我国房地产公司营运资金管理问题研究

我国房地产公司营运资金管理问题研究

房地产行业是我国国民经济的支柱产业，对我国社会主义经意发展贡献了巨大力量，近年来在证券市场上也得到了长足发展，房地产上市公司日渐增多。然而随着近年来房价持续走高以及房地产投资持续升温，房地产行业成为国家宏观调控的重点领域，盈利空间受到限制。公司营运资金与公司日常生产经营活动有着密切的联系，其触角几乎可以延伸到生产经营的各个方面；同时，公司一定时期盈利水平的高低，直接取决于其营运资金管理水平的高低，因此，房地产公司的营运资金管理问题被日渐提上议程，营运资金管理被放在企业资金管理的重要位置上。本文拟采用理论分析和证实分析相结合的方法，通过对房地产公司营运资金管理现状的剖析，其存在问题和解决方法的探求，达到加强营运资金管理方面来优化房地产公司企业机构，促进房地产公司长足发展的目的，以带动国民经济的健康发展。

一、营运资金管理理念的界定

（一）营运资金的含义

公司通常需要用营运资金指标来判断营运资金的管理水平。营运资金也叫营运资本，是用来维持公司日常活动正常进行所需要的资金，是指公司在正常经营活动中在短期资产上所占用的资金，在日常公司财务管理中一般采用狭义营运资金的概念，即净营运资金，这是一个抽象概念，是指企业的流动资产总额减去各类流动负债后的净值。

（二）营运资金管理的概念

1.风险理念

1 / 15

营运资金的风险理念要求企业根据流动资产和流动负债的特点，正确处理风险和收益之间的相互关系。以风险观念指导企业营运资金的管理，要求企业结合营运资金的管理特点及周转情况，建立预警系统，进行分析和评估，认真筹划，落实责任，当风险出现时尽量予以转移，以减少企业的损失。

2.成本理念

在企业营运资金管理过程中，应充分考虑陈本因素。企业想要实现利润最大化的目标，减少风险，最佳方案就是降低成本，即企业的营运资金管理就是要在风险和成本对应关系中发现最有经济效益的结合点，在充分保证企业较低风险或者保证风险在可以承受的范围内，不断降低企业一定时期营运资金的总成本。

3.经济效益理念

经济效益理念实际上就是劳动消耗与劳动成果相比较的关系，即所占用和耗费与所得之间的关系，主要表现为以收抵支后的利润高低。依照经济效益理念的要求，在营运资金 管理的过程中，一方面企业应加快营运资金的周转，充分利用营运资金，尤其是闲置营运资金的充分应用，力争创造更多收入，并相应的减少企业的支出，节约营运资金的占用，直接增加企业的利润。另一方面，企业还应该注重营运资金成本，尤其是流动负债的成本，并确定科学的、符合企业实际的负债结构。

二、我国房地产行业特征

房地产行业兼有开发、经营、管理和服务多种性质，属于第三产业，具有以下特征：

2 / 15

（一） 投资成本高

房地产行业属于资金密集型行业，所需资金投入高。首先，由于土地资源稀缺且不不替代，供给有限，但人们对土地的需求却与日俱增，这一固有矛盾使房地产的土地价格不断上升。其次，由于房屋的建筑、安装需要消耗大量的材料和资金，需要投入大批工作人员和大型设备，因此投资成本大大高于其他一般产品。

（二）投资回收期长

对每一个房地产开发项目而言，从开始选择地块到最后达到可出售或者可出租的状态需要三到五年的时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获得租金来收回投资则需要更长的时间。另外，由于投资周期长，占用资金大，需要支付大量的贷款利息，因而在一定程度上增加了房屋的成本。

(三)投资风险大

由于房地产企业开发占用投资多，相应的投资风险因素必然增多，且企业投资容易受到政治、经济、社会环境、国家法律法规政策等不可控制因素的影响，一旦投资失败，资金不能按期收回，房地产企业往往就会出现现金流枯竭，甚至不能按期偿还银行的贷款利息，严重的将直接影响企业的生存和发展。

房地产行业的上述三个特点，实际上是它的劣势，这决定了其资金周转速度明显低于其他行业。为了能够在不断变化的市场中立稳脚跟，在激烈的竞争中获得优势，维持广阔的发展空间，避免出现资金周转困难，甚至资金链断裂的风险，提高营运资金的管理效率已成为很多房地产公司的当务之急。

