资产评估是资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 资产评估发展大体结构三个阶段： 原始评估阶段 经验评估阶段 科学评估阶段
原始评估阶段 :
特点是：评估量小，评估主要靠评估人的直观感觉和爱好进行评估，有失公允。
经验评估阶段:
特点是：评估人员具有一定的评估经验和专业水平，评估业务比较频繁；评估人员对资产评估业务进行有偿服务；评估结果的准确性主要取决于评估人员积累的评估经验。
科学评估阶段
特点是：资产交易规模更大，交易更频繁，评估的量更大；运用科学的手段评估；评估专业化；评估的市场更规范。 发达国家资产评估的发展
1.资产评估机构向多元化方向发展 2.资产评估管理向科学化方向发展 3.资产评估业务向综合化方向发展 4.资产评估执行人员向多层次方向发展 5.资产评估领域向国际化方向发展 我国资产评估的发展
一、资产评估概念（重点） （一）资产 1.资产：特定主体拥有或控制的能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。 （1） 资产的基本特点： 经济主体拥有或控制的。 资产必须能以货币计量。
能够给经济主体带来经济利益的资源
1、资产是一种权利——所有、占有、使用、收益、处分权利；各种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；
2、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以通过交换价值体现；
3、资产必须为某一主体所拥有和支配——即物权；
补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等）！
说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产，在评估中则属于！
存在形态：可分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）和无形资产（专利权、商标权、土地使用权等；注：商誉也属此列） 。
是否具有综合获利能力：分为单项资产和整体资产。 单项资产：单台机器设备、一栋厂房等；（单独获利） 整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利）
能否独立存在（即能够进行分离）：分为可确指和不可确指的资产。
商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让！注意区别与转让商标权等无形资产！
资产与生产经营过程的关系：可分为经营性资产和非经营性资产。
按会计制度及其资产的流动性：可分为流动资产、固定资产、长期投资和无形资产等。 如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；
1. 是指由专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、评定和估算并发表专业意见的行为和过程（资产价值鉴证行为）。（重点掌握资产评估组成），
①评估主体---谁来评。
即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者
②评估客体---评什么
即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象；
③评估依据---凭什么（相关法规）
资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据
④评估目的---作何用（具体用途）
即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途 ⑤评估原则---坚持什么（行为规范）
即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则； ⑥评估程序---怎样评（工作步骤）
即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序； ⑦评估价值类型---对号否（质的规定）
是指评估结果的价值属性和表现形式，它对资产评估参数的选择具有约束性；
⑧评估方法---用何法
即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。 ⑨评估假设
⑩评估准则
1.资产评估的种类
按资产评估工作内容可分为评估、评估复核和评估咨询。
按资产评估对象的构成和获利能力可分为单项资产评估和整体资产评估。 按资产评估的客体可分为固定资产、流动资产、房地产等。 按资产评估与评估准则的关系可分为完全评估和限制评估。 ①现实性——即评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值；形式：时点，×年×月×日； 说明：（1）资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。 （2）资产评估价值是针对具体时间而言。
（3）评估基准日可以：过去（如保险赔偿资产价值评估）、现在、未来（如股票价值评估）。
②市场性——强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断； 这里强调：评估价值能够得到市场检验！ ③预测性；是指资产现实价值（即评估价值）的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。
④公正性： 评估应根据统一的法律规定和估价规程，不同估价机构（人员）均应按上述规定进行评估； 说明：（1）对同一资产同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大； （2）评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者； （3）评估结论对双方当事人来讲是公正的；
⑤咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策；（评估结论是一种专业化的估价意见）
说明：评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责，只对评估价值客观性、准确定负责！ （6）系统性
（一）功能
评价和评值、管理功能、公证概念 （二）资产评估的基本作用 1.咨询作用 2.管理作用 3.鉴证作用
1、联系
特定条件下会计计价和财务报告利用评估结论 评估需要参考会计数据
企业价值评估时，需要广泛利用企业财务报表、有关财务指标以及财务预测数据等
公司法：非货币资产投资—以评估结果为依据 会计入账的依据
企业联合、兼并、重组等，重新建账、调账的依据
2006年2月15日我国颁布的新《企业会计准则》采取有限度的运用公允价值作为会计计价属性的做法，强化了会计计价和资产评估的关系 以财务报告为目的的资产评估已经出台
第22条：重定固定资产价值的公认方法是由合格的专业估价员进行估价. 《第16号国际财务报告准则—厂场设备》
第31条：土地和建筑的公允价值通常由具有专业资格的评估师根据以市场为基础的证据进行评估来确定。设备的公允价值通常是通过评估确定的市场价值。 （1）基本职能： 评估—评估咨询（价值判断） 会计—反映监督（事实判断） （2）主要计价依据： 评估→资产效用和市场价值 会计→历史成本， （3）主要方法：
评估→核算+收益法+市场法（更广泛） 会计→核算(严格按照固定模式） （4）总体目标：
评估→资产交易、产权变动
会计→企业管理、会计核算、会计信息披露
资产评估 会计计价 前提不同 会计主体的企业资产经营中断 会计主体持续经营
现时价值 历史成本 实际成本
目的不同 资产交易、投资时公平的价值 为投资人，债权人 尺度，就资产论权益 经营者提供会计信息，
就资产论资产，
货币量实际价值量
执行操作者不同 专门机构工作难度， 本企业的会计人员 复杂程度 经常性大量性的工作 远超过会计计价
对象不同 整体资产、有形资产 有形资产 无形资产 可确指和不可确指 外购无形资产
资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估算。即当产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。
清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。 不同之处
