国政府想到的是常规的货币政策，如降低FFR、RR等。这样是想要以最快的见效来激活市场。另外政府加大了对基础设施建设的财政支出，用于盘活房地产市场和提高就业率。并且对于美国最大的“两房”注入大量资金，防止其倒闭，并相机进行结构性改革。此外，美国库存过多，本国经济不景气，国内的市场根本没有办法完全消化掉。这时，美国政府想到了庞大的海外市场，美国是一个移民国家，加上国际上的地位，美国政府只要将之前对于海外投资美国本土不动产的门槛移除或降低。对于那些第三世界国家的投资者来说都是很大的诱惑。特别是美国前总统奥巴马在2015年底签署的一项法案《外国投资房地产税法案》，废除了实行多年对外国养老基金购买美国房地产征收的税率。
美国在经历完金融危机以后，海外投资已然成为美国房地产投资的主力军了，也是帮助美国消化积压库存的利器。解开需求限制，降低购房税负，这就是美国政府一贯的宽进严管的政策。不在市场进入口设置门槛，吸引更多海外投资进入，这些投资将美国经济拉动起来了，美国政府受益，投资者们也得到了回报，还带动了就业岗位的增加。
2、日本所采取的措施
日本政府推出了一系列改革举措。首先就是大量发行国债，利用国债的资金来建设基础设施的同时，运用支出调整政策与支出转换政策的效用，来恢复房地产业和其他经济部门的活力，提高房地产的附属价值。第二是采用扩张性的货币政策来增加流动性，日本中央银行大幅度提升贴现率，从1989年的3.25%提高到了1990年的6%；同时，大幅降低贷款利率，并以多轮降息的方式，最后甚至零利率来推行量化宽松政策。第三是强力限制土地的交易，从源头断绝了房地产业
9
青岛理工大学学士学位论文
库存的供给；另一方面对于房地产开发商的贷款也给予了严格的控制，使得开发商们无钱去“造作”。第四是调整房地产市场结构、缓解供需矛盾。一方面放宽限购政策，鼓励市民通过银行贷款购房，另一方面帮助开发商建立起房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。第五是规范行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短了建筑方案的审核周期，鼓励企业使用环保节能建材。
实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场吸引到了足够的资金，也降低了购房者购房的门槛。经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化，经济逐步企稳回升。 1.3.4 值得学习的经验与教训
1、灵活利用好货币政策和财政政策。政府对总体经济采取怎样的货币和财政政策，是引导经济走向正确道路的关键所在。房地产市场亦然如此，依靠市场这只无形的手固然重要，但政府这只有形的手是在总体方向上的主要引导。美国和日本政府在面对高库存的压力时，首先都想到的是扩张性的货币政策和积极的财政措施来刺激房地产市场盘活起来[6]。
2、吸引国外资金流入本国房地产。房地产库存的积压很大原因来自于自身需求不足，导致无法消化自身产能。制定相应的移民优惠政策，吸引海外投资者进驻本国房地产投资，也是对需求侧的刺激。
3、对于房地产泡沫经济的预防。在美国和日本发生的房地产危机中可以明显看出本质内涵都非常接近，那就是持续的上涨财富幻想、资产错配、动物精神驱动造就的“一所悬命”赌徒式压注。而信贷制度的宽松特别是低利率条件下的货币扩张和信贷堆积，则提供了源源不绝的燃料。回首来看，这些都是那么的荒诞，尤其是日本那个警察亭被32个人抵押出去的事例，放在现在感觉根本就是不可能的事。但人性的贪婪蒙蔽了所有人的双眼，每一次人都沉醉在利益的河流中，无法自拔[7]。
4、避免金融行业的崩盘。从日美的案例中，我们可以看出，房地产业的去库存对金融业的影响是巨大的。房地产业本身的危机可能会进一步升级导致金融危机的产生。房地产只能在基于之前的价格上慢慢来去库存才是对金融业的影响最小了[8]。