3 / 15

三、我国房地产公司营运资金管理存在的问题

改革开放二十年来，我国房地产企业在经营管理过程中不断吸收国外先进的管理经验，管理水平有了显著提高。但是由于长期以来实行计划经济，房地产企业始终没有形成一套完整的营运资金管理政策和体系，过多的依赖以往的管理经验，同时由于企业在管理中采取比较粗放的管理模式，使得我国房地产企业在营运资金管理方面的方法和手段存在的明显的缺陷，主要表现在以下个方面：

（一） 管理者缺乏对营运资金结构管理的研究

以前大多数房地产上市企业对营运资金的管理主要侧重于强调企业营运资金的安全性，以满足企业在生产经营过程中对资金的需求，降低企业的资金占用，加快资金的周转速度等，缺乏对营运资金结构的管理要求。例如：强调加快房款的回收速率，减少应收账款和预收账款占用额度，减少存货占有量及盈利性较差的货币资金的持有量，虽然也有一定的效果，但是缺乏对营运资金的有序合理安排及协调营运资金与其他形式资金的关系的研究，仅仅从单个项目独立的强调，影响了企业营运资金协调运转。

（二） 房地产企业营运资金结构不合理

1.自由资本比率偏低，短期偿债指标不合理

自由资本比率是我们在衡量一家房地产开发企业经营实力和抵抗风险能力大小的常用指标之一。随着开发企业经营规模的不断扩大，加之受到房地产高潮时盈利目标的驱动，使得企业大量的资本被这些实际变现能力较差的资产所侵占，从而利润得以实现，资本难以及时收回，因而难以实现资本保值和增值，导致开发企业的自由资金比率难以满足资产

4 / 15

规模扩大的需求。同时，房地产企业由于自有资金比率偏低，只是企业在日常经营活动中对现金流的需求主要来源于筹资活动，但是经过对房地产企业的各种短期偿债指标的分析我们可以看出大多数房地产企业流动比率正常的情况下，其速动比率和现金流动负债比率偏低，主要原因是存货在流动资产的比例过高造成的，加上企业在筹资过程中自有资金比率偏低，从而使得企业的短期偿债能力较差。

2.资产结构单一，存货比重过大而且资产管理质量低下

企业的净营运资金增加时，企业资金的使用成本较高，企业的利润率下降，流动性上升，因此，营运资金的持有策略往往在增加营运资金流动性和增加收益之间进行权衡。然而，房地产行业的资产结构由于其行业特点存在着较大的特殊性，存货在整个流动资产中占有较大比重，且其周转速度较慢。目前我国房地产公司存货净额占资产比重较高，即存货在流动资产和资产总额中的比重明显偏高，房地产企业的盈利资产以存货为主，但在存货资产中，未完工开发产品占存货比重过大，与目前小业主倾向于对现房购买的市场要求不符合，相应的降低了房地产开发企业的盈利能力。

3.负债结构不合理，借款还本付息压力大

在房地产企业负债结构中，存在典型问题是流动负债比重较大，长期负债比重较低，房地产企业资金主要来源于开发商投入自有启动资金、一年期的短期贷款资金及少数合作方式的介入资金，其他诸如长期银行借款、企业债券或可转换负债等占份额较小。这些高资金成本的合作式融资比重的提高，一方面提高了房地产企业的筹资成本，另一方面企业需要花巨大的精力去处理合作关系。还要解决偿付和股权法律纠纷的风险，从而在一定程度上制约了负债经营的灵活性。很多企业为了维持正常的生产经营活动，大量举债，使得企业的银行贷款达到历史新高，很多企业背上了沉重的负债包袱，特别是2007年宏观调

5 / 15

控以来，银行提高存款保证金率。使得银行发放贷款减少，历史贷款还要还，新的贷款规模在压缩，企业随着流动负债比重的增高，这种风险型的负债结构，必然会导致企业还本付息压力日益增大。

