2010年厦门房地产市场研究报告
2010年城市房地产市场研究报告
目 录
序 言 ........................................... 3 一、城市经济 ..................................... 4
1、城市宏观经济 .......................................................... 4
（1）2010年厦门经济企稳回升 ......................................... 4 （2）2010年厦门工业生产持续回升 ..................................... 4 （3）2010年厦门进出口总额出现较快回升 ............................... 5 （4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势 ............................. 5 （5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长 ............................... 6
二、产业政策 ..................................... 7
1、城市政策综述 .......................................................... 7
2、城市政策解读 .......................................................... 7 3、城市政策展望 ......................................................... 11
三、土地供求 .................................... 13
1、经营性土地供应量 ..................................................... 13 2、经营性土地成交量 ..................................................... 13 3、经营性土地成交价格 ................................................... 14 4、土地成交结构分析 ..................................................... 15
（1）成交区域分析 ................................................... 15 （2）成交土地属性分析 ............................................... 16 5、重点地块分析 ......................................................... 17
四、行业发展 .................................... 20
1、房地产开发投资 ....................................................... 20 2、房地产建设规模 ....................................................... 21
五、市场交易 .................................... 22
1、商品房市场 ........................................................... 22
（1）市场综述 ....................................................... 22 （2）供求关系分析 ................................................... 23 （3）供应量分析 ..................................................... 24 （4）成交量分析 ..................................................... 25 （5）成交均价分析 ................................................... 26 2、住宅市场 ............................................................. 27
（1）市场概述 ....................................................... 27 （2）供求分析 ....................................................... 28 （3）供应分析 ....................................................... 29 （4）成交分析 ....................................................... 30 （5）价格分析 ....................................................... 31
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3、商业市场 ............................................................. 34
（1）市场综述 ....................................................... 34 （2）供求关系分析 ................................................... 35 （3）供应量分析 ..................................................... 36 （4）成交量分析 ..................................................... 38 （5）成交价格分析 ................................................... 39 4、办公市场 ............................................................. 40
（1）市场综述 ....................................................... 40 （2）供求关系分析 ................................................... 41 （3）市场供应量分析 ................................................. 42 （4）市场成交量分析 ................................................. 43 （5）成交价格分析 ................................................... 46 （6）商业办公项目案例分析 ........................................... 47
六、2011年房地产市场预测 ....................... 50
1、政策预期 ............................................................. 50 2、土地供需 ............................................................. 50 3、市场走势 ............................................................. 51
（1）市场供求走势预测 ............................................... 51 （2）房价走势预测 ................................................... 52
七、区域数据 .................................... 60
一、 二、 三、 四、 五、 六、
思明区 .......................................................... 60 湖里区 .......................................................... 61 海沧区 .......................................................... 62 集美区 .......................................................... 63 同安区 .......................................................... 64 翔安区 .......................................................... 65
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序 言
2010年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。
2010年厦门的房地产市场整体来看，成交量出现大幅下跌，成交均价再创新高，各季度表现依然跌宕起伏。一季度受春节季节性影响，同时由于2009年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量大幅下滑；随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，二季度，成交量继续呈现调整和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17新政后积累的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。
因此，2011年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。预计，2011年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。
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一、城市经济
1、城市宏观经济
（1）2010年厦门经济企稳回升