在日美的教训中表明了，房地产的发展与去库存的政策同时产生了泡沫积累与泡沫破裂的双向失衡风险；在去库存的同时还要保持房价的平稳性，通过政策
10
青岛理工大学学士学位论文
方式促进房屋库存加快消化、降低杠杆率，才可避免行业风险向金融体系传导并爆发经济危机。
1.4 论文研究的方法
在本文的叙述结构中，对房地产去库存的路径的研究做出了一系列系统的论证分析，首先在第一章中就房地产去库存在国内外的研究成果做出了具体事例的分析比较以及经验，其次在紧接着的第二章中对库存的概念定义给出解释，随后就将我国现行的具体去库存的措施做出介绍、分析以及在整体去库存大流中所造成的影响，最后第四章以合肥市一个具体二线城市为例，通过近几年大量的房地产市场数据的分析，论证得出结论和建议。
本文采取的主要方式就是将理论与具体事例结合，得出对具体城市的结论。
11
青岛理工大学学士学位论文
第2章 库存的相关概念
2.1 库存的定义、种类以及作用
2.1.1 库存的定义
处于储存状态下的物资。从客观上分析，库存还包括处于制造状态和运输状态下的物资。 2.1.2 库存的种类
库存可以根据物资的用途、存放位置、来源、状态来分成以下七个类型： 1、经常库存
这是企业处于正常的经营状态下，为了维持日常所需要的库存。 2、安全库存
这是企业为了不确定因素而设置的保护性库存。 3、季节性库存
这是企业为了满足特定性季节而设置的库存。 4、促销库存
这是企业为了防止由于促销活动而引起销量增加而设置的库存。 5、投机库存
这是企业为了避免物资价格上涨而预先采购的库存。 6、积压库存
这是因市场或者因产品本身无法销出的库存。 7、加工生产和运输过程中的库存
加工生产的库存指处于加工状态或者为了加工而储存起来的原材料和半成品。运输过程中的库存是指处于运输状态或者为了运输而储存起来的库存。 2.1.3 库存的作用
1、从经济学角度上分析，使供需之间的关系得到均衡，满足了时间差，实现了物流的时间效应。
2、降低了运输的复杂性
物资供应商、企业生产厂、客户之间的地域距离可能非常遥远。对此，如果没有中转仓库，中间就需要非常复杂的运输系统。
12
青岛理工大学学士学位论文
3、降低了运输成本
从中转仓库寻找物资并运出与长距离的物资运输相比，费用上减少了不少。 4、预防意外事故的发生
库存管理可以有效预防缺货、运输意外等事故。
2.2 房地产去库存的相关理论依据
一个产业的产量是从供给与需求两个方面决定的。“供给弹性与需求弹性一定，即供给与需求的变动幅度相对于价格保持一定，市场的均衡状态也是一定的。”而我国的房地产市场供给弹性大于需求弹性。根据经济的蛛网模型，它的均衡性是不断向外发散的。当市场在受到外力而不得不偏离的自己原有的均衡状态后，其实际价格和实际产量上下波动的幅度也会越来越大，偏离均衡点越来越远，其原有的均衡状态也是不稳定的。所以说价格和均衡产量是紧密相关的。要想去库存，从经济学角度上有三个入手的方式。
1、降低供给的弹性
房地产市场的价格是由市场供给制度与房地产开发企业成本共同决定的。房地产价格的提升有助于缓解由于前期成本（土地费用等）的提升导致房地产企业运营的压力。房地产价格的提升也会促进房地产企业扩大生产规模。这时就需要对房地产企业进行引导来正确确定合理的生产规模。
2、扩大需求弹性
我国房地产需求弹性小，表现出来就是交易量与交易价格的稳定上涨。扩大需求弹性，一方面是要改变购买者的购买方式，比如大力发展租赁市场，将购买需求转移到租赁需求上去。从而就降低了对房地产市场价格的敏感性。另一方面就是扩大购买群体的范围。在国家大力建设新型城镇的大背景下，在大量人口转变为城镇人口的重大机会，要将这部分人群引导到购买人群中去。
3、扩大支付能力
库存积压的问题很大由于房地产价格超过了居民支付能力。这时我们一方面要从企业出发，合理运营，减少开发成本，合理定价。另一方面从金融角度出发，减少企业在融资方面所产生的成本，对于降低定价也有很大帮助[9]。