(三)营运资金管理风险居高不下

营运资金风险是指企业由于营运资金不足等原因给企业财务状况和财务成果带来一定的负面影响，造成经济损失的可能性。在现实经济生活中，许多时候营运资金风险的引发和风险化既与企业管理状况、理财能力密切相关，又与企业缺乏应对环境变化的资金运作机制相关。在营运资金管理过程中，一方面，好多房地产企业出于生存的压力和发展的渴求，往往热衷于做大做强，在看到资金和利润率远远高于资金成本时，容易产生激进甚至冒进的行为。在制定相应经营目标时往往没有考虑企业的战略要求和阶段特点，没有对营运资金进行匹配性的策略安排，也不考虑资金来源和成本，使得营运资金只是被动机械的跟从这些计划。使得企业进行资金运作主要围绕短期经营，许多财务经理整日疲于应对日常收支，无法从整体上控制营运资金风险。另一方面，房地产项目投资过快过大，挤占营运资金，造成原有经营规模资金吃紧，新上投资项目产生现金流又需要经历相当长的一段时间，这样一来资产流动性大大减弱，加上很多房地产劳动投资决策简单，公司各部门之间相互协调性不足，买地、融资、开发、销售、回款可能出现不同步的现象，造成营运资金周转缓慢、低效，一旦大环境发生变化，营运资金管理风险将大大增加。

四、房地产公司营运资金管理存在问题的原因

（一） 历史原因

由于我国业界和学术界对营运资金的管理问题研究与国外相比起步较晚，研究成果有

6 / 15

限，没有为公司、企业提供一套完整的营运资金管理政策和指导办法，这在一定程度上制约了我国房地产企业的营运资金管理的发展。

（二） 现实原因

房地产行业相对粗狂的发展经营模式，在一定程度上忽略了对营运资金方面的管理，制约了营运资金管理机制的形成和房展，主要体现在以下几个方面

1.房地产上市企业受宏观经济因素影响大

在目前全球经济危机的大环境影响下，我国经济也在经受着严峻的考验。作为国家的支柱产业的房地产行业，收到了更大的冲击。房价在经历了连续几年的急速上涨后，出现了拐点，房地产市场萎缩进入了下行通道，大起大落的现象主要受到了两方面的影响：一方面收到市场和宏观经济因素的冲击。前两年由于整个经济处于上升阶段，固定资产投资在整个资产中占的比重较高，出现了房地产市场迅速发展的现状；2008年以来，尤其是2008年下半年以来受到金融危机的影响，房地产市场出现了降温趋势。另一方面，政策因素也是影响房地产企业大起大落的主要因素，基于对宏观经济形势的判断，国家针对房地产出台了国六、国八条等政策也给房地产企业带来了一部分影响，使得原本处上升趋势的房地产出现了拐点。

2.房地产企业应对营运资金风险能力较弱

房地产企业自身经营投资大、周期长、资金周转慢等特点决定了其大起大落的原因除了外部因素等原因外，房地产企业对营运资金风险的能力较弱也是重要因素，不容忽略。

7 / 15

房地产开发企业融资渠道单一是影响其营运资金风险的主要因素。房地产开发企业在投资过程中需要巨额资金主要来源于贷款。贷款额占开发项目所需资金的比重因企业或项目的不同，差异较大。但总体来说房地产开发企业对金融机构以来是很大的。当宏观经济面导致贷款支持下降时，房地产开发企业缺乏其他的渠道融通项目开发所需要的资金，抵御营运资金风险能力十分有限。

房地产企业缺乏有效的营运资金预算管理。由于房地产行业是一个新兴行业，缺乏一套完整的全面预算标准做指导，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，很多预算仅凭经验进行估计，主观随意性较强，采用传统的预算方式，主要由财务部门负责制定各种预算，缺乏全员意识，预算过程中，重年度预算，轻项目开发预算，使得企业的战略实施没有具体合理的数据支持，企业的预算与战略目标缺乏联系。

房地产企业缺乏有效的营运资金风险管理。房地产营运资金的风险主要表现在筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险和其他风险等方面。房地产企业的特点决定了其筹资金额巨大，而大多数房地产企业的资金来源于外部借款，在贷款利率持续增长的情况下，大额负债加重了企业的资金成本，出现资金链断裂的情况。企业面临重大财务风险。同时，很多房地产企业的开发商在投资过程中盲目投资认为只要相应的资金取得土地使用权，组织施工单位按照图纸施工即可产生相应的经济效益，没有专门针对房地产行业的特点进行成本专项核算，更谈不上从土地成本，资本成本的运作、经济效益的回报率等方面对房地产项目做出具体的预算，员工主要偏重于短期的收益，未建立起有效的风险管理机制，加大了开发企业的投资成本和经营风险，影响企业的经济利益，给房地产企业的不断发展带来巨大的风险。