2010年1-11月，厦门实现生产总值1826.87亿元，比去年同期增长15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值分别为19.51亿元、966.77亿元和840.59亿元，分别增长3.1%、21.3%和9.1%。三次产业结构为1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。经济继续回升将对房地产业提供良好基本面。预计2011年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。 图1-1：厦门市2003-2010GDP走势图（单位：亿元）
资料来源：厦门统计局
（2）2010年厦门工业生产持续回升
2010年1－11月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值3323.87亿元，已超过年初制定的3100亿元目标，增长35.2%；累计实现工业增加值804.99亿元，增长25.2%。
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图1-2：厦门市2003-2010工业总产值走势图（单位：亿元）
资料来源：厦门统计局
（3）2010年厦门进出口总额出现较快回升
2010年我市出口市场恢复增长，1-11月,全市完成外贸进出口总额515.58亿美元，比去年同期增长32.1%。
图1- 3：厦门市2003-2010进出总额（单位：亿美元）
资料来源：厦门统计局
（4）2010年厦门固定资产投资呈现回升态势
2010年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11月全市累计完成城镇投资899.93亿元，增长33.0%。
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图1-4：厦门市2003-2010固定资产投资总额（单位：亿元）
资料来源：厦门统计局
（5）2010年厦门消费品零售市场稳步增长
社会消费品零售总额呈现总体快速增长。1-11月，全市实现社会消费品零售总额627.24亿元，比去年同期增长21.1%，增幅比去年同期提高了7个百分点；剔除商品零售价格因素增幅为17.6%，仍比去年同期提高0.6个百分点。
图1- 5：厦门市2003-2010社会消费品零售总额（单位：亿元）
资料来源：厦门统计局
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二、产业政策
1、城市政策综述
2010年，“4.17”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控纷至沓来，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。
房地产调控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施力度，完善差别化信贷政策；同时调节住房交易环节契税以及实行个人所得税优惠政策，大力增加住房有效供给，加大保障性住房建设力度，调整市场供求关系；多管齐下，楼市组合拳重磅出击，对房地产影响巨大。
“9〃29”国家房地产新政出台后，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位立即于9月30日联合下发了《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》规定，从10月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，厦门的限购令比较温和，楼市的调控力度明显低于预期。
土地调控是今年房地产调控的重点内容。严厉打击囤地炒地，大力增加土地供给，特别是中小型商品房和保障房的用地，加大对土地闲臵的查处和惩罚力度，强调了“增加供应、降低风险”的调控主旨，，使得政府出让以及开发商拿地都显得更为理性。
今年的金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由于CPI屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。预计货币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来一定变数风险。
2、城市政策解读
（1）关于贯彻落实《福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知》的若干意见
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政策要点：
2010年2月11日，为加强房地产市场监管，切实维护广大人民群众的合法权益，根
据福建省住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品房预售管理的通知》，厦门市国土房产局制定了几项新规定：房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价”的原则如实申报预售价格，经批准预售的商品房项目应一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格；房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售，销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。未重新申报预售价格的，房地产开发企业不得销售，房地产交易登记机构不予受理合同登记备案和预告登记；房地产开发企业应保证公开信息的真实性，确保购房者的知情权；商品房预售合同签订后，应在10日内向房地产交易登记机构办理备案证明；进一步加强商品房预售动态监管。
易居视点：
厦门在新规未出台之前，由于商品房预售管理制度不完善，以致开发商捂盘惜售、随意涨价等违规行为频出。此次政策将焦点对准了商品房预售管理，但还需要政府建立明确的惩罚机制才能起到实效。
（2）《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》
政策要点：
为贯彻落实五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，厦门市国土资源与房产管理局2010年3月19日发布公告，对厦门市土地出让价款支付方式做出规定。根据公告，首次缴纳比例为成交价款的50%，在成交之日起5个工作日内付清，否则取消竞得资格，不与竞得人签订合同，不予退还竞买保证金。
易居视点：
土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响，大量的土地问题其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。《通知》对于土地出让金的缴纳期限和首付比例进行了明确的规定，促使开发并降低开发商未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了开发商的流动性。这样，一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也可以促使开发商加大销售力度，增加供给,加快销售回款，甚至降低其涨价的动力。
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（3）《关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见》
政策要点：
5月7日，继《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，厦门市政府制定并发布《关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见》，再推十一条措施，《通知》切实加强和改善房地产市场调控，引导居民住房理性消费，遏制房价过快上涨的势头，解决城镇居民住房问题。进一步加强土地供应管理。实行房地产开发利用申报制度。加大对土地出让合同的监督检查力度。依法开展闲臵土地的清理。进一步规范商品房预售管理。强化商品房预售动态管理。加大对商品房违法违规销售行为的查处力度。进一步健全房地产市场监测和信息发布。各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。继续加快保障性住房的建设速度，实行以需定建，确保符合保障条件的中低收入家庭、引进人才和其他“夹心层”人群得到合理的有效保障。
易居视点：
正是在楼市成交下降、外部经济面临二次探底的背景下，厦门楼市新政细则出台。2010年5月7日，厦门出台了旨在稳定厦门房地产市场的厦门版“国十一条”，给处于混沌等待的厦门楼市一个明确的信号。厦门版楼市调控政策被冠以“温和型”，它对杀伤力最强的外地客层限购未实施、同时未来明确停贷第三套房政策，总体调控政策相对温和，整体楼市的调控压力得到一定程度的缓解。 （4）厦门户籍新政8月1日起施行
政策要点：
2010年6月22日，厦门市政府召开新闻发布会，公布了新修订的厦门市户籍管理规定及其实施细则，外来人口持厦门暂住证或者栖身证满8年，且具备一定条件者，可在厦门落户。新规明确人才引进户口政策，允许海外人才、留学人员落户本市。落户岛外，门槛相对较低，“连续满8年”放宽至“连续满5年”，其它条件和岛内落户一致。对夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受拥有合法固定住所条件的限制。购房入户也有新规定：两人以上共同买房且没有直系亲属关系，只能给一名按份共有比例不低于30%的所有权人按规定落户，其他所有权人应经公证同意放弃办理本次购房落户。上述新规，将于2010年8月1日起施行。
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易居视点：
户籍制度本来是一种按住户登记的人口管理制度，但由于中国特殊的国情，使得户籍与
福利长期捆绑。目前与户籍挂钩的个人权利，主要涉及政治权利、就业权利、教育权利、社会保障、计划生育、交通事故人身损害赔偿等。
新的游戏规划一经确定，在厦门楼市掀起了不小的波澜，小户型商品房尤其是学区房一夜之间变得非常抢手，房地产交易中心办理购房入户手续的窗口前，赶搭“末班车”的购房者络绎不绝。户籍新政直接拉动存量房的销售；长远来看，厦门岛内楼市将趋于高端化，购买力向岛外分流的速度将加快。
（5）关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策，促进我市房地产业持续健康发展的意见
政策要点：
2010年9月30日，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，巩固房地产市场调控成果，促进我市房地产市场持续健康发展，根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》和《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，结合我市房地产市场的实际，厦门市国土局提出以下贯彻意见：
执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
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在本市暂时限定居民家庭购房套数。从2010年10月1日起，同一购房家庭（包括购