13
青岛理工大学学士学位论文
第3章 我国截至目前库存问题的解决机制
3.1 房产税
3.1.1 房产税的定义
房产税是以房屋为征收对象，以房屋的计税余值或者租金收入为计税依据，向产权所有人所征收的一种财产税。 3.1.2房产税的对象
对象是所有负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税由产权所有人缴纳。（产权属于全民所有的，由经营单位缴纳。 3.1.3 房产税对我国去库存的影响
我国房地产的价格一直居高不降，很大一部分原因是因为税负问题上，在房地产交易过程中，因为“重交易，轻保有”的税负结构存在，使得房地产在交易过程中产生了过重的税收，而这些税收最后都是羊毛出在羊身上地转移到了消费者身上，表面上就是房价的上涨。在相对的保有房地产过程中，相应的税负与交易时相比，简直是天壤之别。持有房地产的税负成本过低甚至于没有成本使得大量投机者购买房地产，并充当自己的财富收藏。这无形中就激化房价上涨。
目前我国就房地产交易征收的税种就包括营业税、契税、土地增值税和城市维护建设税。这些税种在政府财政税收中占据着很大的比例，高达11.86%。这是一个不容忽视的数字比例，说明房地产交易中税收的比重太大了，这些沉重的压力最终还是施加到了购房者身上。而在保有房地产的税收上，我国仅有房产税和城镇土地使用税两种税种。并且这两种税自征收以来，征收的比例一直很小，增长的比例也非常缓慢。目前具体数字比例为3%。相比较交易时的税收就逊色很多了。这也说明了一种情况，很多地方政府为了快速提高政绩和政策税收，加大了房地产交易的税收比例，房企当然不干了。政府让企业的成本增加，他们只能去提高价格来弥补自己的损失。这也就促成了房地产交易价格的上涨。政府还是有一定的责任[10]。
为了改变这种现状，便促生而出了房地产税。房地产税主要的对象就是房地产保有过程中的税收，在提高了持有房地产过程中的税负，这对那些投机者和囤积产量的企业就是沉重的打击。对于收税的对象，它还有前期的筛选，家庭人均
14
青岛理工大学学士学位论文
住房面积小于60平米的家庭免收房地产税。这一措施就将住房真正用于居住功能的人群给区分出来了，也体现了它的目的——促使房地产回归居住功能。
房地产税的基础是明晰的不动产产权及登记制度的实施。房地产税是按照其名下房屋的总面积来筛选，并按照房屋价值的比例来收取。征收房地产税不是一件简单的增加一个税种而已，它是整个税收体系的调整，在征收房地产税的同时，也要减轻交易过程中的税收力度，平衡两个过程。
3.2 营业税改增值税的制度
3.2.1 营改增的意义
从2016年5月1日开始，我国建筑行业和房地产业正式施行营业税改收增值税制度。这项政策的实施是对房地产业一次有效地改良。先未实行营改增之前，房地产业自身生产环节的错综复杂导致征收税时的难度很大，经常性出现重复征收的情况。甚至于有些企业出现逃税现象。这都是因为税收政策的不完善导致的。在施行营改增后，首先就是它完善了税收过程中的缺陷，在很大程度上减轻了税收的压力。其次就是在促进房地产价格趋于稳定。 3.2.2营改增对去库存的影响
在实施营改增以来，首先变化的就是税率，从之前的5%上升到11%，提高还是很大的。对此表面来看有可能会对企业造成税收负担，但从根本上来看，营改增使得各个环节的税收统一起来，基本上断绝了之前那种重复征税、逃税的现象。而且对于大多数企业来说，很多的支出都可以作为抵扣项，比如土地和安装建设成本就可以纳入抵扣项。这一做法就大大减轻了企业的税负压力。同时也清理出一批投机公司和囤积土地的企业，贷款融资的成本是不能作为抵扣项的，这就无形中增加了这类企业的税收压力。在房地产企业中，成本主要集中在土地成本和安装建设成本两个部分。土地成本在新规定中可以纳入抵扣项中，这说明企业可以用更小的成本获得土地，这就使得之前那些由低价途径获得土地的企业的优势全无。特别是那些囤积大量土地的企业，最后成本会很大的[11]。
