科 冯广东经１济ｌ论ｌ坛 车宏伟 浅析房地产市场中的泡沫问题及其防范 （哈尔滨市阿城区房地产事业管理局，黑龙江哈尔滨１５０３００） 摘要：房地产具有联动效应，是拉动国民经济增长的有效手段。为避免房地产市场过热而产生泡沫，就宏观调控手段进行探讨分析。 关键词：房地产泡沫；防范手段；政策 中国房地产业自 ２０世纪８Ｏ年代开始迅 速发展。２０世纪９Ｏ年代住房改革，相当比例的 城市居民以低价购买了旧住房产权。城市大规 入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制， ２．１土地供应政策 廉租房不能进入市场流通；经济适用房是具有 没有土地供应，房地产开发和商品房供给 社会保障性质的政策性商品房，政府对其建设 手段主要有以下几个方面： 模发展并派生拆迁需求，人均收入的提高、建筑 就无从谈起。土地供应政策对房地产市场的发 在土地供应和税费征收上给予了很多优惠，但 技术的升级、农民进城、消费信贷等金融支持促 展与运行起着决定性影响。土地供应政策的核 其销售价格和销售对象受政府的指导；市场价 使房地产的质量升级。需求主体从商业楼宇向 心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开 商品住宅则采取完全市场化的方式经营、是城 住宅转移，从集团购买力向个人转移；２００２年 发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地 市房地产市场的主要组成部分。如果政府对廉 以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投 产开发总是伴随对土地的直接需求，政府对土 租房、经济适用房的供给和分配政策控制不严， 资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预 地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直 就会使市场价商品住宅受到前两类住宅的冲 期，并不意味着短期就没有泡沫。特别是高度垄 接影响着房地产开发的规模和结构。从土地源 击。统计已有房地产详细信息，增加经济适用 断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫的生成 头人手，保障土地使用结构合理，加快建设有形 房，保证一定收入水平居民买得起或租得起房， 与破灭，只要宏观控制稍微放松，几乎是必然出 土地市场，实现国有土地使用权交易的公正公 政府对真正需要住房的居民提供优惠，鼓励成 现的，而且一旦形成就很难控制。对此估计不 开公平。建立土地信息系统，各城市政府应对所 立住宅合作社，由政府提供廉价土地，欲购房的 足，必将产生严重后果。 有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评 居民自己组织起来，对住宅的设计、采购、施工、 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的 估价格等信息公开，防止圈地炒地谋取暴利；对 财务和质量进行全过程的参与和监督控制，彻 房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了 违规者给予严厉制裁。对房地产开发商的盲目 底打掉中间环节的非法回扣，预计可使成本降 实际使用者的支撑能力而继续上涨的过程及状 与冲动形成有效的抑制。 低３０％左右。 态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业 ２．２金融政策条件 ２．５税收政策 内外因素，特别是投机性因素作用的结果。 房地产业与金融业息息相关。金融业的支 房地产税收政策是政府控制房地产市场 １房地产泡沫的成因 持是房地产业繁荣必不可少的条件。个人住房 的核心政策之一。正确运用税收杠杆对抑制市 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是 抵押贷款价值比率的调整，会明显影响居民购 场投机、控制房地产价格。开征财产税，即使闲 虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨 房支付能力，进而影响居民当前购房需求的数 置也要按评估价征税，加大囤积房地产成本；对 胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于 量。房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件 高档不动产开征不动产累进税，是防范房地产 出于投机目的之虚假需求的膨胀，所不同的是， 的调整，也会大大影响房地产开发商的成本和 泡沫的一个重要手段。 由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必 利润，进而对其开发建设规模和商品房供给数 综合运用上述各项调控手段，充分发挥政 须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地 量产生影响。因此，通过信贷规模、利率水平、贷 府职能，加强房地产市场宏观调控；强化土地供 产泡沫的成因，主要有以下三个方面： 款方式等金融政策调节房地产市场，对未来 应管理，严格控制土地供应总量；促进土地的合 首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡 ５一１０年总量和结构进行整体把握，解决供给不 理使用；严格控制自有资金不足、行为不规范的 沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本 足和结构失衡问题。调高投资别墅、高档公寓、 房地产开发企业新开工项目；大力发展经济适 的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷 高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个 用住房，调整房地产市场供应结构；充分发挥金 尽的。由于土地的有限性，从而使人们对房地产 人非自住房的贷款利率，使低息政策向中低收 融对房地产市场的调控作用等手段，目标就是 价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经 入者倾斜；加强对按揭贷款风险控制，控制投资 让房价有明显的回落，同时改善房产结构。控制 济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在 性购房，尤其是通过按揭贷款进行的投机性购 房地产泡沫，其意义远远超过房地产和经济发 基础建设和房屋建设中，这样就使土地的供给 房；完善信用制度和抵押制度、抵押保险和抵押 展本身，是对市场经济能否完善而不被投机资 资源十分有限，由此造成许多非房地产企业和 二级市场。控制消费信贷，提高首付款比例。加 本要挟的一次考验。我们相信，只要中央政府 私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格 息要慎重，中国按揭贷款利率不低；开发性贷款 决心坚定，又有广大居民真实需求的支持，在挤 上的好处。加上人们对经济前景看好，再用房地 更高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链 掉投机资本，打破垄断以后，正常需求会进人市 产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂 条出现脱节。 场，使我们年轻的房地产行业在不断挤泡沫的 涨。 ２．３地价政策 过程中，实现长期稳定可持续发展，使社会主义 其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的 房地产价格是政府宏观调控房地产市场 和谐社会“居者有其屋”的理想真正在经济增长 直接诱因。与土地的稀缺性有关，人们买楼不是 的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房 中得以实现。 为了居住，只是为了转手倒卖。这种行为一旦成 地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环 为你追我赶的群体行为，就很难抑制，房地产泡 境产生直接的影响。地价、建造成本、专业费用、 沫随之产生。 管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素，极 再次，金融机构过度放贷是房地产泡沫产 大地影响着房地产市场上的供给价格。在一定 生的直接助燃剂。由于房地产是不动产，容易查 时期内，建造成本与之相关的专业费用、管理费 封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险 用、财务费用和税金大体固定在一定水平上，通 小，在利益的驱动下愿意向房地产投资者发放 过地价来间接调控房地产价格，是十分有效的。 以房地产作抵押的贷款。 ２．４住房政策 ２防范房地产泡沫的手段 居住是人类生存的基本要求。住房问题不 为保证房地产市场的稳定发展和整个社 仅是经济问题，而且是社会问题。目前我国城市 会经济的安定繁荣，防范房地产泡沫的产生，宏 住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用房 观调控是非常重要的。宏观调控房地产市场的 和市场价商品住宅。其中，廉租房是面向最低收 一８６—