房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。
严格商品房预售管理，加强市场监管。一是进一步落实取得预售许可证后10日开盘制度，规范商品房销售现场公示，防止开发企业捂盘惜售行为。二是加强价格监管。继续加强“一房一价”、“明码标价”管理，调整价格超±10％的必须重新申报预售方案。三是规范商品住宅预订行为，已签订认购合同的必须在“网上房地产”公示。四是加强市场巡查，查处违法违规行为，妥善处理投诉建议，切实保障房地产消费者合法权益。五是严格执行商品房预售监管和市场秩序管理的相关规定。
切实加快保障性住房建设和分配。已经开工建设的保障性住房，要加快建设进度，确保按时交房。已具备配租配售条件的，要按照公开、公平、公正的原则，做好配租配售工作。同时根据我市保障性住房需求，新规划建设一批保障性住房和公共租赁住房。
易居视点：
继“9〃29”楼市新政颁布后，9月30日，厦门迅速出台包括“限购令”在内的调控细则，短短十余日，深圳、上海、宁波、福州等地也相继出台了“限购令”。行政限购成为当下地方政府调控楼市的“利器”，彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心。“限购令”旨在上一轮调控的基础上，巩固调控成果，进一步打击投机购房，从而抑制房价过快上涨。“限购令”的出台，抑制了部分投资需求，但是通货膨胀预期的加大，加速了厦门豪宅的全面热销，成交量持续上扬，住宅成交均价也是稳中有升，本次楼市调控并未达到预期的效果。目前，厦门已明确表示，2011年“限购令”继续执行。
3、城市政策展望
2010年堪称房地产调控最为严厉的一年，时值岁末，突如其来的加息令房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署2011年调控，楼市调控已经步入常态化阶段，主要在以下几个方面：
第一，信贷方面。12月的中央经济工作会议表示2011年将采取“积极的财政政策和稳健的货币政策”，预计新增贷款可能保持总量维持在7万亿左右。同时，因为CPI的持续高
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企，11月达到5.1%，较10月高0.7个百分点，创下近28个月的新高，加息呼声此起彼伏，这招致央行第六次上调金融机构存款准备金和第二次加息，不过对楼市的影响还有限。而针对楼市信贷而言，若是这次反弹持续，不排除未来会继续提高首付比例和提高按揭利率水平，未来购房者的信贷成本将会逐步增加。
第二，税收方面。在房价水平不断上涨的情况，政府提出的“遏制部分房价过快上涨”的调控目标远未达到，调控或将会成为常态，在房地产市场信贷政策空前紧缩和限购政策陆续出台以后，中央明确提出加快房产税试点和推广工作，2011年房产税有望在上海和重庆城市试点，对于打击投资需求，遏制房价过快上涨将会起到一定作用。
第三，保障房的全面提速。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。住建部于2010年11月中向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%，远远超过此前的预期。相信未来保障房的建设力度将会越来越大，从而逐步分流商品房市场的购房需求，从而避免楼市“愈调愈涨”的尴尬，及调控放松或退出时楼市的反弹。
第四，限购令继续执行。限购令带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011年限购令仍将继续执行，暂时不会退出。2011年保障房的建设将全面提速，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。厦门市国土房产局副局长郭俊胜于12月9日表示，由于厦门房地产市场价格上涨压力仍较大，政府将坚决贯彻国务院和国家相关部委办的一系列房地产调控政策，抑制房价过快上涨，厦门从10月1日起实行的“限购令”没有明确终止期限，2011年仍会继续执行 表1-2：厦门市商品房销售收入增长速度（2003-2010）
年度 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 数据来源：厦门统计局
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商品房销售面积（万㎡） 432.58 529.29 389.47 497.7 433.27 326.65 305.89 265.91 商品房销售收入（亿元） 375.73 420.82 204.7 410.59 274.7 179.75 126.83 91.95 商品房销售收入增速 -10.7% 105.6% -50.1% 49.5% 52.8% 41.7% 37.9% 32.3% 社会商品销售额增速 21.1% 14.2% 20.7% 19.9% 20.8% 20.9% 13.0% 15.9%
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三、土地供求
1、经营性土地供应量
2010年厦门市土地供应68幅，土地总面积444.85万㎡，环比上涨42.1%，规划总建筑面积900.29万㎡，环比上涨11.5%。本年供应的土地仍以商住为主，累计供应36幅262.14万㎡，面积占比58.9%；办公用地11幅12.55万㎡，面积占比2.8%；工业用地3幅27.55万㎡，面积占比6.2%；商办用地5幅59.43万㎡，面积占比13.4%；综合用地5幅55.06万㎡，面积占比12.4%；商业用地3幅18.96万㎡，面积占比4.3%；其他用地5幅9.16万㎡，面积占比2.1%。
今年全市的土地供应岛外仍占较大的比重，其中岛外同安区以21幅地块299.04万㎡，位居供应面积排行榜榜首，名列第二的是集美区17幅297.31万㎡，此外，湖里区11幅144.62万㎡，思明区11幅57.44万㎡，海沧区2幅29.45万㎡，翔安区6幅72.43万㎡。 图3-1：2006年-2010年厦门经营性土地供应情况
数据来源：CRIC
2、经营性土地成交量
2010年，在土地供应增加的市场背景下，土地成交也相应增加。本年推出的68幅土地中，成交了63幅，成交率92.65%，成交土地总面积434.11万㎡，总建筑面积876.51万㎡。土地面积环比上涨38.6%，总建筑面积环比增长11.5%。
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图3-2：2006年-2010年厦门经营性土地成交情况
数据来源：CRIC
3、经营性土地成交价格
2010年，受政府宏观调控政策影响，开发商对未来楼市预期不明朗，尽管拿地热情依然高涨，但表现得更为理性，整体土地市场成交价格较2009年有所下跌。2010全市成交楼面价为3384元/㎡，相比2009年3796元/㎡，降低了10.9%。其中，岛内地块成交楼面价由2009年的8204元/㎡降低到5543元/㎡，降低幅度达32.4%；岛外地块成交楼面价由2992元/㎡降低到2738元/㎡，环比降低8.5%。
2009年随着经济的回暖，土地市场量价齐升，2010年土地成交价格回归理性，近几年土地市场价格增长呈“N”形波动趋势。8月8日，本年度推出的最大综合体2010P13地块规划总建筑面积达49.46万㎡，由建发房地产集团有限公司以31.02亿元竞得，成为总价最高的地块。本年度的单价地王却意外落入同安区，加油加气站用地2010TP05地块成交的楼面价高达33000元/㎡。
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图3-3：2006年至2010年厦门经营性土地成交楼面价走势
数据来源：CRIC
4、土地成交结构分析
（1）成交区域分析
2010年，厦门市共成交434.11万㎡，成交主力来自岛外各区域，岛内湖里区与思明区各有11幅土地成交，岛外共计成交41幅，成交总面积318.96万㎡，占全市成交总面积的73.5%。同安区以16幅、106.67万㎡成为本年度成交面积最大的区域，集美区以17幅、97.87万㎡排名第二，其次是海沧区95.77万㎡，此外思明区11幅14.37万㎡，湖里区11幅37.72万㎡，翔安区6幅18.65万㎡。
地价具有很强的区域性，同一城市的不同区域板块价值差越来越清晰，岛内成交的高价地块集中在五缘湾片区和湖边水库片区，湖边水库东侧的2010P19地块拍出今年商住用地的最高价，达14187元/㎡，也成为宝龙地产进军厦门住宅市场的取得第一块土地。岛外土地因为区域、地块面积、片区规划建设条件等不同，地价水平呈现较大的差异性。
2010年全市商住用地平均楼面价4436元/㎡，岛内思明区土地成交以商办用地为主，商住用地成交主要来自湖里区。湖边水库、五缘湾片区成为政府重点改造开发片区，陆续推出多幅地块，凭借五缘湾和湖边水库的景观优势，湖里区商住用地平均楼面价达8133元/㎡，是全市平均楼面价的近两倍。思明区商住用地的成交楼面价为6834元/㎡，同安区作为滨海新城重点开发区域，成交楼面价最低，为2693元/㎡。
由于厦门市特殊的地域分布，岛内存量用地稀少，未开发的土地集中在岛外，尤其是同
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安、翔安等区域，供应结构决定了成交结构。随着“岛内外一体化建设”和“岛外新城建设”逐步推进，岛外土地市场必然是主角。岛外市场市场全面开花，同安区超越集美区成为领头羊，翔安隧道的开通也必将助力翔安区迎来土地市场和房产市场的春天。 图3-4：2010年厦门市经营性土地各区成交情况
数据来源：CRIC
图3-5：2010年厦门经营性土地（商住）各区成交楼楼面价
数据来源：CRIC
（2）成交土地属性分析
2010年厦门市成交的土地仍是以商住用地为主，共有33幅，成交总面积253.46万㎡，达全市各类用地成交面积的58.4%。商办用地和综合用地分别排名第二和第三，其中商办用地成交59.43万㎡，综合用地成交55.06万㎡，各占土地成交总面积的13.7%和12.7%。
与2009年循序渐进的推地方式比较，今年商住用地集中在八、九、十3个月份放量，推出岛内外的多幅优质地块，经历楼市调控政策调控的短暂缓冲，土地市场被盘活依然充满
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活力，办公等其余业态的土地则主要在年初和年尾上市。 图3-6：2010年厦门市经营性土地业态分布图
数据来源：CRIC
5、重点地块分析
地块指标
表3-7： 2010P13地块经济指标列表
地块名称 地址 出让方式 占地面积 总建面积 容积率 数据来源：CRIC
拍卖 199529.83 494630 2.48 2010P13地块 五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧 土地用途 起始总价 成交总价 成交楼板价 住宅、商业、办公、酒店、幼儿园 227580 310200 6271元/㎡ 地块位臵：五缘湾板块，城市重点建设片区，规划起点高
地块位于枋湖南路北侧，仙湖路东侧，南侧为已出让的2009G24地块，东侧道路正在路基修建，东侧相邻为已出让的2009G41地块；地块内的五缘环湾道已建成通车，地块东侧、北侧道路路基施工中。
