投资性房地产评估实务与案例分析

练习题库：投资性房地产评估实务与案例分析

随机显示 题型：判断 单选 多选

第1部分 判断题

题号：Qhx012875 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

1. 评估师在开展评估业务时，需要了解会计准则。

A、 对

B、 错

正确答案：A

解析： 评估师要了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通。

题号：Qhx012887 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

2. 准备租出的空闲建筑物也属于投资性房地产。

A、 对

B、 错

正确答案：A

解析： 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物属于投资性房地产。

题号：Qhx012874 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

3. 尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。

A、 对

B、 错

正确答案：A

解析： 如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值。

题号：Qhx012886 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

4. 会计准则下的投资性房地产的公允价值一般低于资产评估准则下的市场价值。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。

题号：Qhx012881 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

5. 投资性房地产的租金收益，应以实际收到的金额确认。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。

题号：Qhx012879 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

6. 当建筑物的附属设施取得租金收入时，评估师应当考虑附属设施对评估价值的影响。

A、 对

B、 错

正确答案：A

解析： 当出租建筑物的附属设备和设施是租金收入所对应出租资产的组成部分时，注册资产评估师应当合理考虑该设备和设施对投资性房地产价值的影响。

题号：Qhx012870 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

7. 投资性房地产应当能够单独计量和出售。

A、 对

B、 错

正确答案：A

解析： 未找到解析

题号：Qhx012877 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

8. 已出租的土地使用权包括经营租赁和融资租赁两种方式。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 已出租的土地使用权：是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。

题号：Qhx012889 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

9. 公允价值是评估准则中界定的价值类型之一。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 公允价值属于会计计量属性，与现值、可变现净值、重置成本等属于可比系列，与评估准则中的价值类型不属一个范畴。

题号：Qhx012876 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

10. 评估现场勘察只需委托投资性房地产权属的口头承诺即可。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 现场勘察要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。

题号：Qhx012884 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

11. 当常用一般评估方法不能测算出公允价值时，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。

A、 对

B、 错

正确答案：A

解析： 不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别于公允价值评估结论。

题号：Qhx012871 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

12. 公允价值应当只是事实性交易的真实市价。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 公允价值既可以是基于事实性交易的真实市价，也可以是基于假设性交易的虚拟价格。

题号：Qhx012885 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

13. 户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政策因素。

题号：Qhx012880 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

14. 运用市场法评估时，应重点关注极具代表性的个别交易案例。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 市场法评估，要收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信

息及其来源进行审慎分析。

题号：Qhx012878 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

15. 评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。

A、 对

B、 错

正确答案：A

解析： 评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。

题号：Qhx012882 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

16. 投资性房地产评估价值不包括土地使用权的价值。

A、 对

B、 错

正确答案：B

解析： 采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。

第2部分 单选题

题号：Qhx012862 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

17. 委托人的会计核算中不包括土地使用权时，评估师应当（ ）。

A、 以不含土地使用权的价值作为评估结果

B、 拒绝开展投资性房地产评估业务

C、 先聘请会计师事务所对被评估对象进行审计

D、 要求企业重分类或披露于评估报告中

正确答案：D

解析： 如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。

题号：Qhx012865 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

18. 估测连续几年的委估资产价值时，应当保持评估结果的（ ）。

A、 合理性

B、 可追溯性

C、 可比性

D、 连贯性

正确答案：D

解析： 资产价值应当注意评估结果的连贯性。

题号：Qhx012857 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

19. 以下费用中不包含在公允价值中的是（ ）。

A、 管理费用

B、 交易费用

C、 销售费用

D、 财务费用

正确答案：B

解析： 交易费用不包含在公允价值中。

题号：Qhx012854 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

20. （ ）在委托—代理（principal—agent）关系中是普遍存在的。

A、 信息对称

B、 信息不对称

C、 信息通畅

D、 信息不通畅

正确答案：B

解析： 委托代理中普遍存在信息不对称，易引发“道德风险”。

题号：Qhx012859 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

21. 选用交易案例时应当关注案例的（ ），以分析评估对象的内外部状况。

A、 真实性

B、 可比性

C、 代表性

D、 相关性

正确答案：B

解析： 在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

题号：Qhx012861 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

22. 收益法中折现率的确定，其口径应当与（ ）口径保持一致。

A、 收益

B、 交易费用

C、 成本

D、 租金

正确答案：A

解析： 折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。

题号：Qhx012855 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

23. 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备（ ）。

A、 注册会计师资格

B、 注册房地产估价师资格

C、 投资性房地产评估相关专业知识和从事投资性房地产评估的专业胜任能力

D、 资深资产评估师资格

正确答案：C

解析： 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和从事投资性房地产评估的专业胜任能力。

题号：Qhx012863 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

24. 当评估对象存在（ ）事项，且该事项对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，评估师应当对该事项及其影响进行披露。