五、我国房地产公司营运资金管理问题的改进措施

8 / 15

（一）做好投资决策，强化投资项目的可行性研究工作

房地产上市企业营运资金管理首先应该进行房地产投资的决策，这也是房地产企业营运资金管理的起点。所以我们首先应该进行房地产投资项目可行性研究工作。它是整个房地产开发过程中最重要的环节，不仅可以为房地产项目最终目标的投资决策奠定基础，同时还可以为房地产企业实施低成本战略管理提供条件。

1.房地产投资决策应考虑的几个关键因素

房地产作为一个完整的项目，在进行投资决策时，应该综合考虑工期、质量和投资三者之间的相互关系，工期以时间价值的形式来影响企业的投资决策，质量会以投资额的形式影响投资决策，为此应该在制定投资决策时，应考虑下列关键因素：

现金流量和时间价值。房地产投资是一项长期的投资活动，在制定决策时首先应该考虑企业的现金流量，即企业的现金流入量和流出量，投资支出及收回为现金流转，包含现金的时间流程、发生在某个时间点上的现金流量和平衡各个时间点现金流量的利率三个因素。因此房地产企业在进行投资决策时，一定要考虑到货币时间价值的影响重视货币时间价值，做科学的投资决策。

房地产企业无形资源的财务评价。随着知识经济的到来，房地产企业要想获取进一步的生存和发展，除了传统的有形资源外，还必须依赖一些无形资源——智力资源，这些资源与市场资源密切相关，如提高房地产企业品牌，开拓客户以及提高他们对房地产企业的依赖度，例如万科、碧桂园等品牌；或者与知识产权相关，比如有关专利的特有技术装备，例如皇明集团推广小区外挂式太阳能模式等；或者与人力资源相关，比如培训房地产企业领导和员工特殊心理能力的技术装备，培训团体精神的特殊设施等，还有一些与组织

9 / 15

管理资产相关，比如建立房地产企业文化的特殊设备，市场调查和顾客资料库相关的技术设备。因此，我们在对这些无形资源进行财务评价时不能局限于阶段性效益和项目效益，应该从全局出发，从长远的角度来考虑，强调全过程和房地产企业全局的效益。

2.项目可行性研究的内容

房地产行业很大规模的项目投资，资金占用通常比较大，资金占用周期越长，相应的经营风险越大，经营成本也越高；开发经营利润高的项目，往往不可控因素越多，经营风险也会越大。因此房地产开发企业在确定投资开发经营项目时，一定要从以下几个方面做好项目的可行性研究，以降低项目投资风险：做好项目背景情况的研究、做好对周边市场调查工作、比较各投资项目。

（二）逐步建立多元化融资渠道

当前我国房地产金融市场尚未完善，市场机制存在着很多不健全的环节，例如我国有关产业基金法律法规缺位，大陆还没有一部能够知道房地产基金融资的法律，就无法对房地产开发企业起到资金支持作用，因此在期待房地产金融政策方面解禁，给房地产业创造一个宽松的金融环境的同时，众多房地产企业应该从自身出发，逐渐扩展多元化的融资渠道，主要包括：

1. 证券融资

这是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化，

是房地产企业融资的最佳途径。最常见的方式是上市融资，上市是企业获取资金、实

10 / 15

行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好机会。

2.典当融资

典当以其快速、短期、便捷的特点，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现的资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的遗漏补缺，已开始显现其灵活便捷的特点，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

3.信托项目融资

信托融资即信托公司对于比较好的有盈利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式 信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，已成为目前房地产企业新兴的融资热点，是与银行并驾齐驱的融资模式

4.流动负债融资

营运资金管理是在既定战略组合制度下具体项目的运作和管理，涉及到流动资产项目，如现金、有价证券等。由于房地产企业抵御市场风险的能力较弱，资金管理能力弱决定了它通过市场融资的自信不高。因此，缓解目前房地产企业融资难的措施之一便是利用流动负债项目进行短期融资。

(三)完善房地产营运资金的预算管理

房地产行业是一个资金密集型的行业，在房地产企业整个资金周转过程中资金需要量比较大。有效的资金预算制度建立不仅能够提高资金的使用率，而且还能够为有效使用资

11 / 15

金打下良好的基础。通过对企业年度资金预算的编制，能够明确企业年度资金运作的重点。有利于加强对企业日常营运资金的控制，把握资金周转脉搏，节约公司的融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。因此，企业应高度重视对资金的预算管理，充分发挥对资金的预算管理计划、控制和协调能力，根据轻重缓急进行调度安排，有效的将资金管理从被动应对转为超前控制，从而体现预算管理的中心地位。