五缘湾片区是厦门岛内新开发区域，片区规划定位为厦门新客厅，成为厦门市新一轮城市建设的核心区域。片区规划定位以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区。项目地块位于
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五缘湾西片区，片区规划起点高，具备良好发展前景。
交通条件：交通便捷，通达性强
五缘片湾区，位于厦门机场和翔安隧道两大门户之间，区域内交通路网发达，如湖里大道、县黄路等城市主干道；能够较快抵达成功大道、仙岳路、环岛干道等城市快速路。地块与翔安隧道、集美大桥距离都比较近，对外交通辐射能力强。且地块临近BRT穆厝站，公共交通便捷。
景观资源：一线湾景资源+湿地公园
景观资源：南面直接临湾，属于五缘湾第一排，湖景资源优良，临近城市绿肺“五缘湾湿地公园”。
周边配套：优质教育资源+大型商业配套
教育配套：地块临近五缘学村和双十中学枋湖校区；五缘学村已经建成并投入使用，五缘学村含中央音乐学院钢琴学校、厦门实验小学分校、厦门二中、五缘湾幼儿园等。百年名校双十中学枋湖校区距地块约500米。
商业配套：地块紧邻的特易购商业中心已开始建设，规划商业面积约为8万平米，特易购商业中心运营后可能成为区域商业中心。万达城市广场规划建设为大型城市综合体，将成为岛内东北部地区的大型商业中心。
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表3-8：2010P13地块SWOT分析表
优势 一线湾海景观 五缘湾高起点规划 紧邻主干道、BRT，交通便利 规模效应，产品多样化 机遇 五缘湾板块首个城市综合体 未来高端居住氛围将逐渐成熟 未来片区将形成区域商业中心 威胁 宏观调控下，需求受抑制 片区开发量大，周边竞争项目较多 办公、商业体量大，未来竞争压力大 周边生活配套有待提升 周边居住氛围还有待提升 地块南侧沿湾景观面较窄 劣势 地块价值分析
优 劣 地产因子 土地级别 自然景观 交通 环境 生活配套 公共效能 学区情况 社会人文 增值价值 区域形象 优 良 一 般 较 差 差 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 项目规模大，起拍门槛高
项目规模大，物业多，开发周期长，2.7亿元的起拍价、400万元以上的增价幅度，也将限制不少开发商的参与。该地块的出让条件中，除了要求办公、酒店、商业持有型物业所占比例较大，且不得分割出售外，还要面临周边包括万达广场在内的同类物业竞争，因此要
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求开发商具备较强的综合开发运营经验，应具有较强招商能力外，还需要长期的运营能力。 项目发展方向
具有规模优势和湖景资源优势，地块具备打造高端社区的基本条件，且区域处于快速发展期，未来可打造成集五星级酒店、休闲娱乐商业、高端住宅、高档写字楼结合的高端城市综合体。 拿地企业分析
8月8日举行的拍卖会上，经过138轮叫价，建发旗下的控股子公司上海兆瑞投资有限公司以31.02亿竞得该地块。项目开拍前多家开发商表示有购买意向，但拍卖现场仅有保利现身，经过一番角逐，最终还是由本土企业建发房产收入囊中，也因此引发媒体“强龙不压地头蛇”、“本土黑马成功击败地产大鳄”等评论。2010年，保利地产进军厦门房地产市场的计划最终没能实现。
建发集团作为本地实力品牌国企，深耕岛内东部多年，从上东美地、书香佳缘到畅销的中央美地，对于区域的价值和购房客户的需求特性研究经验丰富。2010P13地块的高总价让许多房地产企业只能望其兴叹，而成交的楼面价6271元/㎡，相对五缘湾片区周边地块，具有较强的价格优势，具有可观的开发前景和投资利润。
四、行业发展
1、房地产开发投资
图1-6：厦门市2003-2010房地产投资总额（单位：亿元）
资料来源：厦门统计局
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受去年底以来土地交易市场回暖的影响，今年我市房地产开发投资高速增长。1-11月
房地产开发完成投资378.84亿元，增长75.4%，其中土地购臵费250.06亿元，比去年同期增长1.54倍，占房地产投资比重达66.0%，占城镇固定资产投资比重为27.8%。
2010年，虽然楼市调控不断，但房地产开发投资的信心和热情并未削减，投资总额同比增长。在物价上涨，通胀压力加剧的情况下，房地产尤其是高端物业是消费者青睐的保值商品，人们看好房地产未来发展的大趋势并未改变。
2、房地产建设规模
施工面积同比下滑1.4%
受今年新开工楼盘大量增加的影响，全市房地产在建工程总量降幅继续缩小。1-11月全市商品房施工面积达3003.09万㎡，下降1.4%，下降幅度比上月累计缩小0.7%。其中全市商品房新开工面积600.79万㎡，比去年同期增长1.9%。 图:1-7：厦门市2003-2010商品房施工面积走势图（单位：万m2）
资料来源：厦门统计局
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图1-8：厦门市2003-2010商品房新开工面积走势图（单位：万m2）
资料来源：厦门统计局
1-11月待售面积增加92.9%
由于近年房地产项目竣工数量相对较多，导致待售面积大量增加。特别是因为近年竣工的标准厂房、商业店面和写字楼销售状况较差，造成商品房待售大幅增加。至11月底止，全市商品房待售面积达191.84万㎡，增长92.9%，其中住宅待售面积39.22万㎡，增长43.7%，占全市商品房待售面积的比重为20.4%；非住宅类商品房待售面积162.62万㎡，增长111.4%，比重为79.6%。在非住宅类商品房待售面积中，办公楼待售面积44.99万㎡，增长83.7%；商业营业用房待售面积35.16万㎡，增长152.2%；厂房待售面积72.56万㎡，增长1.2%。
五、市场交易
1、商品房市场
（1）市场综述
2010年厦门商品房市场新增供应357.94万㎡，同比增长15.5%；成交432.58万㎡，同比下降23.3%。年度市场供应量增长，成交量萎缩，供求比1:1.21，供需差距趋于平衡。
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受宏观政策面及市场成交横向和纵向交叉结构影响，全市商品房成交均价上涨，为8686元/m2，同比涨幅14.4%。
图5-1：2010年1-12月厦门市商品房供求走势图
数据来源：CRIC
表5-1：厦门市2010年1-12月商品房各类指标变化表 指标 供求比 供应量（万m2） 成交量（万m2） 成交价格（元/ m2） 成交总额（亿元） 数据来源：CRIC
2009年1-12月 1:1.82 309.91 563.89 7596 428.33 2010年1-12月 1:1.21 357.94 432.58 8686 375.73 同比增长（%） -- 15.5% -23.3% 14.4% -12.3% （2）供求关系分析
供求比趋于平衡，供求结构改善
2010年厦门商品用房供求比为1:1.21，供应量较上一年有所增长，而成交量在宏观调
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控影响及大市走势的作用下同比下跌。2009年市场供应节奏滞后的情况在2010年有所缓解，供求结构逐渐改善。
（注：供求比即面积供销比=1：当前合同成交面积/当前批准预售面积） 图5-2：2010年1-12月商品房供求情况对比
数据来源：CRIC
（3）供应量分析
供应量稳步增长
2010年市场新增供应58个商品房项目，新增供应面积为357.94万㎡，同比增长15.5%，主要物业类型新增供应量同比多为上涨态势。其中商品住宅新增供应占比63.7%，同比上升24.0%；销售型办公新增供应占比15.1%，同比上升357.9%；商业用房新增供应占比6.8%，同比上升26.5%；车库、工业厂房等其他类型物业供应量占比14.4%，同比下降45.8%。
在经过上半年的市场观望期后，2010年下半年开发企业推售节奏明显加快，全年商品房供应量在年底（尤其“金九银十”的传统强推期）出现较大反弹，显示了市场信心的向好趋势。
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图5-3：2010年1-12月商品房供应量走势图
数据来源：CRIC
图5-4：2010年1-12月商品房供应结构图
数据来源：CRIC
（4）成交量分析
成交量萎缩
在经历2009的大幅反弹行情后，2010年厦门市商品房市场受宏观调控及地方政府政策影响，本年度成交总量平稳下行。总成交面积为432.58万㎡，同比下跌23.3%。其中，商品住宅成交占比53.4% ，同比下降20个百分点；销售型办公用房成交占比12.8%，同比
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上涨8个百分点；商业用房成交占比4.9%，同比上涨1个百分点；车库、工业类厂房等其他物业类型成交占比18.3%，同比下降2个百分点。
就本年度成交走势来看，经过3、4月份成交量的大幅上涨之后，各月成交量明显受到抑制，表现出平稳的涨跌幅度，基本控制在30万㎡/月左右。 图5-5：2010年1-12月商品房成交量走势图
数据来源：CRIC
图5-6：2010年1-12月商品房成交结构图
数据来源：CRIC
（5）成交均价分析
全市商品房成交均价上扬
2010年厦门市商品房成交均价为8686元/ m2，同比上涨14.4%。其中商品住宅成交均价为11672元/ m2，同比上涨31.4%；销售型办公用房成交均价7776元/ m2，同比下跌
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5.9%；商业用房成交均价15937元/ m2，同比上涨15.9%；其他物业类型均价2345元/ m2，环比上涨21.7%。商品住宅成交占比大幅拉升使得商品房成交均价同比上扬。
图5-7：2010年1-12月商品房成交均价走势图
数据来源：CRIC
2、住宅市场
（1）市场概述
从4月17日出台的“国十条”之后，9月29日又出台了深化调整的“国五条”，调控成为2010年楼市的主旋律。经过两轮调控后，厦门楼市成交量虽然下滑明显，但成交价格依然坚挺。
表5-1：2010年商品住宅各类指标变化表
指标 供求比 供应量（万m2） 成交量（万m2） 成交价格（元/ m2） 2010年 1：1.01 228.53 231.10 11672 2009年 1：2.22 184.32 408.84 8881 同比增长 24% -43% 31%
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成交总额（亿元） 数据来源：CRIC
269.74 363.07 -26% （2）供求分析
2004-2006年，商品住宅逐渐升温，市场成交活跃，供求关系基本趋于平衡，07年住宅新增供应量剧增，供求比为1：0.72，市场表现供过于求，2008年受金融危机影响，市场低迷，供需双双大降，供求比来到低点，2009年在政策扶持下，市场迅速回暖，供求比上扬，市场表现供不应求。2010年，经历了“4.17‛和”9.29‛两轮调控，需求量大幅萎缩，在供应量回升下，市场供求趋于平衡。