在营改增的规定中，对于不动产的投资都可以作为抵扣项，这就使得企业对于自身的建设会更加的积极主动，这就促进了商业房产的销售。而且生产材料也可以作为抵扣项，这就对房地产建设的材料有了更好的监督，建设商们就会主动
15
青岛理工大学学士学位论文
去购买高质量的建筑材料，而不是像以前一样千方百计去寻找各种低价建材。
在这个房地产去库存的热潮中，营改增作为新兴的去库存利器，在去库存大军中做出了不凡的作用。首先在企业的税负上减少了很大的压力，规范了行业的税收管理，打击了那些短期投机者们，为房地产业的未来铺垫了道路。其次在三四线城市房价上也会有一定的冷却作用。在房地产热中，大量资金从一线城市转移到三四线城市中去，房地产热也就进入了三四线城市，但在这些城市中，过度的热度超过了实际的需求，当市场冷静下来才发现之前大量的不合理建设，库存大量积压以致资金的无法回流，使得投资商的跑路和项目的停滞。这就导致了供给过度和资金不足的进退维谷。在营改增实行后，情况有所改善，在土地成本和安装建设成本降低的情况下，使得房价能够有个下降的空间，对于去库存是一个好的消息，也使得那些资金套牢的企业尽快得到解脱。另外，在二手房交易上只对增值部分征收增值税，这就大大减少了二手房交易过程中的税负负担，也就促进了二手房交易的繁荣。最后一点，在营改增新规定中说明安装建设成本必须要开具增值税发票才能来作为抵扣项，对于很多小企业来说提供发票是一件很困难的事，这就大大缩小了其利润空间。因此在初期房地产企业可能难以取得发票。
16
青岛理工大学学士学位论文
第4章 对我国二线城市库存的分析（以合肥市为例）
4.1合肥市区位介绍
合肥，是安徽省的省会。总面积达到11445.1平方公里（含巢湖水面770平方公里）。皖江城市带的核心城市之一，也是长江三角洲城市群的副中心级城市。地处中国华东地区、江淮之间，环抱巢湖，位于安徽省中东部。国家级交通枢纽的地位日益显著，已建成沪汉蓉、合蚌、京福等高速铁路，正在规划建设京九、商合杭、合西、合郑高速铁路，最终将形成“一横两纵四射”米字形高速铁路网。
4.2房地产数据情况
合肥房价走势 15000坐标轴标题 1000050000合肥房价走势 图4-1 合肥市房价走势图
从上述图表中来看，合肥市的房价从16年4月份开始上涨，在16年11月到达峰值，后稳定在12800元/平米的价格上。上涨幅度超过了50%。在全国二线城市中算是一匹黑马了，特别是在2016年中间段时期内。国家统计局公布的70大中城市房价指数显示，2016年4月份合肥一手房价格环比上涨率达到5.8%，是4月份中一手房价格环比上涨的65个城市中涨幅最高的，并且在4月份合肥一手房价格同比上涨率达到17.6%也是处在70个城市房价涨幅的上游区间。在二手房市场上，合肥二手房价格环比上涨6.8%，是4月份二手房价格环比上涨的51个城市中涨幅最高的，同比价格合肥上涨30.4%，属70个城市房价涨幅的第二梯队前列。
17
青岛理工大学学士学位论文
从国家统计局发布的数据可以看出，合肥房价正处于快速上涨的阶段。根据数据统计，合肥市上半年出让土地总数达64块，其中诞生的20多个“地王”数量远超2015年全年的总数，而地价的上涨更是带动了房价不可避免的暴涨。在一级土地市场，合肥楼地面价从去年底开始频频出现万元以上的“面粉贵过面包”现象。