资产评估 清产核资 目的 确定资产的现值 清查资产的实物和帐目
范围 全部有形、无形资产等 主要是固定资产和流动资产 依据 当前的市场价格 历史成本
时间 资产流动时进行 按国家规定期间进行 组织 专门机构 企业自行组织 相同之处
都需对现有资产进行全面清查核实，核实也是评估的基础。
资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项工作。提供的评估结果必须公正、客观，因此，资产评估必须要有依据。
评估事项不同，所需的评估依据也不相同。 评估实践表明，资产评估依据虽然多种多样，但大致可以划分为：法律法规依据、产权依据、行为依据、价格依据和时间依据。 法律法规依据
法律法规依据是指从事资产评估工作应遵循的有关法律法规依据。如：1991年国务院颁发的第91号令《国有资产评估管理办法》、1999年财政部颁发的财评字（1999）号文件《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》等。 产权依据
产权依据是指能证明被评估资产权属的依据，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等。 时间依据
是指资产评估必须是对特定时点（评估基准日）上的被评估资产的价值的评定估算。 行为依据
行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据，如公司董事会关于进行资产评估的决议、评估委托人与评估机构签订的《资产评估业务约定书》等。 价格依据
是指评估人员确定被评估资产价值的依据。包括：一是由评估委托人提供的相关资料（如会计核算资料、工程结算资料等）；二是由评估委托人收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料及其他参数资料等。 一、资产评估的目的 一般目的和特定目的
一般目的包含着特定目的，特定目的是一般目的的具体表现 一般目的由资产评估的性质及其基本功能决定的
一般目的：是资产在评估基准日（时点）的公允价值（为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值）
公允价值（相对合理的评估价值） ①相对合理的估计
②与相关条件相吻合（当事人地位资产状况、资产面临的市场条件） ③不损害各方利益和合法权益
一般目的由资产评估的性质及其基本功能决定的
一般目的：是资产在评估基准日（时点）的公允价值（为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值）
公允价值（相对合理的评估价值） ①相对合理的估计
②与相关条件相吻合（当事人地位资产状况、资产面临的市场条件）
③不损害各方利益和合法权益
概念：指资产评估结果的价值属性及其表现形式 影响因素：
与引起资产评估的特定经济行为，即评估的特定目的 被评估资产的功能、状态
评估的时间、地点、市场等条件
1.以资产评估的估价标准形式表述的价值类型 重置成本、现行市价、收益现值和清算价格 2.从资产评估假设的角度
继续使用价值、公开市场价值和清算价值 3.从资产业务的性质，即资产评估的特定目的
抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值
4.以资产评估时所依据的市场条件、被估资产使用状态、评估结论适用范围 市场价值和非市场价值
（一）市场价值：资产在评估基准日、公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值
表现形式：重置成本、现行市价、收益现值 市场价值的作用
它是公允价值的坐标
它在其评估时所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的
1.市场价值—是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；（重点）
正确理解市场价值：（重点）
（1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家））；（重点） （2）交易双方都是理性经济人； （3）市场价值是价值估计数额；
（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）； 定义：市场价值以外的价值类型
是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合。 属于特定条件、或特定目的下的价值类型！ （即不能完全满足公开市场条件下价值类型）
1、在用价值—指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（属个别价值）
例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途） 2、投资价值—是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）
例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；
3、持续经营价值—指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；
4、清算价值—是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；
由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！
5、保险价值—指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！
6、课税价值—指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！
1、评估目的（是评估的核心问题）；
评估目的：资产转让、投资、清算等目的； 2、评估基准日市场条件；
评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关； 3、评估资产功能及状态；
包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；
有利于评估人员理解、把握和实现资产评估的基本目标 便于说明评估结果的确切涵义 便于合理界定适用范围和使用范围 市场价值—产权变动（买卖均公平） 非市场价值—产权+非产权变动
（仅对特定当事人的买和卖公平） 一、资产评估假设 交易假设：
模拟市场估价
资产被置于交易之中
公开市场假设：是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等；
公开市场---充分发达、充分完善的市场 市场范围—区域性or全国or国际市场
交换价值由市场行情（而非个别交易）决定 适用范围广
清算假设：指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；
但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！
非公开市场条件下—被迫出售or快速变现 评估值〈公开市场 or 持续使用假设下的评估值 适用范围有限
指在开展资产评估业务过程中进行具体技术处理的原则，包括一些技术规范和业务准则。 预期收益原则（判断资产价值的最基本依据） 预期收益决定资产价值
即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等； 供求原则：供求原则在经济学中是指在其他条件不变的前提下，供求关系对商品价格影响的规律。供求规律影响评估值
替代原则：评估数据、评估方法可合理替代 不同资产在功效上可相互替代的特征；
例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；
贡献原则：单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，而不是孤立地根据其自身的价值来确定评估值;也可以根据当缺少它时，对相关资产或资产整体价值下降的影响程度来确定其评估值。资产的贡献决定价值的高低 某整体资产的各组成部分的贡献OR缺少该项要素资产将蒙受的损失
资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值；
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