图5-1：2004至2010年厦门商品住宅供求走势
数据来源：CRIC
图5-2：2010年1月至2010年12月厦门商品住宅供求走势
数据来源：CRIC
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（3）供应分析
从2004-2010商品住宅新增供应量趋势线来看，09年商品住宅新增供应量最少，07年达到供应高峰为442万m2。
2005-2007年，商品住宅新增供应量呈递增，07年底，国家出台一系列调空政策，对厦门楼市影响显著，再加上08年全球金融危机影响，楼市成交低迷，许多项目推迟入市，07-09年供应量呈递减趋势。
在09年市场回暖带动下，2010年市场新增供应面积小幅回升，商品住宅新增套数20426套，新增供应面积228.53万㎡，同比增加24%。 图5-3：2004-2010年厦门商品住宅供应量走势图
数据来源：CRIC
金九银十，供应井喷
2010年1-12月，厦门新增供应主要集中在传统的销售旺季期“金九银十”。开发商推盘力度加大，市场供应量达到高点。
一季度，受传统淡季春节及09年末调控影响，全季度市场供应量偏低，供应量凸显不足。进入四月份，市场供应有所反弹。
二季度，4.17新政出台后，开发商暂缓推盘计划，使得市场供应持续走低，6月份达到低谷。
三、四季度，传统销售旺季刺激消费，9月份开发商集中释放供应，造成供应井喷局面，供应量陡然上升。
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图5-4： 2010年厦门商品住宅供应量月度走势图
数据来源：CRIC
（4）成交分析
2010年商品住宅成交平淡
2004-2007年，厦门楼市进入快速发展期，楼市成交活跃，商品住宅成交量维持在300万m2左右波动。
2008年，受金融危机、“9.27”新政的出台影响，导致2008年以来商品住宅成交低迷，成交量来到低点102万m2，主力支撑2007年厦门商品住宅成交的投资需求极大程度地排挤出了市场，楼市陷入自2004年以来前所未有的低迷。
2009年，在经济逐渐回暖和多重优惠政策的刺激下，08年末抑制已久的购房需求在09年集中释放，成交量创出新高达376万m2。
2010年，政府打击房地产过热的力度加强，连续出台的各项法规对地产形成“围剿”之势，受政策影响成交量从09年的高位急速下落，全年房地产销售整体平淡。 图5-5：2004-2010年厦门商品住宅供应量走势图
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数据来源：CRIC
楼市调控下，成交量再度下滑
综观全年楼市，市场成交分为三个阶段：调控前，第一轮调控期，第二轮调控期 调控前（1-4月）：1-2月，春节传统淡季，市场成交冷淡，市场观望情绪，进入3月下旬后，厦门楼市在岛外新城启动、福厦高铁、翔安隧道即将通车等多重利好下，前期观望的潜在客户纷纷出手，投资客重回市场，市场成交活跃，成交量大幅反弹，上演“小阳春”行情。
第一轮调控期（5-9月）：楼市呈现先抑后扬，4月中下旬，一系列新政密集出台，市场调整的预期在供求双方逐渐形成，开发商纷纷延迟推盘，购房者选择观望，投资客也逐渐离场，成交出现明显萎缩，5-7月成交量持续走低。金九银十”来临之际，9月份岛内外楼盘扎堆推向市场，不同档次的楼盘给广大购房者更多的选择空间，
第二轮调控期（10-12月）：楼市二轮调控出台，但对市场影响低于预期，购房者信心逐渐恢复，另外开发商开始调整营销战略，低调开盘，采取适度下调售价的方式，并取得较好的效果，成交量逐渐攀升。
图5-6： 2010年厦门商品住宅成交量月度走势图
数据来源：CRIC
（5）价格分析
成交均价稳步上扬，2010年均价突破万元大关
从整体来看， 2004-2008年至今房价整体保持一路上升的态势，住宅市场成交均价呈
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现跳跃上升趋势。
2008年，受国内外经济环境的综合影响，住宅成交市场陷入低迷，直至2009年房地产市场再次迅速回暖，但因岛外成交占比大幅上升，商品住宅价格小幅调整至8881元/㎡。
2010年全年成交均价达到11672元/㎡，环比上涨31%，呈现跳跃式上涨并首次突破万元大关。经过09年的楼市疯狂销售后，开发商的资金较充足，岛内高端楼盘相继入市并拉高全市均价。
图5-7：2004-2010年厦门商品住宅供应量走势图
数据来源：CRIC
2010年厦门住宅成交价格呈现波浪震荡
2010年厦门全市商品住宅成交均价为11672元/㎡。今年房价走势在不同阶段呈现以下特点：
1-3月，在新政调控和成交量大幅跳水下背景下，销售价格上涨乏力，房价高位盘整。从项目实际价格来看，开发商在等待两会后政策的走向，基本处于观望阶段，个别项目采取的活动、折扣措施也仅仅是为了吸引人气，基本无实质的降价，因此实际项目价格仍保持在高位。
4-6月，新政伊始，楼市成交量萎缩，而厦门限购令的出台更是限制投资、投机性需求，受成交结构及成交量下滑影响，4月起，价格初现下降趋势。
9-10月，受新盘、新推案上市的影响，楼市上涨趋势明显，全市商品住宅成交表现价量齐升，成交量及成交面积均大幅上涨，同时结构性原因导致住宅均价上涨。 图5-8：2004-2010年厦门商品住宅供应量走势图
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数据来源：CRIC
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（6）项目分析
在最为严厉的调控期内仍有个别楼盘逆市热销，在政策面和经济面不断收缩情况下，多数开发商选择变相降价，以价换量，刺激市场，以保证楼盘的正常销售步伐 。
从住宅成交面积排行榜来看，全市年度成交量超过10万m2只有2个，市场整体销售良好，成交热点楼盘集中在岛外片区，以集美、海沧、翔安为主，其中万科金域华府，年成交999套，位列销售冠军。
市场上高性价比的楼盘仍是当今客户首选，如万科金域华府、金色悦城等中小户型产品，项目借开盘所推出优惠活动等促销手段，开盘即形成热销。此外，在通胀预期不断加强下，岛内中高端物业成交回暖，部分大户型项目如联发五缘湾1号去化情况良好。 表5-2：2010年商品住宅成交面积前10位排行 排名 1 2 3 4 5 6 8 9 10 项目 成交套数 成交面积 成交均价 区域 （套） （m2） （元/ m2） 999 837 100895 100260 94172 88799 88452 86311 82833 78382 74924 59818 10939 9159 7948 16109 14408 6571 16809 16531 8029 11489 成交 主力户型 累计销售率 99% 63% 90% 84% 92% 94% 93% 99% 60% 85% 万科金域华府 集美区 未来海岸系天湖 海沧区 两房80-90 三房110-120 三房104-137 二房70-90 三房80-120 三房110-160 两房80-100 三房110-140 二房80-90 三房150-160 二房96-110 两房75-90 三房120-130 两房80-90 万科金色悦城 翔安区 1039 禹洲城上城 中央美地 湖里区 湖里区 689 911 特房美地雅登 翔安区 1132 469 658 721 648 国际邮轮城 绿苑新城 古龙御景 湖里区 海沧区 集美区 7 联发五缘湾1号 湖里区 数据来源：CRIC
3、商业市场
（1）市场综述
近两年，在商品住宅市场越来越受到宏观调控政策影响之后，全国出现了开发企业将关注点逐渐转移到尚未受政策影响的商业市场。如今这种现象已经形成了一种趋势，厦门也不
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例外，这使得本年度商业市场供应量开始回升。而万达广场进驻厦门湖里区这一利好消息，也带动了厦门商业供应及需求的增长，同时也提升了厦门整体商业发展水平。 2010年度商业供求比趋于平衡
2010年厦门商业用房供求比为1:0.87，供应量略大于成交量，供求相对平衡。 年度供应量同比增长
2010年厦门商业用房供应量24.26万㎡，同比增长26.3%。在商品住宅市场受到宏观调控的影响显现之后，开发企业将关注点转移到尚未受政策影响的商业市场，这使得本年度商业市场供应量开始回升。 年度成交稳步上升
2010年厦门商业用房成交21.14㎡，同比2009年上涨18.8%。2010年延续了09年的回暖趋势，商业市场成交量平稳增长。 年度成交均价上扬
经历2009年成交均价短暂回落后，2010年厦门商业用房成交均价仍旧延续历年上扬趋势，本年度商业用房成交均价为15937元/㎡，同比上涨15.9%。
（2）供求关系分析
2010年度商业供求趋于平衡
2010年厦门商业用房供求比为1:0.87，供应量略大于成交量，市场供应量、成交量均不同程度上涨。历史的累积及2008年的市场需求萎缩导致商业用房存在较大的存量，而2009年及2010的大量需求消化了部分商业用房的库存量，整体市场的供求趋于平衡，但供应仍然大于需求。
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图5-18：2006-2010年商业用房供求比走势
数据来源：CRIC
月度供求比波动大，呈现波浪型态势
受个案影响，月度供应量及成交量均为波浪型态势。其中有1个月出现零供应，而除了2、3、7月和9月有较大供应外，其余的几个月多为少量供应。由于2010年万达广场进驻厦门并于7月开盘推出商业，使得厦门商业市场在7月份的供应量大幅增加，以及8月份出现了成交量的高峰。
图5-19：2010年1-12月厦门商业用房市场供求比走势图
数据来源：CRIC
（3）供应量分析
年度供应量同比增长
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2010年厦门商业用房供应量24.26万㎡，同比增长26.3%。2006-2009年，商业供应
量呈递减趋势，并且幅度逐渐变大，这是由于厦门商业市场较为饱和，导致供应量萎缩。而在商品住宅市场受到宏观调控的影响显现之后，全国逐渐出现了越来越多的开发企业将关注点转移到尚未受政策影响的商业市场。如今这种现象已经形成了一种趋势，厦门也不例外，这使得本年度商业市场供应量开始回升。 图5-20：2006-2010年厦门商业市场供应量走势
数据来源：CRIC
月度供应波动明显
从2010商业用房供应量走势来看，整体波动较大。1-3月供应量每月递增，4、5月出现明显萎缩，6月断档，7月份供应达到顶峰，8月大幅回落，9月份以后的供应趋于平缓。受个案项目影响，7月供应量峰值达到15万㎡。 图5-21：2010年1-12月厦门商业用房供应量
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数据来源：CRIC
（4）成交量分析
年度成交稳步上升
2010年厦门商业用房成交21.14㎡，同比2009年上涨18.8%。08年受金融危机的影响，商业地产投资回归理性，投资者和经营者日趋理性。2009年经济复苏，房地产逐渐回暖，商业市场也出现了转好趋势，并延续到2010年。 图5-22：2006-2010年商业用房成交量
数据来源：CRIC
月度成交呈波浪型起伏