表4-1 合肥市历年商品房价格汇总 2012年一季度 2012年二季度 2012年三季度 2012年四季度 2013年一季度 2013年二季度 2013年三季度 2013年四季度 2014年一季度 2014年二季度 2014年三季度 2014年四季度 2015年一季度 2015年二季度 2015年三季度 2015年四季度 2016年一季度 2016年二季度 70平米以下 12023 10872 12199 12855 10477 7776 6543 7870 5912 5509 5589 5405 4544 3883 4443 3237 2013 1765 70-90平米 10398 10063 10652 10688 8752 7161 6834 8640 7629 8637 7089 6788 5665 6132 6028 6069 3110 2222 90-110平米 110-144平米 144平米以上 9792 10985 10098 9402 7345 6500 6579 9913 9893 12282 10857 10434 9898 9588 8585 6645 3688 2287 14121 14156 12548 12147 10874 10649 9061 8158 7802 9065 9360 8901 8329 8564 7395 4893 2770 2090 6029 6224 6156 5887 5406 6591 5832 5089 4816 5596 5146 4595 4318 3501 3410 2593 1311 827 （数据来自合肥市统计局）
从上述表格中可以看出，合肥市房地产库存量的变化有一个很明显的下降趋势。在最新数据中显示截至12月31日，合肥九区住宅总库存量为15056套，同比2015年下跌了34.07%。
九区之中，包河区库存最多，以3607套位居第一；滨湖区2302套排名第二，高新区2032套排在第三。其余6区库存均不超过2000套：新站区1771套，庐阳区1408套，蜀山区1379套，瑶海区1151套，经开区982套，政务区库存最少，仅424套。供需关系之间矛盾使得房价一路飙升，库存量的消化期甚至小于半年，最短只有两个半月。
18
青岛理工大学学士学位论文
合肥市商品房套数 90000800007000060000500004000030000200001000002014年下半年 2015年下半年 2016年下半年 合肥市商品房套数 图4-2 合肥市商品房套数条形图
在房地产库存量不断告急的同时，另一个促成高房价的因素就是供给量的下降。在上图中，我们可以明显看到，从14年下半年开始，到15年下半年，房地产供给量下降了6911套；15年下半年到16年下半年更是又下降了14851套。
4.3 合肥市房地产库存现状分析
全市房地产供求关系的结构发生了变化，在政府的去库存政策带动下，整体需求提上去了，房价相对性上涨，但是供给方面不能及时提供充足的房地产产量，进一步加剧房地产价格的上涨。从而出现上图中在2016年年中出现房地产价格的猛增。对于暴涨的原因，我们可以进行以下几点的总结性分析：
1、宽松的货币和财政政策
在房价似涨的趋势下，政府宽松型的政策加速了需求入市的步伐。首先，宽松的货币政策是指存款准备金率和贷款利率的多次下调。对开发商来说，融资的成本下降了，一下子缓解了资金链的紧张，而不用急着卖房来缓解压力，以至于出现囤房不售的现象，抬高了房价；对于购房者来说，自己购房成本下降了，加强了购房的欲望，一定程度上促进了房价的上涨。
其次，在宽松的财政政策下，各种税率的优惠，减免，同样降低了购房成本，对购房者入市也是一种诱惑。
19
青岛理工大学学士学位论文
2、人口的增加
随着户籍制度的改革，使得更多人群从三四线城市向二线城市移居。在省内外人口不断向合肥流入的同时，也加剧了对住房的需求量。进一步使得房源的紧俏。
3、房市库存的回落
在政府一系列去库存的政策指导下，拉动了购房需求，在全国三四线城市面临高库存的压力时，合肥市库存却节节下滑。截止全年年底，房地产库存已经是处于告急的状态了。在去库存速度的快速化下，库存量的消化周期被缩短到很短。供需关系发生逆转，使得房价节节上涨。
4、土地市场的高价地王的频繁出现