A、 产权瑕疵

B、 或有

C、 审批

D、 重大

正确答案：A

解析： 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。

题号：Qhx012860 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

25. 应当根据（ ）确定投资性房地产的收益期限。

A、 土地使用权剩余使用年限

B、 合同规定的租期

C、 建筑物的剩余经济寿命年限

D、 建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定

正确答案：D

解析： 应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。

题号：Qhx012866 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

26. 公允价值的本质是（ ）。

A、 真实性

B、 可靠性

C、 公允性

D、 独立性

正确答案：C

解析： 公允价值体现了公允性，是主观反映于客观的结果。

题号：Qhx012869 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

27. 以下属于房地产区位因素的是（ ）。

A、 建筑规模

B、 土地面积

C、 外部配套

D、 空间布局

正确答案：C

解析： 房地产区位因素包括：位置，交通，环境景观，外部配套。

题号：Qhx012853 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

28. 新会计准则定义的公允价值三个条件，除了双方自愿、公平交易外，还有（ ）。

A、 竞争市场

B、 信息公开

C、 活跃市场

D、 参与者众多

正确答案：B

解析： 新会计准则的公允价值应具备的三个条件：（1）信息公开，双方对于交易对象所了解的信息是对称的；（2）双方自愿，若没有相反的证据表明所进行的交易是不公正的或处于非自愿的，市场交易价格即为资产或负债的公允价值；（3）对资产或负债进行公平交易。

题号：Qhx012867 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

29. 房地产外部因素不包括（ ）。

A、 文化环境

B、 法制环境

C、 政治因素

D、 政策因素

正确答案：A

解析： 房地产外部因素有：政治因素，政策因素，法制环境，经济环境。

题号：Qhx012856 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

30. 投资性房地产的评估以在评估基准日的（ ）为评估基础。

A、 历史成本

B、 公允价值

C、 重置成本

D、 可变现净值

正确答案：B

解析： 投资性房地产的评估以在评估基准日的公允价值为基础。

题号：Qhx012851 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

31. 投资性房地产是企业为赚取租金或（ ），或两者兼有而持有的房地产。

A、 资本增值

B、 资产增值

C、 收益

D、 收入

正确答案：A

解析： 投资性房地产是企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

第3部分 多选题

题号：Qhx012894 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

32. 投资性房地产评估的原则包括（ ）。

A、 不得以预先设定的价值作为评估结论

B、 勤勉尽责，保持应有的职业谨慎

C、 恪守独立、客观、公正的原则

D、 配比性原则

正确答案：ABC

解析： 评估原则：恪守独立、客观、公正的原则；勤勉尽责，保持应有的职业谨慎；不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误；不得以预先设定的价值作为评估结论。

题号：Qhx012897 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

33. 评估假设主要包括（ ）。

A、 已签租约是否实际履行

B、 已出租建筑物是否存在安全问题

C、 已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变

D、 已签租约是否合法有效

正确答案：ACD

解析： 评估假设，主要包括：已签租约是否合法有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变。

题号：Qhx012895 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

34. 现场勘查的目的在于明确投资性房地产的（ ）。

A、 实物状况

B、 权益状况

C、 折旧状况

D、 区位状况

正确答案：ABD

解析： 对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

题号：Qhx012896 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

35. 采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括（ ）。

A、 非常规的融资

B、 特殊关系人间的交易

C、 售后租回

D、 特殊对价或折让

正确答案：ACD

解析： 采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。

题号：Qhx012890 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

36. 研究投资性房地的动因包括（ ）。

A、 会计核算不同

B、 投资性房地产在经营活动中的作用不同

C、 资产的特点属性不同

D、 适应准则变化需要

正确答案：ABCD

解析： 研究投资性房地产的研究动因：会计核算不同；投资性房地产在经营活动中的作用不同；资产的特点属性不同；适应准则变化需要；进一步规范执业；适应市场。

题号：Qhx012891 所属课程： 投资性房地产评估实务与案例分析

37. 以下不属于投资性房地产的是（ ）。

A、 为第三方在建或开发的房地产

B、 为长期资本增值而持有的房地产

C、 自用房地产

D、 基于融资租约而出租的房地产

正确答案：ACD

解析： 以销售目的而持有的房地产；为第三方在建或开发的房地产；自用房地产；基于融资租约而出租给另一个实体的房地产。