7、8两月，商业用房成交达到高峰。其他各月不同程度的涨跌，多在1万㎡成交量左右波动。7、8两月成交高峰主要原因是个别楼盘如万达广场的大量成交。 图5-23： 2010年1-12月厦门商业用房市场成交情况
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表5-4： 2010年1-12月厦门商业用房成交量排行
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 项目名称 福达里改造项目 湖里万达广场 绿苑滨海国际公寓（海沧绿苑商城） 芸溪居住公园 中华城 联发五缘湾1号 未来海岸系 中央美地（南山美苑） 时尚国际（建发花园四期） 凤凰城 区域 思明区 湖里区 海沧区 同安区 思明区 湖里区 海沧区 湖里区 成交面积(㎡) 47293.47 26649.61 19067.11 11182.08 5843.24 5030.44 4657.53 4607.15 成交套数 16 273 24 93 71 5 84 77 成交金额(万元) 49286.43 87742.47 6673.49 8492.32 12939.45 10265.66 4185.65 19971.79 成交均价(元/㎡) 10421 32924 3500 7595 22144 20407 8987 43350 9 10 思明区 同安区 4063.01 3783.52 15 80 4370.82 4464.33 10758 11799 数据来源：CRIC
（5）成交价格分析
年度成交均价上扬
经历2009年成交均价短暂回落后，2010年厦门商业用房成交均价仍旧延续历年上扬趋势，本年度商业用房成交均价为15937元/㎡，同比上涨15.9%。 图5-24：2003-2010年厦门商业市场销售均价
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数据来源：CRIC
月度成交呈大幅度波动
从2010年商业房地产月成交均价来看，最高11月成交均价27982元/㎡，最低8月成交均价仅为8653元/㎡，波动幅度高达19329元，幅度较大。 图5-25： 2010年1-12月厦门商业用房成交均价走势
数据来源：CRIC
4、办公市场
（1）市场综述
伴随着“大厦门”规划的实施，厦门各区域逐步形成新的商务中心，如观音山商务运营中心、五缘湾营运中心、新站片区营运中心等，成为带动厦门办公市场的供应主力。全国大型集团品牌企业的进驻，以及所形成的集聚效应，带动了办公市场的旺盛需求。 全年办公用房供求平衡
2010年办公市场供求比为1：1.03，全年供求趋于平衡。
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供应需求同比大幅上涨
2010年供求均达到近年高峰，供应量为53.89万㎡，同比涨幅357.9%；成交量55.27万㎡，同比涨幅150.4%。 成交均价同比下滑
2010年厦门办公成交均价为7776元/㎡，同比下跌5.9%，均价处在低位。
（2）供求关系分析
年度供求趋于平衡
2010年办公市场供求比为1：1.03，全年供求趋于平衡。05-08年办公用房供应量逐渐上升，07、08年供应量出现“井喷”，而需求却维持在相对稳定的水平，导致供过于求。由于08年是房地产调整年，09年的供应量就出现紧缩局面，呈现供不应求。2010年供求均达到近年高峰，供应量为53.89万㎡，成交量55.27万㎡，供求相对平衡。 图5-26：2005-2010年厦门办公市场供求比走势图
数据来源：CRIC
月度供求比极不稳定，多月出现零供应
2010年的办公供应极不稳定，有5个月为零供应量。全年的供应主要集中在3月和11月，另有部分办公项目选择在“金九银十”集中放量。受供应影响，市场需求主要集中在4月和12份，12月份达到190000㎡以上的顶峰，其余各月主要是办公市场项目逐渐去化。供求比的极不稳定与个别大项目的推出和成交有紧密的联系。 图5-27：2010年1-12月厦门办公用房市场供求走势
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（3）市场供应量分析
年度供应量同比大幅上涨
销售型办公类物业供应量从05年开始连续4年攀升，至07、08年达到高峰。09年受08年宏观经济的影响供应量大幅下滑，2010年则因09年市场回暖，办公供应量恢复到07、08年的增长趋势。
图5-28：2005-2010年厦门办公市场供应量走势
数据来源：CRIC
月度供应不均，出现断档局面
全年供应不均，供应总量为53.89万㎡。全年的供应主要集中在3月和11月，有部分办公项目选择在“金九银十”集中放量。另一方面，有5个月为零供应量。11月放量最为明显，达到峰值，月度供应为27.49万㎡，占全年供应的51.0%，主要原因是厦门（新）站片区营运中心和五缘湾营运中心海沧大厦的放量入市。 图5-29：2010年1-12月厦门办公用房市场供应量
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（4）市场成交量分析
年度成交大幅上涨
2010年厦门办公类物业成交量55.27万㎡，同比大幅上涨150.4%，厦门新站片区营运中心成为年度成交主力。湖里万达广场为年度销售亚军，主要原因是万达品牌效应、产品规划、良好的升值空间。
图5-30：2005 -2010年厦门办公成交量走势
数据来源：CRIC
月度成交起伏较大
受供应影响，市场需求主要集中在4月和12份，12月份达到190000㎡以上的顶峰，其余各月主要是办公市场项目逐渐去化。
图5-31：2010年1-12月厦门办公用房市场成交量走势
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成交重心向东部新区转移
2010年成交面积居前十位的办公项目，湖里区占7个，成交面积占比为七成，随着五缘湾营运中心以及湖里万达广场的大量成交，湖里区逐渐成为厦门新商务中心。而位于集美区的厦门新站片区营运中心，作为政府规划发展的重点，以12.11万㎡位于2010年厦门办公用房成交面积榜首。
表5-5：2010年1-12月厦门办公用房成交量排行
成交面积 排名 项目名称 区域 (㎡) 1 2 3 厦门新站片区营运中心 湖里万达广场 金海湾财富中心 五缘湾湖里营运中心（宝拓大4 厦） 5 五缘湾海沧营运中心 联发电子广场（联发电子商6 城） 7 海沧商务大厦 海沧区 23551 83 116054092 4928 湖里区 25281 348 362558157 14341 湖里区 59775 164 414291841 6931 湖里区 66884 149 386744388 5782 集美区 湖里区 湖里区 121129 94815 74717 套数 99 2019 86 (万元) 451812771 1238527014 399982557 3730 13063 5353 成交 成交金额 成交均价
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8 9 10 五缘湾同安营运中心 海富中心 新景世纪城（新景中心） 湖里区 湖里区 思明区 19671 15527 13853 48 64 114 141438483 169329307 245059873 7190 10906 17689 数据来源：CRIC
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（5）成交价格分析
年度成交价格下跌5.9%
2010年厦门办公成交均价为7776元/㎡，同比下跌5.9%。均价处在低位，个案厦门新站片区营运中心低价放量成交拉动全市均价。 图5-32：2003-2010年厦门办公成交均价
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月度成交价格维持在10000元/㎡波动
2010年成交价格维持在10000元/㎡左右波动。1-3月成交均价逐月上扬，到4月因新政影响均价大幅下跌并维持了3个月低开走势，然后至8月再急剧上升突破万元大关，至10月份的顶峰。过后又重新回到4-7月低价走势。成交均价波动的主要原因是由于个案的大量成交，其价格决定了当月的均价高低。
图5-33：2010年1-12月厦门办公市场成交均价走势
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（6）商业办公项目案例分析
湖里万达广场 基本资料
项目名称 项目位臵 湖里万达广场 仙岳路与金山路交汇处东南侧 酒店、购物中心、SOHO公寓、SOHO物业类型 写字楼 总建筑面积 开发商 投资商 数据来源：CRIC
53万㎡ 厦门湖里万达广场投资有限公司
万达集团 项目总规划用地面积12.9万㎡，总建筑面积约53万㎡，项目定位为大型城市综合体。
项目区位分析：毗邻仙
岳路，交通四通八达 项目位于仙岳路与金山路交汇处东南侧，紧邻多条交通主干道，与湖边水库只
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有一路之隔。项目北临城市迎宾大道——仙岳路，南临软件园二期，东临环岛干道，西临金山西路。
万达广场扼守着厦门南北向和东西向交通动线的黄金十字点位臵，一小时通达闽南金三角，由仙岳路、吕岭路经海沧大桥快速通达海沧、漳州，往西经翔安隧道快速到达翔安、泉州，往北走厦门大桥，集美大桥到达集美、同安。 项目产品分析：
标准层平面图
万达商业包含购物中心，以及沿街商铺。购物中心不对外销售，只销售沿街商铺。万达SOHO为带精装的板式建筑，户型布局为一层4梯17户，户户都有独立的工商注册登记。配臵上只有4部电梯，可能会造成在高峰时间段相对拥挤。户型设计上较为紧凑，虽没有阳台，但板式设计让房间依然有较好的通透性，且3.1米的层高让办公居住都比较舒适。户户带有独立的工商注册登记，让办公居住更具灵活性，也满足一部分中小企业者的需求，能够以较低的成本在城市中心繁华地段办公。 销售情况
2010年7月27日，万达广场推出沿街店面28860.26㎡，共274套，创造24小时即售罄的销售纪录。
2010年8月28日，万达广场推售D地块的3#、4#两栋31层SOHO公寓，每层17套房源，共计986套，总推案量42716.42㎡。项目的户型面积主要为42㎡和44.5㎡。11600元/㎡起价，均价12800元/㎡，最高价约14000元/㎡，一天之内基本售罄，只剩下三、四
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层约30套房源（项目一、二层为商铺）。
2010年9月23日，万达广场开盘销售D地块的1#、2#两栋31层精装SOHO公寓，每层17套房源，共计986套，总推案量42657.26㎡。项目的户型面积主要为42㎡和44.5㎡。12000元/㎡起价，均价13800元/㎡，最高价约15250元/㎡。开盘仅七小时，此次推出的D2#楼493套精装SOHO全部售罄。
继万达广场商铺逆市狂销，24小时内售罄，D3#、D4#精装SOHO每分钟销售2.5套之后， D2#精装SOHO公寓再次印证了万达速度。 优惠促销方式：
万达广场在两次SOHO公寓开盘当天推出打折优惠活动，一次性付款可享受9.3折优惠，按揭付款可享受9.7折优惠,首付5成。购房程序为：购房者排队等候叫号后，凭选房登记卡选房，定房后签订选房确认单，认购完之后签订商品房认购协议和买受人确认书。购房者需交50000元定金。 点评：
