(总分：64.00，做题时间：90分钟)
一、 单项选择题(总题数：10，分数：20.00)
1.一、单项选择题本类题共15小题。每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。多选、错选、不选均不得分。
__________________________________________________________________________________________ 2.关于企业租出并按出租协议向承租入提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法，下列项目中，正确的是( )。
A.所提供的其他服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产 B.所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产
C.所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产 √
D.所提供的其他服务在整个协议中无论是否重大，均将该建筑物确认为投资性房地产
企业将建筑物出租并按出租协议向承租入提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
3.A房地产开发商于20×2年6月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为100万元，已计提跌价准备20万元，该项房产在转换日的公允价值为150万元，则转换日不正确的会计处理是( )。
A.借记“投资性房地产——成本”科目150万元 B.贷记“其他综合收益”科目70万元
C.贷记“公允价值变动损益”科目70万元 √ D.冲减开发产品的账面价值80元
此题的账务处理为： 借：投资性房地产——成本 1500000 存货跌价准备 200000 贷：开发产品 1000000 其他综合收益 700000
4.下列各项投资性房地产业务中，应通过“其他综合收益”科目核算的是( )。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，转换当日公允价值小于投资性房地产原账面价值
C.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值 √ D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值小于其账面价值 选项A、B和D中，都是计入当期损益(公允价值变动损益)；选项C，自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日公允价值大于其账面价值，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。
5.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的相关规定，下列项目中，属于企业投资性房地产的是( )。 A.计划用于出租但尚未出租的土地使用权 B.转租出去的经营租入的办公楼 C.单独计价入账的土地
D.持有并准备增值后转让的土地使用权 √
A选项属于无形资产；B选项办公楼所有权不属于企业，因此不能作为企业的投资性房地产：C选项应确认为固定资产并且不用计提折旧。
6.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应贷记( )科目。 A.投资收益 B.管理费用 C.营业外收入 D.其他业务收入 √
取得的租金收入记入“其他业务收入”科目。 7.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是( )。
A.只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产 √ B.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益
投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： (1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； (2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。所以选项A不正确。 8.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2015年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2015年12月31日改良完成，则2015年年末该项投资性房地产的账面价值为( )。 A.500万元 √ B.487．5万元 C.475万元 D.100万元
投资性房地产改良期间，不应计提折旧，故2015年末该项投资性房地产的账面价值=500-500／20×4+100=500(万元)。相关的会计处理： 借：投资性房地产——在建 4000000 投资性房地产累计折旧(5000000／20×4) 1000000 贷：投资性房地产 5000000 借：投资性房地产——在建 1000000 贷：银行存款／应付职工薪酬等 1000000 借：投资性房地产 5000000 贷：投资性房地产——在建 5000000
9.甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。20×4年1月1日，甲公司购入一项房地产，价款为7000万元，董事会于当日作出书面决议将该项房地产用于出租。3月1日，甲公司与A公司签订租赁协议，将该项投资性房地产出租，租期为3年，租金为每年120万元，出租当日，该项房地产的公允价值为7500万元，20×4年年底该项投资性房地产的公允价值为7200万元。则甲公司应在20×4应确认的损益的金额为( )。 A.420万元 B.400万元 C.100万元 D.300万元 √
投资性房地产的入账价值为7000万元，20×4年底公允价值为7200万元，应确认公允价值变动损益200万元，同时确认20×4年应确认的租金收入=120／12×10=100(万元)，因此20×4年应确认的损益的金额=200+100=300(万元)。会计处理： 20×4年1月1日，由于购入日董事会就作出书面决议将该房地产用于出租，所以应该直接将该资产确认为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 70000000 贷：银行存款 70000000 20×4年12月31日： 借：投资性房地产——公允价值变动(7200-7000) 2000000 贷：公允价值变动损益 2000000 借：银行存款／其他应收款(120／12×10) 1000000 贷：其他业务收入 1000000 10.A房地产开发商于2016年1月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为10000万元，未计提跌价准备，该项房产在转换日的公允价值为9900万元，则转换日关于投资性房地产的说法中，不正确的是( )。 A.转换日确认投资性房地产 B.转换日按公允价值9900万元计量
C.转换日的公允价值小于存货的账面价值的差额100万元，计入公允价值变动损益 D.转换日不会产生损益 √
公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于其的账面价值的差额，计入公允价值变动损益，可能产生损益。
二、 多项选择题(总题数：5，分数：10.00)
11.二、多项选择题本类题共10小题。每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确答案。多选、少选、错选、不选均不得分。
__________________________________________________________________________________________
12.下列各项中，应作为投资性房地产核算的有( )。 A.已出租的土地使用权 √
B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 √ D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼
选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。 13.下列项目中，不属于投资性房地产的有( )。 A.按照国家有关规定认定的闲置土地 √
B.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理 √ C.作为存货的房地产 √
D.经营租赁方式租入的土地使用权再出租的 √
