在评估实践中，估价师对具有收益性的物业经常采用收益法进行评估，收益法的原理是采用适当的报酬率将物业未来各期的收益折现到估价时点的现值之和。对于未来各期的收益，可以通过目前市场客观收益并结合市场走势来确定，对于报酬率，则不同程度存在测算困难，依据不充分的问题，房地产的评估价值在很大程度上受到估价人员经验的影响。
问题一：基本概念的澄清——报酬率、资本化率、还原利率、折现率、内部收益率。 在估价实践中，经常遇到上述几个概念。在《房地产估价规范》中对报酬率的表述为“报酬率（yield rate，Y）即折现率，是与利率、内部收益率（internal rate of return，IRR，又称内部报酬率）同类性质的比率”。资本化率、还原利率、折现率本质上都是投资报酬率，只是在不同的资产评估业务的不同称谓。如在资产评估中常表述为折现率或资本化率，土地评估中常表述为还原利率，在房地产评估中则称为报酬率或资本化率。而内部收益率是指使投资项目在整个寿命期内各年的净现金流量的现值之和(即净现值NPV)等于零的折现率，亦称内部报酬率，是财务以及投资分析中的一个常用概念。
报酬率与资本化率对比
对比内容 适用范围 使用环境
报酬率 市场可比信息缺乏时 在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率
是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率 多样
资本化率 相似预期收益存在大量可比实例时 在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率
是房地产某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格计算）
不区分，通常只采用第一年的净收益计算 有直接关系
直接资本化法优点：通常仅需测算第一年的收益；资本化率或收益成数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系；计算简单
对可比实例的要求苛刻
含义 收益流模式
与净收益本身变化及
无直接关系
收益期限长短的关系
报酬资本化法：体现了预期原理并考虑资金的时间价值；每期的净收益或现金
方法优点 流直观；同等风险的投资报酬率是相近
的，可以通过其他同等风险投资求取报酬率
未来预期收益依赖估价人员判断，较难
方法缺点
符合市场情况 问题二：估价实践中报酬率求取方法如何运用。
根据报酬率与投资风险的正相关关系，选用的报酬率就应当等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的报酬率。
目前，报酬率的测算一般有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法、复合投资
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收益率法等方法。
累加法，即安全利率加风险调整值法，安全利率一般选用同一时期的一年期国债利率或者中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途和新旧程度等确定。无风险报酬率是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
人民币现行1年期定期存款利率3.87%（中国人民银行2007年9月15日发布），将其作为安全利率较易取得同时符合房地产估价规范。但是，对投资人来讲，投资所获得的收益应能够抵偿银行贷款所支付的利息。因此，在目前评估实践中报酬率一般应大于银行贷款利率（中国人民银行2007年9月15日公布的金融机构1年期贷款利率7.29%，1-3年期7.47%，3-5年期7.65%，5年以上7.83%）。
对于风险调整值，国外传统的模式是通过大量的数据采用概率分析的数学模型进行测算，工程庞大。在我们的估价实践中仍然采用经验判断方式。根据其风险情况判断来推算风险调整值。在我们目前的评估实践中，所确定的商业性房地产报酬率一般为7%-10%，工业性房地产报酬率一般为6%-8%，商业性办公、商品住宅性房地产的报酬率一般为7-8%，土地的报酬率在6-7%。根据收益年限的增加、风险的增加，报酬率应相应增加。
市场提取法，搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法公式，计算报酬（资本化）率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，他可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。对估价对象报酬率的判断，还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率。
在经济发展均质的城市同一类型房地产其投资报酬率应趋于一致，这样采用市场提取法才成为可能，即使市场提取法所反映的是当前的风险判断，但仍可以通过预期风险判断对现状进行调整而得到预期报酬率。作为采用市场提取法的关键是找到可比房地产的价格和净收益资料。在市场化程度较好的地区，收益性房地产典型案例的价格和租金资料比较容易取得，计算报酬率比较容易。但是，在房地产市场发展失去理性，人们高估预期房地产价值，期望投资回报偏离市场客观发展规律时，作为最能反映市场化程度的市场租金则难以支撑高举的房价，这时采用市场提取法求取的投资报酬率则会明显偏低。投资者所期望的投资回报
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已经不仅仅是租金收益，还应包含期望的转让时房地产超额增值部分。这种条件下，市场提取法很难采用。这时收益还原法测算出的房地产价格就会同市场价格产生较大的偏差，就要根据估价目的来确定采用何种价值标准，尤其是商业房地产抵押价值评估的时候，从风险角度考虑也应当是采用收益法所测算的价值，而市场价仅作为参考而不宜采用。而在房屋拆迁评估中，考虑房屋拆迁的难度，则适合采用市场法，而收益法作为参考。
投资报酬率排序插入法，找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
该方法是从宏观层面把握房地产与其他投资的收益与风险关系，如银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票等领域。其前提是确定其他投资的收益率以及风险问题，在目前的环境中很难量化，因此较少采用。
复合投资收益率法，将购买的房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为报酬（资本化）率。
复合投资收益率法原理是投资报酬率应高于银行的贷款利率而低于自有资金的报酬率，需要解决的两者的比例问题。自有资金在投资房地产时应有一个最低的期望收益率，在实践中，我们看到这一最低收益率体现在个人私有住房、工业性房地产中的报酬率一般应该在10%，商业办公性、商业性等房地产风险较高要求的收益率也自然很高。融资过程中，银行提供贷款的比例一般是五成到八成，根据以上准备，复合投资收益率较易测算，关键问题就是自有资本的期望投资收益率问题。
报酬率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合，是对当前房地产估价实践中报酬率确定的一个较好的诠释。
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