虽然新政不断出台，但购房者的观望情绪依旧不减，从热销的金色悦城到中央美地
再到万达的SOHO公寓，再次印证了价格是最大的竞争力，开发商往往低价制胜。 万达广场位于厦门市重点发展的湖边水库板块，作为厦门新的城市中心综合体，其
豪华的综合配套也催生了SOHO公寓的价值。大型购物中心、高级酒店、万千百货、万达国际影城、高级写字楼等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种一级功能，居家办公两相宜的SOHO特性，带动了大量的投资和自住客户群。
作为厦门首席精装SOHO公寓，其富有震慑力的广告语——“拥有一套SOHO公寓拥有整座万达广场”，引起了强烈的市场反响。D3# SOHO公寓开盘价格12000-14000元/㎡，比原先对外公布的14000-16000/㎡，更是低了2000元/㎡，让许多购房者毫不犹豫地下手。D2#精装SOHO公寓开盘价格13000-14500元/㎡，比一期的D3#、D4#在均价上有所上升，但是丝毫不影响购房者的购房热情，预期的升值空间让购房者争相抢购。
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六、2011年房地产市场预测
1、政策预期
2010 年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。
行业政策：2010 年经历了“4.17‛和”9.29‛两轮调控，房地产市场全年始终处在调控的背景之下。但从市场反应来看，除“限购令”这一行政指令性调控措施直接限制了市场需求，令一线城市在内的调控重点区域住宅成交量大幅下降，但全国范围内住宅销量依然维持上升，价格上涨势头尽管有所遏制，但价格下调这一调控的核心目标亦尚未实现。
因此，2011 年政策将依然从紧，若春节后市场再度抬头，政府极可能再次加码调控政策来打压楼市。预计，2011 年楼市的主旋律将会是盘整，即楼市在政策调控之下保持相对的稳定，成交量和价格的起伏均会较小。
金融政策：今年以来央行的6次上调准备进率，以及10月和12月的两次加息举动，强烈预示中央确定经济整体调控方向。而且12月中旬举行的中央经济工作会议指出，明年要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门。由此可以判断，明年进入加息通道的可能性将增强。
土地政策：鉴于目前土地市场情况以及整个房地产市场调控的大环境，预计2011年，国土资源部将更加严格执行现有土地政策，而且可能还将有更大力度打击囤地的政策措施出台，进一步规范土地市场，从而为整个房地产市场的健康稳定作保障。
2、土地供需
2010年厦门成功出让土地52块，总面积达322万㎡，成交总价253亿元。土地市场呈现供需两旺局面。楼市“新政”过后，市场短暂下行，土地供需双方均表现出一定程度的谨慎，观望气氛呈现;下半年后，随着楼市的走强，市场信心回复，优质地块推出，加之传统土地市场“火热期”来临，市场再度上行；而10月份由于所推地块本身的因素，市场略显平淡；11月，由岛内两宗地块带动，市场再度火热，然而，同时三宗同安地块的流拍从一定程度体现出了“组合拳”的威力。
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2010 年，经历着新国十条和国五条的宏观调控，土地出让市场的热度却未有冷却迹象。
以国十条为纲的一系列调控措施，要求增加有效供应缓解供求矛盾。预计 2011年厦门土地出让量也将延续 2010 年的趋势，继续增加或处于高位。
随着岛内外一体化进程的加速，城市进入快速发展期，土地出让量明显增加，溢价率普遍提高；而岛内受限于中心城区的可开发空间，土地出让量略有下降，而较高的土地价格门槛，令溢价率有所下降。
3、市场走势
（1）市场供求走势预测
2011年楼市调控将呈现常态化趋势，而市场将呈现平稳过渡的走势，供应有上升趋势，成交量平稳运行，但供应不足问题仍难解决，房价也难有较大幅度地下滑。
虽然明年还存在诸多不确定因素，但总体趋势基本定调，房地产市场在2011年依然是被调控的对象。明年3月政府工作会议前严厉的调控政策不大可能松绑。楼市将出现“有价无市”的状况，楼价在明年上半年将会上下两难，而到下半年，一方面，市场有修复性的购房需求，另一方面，对国内经济发展、对地方财政如此重要的房地产行业，不可能长期被打压。
供应量——预计供应量将有明显提升
2010年的调控政策打乱了众多开发商的开发节奏，放缓了入市步伐，甚至捂盘惜售，希望避开此波市场调控的风险，预计2011年的房地产市场供应将大幅增加，将一定程度缓解市场供需矛盾带来的压力。因此未来一年的供应将可能逐步增加，预计三季度可能是供应量最大的季节。此外，开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，均表明 2011 年住宅的实际供应量将有明显提升。
未来潜在的住宅供应将有大幅增加，预计2010年厦门将有47个新楼盘入市，其中岛内16个，岛外31个。新楼盘最多的是同安和集美两个区，明年将各推出11个。翔安有5个，海沧也有4个。岛内思明有10个，湖里则有6个。而其中部分项目体量较大，我们认为这些项目将不会在2011年全部推出。此外往年成交和今年成交的土地将有部分在明年形成供应。
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由于春节的季节性影响，以及政府未来调控政策的不确定因素形成的心理影响，2011
年一季度的供应依然较低，从二季度开始，政府的政策走向将可能逐渐明朗化，入市项目开始增多，供应逐步恢复到正常年份的水平。随着市场对政策的逐渐消化，同时为迎合“金九银十”传统销售旺季，三季度将迎来供应高峰，第四季度的供应量将随着市场的降温而大幅减少。
成交量——预计未来成交量平稳运行
虽然政策对于房地产市场需求的实际影响较大，但市场后期的信心依然高涨，预计2010年市场成交将平稳运行。
在供应放量、通货膨胀等多方面因素影响下，第二轮调控政策影响力逐步消减，12月多数城市市场成交量出现大幅反弹，楼市掀起一波小高潮。近期成交回暖，一是市场供应继续放大，推动有效需求释放；二是11月CPI再创新高，通货膨胀压力下，不少资金流向保值增值能力较强的房地产行业中来；三是部分购房者担心货币政策收紧将提高购房成本。
由于2010年第四季度大量需求提前释放和季节性因素影响，一季度的成交将有一定幅度的回调，二季度随着市场供应量的逐渐放大，成交量也将出现同步的放大；2011年下半年，在CPI高涨、城市化等推动下，成交量依然会保持稳定调整，不会出现大跌，但也难有暴涨。
（2）房价走势预测
2010年，可以称之为“调控年”，从中央至地方出台了一系列对楼市的调控政策。也正因为这个缘故，2010年的楼市整体发展较为平稳，与2009年相比，成交量明显回落，成交价格涨幅放缓，市场走势朝着调控预期的方向发展。
从全国来看，紧缩的货币政策，融资渠道受限，导致房地产开发信贷资金压力加大、房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。同时，中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打、见高就打的策略。所以明年整个房地产市场发展环境是趋紧的，房价将总体保持调整态势，不可能出现2008年那样的低迷，也难以重现2009年那样的报复性反弹。
价格方面，一方面，经过两轮调控政策后，市场刚性需求的旺盛以及企业信心犹存，高企的楼面地价显示出厦门楼市豪宅化的趋势，今后厦门整体房价将再被推高。结合宏观经济
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走势明显向好，以及通胀预期更加增强的宏观大环境，我们预计明年厦门商品住宅市场成交价格可能呈现稳中上升态势。
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七、区域数据
一、 思明区
2009年12月 83981 100831 339550 167880 19177 61407 16971 4767 4643 16177 / 4041 9024 2010年1月 / / / / / 37795 17518 / 3613 15711 / 8191 7629 2010年2月 / / / / / 17462 15184 / 2545 18822 / 2200 8474 2010年3月 10202 / / / / 28826 17048 / 3124 22222 / 7673 15704 2010年4月 / 146692 438100 95670 / 61552 18883 / 4312 15360 / 1209 14463 2010年5月 34321 / / / / 22436 17621 / 2281 17415 / 2745 13284 2010年6月 / 34321 85900 58700 / 13818 14740 / 1277 38620 / 1825 13060 2010年7月 / / / / 23103 17982 16345 93700 2845 24621 9565 1262 19658 2010年8月 / / / / 9169 15001 17053 / 48512 9369 / 1668 17684 2010年9月 / 32322 60360 24240 60532 27746 17666 / 1927 14456 / 7161 16820 2010年10月 / 30545 270400 / / 40347 15899 / 2569 10439 / 1176 16349 2010年11月 64804 / / / 18663 29640 18837 2310 2105 28633 / 162 16767 2010年12月 66856 373770 117500 29663 18523 4217 25668 2117 17392 指标 土地出让面积（㎡） 土地 土地成交面积（㎡） 成交土地可建面积（㎡） 土地成交总价（万元） 商品住宅 住宅新增供应面积（㎡） 住宅销售面积（㎡） 住宅销售均价（元/㎡） 商业房新增供应面积（㎡） 商业房销售面积（㎡） 商业房销售均价（元/㎡） 办公房新增供应面积（㎡） 办公房销售面积（㎡） 办公房销售均价（元/㎡） 商业用房 办公用房 资料来源：CRIC
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二、 湖里区
