企业导报２０１４年第２０期 京津冀一体化背景下秦皇岛旅游地产发展研究 口崔叶竹 （中国环境管理干部学院经济学系，河北秦皇岛０６６００４） 摘要：京津冀一体化被提上国家战略层面之后，秦皇岛积极谋求接引转移工作，区域热度被推向新的高潮，旅游地产迎来新 的发展契机。作为传统旅游城市的秦皇岛在发展旅游地产方面有着独特优势，房地产经济的低迷现象有望得到进一步改善。旅游 与地产的结合发展将对秦皇岛的经济发展带来新的刺激，传统旅游业和房地产行业转变其原有发展模式，合理规划、统筹发展，对 于国民经济的健康可持续发展有着至关重要的作用。 关键词：京津冀一体化；旅游地产；发展对策 课题项目：《京津冀一体化背景下秦皇岛房地产发展研究》（课题编号２０１４０７１０６）秦皇岛市社科联２０１４年社会科学重点应用 性项目 一、京津冀一体化给秦皇岛带来新的发展契机 （二）发展旅游地产有独特优势。秦皇岛是一个融合历史文 秦皇岛位于最具发展潜力的环渤海经济圈中心地带，交通 化、人文风情和滨海特色的城市，也是中国“中国十佳宜居城 便捷、旅游资源丰富，是中国重要的港口城市和新兴工业基地， 市”。然而，旅游产业空间和时间发展不平衡的问题，已制约着 素 京津后花园”的美誉。京津冀一体化中，秦皇岛与其它城 秦皇岛发展的脚步。秦皇岛旅游仍停留在传统的观光阶段，淡 市的优势在于资源，是其他城市无法比拟的。秦皇岛将充分发 旺季旅游反差过大是制约旅游立市战略实施的最关键问题。随 挥区位优势、资源优势，着力建设“三大承接平台”，承接首都功 着传统观光旅游向休闲、度假、养生旅游转变，复合型功能旅游 能疏解和产业转移，实现功能互补、对接协作、生态环境共建共 新区将是未来发展趋势。而随着人口老龄化加速，养老功能将 享、资源要素双向流动，打造富有滨海特色的卫星城。京津一体 成为旅游地产新的亮点。居民生活水平不断提升，对品质生活 化产业的转移，秦皇岛开发区、北戴河新区、西港片区将成为三 的追求也越来越高，自然历史资源、私人产权物业和专业化服 大承接平台，从而提升秦皇岛的经济发展，增强整个区域对于 务等相结合的滨海旅游度假时代正在开启。秦皇岛得天独厚的 京津更大范围的影响。产业的转移伴随而来的是人口的移动， 地理位置、历史文化、风景名胜、生态资源等优势更能够在发展 随着时间的推进，这三大片区也将发展成居住功能区，加之秦 旅游地产方面脱颖而出。 皇岛作为宜居城市的影响力，必将极大吸引外埠人群的涌入。 （三）发展旅游地产意义重大。房地产与旅游业结合开发， 随着北京城市的扩张和人口的不断增长，“溢出效应”使环 既使单一的房地产开发和旅游业走出了独立发展的困境，而且 北京区域受到购房者越来越多的关注。秦皇岛凭借其环渤海区 通过两者结合，可以起到“双赢”效果，符合旅游业和房地产业 域的独特地理位置及优越的养生、度假资源将倍受关注。京津 相互扩张的要求。由于旅游房地产还处于新生事物阶段，从设 冀一体化形势下，秦皇岛在对接京津产业方面已有了具体动 计建设到营销策划、经营管理都需要开发商不断地学习。这个 作，如中关村海淀园已在开发区挂牌，十多家企业已确定进驻， 过程也就是引进新理念、新技术的过程，为房地产企业提高经 而且北京的一些高校也都确定将在开发区设立研究所，这些都 营管理水平提供了难得的发展机遇。 是京津冀一体化带来的成果。若更多的企业转移过来，结合秦 大提升，房地产特别是旅游地产将面临前所未有的发展契机。 秦皇岛发展旅游地产，对于促进当地旅游业和房地产业的 产已经成为秦皇岛国民经济新的增长点，推动旅游地产健康向 前发展不仅可以促进秦皇岛旅游业的发展，推动旅游业走上可 皇岛现有旅游资源等优势，外来人群度假、购房信心也将有很 良性互动以及全市国民经济的发展也有重大意义。