本题考查投资性房地产的范围。选项A、B、C、D均不属于投资性房地产。选项B，如果能单独计量和出售，则应将用于赚取租金或资本增值的部分确认为投资性房地产。 14.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中，正确的有( )。
A.企业将原本用于出租的房地产改为用于经营管理的自用房地产，则该房地产的转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于经营管理的日期 √
B.房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，则该房地产的转换日为房地产的租赁期开始日 √
C.企业将原本用于生产商品的房地产改用于出租，则该房地产的转换日为承租入有权行使其使用租赁资产权利的日期 √
D.企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为董事会决定自用土地使用权停止自用的日期
企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
15.甲公司采用成本模式计量投资性房地产。20×2年9月30日，公司董事会决定将白用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为100万元。20×2年9月30日为租赁期开始日。该写字楼原值为19200万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。每季度初支付租金，假定按季度确认收入，应交税费15万。20×5年9月30日，租赁期届满时，收回仍然作为办公楼，当日达到自用状态。则关于此办公楼，甲公司20×2年正确的会计处理有( )。 A.20×2年9月30日转换日确认投资性房地产的价值为19200万元 √ B.20×2年9月30日转换日不确认损益 √ C.20×2年第四季度确认租金收入为300万元 √ D.20×2年第四季度计提折旧费用为80万元
(1)20×2年9月30日将写字楼转为投资性房地产： 借：投资性房地产——办公楼 192000000 累计折旧 5000000 贷：固定资产 192000000 投资性房地产累计折旧 5000000 (2)收到租金： 借：银行存款(1000000×3) 3000000 贷：其他业务收入 3000000 借：营业税金及附加 150000 贷：应交税费 150000 (3)对投资性房地产计提折旧： 借：其他业务成本 1200000 贷：投资性房地产累计折旧(192000000／40×3／12) 1200000
三、 判断题(总题数：5，分数：10.00)
16.三、判断题本类题共10小题。表述正确的，填涂答题卡中信息点[√]；表述错误的，则填涂答题卡中信息点[×]。每小题判断结果正确得，判断结果错误的扣0.，不判断的不得分也不扣分。本类题最低得分为零分。
__________________________________________________________________________________________ 17.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租入提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，则不应当将该建筑物确认为投资性房地产。( ) A.正确 B.错误 √
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租入提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
18.企业通过经营租赁方式租入的建筑物或土地使用权再出租，应作为投资性房地产进行核算。( ) A.正确 B.错误 √
作为投资性房地产的建筑物或土地使用权，该企业必须拥有所有权，而经营租赁方式取得的建筑物或土地使用权企业并不拥有所有权，所以不属于投资性房地产的核算范围。
19.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。( ) A.正确 √ B.错误
20.企业可以根据情况，对投资性房地产后续计量在成本模式与公允价值模式之间互换。( ) A.正确 B.错误 √
投资性房地产后续计量模式的变更只能由成本模式转换为公允价值模式，不能由公允价值模式转换为成本模式。
四、 计算分析题(总题数：2，分数：24.00)
21.四、计算分析题本类题共2小题。凡要求计算的项目，均须列出计算过程；计算结果出现小数的，均保留小数点后两位小数。凡要求编制会计分录的，除题中有特殊要求外，只需写出一级科目。（分数：12.00） __________________________________________________________________________________________ 甲公司适用的所得税税率为25％，按净利润的10％计提盈余公积。甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有关资料如下： (1)20×0年12月18日甲公司与乙公司签订租赁合同，甲公司将一栋办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年末支付。 (2)20×0年12月31日为租赁期开始日。该办公楼原值为50000万元(不含土地使用权价值)、办公楼预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧1250万元。办公楼的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。 (3)20×1年支付办公楼的修理费用2万元。 (4)假定按年计提折旧，税法和会计规定一致。要求：（分数：12.00） (1).编制20×0年12月31日将办公楼转为投资性房地产的会计分录。
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：借：投资性房地产 50000 累计折旧 1250 贷：固定资产 50000 投资性房地产累计折旧 1250)
(2).编制20×1年收到租金及按年对投资性房地产计提折旧的会计分录，并计算2011年资产负债表“投资性房地产”项目的列报金额。
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：借：银行存款 2000 贷：其他业务收入 2000 借：其他业务成本 1250 贷：投资性房地产累计折旧(50000／40) 1250 20×1年资产负债表“投资性房地产”列报金额=50000-1250-1250=47500(万元)。)
(3).编制20×1年支付办公楼修理费用的会计分录。
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：借：其他业务成本 2 贷：银行存款 2)
(4).假定20×3年12月31日租赁期满后收回，当日达到自用状态。编制有关租赁期满后将该投资性房地产转为自用办公楼的会计分录。
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：借：固定资产 50000 投资性房地产累计折旧(1250+1250×3) 5000 贷：投资性房地产 50000 累计折旧 5000)
(5).假定20×3年12月31日租赁期满后将其直接对外出售，售价为60000万元，当日收到价款，并办理产权转移手续。编制有关租赁期满后将办公楼出售的会计分录。
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：借：银行存款 60000 贷：其他业务收入 60000 借：其他业务成本 45000 投资性房地产累计折旧(1250+1250×3) 5000 贷：投资性房地产 50000)
(6).假定20×3年12月31日租赁期满后收回，为了提高办公楼的租金收入，决定在租赁期满后对办公楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将办公楼出租给丙公司，随即进入改扩建工程。20×4年3月31日，办公楼改扩建工程完工，共发生支出2000万元，均以银行存款支付。同时出租给丙公司。编制20×3年12月31日至20×4年3月31日有关改扩建的会计分录(不需要考虑租金、折旧的处理)。(金额单位用万元表示)
__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(正确答案：①投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——在建 4500 投资性房地产累计折旧(1250+1250×3) 5000 贷：投资性房地产 50000 ②发生支出： 借：投资性房地产——在建 2000 贷：银行存款 2000 ③改扩建工程完工： 借：投资性房地产 47000 贷：投资性房地产——在建 47000)
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