房地产开发项目施工阶段工程造价控制措施探究

房地产开发项目施工阶段工程造价控制措施探究

【摘 要】房地产项目是一项复杂的系统工程，不仅受到内部诸如质量、成本、进度、安全等方面的影响，还会受到人为因素等外部诸多因素的影响。因此，房地产项目造价控制的手段具有多样性，主要分为技术手段、经济手段、法律手段和文化手段。

【关键词】房地产项目；工程管理；工程造价；动态控制；投资收益；合同管理；设计变更

0 引言

近年来，随着我国住房制度改革的不断深化，房地产业为国民经济的发展奠定了重要的物质基础。同时，房地产市场逐步走向规范，房地产业在不断发展中走向成熟，也告别了高利润时代，走向利润平均化，促使开发商更加重视房地产开发项目的造价控制与管理，以实现较好的投资收益率。

1 合理确定控制目标

房地产开发项目工程造价的控制不单是一个经济问题，而是与工程的质量和工程工期密切相关的既互相制约又互相影响的不可分割的有机整体。工程造价控制是对工期、质量、投资三大目标组成的目标系统的控制。其中一个目标的变化势必影响另外两个目标的变化。因此，提出所谓最优地实现目标系统，实际上，是要在三者之中寻求最佳平衡点。为了确定一个切合实际的目标，在开发项目建设施工中应从业主要求、工程建设客观实际条件、市场条件等方面进行综合分析，确定一套切合实际的衡量准则，在保证质量和进度的前提下，确定一个合理的造价控制目标，这是造价控制的前提。

造价管理与工期和质量管理是相互联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其它两个方面的变化。如果过于追求缩短工期，必然会损害项目的功能（质量），引起造价的增加。因此房地产项目造价管理应追求它们三者之间的优化和平衡。

造价控制与质量、工期控制在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，有概念到实施，由简单到详细的过程。造价管理必须与质量管理、工期管理都落实到具体的各个项目上，这样才能保证总目标的实现，形成一个完整的控制体系。

造价管理只有与质量管理、工期管理的结构关系达到均衡性和合理性，才能实现控制的目标，任何只强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。他们的均衡性和合理性不仅体现在项目总体上，而且体现在项目的各个单元上。

2 加强合同管理，控制工程造价

2.1 贯彻合同法，严谨地签订工程施工合同

建筑工程施工合同，是开发项目工程合同中非常重要、非常典型的一种常见合同方式，它是为完成某建筑安装工程项目，明确甲、乙双方权利和义务的协议。它一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，我们必须增强对合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。

2.2 严格合同管理，控制合同变更

工程造价是建设工程合同的重要内容之一，加强合同管理是提高工程造价管理水平的重要方法和手段。要加强合同的备案审查，审查其内容是否符合有关的法律、法规和规章，与招标投标过程中的要约和承诺是否一致。部分房地产公司和施工单位企业对招标投标中的要约和承诺任意变更，私下签订价款结算办法、施工工期、供应材料范围等条款。这些行为所引发的后果就是产生违约责任。所以在合同实施过程中建立健全的合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，巩固招标投标的成果，从而更有效地控制工程造价。

3 加强施工现场管理工作

3.1 优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案

施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也常常会影响工程造价。在开发项目实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专题施工方案进行审查，运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的。

3.2 尽可能减少设计变更

在开发项目施工过程中，设计变更会引起工程造价的上升。引起设计变更的原因很多，如工程设计粗糙，工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。要减少设计变更，首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次，认真对待必须发生的设计变更，及时核算有关设计变更的造价，对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑，进行多方案比较，不能一味求快，而应求精。

3.3 加强现场工程量签证的监督和管理工作

据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达15%-25%，个别的甚至更高，如果不慎重对待工程量签证，工程造价控制极易出现漏洞，造成资金的大量浪费。严格现场签证管理，要求工程技术人员与工程造价人员相配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到以下几点：

3.3.1 要严格四方签证制度。所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产公司现场代表四方共同签字方为有效。另外，有条件的房地产公司可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪费用控制。

3.3.2 签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

3.3.3 签证内容必须与实际相符。要加强现场工程管理人员经济观点及思想素质教育，要求他们不仅要懂得设计、施工技术，还要具备工程经济方面的知识。培养他们实事求是的作风，在抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程投资的重要性。

3.3.4 签证的范围应正确。现场工程管理人员必须认真阅读招标文件及投标文件，明确招投标范围，切勿盲目签证。

4 甲供材料、设备的价格控制是造价管理的重要环节

第一，是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。

第二，是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况，以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。

5 在施工过程中采用循环管理模式

开发项目造价管理就是在一定条件的约束下，为达到项目目标实施的计划、组织、协调和控制过程，目标控制是开发项目造价管理的核心。开发项目目标控制是指管理人员在不断变化的动态环境中，为保证计划目标的实现进行的一系列检查和调整活动。合理的目标、科学的计划是实现目标控制的基础。

6 结束语

总之，鉴于房地产开发企业所处的内外部环境，房地产开发项目造价控制不仅仅是开发商的责任，还需咨询单位、设计单位、施工单位、监理单位等纳入造价控制与管理工作当中，形成一个统一的造价管理保证体系，确保造价控制与管

理主动、动态、连续的进行。这就要求本人在以后的学习及工作实践当中需做更深层次的研究。

【参考文献】

[1]戚安帮，孙贤伟.建设项目全过程造价管理理论与方法[M].天津：天津人民出版社，2004.

[2]谭术魁，董肇君.房地产项目管理[M].北京：机械工业出版社，2007.