旅游休闲地 二、秦皇岛发展旅游地产的必要性 （一）发展旅游地产是必然趋势。旅游地产多侧重于度假旅 持续发展的道路，也可以带动相关产业的发展，推动整个国民 游，强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能。较之一般 经济的发展。随着市场经济的发展，秦皇岛亟需拉动内需盘活 的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业 滞销房产和闲置酒店客房，带动相关产业的发展，发展旅游地 的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的 产，对于整合两方面的资源配置，促进产业系统组合有着积极 配套功能和极高的投资价值。未来旅游业的发展将逐渐占据整 的作用。旅游房地产的健康发展，不仅可以升级产业链条，改变 个产业的主导地位，旅游地产必将成为旅游业发展大规划下的 企业分散的格局，还可以通过集聚效应降低旅游企业的经营成 一个从属性的环节。这意味着房地产业曾经的诸多光环或将褪 本，提高旅游经济效益，增加旅游地的竞争优势，促进旅游经 去，但也将迎接一个全新的时代，房企多元化发展成为必然趋 济、地产经济的健康可持续发展。 势，旅游地产必将成为开发商大量资本的投放处。 三、秦皇岛旅游地产发展现状分析 作者简介：崔叶竹（１９８７－），女，河北秦皇岛人，法学硕士，中国环境管理干部学院，助教，主要从事区域经济发展发面的研究。 ・７４・ 京津冀一体化背景下秦皇岛旅游地产发展研究 （一）秦皇岛旅游地产的发展现状。秦皇岛位于最具发展潜 不开政府的主导。相关部门在旅游房地产项目前期规划设计， 力的环渤海经济圈中心地带，是与东北与华北两大经济区的结 功能分区布局等方面的管理要有前瞻性，避免建设性浪费，确 合部，经济发展速度非常快。随着区域交通的改善，旅游房地产 保项目布局合理，布点均衡，既着眼当前，又立足长远， 开发热潮开始兴起。在房地产业和旅游业发展的共同推动下， 秦皇岛的旅游房地产已 经初具规模，度假别墅、五星级酒店、高尔夫球场、旅游度 防止过多过滥和破坏性开发建没，使房地产的开发效益与 风景区生态环境保护、 文化生态优化相结合，实现经济效益与社会效益、环境效 假综合体等业态非常丰富。位于黄金海岸的金海・戴河首领以 益的统一。皇岛市《休闲度假旅游产业发展规划实施方案》的出 客户全面休闲生活需求为源头，着眼于客户休闲、度假、养生生 台，体现了秦皇岛旅游新的理念、新的体制、新的举措，也体现 活方式的全方位需求，并投资兴建了集球场、酒店、餐饮、专卖 了政府部门做高水平城市总体规划、控制性详细规划，打造精 店、康体等多功能于一体，具有Ｌｉｎｋｓ风格的海滨度假球会。北 品工程和地标性建筑，加快实现以景区观光为主的旅游城市向 戴河的森林逸城、浅水湾别墅等也是高端滨海生态社区，社区 城旅一体的城市旅游跨越的信心。《秦皇岛２００８－－２０２０城市总 园林景观及全园植被与自然群落交错，与森林、大海密切相融， 体规划》的实施，拉开了城市加速发展的大框架，对于弥补城市 真正形成一种自然生活意境。金梦海湾一号项目引入人文、生 功能的缺位也将发挥重大作用。 态、健康的设计理念，把海景最大限度的引入社区，做到了户户 （二）立足地方特色，学习先进经验，创新开发意识。创新意 观海、户户朝阳。嘉里海碧台由国际一线设计师设计，整体规划 识在旅游地产开发中至关重要，要懂得在借鉴世界房产开发设 设计特别注重与大自然的呼应与融合，并获得“最佳中国未来 计经验的基础上，结合当地的自然、人文资源进行项目开发与 大型建设项目’，金奖。 建设。