合肥市不仅仅只是商品房市场的销售火爆，在相对应的土地市场依旧繁荣，地王频现。3月24日，合肥市土地拍卖会上，滨湖区一宗以居住为主要功能的地块2400万元／亩、商业功能部分地块（限定）135万元／亩，总价竟高达76.89亿元金额被文一地产取得，再次刷新了合肥土地成交历史总价纪录。除此之外，4月28日，合肥市全市范围内共计以113.07亿元的价格销售了六宗地块，其中五宗地块楼面价均高于10000元／平方米，且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于一万元，此次交易量就占据五席。开发商拿到土地都如此高价了，房价能不上涨吗[12]？
5、房地产供应量的逐年下降、
在上一节中的表格中，我们知道具体房地产供给量的数据变化，从供需关系上，房地产已经在库存量上明显不足，但是告急的库存没有充足的供应来进行补给，而且面对在不断增大的购房需求，房价只能按照市场规律上涨。
4.4 合肥市在面对房地产库存危机的对策
4.4.1加快对棚户区的改造
棚户区，是城市中那些环境差、居住面积又小，容积率太小，导致土地利用不合理。而且很多的棚户区所处地段又是繁华地区，如新站区的棚户区，面积达60万平方米。在土地紧缺昂贵的时候，对这些地带的改造是解决库存不够的重要办法了。在棚户区改造中，即对原居民的生活环境做出巨大改善，又能大大增加
20
青岛理工大学学士学位论文
土地的容积率，充分使土地价值得到利用。
4.4.2实施合理的货币和财政政策
货币和财政政策是政府在宏观上对经济做出的调整，所以也是决定房地产命脉的方向。银行可以适当提高存款准备金率来回收市场上多余的闲钱，并对按揭贷款购房的利率适当提高来提高一下入市的门槛，防止房地产市场的过热。实施积极性的财政措施，加大对保障性住房的财政支出，适当的补充了供给，使民众不会恐慌无房可住，抑制房价的过分上涨[13]。 4.4.3 加快城市建设
随着外来人口不断涌入，城市的承载能力不够，周边地区由于地域问题无法得到充分利用。这时，政府应该加大对城市规模的建设，建设新型城镇化，加快周边地区经济的发展，来发掘潜在的房地产市场，将外来涌入人口引导到这些地区去置业，不仅对城市中心地带房地产市场有着重要的缓解市场，而且对于整体房地产市场的健康发展也有着预见性的作用。 4.4.4对土地市场结构进行调整
房地产库存的不足以及供应量的减少，直接加剧了房地产价格的上涨趋势。这一切最终的来源还是土地市场的供给不足。要想从根本上解决房地产市场的供应不足，就要先解决土地市场的供应不足。很显然，高溢价率的土地在一定程度上推动了房地产市场的涨价。但是在面对如此火爆的房地产市场，通过降低土地出让价格来使房地产市场降温，显然是不合理的。其实我们可以转换一下思路，既然不能从地价上入手，那我们何不从土地供应量方面上开刀呢？其实，对于合肥市来说，市区内的大部分土地的开发已经差不多了。要想从这基本固定的土地面积上入手，我们只能够提高现有土地的利用率了。政府可以制定相应制度来使得土地功能之间得到快速的转换，比如工业用地与商业用地的转换；也可以重新规划区域内的布局来进一步提高土地的利用率，利用科学的方法使有限的土地资源得到更加合理的利用。所以，我们要加快对土地市场结构的调整进程。 4.4.5建立起长期有效的房地产市场监督机制
政府应该加强对房地产市场的监管力度，规范行业的相关制度，对违法违规行为要加强处理，在对商品房销售过程中，防止出现开发商囤房不售的现象。此外，还要加强对银行业的监管力度，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等，毕竟与房地产有关的资金来源绝大多数都和银行有关。另外房
21
青岛理工大学学士学位论文
地产金融业应尽快与国际接轨，尽早建立发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。建立房地产市场监管长效机制，真正为抑制高房价发挥应有的作用[14]。