（四）建立健全房地产企业营运资金管理风险体系

1.营运资金风险管理的目标

营运资金风险管理的目标是在对风险识别和衡量的基础上，对可能发生的营运资金风险实施适当的风险管理策略，防止和减少风险损失的发生，保障企业财务活动和经营活动能够顺利进行，一般来说，营运资金管理的目标主要包括营运资金风险控制目标和营运资金损失控制目标两个方面。

2.实施营运资金风险预警管理

房地产企业应结合自身基本特征及所处发展阶段的情况，比较分析企业的会计资料、企业的营运管理及竞争环境状况等信息，设计各种财务指标体系，进行营运资金风险预警，为管理层提供企业抗风险能力。

3.全面识别房地产企业营运资金的风险

房地产企业营运资金的管理风险包括使用风险、在途风险和或有风险。在房地产开发项目投资决策、规划土地、开发施工及物业管理各个阶段中，企业的开发风险和营运资金

12 / 15

的风险是相互关联的。

4.加强对工程款结算的风险控制

工程款是房地产企业最重要的现金流之一，加强营运资金风险管理就必须要加强对工程款结算风险的控制，可以从以下几个方面入手：

房地产开发企业预付工程款必须完善审批流程，首先应该提供相应财务部门认可的有承包单位有效包涵或者担保的证明，否则不能支付工程款。

房地产开发企业所支付的工程款必须到达合同所约定的账户或承包单位的书面要求的其他账户，并在第一时间让承包单位出具正式的收据或发票。

质量保证金和履约保证金是工程款的最重要组成部分，也是房地产开发企业保护自己利润的重要工具，在营运资金管理过程中应加强风险控制，在尚未确定质量保证金和履约保证金已经提交的情况下，有关部门和人员不得履行合同主要义务。

在每笔工程款结算前，房地产开发企业有应委托工程造价咨询单位对承包单位报出的工程结算单进行审计，按照工程进度支付。审计一般应保留工程结算金额的10%，以免冒支。

房地产企业在整个经济运行过程中起着举足轻重的作用。房地产开发周期长、投资大、涉及面广、资金需求量较多的特点决定了其营运资金的管理是一项复杂的工程。本文主要从营运资金管理的基本理论入手，阐述营运资金管理的目的、内容、特征等基本概念，在经济危机大环境下分析了我国房地产行业营运资金各项目的特点及管理控制的关键

13 / 15

环节，说明各项目变化对公司业绩的影响，从而了解营运资金管理对房地产上市公司经营的重要意义。

参考文献

[1]王晓琪，财会月刊，青年文学家，2011(8):138

[2]王竹泉，营运资金发展管理报告系列丛书，2011(8):320

[3]崔艺华、孙燕芳，论加强我国上市公司营运资金管理的新方法，2010(6):34-36

[4]周传丽、柯萍，我国民营上市公司资本结构与企业价值论证，会计之友，2011(16):30-31

[5]刘鸿毅，基于行业特征的房地产企业的自己管理，经济论坛，2009(7):37

[6]张建新，关于会计信息相关性和可靠性选择的论述，商场现代化，2010(9):171

[7]宋利民，对会计信息相关性与可靠性的探讨，城市建设理论研究，2011(20):135

[8]吴雪峰，新会计准则下可靠性与相关性的关系，合作经济与科,2010(6):88-89

[9]徐功虎，浅议会计信息的相关性与可靠性，会计之友，2011(8):320

[10]向锐,可靠性与相关性的两难选择，财会月刊，2009(3):68-69

14 / 15

[11]王玉翠、王燕娜，收入信息可靠性与相关性的权衡，中国管理信息2010(5):25

[12]潘秀庆，企业二次创业中财务管理的若干问题[J].广西会计，2010(2):17-19

[13]张仪，房地产企业运营资金管理探究，现代商业，2012(12):45

[14]吕玉清，小议会计信息的相关性和可靠性，现代商业，2011(14):250

[15]Antoinette L. Coker, Relevance and reliability: a tradeoff？Working paper，2009(10):68

15 / 15