物业管理案例分析——日常工作案例分析

物业管理案例分析——日常工作案例分析

案例（一)

2009年初物业公司向业主李某催交2008年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中已包含“保安费”，可是,自己在小区内丢失了三辆自行车，物业保安并没有真正做到保证自己财产安全的责任，故而拒绝交纳物业管理费。

物业公司则认为，物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全，按着相关《协议》落实巡逻、巡查，发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查等。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某告上法院。

你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事?

分析：（1)

这是一个如何定位物业安保工作性质的案例。李某的认为是现在很多人的看法，认为我缴纳了物业管理费，你物业管理公司就得什么都要管，我东西丢了你就应该赔我。

如此类推（例）：公安部门是治安的主管部门，他是直接的责任人，他们的工资是每个公民缴纳的税金支付的，同样道理，那么在他们管理的辖区内出现盗窃、杀人案件，是不是他们也要负责赔偿呢，死了人是不是要拉一个警察出来抵命或者要求国家赔偿呢?

分析：（2)

那么为什么具体到物业管理时，就让大家产生了这样的理解了呢？国内有不少这样的例子，业主在家被杀了找物业公司赔偿、被盗了就找物业公司赔偿，都认为我交了管理费给你物业公司，你就要负责。

这只是对物业管理一个很错误的理解，首先，我们什么是物业管理？（是指：专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合同、协议，运用现代管理科学和先进的技术对已经投入使用的物业，以经营的方式进行管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护、设施设备维修等实施统一的专业管理，向业主和租户提供全方位服务的过程。从严格的意义讲，物业管理企业提供的是一种服务，而不是管理。

)

分析：（3)

如何来确定物业管理的地位？物业公司是根据《物业服务合同》或《协议》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。

其地位是来自与房屋所有人的《合同》及所签定相关委托《协议》，根据《合同》和《协议》约定并在法律法规规定范围内（如保安的权限物业公司的权限等）提供相应的服务，物业安保工作也是在这份《合同》和《协议》之内一项内容。

物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理及各类突发事件的预防和应急处理。

分析：（4)

物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要物业公司按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低事故的发生率。

就这个案例所讲只要物业公司根据《合同》或《协议》尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不应该承担任何的责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，李某拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益。

《物业管理法》明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。所以，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，业主的物业管理费也应该按时缴纳，对于物业公司的过失可以另作处理。

案例（二）：

楼上空投垃圾、排放污染物、制造噪声、饲养家禽、违章搭建、侵占通道、拒付物业费分析（1)

�0�2�0�2高空抛物关键在于举证�0�2�0�2�0�2专家认为：高空抛物侵害底楼业主合法权益的行为，关键在于举证问题，即证明是哪家进行了高空抛物。由于高空抛物是随意性的，维权成本会非常的高也很难当场发现，或者没有当场抓到行为人不予承认。因此，物业公司应当以宣传引导为主。同时加强巡视，发现有高空抛物行为，应当及时进行说服劝导，避免再次发生。

分析（2)

《物权法》第八十三条：

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

案例（三)

为了将自家的庭院设计成田园风情，家住某小区一楼的业主王先生，在庭院里搭建了一个约两米高的葡萄架，而这一举动却引起了楼上邻居杨女士的强烈不满。

�0�2�0�2�0�2杨女士认为，底楼两米高的葡萄架直接伸向到她家的门、窗处，其顶端距离二楼卧室窗台下沿仅仅大约几十厘米。给一些不法之徒进入她家实施侵害提供了便利条件。随即，要求底层业主停止侵权行为，而底层业主认为是根本就没有对杨女士形成侵权或伤害，因此，双方争执不休；物业、居委会、房管办、城管等部门经多次协调，但此问题一直都没能解决。

专家解读：案例（三)

就此事而言，如果一楼葡萄架过高，就有可能危及二楼的安全，造成潜在的威胁，侵害了二楼的合法权益。一般在具体处理过程中，如果双方能够协商，葡萄架究竟应当多高可以由物业公司、居委会或者业主大会、业主委员会出面协调。

业主大会和业主委员会可以直接要求违章搭建的业主停止侵害、消除危险、排除妨碍。

若因此发生了盗窃，还可以要求赔偿损失。

如果无法协商或者协商不成，根据《物权法》的规定，业主也可以直接向法院提起诉讼。

法律法规《物权法》第三十五条：妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

《物权法》第七十一条：业主对建筑物专有部位享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。

案例（四)

�0�2案情：

一天下午，许先生将一辆轿车停在楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。许先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与物业公司无关。许先生又找到掉下花盆的屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的�0�2，所以他不应赔偿。许先生无奈只好将双方告上法庭。

假如此事由你来跟进，该如何处理?