秦皇岛是北方有名的旅游城市，但是旅游地产的发展受 （二）秦皇岛旅游地产存在的问题。虽然秦皇岛地区知名旅 大连、青岛等城市的影响，同质性强，发展难度越来越大。在此 游地产项目很多，但是旅游房地产的发展也存在着一些问题。 背景下，旅游地产的发展在学习国内外先进经验的同时，要注 旅游产业空间和时间发展不平衡的问题，已制约着秦皇岛发展 重自身旅游特色的展现，开发有独创性的旅游房地产，吸引投 的脚步。总体而言，秦皇岛旅游仍停留在传统的观光阶段，淡旺 资者、消费者的关注。要想建设成有足够吸引力和有创意的休 季旅游反差过大是制约旅游立市战略实施的最关键问题。持续 闲度假综合体要“注重人的需求”打造差异化和不断创新升级 上涨近两年的“百城房价”再现跌势，（（２０１４年６月中国房地产 的产品。这样不但整合了旅游周边产业项目，更会带动旅游度 指数系统百城价格指数》显示，秦皇岛６月新建住宅价格为 假地产的繁荣。 ６８９３元／平米，下跌０．３６％，秦皇岛房价已经进入下行通道。 供求关系是导致价格走势扭转的直接原因。２０１４年以来， 城市品位的提升离不开‘‘绿色革命”。在全力提升城市绿化 率的同时，秦皇岛应积极做活全年发展旅游的文章，从单一季 市场短期供大于求，库存屡创新高，出清周期大幅延长，导致多 节性型旅游向滨海旅游、国际田园旅游、长城（山地）生态旅游等 数楼盘降价。庞大的供应量与微弱的本地消化量成为鲜明对 领域拓展，打造亮点，凸显特色。北戴河国际健康城的开发是京 比，巨大的库存以及过度开发，也是秦皇岛楼市滞销的原因。旅 津冀协同发展的成果，健康养老理念的引入也将使其成为新形 游地产项目一般都是非刚需产品，销售状况与经济大势有着明 势下国家进一步深化健康医疗改革开放的先行先试区和我国 显的联系。当经济大势好的时候，非刚需产品就好卖，而经济大 首个国际医疗旅游服务贸易示范区。 势不好的时候，非刚需产品就不好卖。置于这样的背景下，秦皇 岛的大量旅游地产项目，陷入滞销的困境也就不言自明了。 （三）加强与高校的合作，培养旅游房地产综合性人才。旅 游房地产在我国的发展历史较短，真正符合旅游房地产企业需 此外，个别旅游房地产项目在开发和建设中，没有经过科 要的人才很少。旅游房地产具有的高度人性化内涵、先进的规 学论证，造成不少项目低水平重复，没能与旅游资源的开发相 划思想和多功能属性、消费档次高、附加值高的特点彰显了对 协调。与旅游房地产相配套的物业、医疗、购物等基础设施建设 于高层次旅游房地产人才的需求。因此，政府有关部门可以帮 滞后，也体现了旅游地产在发展过程中的不成熟。管理体制的 助房地产企业建立高校与房地产企业之间的联系，加强旅游地 不健全、公民环保意识的淡薄，也导致滨海地区环境遭到破坏， 产综合性人才的培养，从而不断提升旅游地产项目的开发水 影响了旅游地产的可持续发展。京津冀一体化战略的实施，外 平。埠人群关注度的提升，在一定程度上也有助于缓解目前旅游地 参考文献： 产的销售困境。 【１】秦皇岛旅游房产网［０ＬＪ．ｈｔｔｐ：／／ｔｒａｖｅ１．ｆｏｃｕｓ．ｃｎ／ｑｈｄ／ 四、新形势下旅游地产发展策略分析 【２刘羽翔．浅析秦皇岛旅游房地产的发展卟建筑科学，２］２０１２ （一）加强政府主导，制定旅游房地产可持续发展的规划条 （０９） 例。旅游房地产的规划与旅游资源的开发是一个有机整体，离 【３】张雪晶．旅游房地产开发模式研究Ｕ】．商场现代化，２００５（０５） （上接第１９４页） 内部的凝聚力，进而创造出更大的经济效益与社会效益。 校，２０１１． 参考文献： ［２】陈肖帆．论国有企业思想政治工作与企业文化的融合【Ｄ】．湖 ［１】杨春权．国有企业思想政治工作科学化研究［Ｄ］．中共中央党 北工业大学，２０１４． ・７５・