2009年12月 26448 39962 132230 103000 / 35483 14397 22405 1253 22096 25612 16319 7435 2010年1月 / / / / 56091 32578 14957 / 417 25009 2633 10833 6608 2010年2月 / 24149 24149 1690 9661 20999 14850 1174 925 28354 / 15838 11152 2010年3月 250410 / / / 71330 100370 15492 / 1314 16823 130374 7425 8007 2010年4月 / 113921 173030 102840 / 74022 16204 / 1009 19376 / 71303 6582 2010年5月 / / / / / 11586 15483 / 178 24219 / 21400 6613 2010年6月 / / / / / 8286 16232 / 1818 13074 / 4004 8394 2010年7月 199530 / / / 61989 21052 15893 28860 27174 31023 / 32451 6052 2010年8月 / 55085 102900 / / 32108 14349 / 1596 18528 / 2442 6370 2010年9月 29767 / / / 89682 74427 18118 2560 709 24959 / 42090 13137 2010年10月 26315 199530 494630 310200 68770 78962 13706 2701 1750 32672 42716 3708 10256 2010年11月 33576 100287 182060 214500 113246 59196 17122 1924 11699 28264 67576 11656 11958 2010年12月 67111 184250 106858 116361 52456 18025 1183 1892 29747 86915 7014 指标 土地出让面积（㎡） 土地 土地成交面积（㎡） 成交土地可建面积（㎡） 土地成交总价（万元） 商品住宅 住宅新增供应面积（㎡） 住宅销售面积（㎡） 住宅销售均价（元/㎡） 商业房新增供应面积（㎡） 商业房销售面积（㎡） 商业房销售均价（元/㎡） 办公房新增供应面积（㎡） 办公房销售面积（㎡） 办公房销售均价（元/㎡） 商业用房 办公用房 资料来源：CRIC
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三、 海沧区
2009年12月 / 89934 350000 75210 23000 134667 9490 / 341 12000 / / / 2010年1月 36376 / / / / 22546 11310 / 357 8871 / / / 2010年2月 45039 36376 35500 7700 43993 22714 9810 / / / / / / 2010年3月 / / / / / 49332 9477 10901 566 10185 27729 / / 2010年4月 / / / / 164112 45067 10472 / 1754 5442 / 8060 4740 2010年5月 95768 / / / / 27670 9357 / 153 9689 / 5736 5008 2010年6月 / 95768 259000 121900 / 11637 8911 / 256 11492 / 3540 4466 2010年7月 / / / / 31187 10618 8767 15218 / / / 2751 4970 2010年8月 76211 / / / 32249 85744 8408 / 1251 13208 / / / 2010年9月 / / / / / 13161 8586 / 4767 16557 / 1033 5243 2010年10月 / / / / / 15707 8905 / 16983 3500 / 824 6168 2010年11月 / / / / 46621 15344 10450 / 459 10886 / 318 6286 2010年12月 60799 29642 10105 1300 18790 487 5694 指标 土地出让面积（㎡） 土地 土地成交面积（㎡） 成交土地可建面积（㎡） 土地成交总价（万元） 住宅新增供应面积（㎡） 商品住宅 住宅销售面积（㎡） 住宅销售均价（元/㎡） 商业房新增供应面积（㎡） 商业用房 商业房销售面积（㎡） 商业房销售均价（元/㎡） 办公房新增供应面积（㎡） 办公用房 办公房销售面积（㎡） 办公房销售均价（元/㎡） 资料来源：CRIC
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四、 集美区
2009年12月 407818 657374 2060835 631474 / 56137 8627 / 1390 11798 / / / 2010年1月 191811 / / / 72641 19097 9172 / 1577 7686 / / / 2010年2月 17747 284071 506909 126640 15290 10426 9497 5583 335 17461 / / / 2010年3月 / / / / / 83219 8519 / 976 12749 / / / 2010年4月 / / / / / 58555 9944 / 883 15436 / / / 2010年5月 154437 / / / 20683 8449 9776 1221 1467 20276 / / / 2010年6月 / 154437 469974 105210 / 4363 9033 / 1666 15118 / / / 2010年7月 73650 / / / / 4656 7756 10023 5283 5619 / / / 2010年8月 / / / / / 22753 8398 / 1978 11942 / / / 2010年9月 165094 143976 339490 101220 56322 25046 10255 / 4766 16557 / / / 2010年10月 251836 73650 195040 74200 / 4122 8098 / 624 10270 / / / 2010年11月 99426 255385 600020 198284 34864 73835 10724 / 779 27100 207363 22025 3730 2010年12月 99426 350480 62320 55233 50476 11163 918 27597 99105 3730 指标 土地出让面积（㎡） 土地 土地成交面积（㎡） 成交土地可建面积（㎡） 土地成交总价（万元） 住宅新增供应面积（㎡） 商品住宅 住宅销售面积（㎡） 住宅销售均价（元/㎡） 商业房新增供应面积（㎡） 商业用房 商业房销售面积（㎡） 商业房销售均价（元/㎡） 办公房新增供应面积（㎡） 办公用房 办公房销售面积（㎡） 办公房销售均价（元/㎡） 资料来源：CRIC
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五、 同安区
2009年12月 / 105626 105710 10010 / 33347 5952 / 1311 17318 / / / 2010年1月 / / / / 10683 21783 5992 1660 438 16269 / 4860 6977 2010年2月 607702 109578 112351 2723 63771 18275 6168 / 547 17597 7076 1615 7360 2010年3月 / 499915 1001000 328600 29730 38820 7715 1623 604 11632 / / / 2010年4月 / 28169 64800 30000 14167 / / / 5307 8729 / / / 2010年5月 310114 / / / / 17263 5646 / 6504 9058 / / / 2010年6月 / 289472 593990 151521 / 15229 6088 / 2584 12725 / / / 2010年7月 215605 / / / 26472 11404 6320 / 890 8897 / 6528 7350 2010年8月 143177 215605 160300 18900 / 31573 6072 / 1613 13156 / / / 2010年9月 220744 284414 512600 86960 136208 41042 6418 0 3437 9760 / / / 2010年10月 / 487895 546755 / / 40500 6114 / 856 16421 / / / 2010年11月 890293 134014 269960 83200 17066 34421 6620 / 413 26433 / 2960 6982 2010年12月 10963 41635 7158 706 565 13317 1632 7674 指标 土地出让面积（㎡） 土地 土地成交面积（㎡） 成交土地可建面积（㎡） 土地成交总价（万元） 住宅新增供应面积（㎡） 商品住宅 住宅销售面积（㎡） 住宅销售均价（元/㎡） 商业房新增供应面积（㎡） 商业用房 商业房销售面积（㎡） 商业房销售均价（元/㎡） 办公房新增供应面积（㎡） 办公用房 办公房销售面积（㎡） 办公房销售均价（元/㎡） 资料来源：CRIC
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六、 翔安区
指标 土地出让面积（㎡） 土地 土地成交面积（㎡） 成交土地可建面积（㎡） 土地成交总价（万元） 住宅新增供应面积（㎡） 商品住宅 住宅销售面积（㎡） 住宅销售均价（元/㎡） 商业房新增供应面积（㎡） 商业用房 商业房销售面积（㎡） 商业房销售均价（元/㎡） 办公房新增供应面积（㎡） 办公用房 办公房销售面积（㎡） 办公房销售均价（元/㎡） 2009年12月 / 199811 400868 127790 20684 8665 7383 674 198 6375 / / / 2010年1月 9682 / / / / 31364 6093 / 199 14907 / / / 2010年2月 104380 9682 27500 3600 / 15181 5906 / / / / / / 2010年3月 28169 104380 237500 81500 / 37369 6736 / 213 23323 / / / 2010年4月 / / / / 37346 48994 7198 774 1451 12724 / / / 2010年5月 / / / / 65295 38904 9218 1551 85 35359 / / / 2010年6月 / / / / / 35694 7988 / / / / / / 2010年7月 / / / / 53204 6230 8459 6812 / / / / / 2010年8月 / / / / / 26160 7067 / 324 16298 / / / 2010年9月 / 9240 20500 3570 14025 33925 8278 0 1602 13383 / / / 2010年10月 / 79254 133820 / 15542 6147 7517 1950 558 26219 / / / 2010年11月 242035 / / / 3922 18421 9409 / 568 16513 / / / 2010年12月 389296 566595 374000 25161 46663 36010 5605 1873 358 13175 7722 / / 备注：以上表格中“/”部分为“0”，或暂无数据。 资料来源：CRIC
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