房地产长效机制应该长什么样

加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这是高层对房地产市场提出了明确指示，也是未来房地产制度建设的重要方向。值得研究的是，这个长效机制应该长成什么样？

建立长效机制的目的是为了保持市场稳定健康，也就是要抑制房价暴涨暴跌。近10年来，房价飞速上涨成为中国经济的一大奇观，甚至在经济下行的近两年，房价的超预期、超GDP增速的上涨引发了诸多经济甚至社会问题。紧缩调控随之加码，限购、限贷、限价

CHINA REAL ESTATE房地产长效机制应该长什么样

杨 生

等行政手段再度强化。中金标准数据监测发现，2016年11月，116个大中城市中，住宅平均售价环比上涨的城市降至81个，环比平均涨幅由上月的3.17%降至1.69%。住宅平均售价同比上涨的城市数量为112个，平均涨幅仍为19.11%。从中金标准数据的监测结果来看，在楼市调控新政的影响下，部分城市的住房销量明显下降，部分城市的房价涨幅也有所收窄。

但预期又在改变。在外围“黑天鹅”事件频发，全球经济不确定性增强的背景下，房价泡沫会否破裂又成了社会担忧的一个话题。暴涨引人忧，暴跌更让人恐慌。2008年金融危机就是由于房价下跌引起的，金融机构大量发行的房地产次贷产品爆仓，部分大型机构失血，进而造成全球流动性危机。中国房地产在国民经济中的主导地位，与金融体系包括影子银行的密切联系，给房地产市场提出

了必须保持稳定的内在要求。这就是长效机制必须出台的基本原因。

从官方的一些表态来看，房地产长效机制的主要导向是构建以居住为属性的房屋制度设计。房子是拿来住的，不是拿来炒的。中央经济工作会议的定调已非常清晰。围绕这个导向，一系列的制度安排应该提上日程，其中最关键的是住房供给体系改革和税收体制的优化。

住房供给方面应发力培育和发展租赁市场。一方面，为低收入群体提供廉租房是政府

41

房地产市场

CHINA REAL ESTATE公共品服务的应有之义。对比新加坡、香港等刑罚。在交易环节，为限制炒房而提高税率忽地的公屋制度，中国的廉租房制度还有待进视了对住房投资回报率、住房持有时间的综一步完善。在覆盖人群的动态监测、廉租房选合考量，炒房人很容易将交易环节的税负成址与房屋设计等方面都有待优化。另一方面，本转移给购房人。在德国，出售住房时如持有确立保护租户为导向的法律法规体系。比如，时间未超过十年将征收资本利得税，且通过德国出台了《租房法》《经济犯罪法》之类的综合措施将住房出租的投资回报率稳定在4%法律来保护租客利益、遏制房东乱涨价。据报左右。

道，德国法律规定房租涨幅不能超过合理租持有环节的税收能否起到房价稳定器的金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可作用？这从上海、重庆的试点来看，并不尽然。以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪，上海房价依然大涨，重庆房价的平稳，原因更房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非多地在于住房供给而非税收。重庆的廉租房、常严格，由当地房屋管理部门与房客协会、中公租房更为发达，且住房供给更为充裕。所以，介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地持有环节的税收如何设计还有待具体考察，理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定但原则应该是对房地产税收的综合性优化，房租是否合理的重要依据。

而非简单地增加一项税收。

大力优化税收体系。目前，中国房地产市中国房地产市场有自己的特殊性，土地场的税收主要集中在开发、交易环节而非持制度、住房制度、投融资制度和税制在历史轨有环节。开发环节的税收特别是土地获得的迹和现实改革中形成了自身特色，因而房地成本较高，使得开发商必须通过房价上涨来产发展模式、调控政策要从这种特殊性出发，覆盖成本或赚取暴利，形成了面粉贵—面包而非简单地照搬国外模式。建立长效机制肯涨价—面粉再涨价的循环。而据媒体报道，德定是一个长期的过程，也肯定会牵一发而动国严格限制开发商暴利行为，严格规范开发全身。放在“十三五”来看，我们期待这个长商的定价行为，如果开发商定价超过合理房效机制基本成型。

价的20%，购房人就可以向法庭起诉；超过50%会被定性为“获取暴利”，开发商将面临

作者系北京中金标准数据研究员

42