22
青岛理工大学学士学位论文
结 论
本文通过对房地产库存的了解对房地产高库存产生的原因有了准确的认识，库存产生的根本原因还是来源于房地产泡沫。房地产市场在房价飞涨的激化下产生了高库存与高泡沫这对难兄难弟，在高额的房价面前，房地产需求热度仍然很大，这就导致房企加大了房地产的供给量，但是由于社会的购买力有限，最终导致了房地产供大于求的情况出现。当供给大于需求时，房价仍然高举不降。它不同于一般的商品市场，价格越高、涨得越快，买的人还越多。这先形成了房地产泡沫，然后在时间的作用下，房地产库存慢慢累积[15]。
通过国外的具体案例来熟悉外国是如何来解决库存危机和汲取相应的经验，然后在国内的具体房地产库存变化数据和政策中来解释国内商品房库存变化的原因以及国家针对具体库存变化做出的政策调整。一线城市的库存基本上是以高需求和限购来引导的，所以本文就以合肥这个三线城市近一年的房地产库存变化来作为具体案例，通过大量数据的分析，得出合肥市房价高涨的具体原因以及针对高房价应采取的措施。
最后在论文的结尾处，我本人就房地产市场库存危机解决措施做出一个总结性的概括：房价高而供给不足，应加大供给并稳定房价；供给过剩而房价下跌，应采取结构性改革，以清空库存为主要，并相继开拓新市场。
23
青岛理工大学学士学位论文
致 谢
在论文的写作过程中，万分感谢洪文霞老师的热情帮助指导。在论文论证过程中，老师给了我很多了引导，让我在总的方向上没有偏移。对于我的困惑，老师也是悉心讲解，简单明了的话语让我能在迷雾中拨正。在我烦恼的时候，感谢同学对我的安慰，让我平复心情。最后对于学校，很感谢提供了一个全面的平台让我顺利完成了整个论文的写作工作。在学校的图书馆电子阅览室中，我查阅了所有的根本论文有关的学术方面的各类期刊资料。
24
青岛理工大学学士学位论文
参 考 文 献
[1] 许为夷.三四线城市楼市去库存路径浅析.中国房地产业,2016(11):36～37. [2] 陈杰. 房地产高库存的对策及建议.中国房地产业,2016(6).
[3] 上海易居房地产研究院. 房地产去库存背景及政策.中国房产.2006:21～25. [4] 王要武，沈歧平. PROCEEDINGS OF 2005 INTERNATIONAL CONFERENCE ON
CONSTRUCTION & REAL ESTATE MANAGEMENT VOLUME 2.1491. [5] 巴曙松. 反思日本房地产泡沫. 中国经济报告,2017(2):64～66.
[6] 原口 俊道. 日中房地産経営比較. The Kagoshima Keidai ronshu : the
studies on the social and cultural sciences,1996:21～23. [7] 张晓兰.美日房地产泡沫与去库存的启示.宏观经济管理,2016(6):89～92. [8] 白彦锋，王建保.美国金融危机治理与我国房地产市场供给侧改革［J］.地方
财政研究,2016(7):24～31.
[9] 李然.房地产去库存的理论与实践分析.上海房地,2016(11):10～14. [10]苏明，施文泼.我国房地产税制度改革研究.经济研究参考,2016(9):27～40. [11]陶姝汐.“营改增”对房地产业去库存的影响研究.商业经济,2017(3):46～48. [12]杜杰.合肥市房地产价格暴涨原因和对策探讨.现代商贸业,2016(30):24～
25.
[13]杨洋.房地产去库存有何妙招.人民论坛,2016(27):84～85. [14]王小广.房地产库存问题与去库存对策.理论探索,2017(2):16～21. [15]姬智.浅谈中国当前的房地产泡沫.时代金融,2017(6):217.
25
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容