分析：观点（1)

1、车窗的挡风玻璃被砸坏的直接原因是业主的花盆，因此业主应该负责任。

2、业主的台风不可抗拒力理由解释不成立，因为车窗挡风玻璃的破碎的原因是花盆，而台风与花盆砸落之间没有必然的因果关系，主要原因还是业主没有在台风期间把危险物品保管好。

分析：观点（1)

3、物业公司是代表全体业主对物业进行管理的代表，因此物业公司负有以下责任：

A：物业公司应负责对利益双方进行协调，保证受侵害业主的权益，并在有必要时进行公正的举证；B：平时物业公司应对高空有危险物品进行经常性管理，对高楼层的屋外围栏和置物有良好的管理并有相应的管理规定，让业主知晓；C：台风来临前，物业公司应及时提醒业主加强对高空物品的管理，减少和杜绝事故隐患。

如果物业公司在ABC三点上，有不尽责的地方的话，业主也可以将物业公司作为连带责任者一起诉讼分析：观点（2)

1、本案涉及三个方面的问题：

（1）、责任主体是谁？（2）、适用什么归责原则？（3）、如何判别不可抗力?

第一，我国<<民法通则>>规定:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物发生倒塌、坠落、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。责任的主体是工作物（物体）的所有人或者管理人。在物业管理中，现在对物业管理公司是否是管理人尚有争议。

分析：观点（2)

2、第二，可使用过错责任原则。本案中，业主必须证明对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够的安全措施，同时对预见的在大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物有可能的坠落、脱落进行了足够的安全防护。

物业管理公司并不是该花盆或所放位置设施的管理人（阳台属业主专属部位），但必须证明对于可能危害公共安全的建筑物上的搁置物、悬挂物，是否对业主提出了整改要求。

如业主和物业管理公司证明不了自己无过错的，则推定有过错，从而承担赔偿责任。

分析：观点（2)

3、第三，业主和物业管理公司都提出了自己不承担责任的理由，是否都站得住脚呢?

A、业主所提出的“不可抗力”是指人力所不可抗拒的力量。“三不”即“不可预见、不可避免、不可克服”。事实上，台风吹来，完全可以根据天气预报或该地区的生活预见，而且只要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免坠落，因此，屋主提出的不可抗力的免责理由是不成立的。

B、在业主和物业管理公司均能证明自己无过错的情况下，可以不承担法律责任，除非法律有明文规定此种情况应当承担适当责任。

分析:观点（3)

1、此案例已说明许先生看到或知道是那家所掉下来的花盆。

2、假如车主许先生不知道自己的车是那家的花盆掉下来砸到的，那么物业公司该怎么

做才能免除自己的责任?

3、物业公司只要能提供自己尽到义务的证明，就可以免责。

分析：观点（4)

根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成其他人�0�2损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由此可见业主应承担所有责任。

案例（五)

2008年苑区，由于天气炎热芒果树自动滴树脂，导致较多业主找管理公司索要“车辆清洗费”。

1、请问作为物业公司应不应该承担责任？为什么?

2、个别业主因此拒交或迟交管理费的做法对不对？请运用《物业管理法》相关条文回答。

分析（1)

1、根据“无过错”审定原则，如果我司能证明非我公司管理不作为或失误造成的此种情况，那么我公司就没有责任。如：

A、此种情况不是因为公司的管理错误而出现的；B、树木自然生长现象，属“不可抗拒”的原因；C、采取“温馨提示”的方式予以提醒；D、公司已经在积极采取药物控制措施；E、其它稍远的地方还有很多无芒果树的空车位供业主停放。

以此说明公司不存在不作为或过错责任。

分析（1)

个别业主因此而拒交或迟交管理费的做法是非常不对的。

《物业管理法》明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。

假如：物业公司在管理方面真的存在某些方面的过失，业主的物业管理费也应该按时缴纳，对于物业公司的过失可以另作处理。

案例（六)

某天维修部在维修某处的铁围栏，施工现场横七竖八的堆放了不少施工材料，一位业主在经过时不小心让钢筋划破了裤子。后追究物业公司的赔偿责任。

问：你怎么理解类似问题?

分析1、首先应该了解或现场观看，工作人员在施工期间有没有在施工现场做“警示”或“提示”标语、警戒带、警示雪糕桶或其他明显的警示标志。如已设立了比较明显的警示标志，此事纯属业主自己行为所导致，我司不负责任何的责任。

2、如未设立警示标志，行为人为成年人的话（18周岁以上），其已有辨别行为的能力，明知存在危险还要通过，其负主责；而工作人员由于未设立警示标志，存在未防范危险的过错，负有过错责任。

3、若现场在没有安全警示、防护措施的情况下，无行为能力人（儿童）进入导致伤害的话，施工人员负主责，监管人负次要责任。