TOD是什么

TOD是什么

一.什么是TOD

TOD全称为“Transit Oriented Development”，直译为“交通引导开发”，引申为以公共交通为导向的发展模式。是未来核心城市主要开发建设形态。其中的公共交通包括火车或高铁车站、机场、地铁、轻轨和巴士干线。简单说来，TOD综合体和普通的综合体不同点在于，前者以公交站点为中心，以约不超过10分钟的步行路程为半径建立的综合体。由于交通方便从建设形态上便于高效的集工作、商业、文化、教育、居住等多用途为一体（参见图1事宜），从而缓解城市土地紧张、方便交通出行等问题。因此在我国尤其是核心城市，TOD综合体成为主要开发建设形态。

综合体的多业态体系

二.TOD综合体价值实现区域发展:

TOD综合体的区域发展价值实现以：①以尚未成片开发/配套不成熟的地区开始初始开发形态——②导入公共交通形成开发地价的时间差——③建设生活配套提升价值——进入成熟发展阶段。通过基础设施不断完善，土地升值不断提升，政府部门不但可回收公共交通的先期投入资金，还可以导入税收、人口、就业资源，带动区域发展，实现区域提升，图示发展模型如下：

三.TOD综合体的开发建设特点

TOD综合体价值形态决定了其如下几项开发建设特点：

1 有公共交通接入的集约型开发。

2 业态多样，可包含商场、住宅、公寓、酒店、停车库、公园及相关配套等。

3 开发体量较大，一般不低于15万平方米。

4 开发周期较长，一般不低于30个月。

5 各业态通过室内外步行道路连接、各业态分区距离公共交通设施步行可达。

6 涉及超高层、深基坑等实施难点。

7 重视生态环境保护和河岸带开发，如海绵城市规划、装配式建筑要求、绿色建筑要求等。

8 高质量公共空间开发，使其成为建筑导向和邻里生活的焦点。

9 鼓励相邻交通沿线实施填充式开发或者再开发，实现可扩展及可持续发展。

10 涉及城市升级更新及回迁。

四.TOD综合体的发展前景:大规模地铁建设带来的井喷式增长

随着我国城市化进程的加快，核心城市的人口不断涌入、未来若干年城市轨道发展体量巨大。例如，深圳市推出了《深圳对外交通布局规划研究》、《深圳市轨道交通线网规划（2016-2035）》；成都市编制了《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》，2035年线网将达35条，总长度1696公里，拥有714个站点和80个车辆基地；杭州市城市轨道交通规划2025年远景年线网由14条线路组成，总长度642.2公里，共设车站310座（其中换乘站82座，参见图2：《杭州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2022年）》），大规模地铁建设必然带来其沿线或上盖TOD综合体项目的井喷式增长，发展前景广阔。

▲杭州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2022年）示意图

五.TOD综合体的建设合约及成本管控特征

TOD综合体广阔发展前景，使得建设行业将越来越多的面临这类项目的调整。在建设成本与合约管控方面，它对于广大从业人员提出哪些挑战呢？

1业态类型丰富、建筑形态相对复杂，成本管控及优化涉及点较多。下图列举了TOD综合体的部分建议关注的成本管控重点。

▲典型TOD综合体成本管控要点

2 综合体业态众多、资产运作方式多样的特点，使得成本与营销、设计、财税、物业管理等业务部门横向联系更加紧密。包括成本与商业策划的联动以优化设计方案、配合资产运作实现财税成本合理化。

3 联合开发所需开发成本分摊。现代综合体开发往往面临多企业共同出资，这样在降低各出资方风险的同时，还可以发挥各自开发优势、与此同时，其间如何分摊开发成本，尤其是不同业态的项目共有成本如何摊分，成为合作各方关注的焦点。

4 商业区更新改造。商业地产每5—8年需要调整经营业态并进行项目升级改造，具体涉及建筑加固、机电管线的重新布局（如综合体商场餐饮区和非餐饮区的调整），以及不停业改造带来的项目实施规划相关成本和合约管控等问题。

5 综合体与公共交通衔接方案的价值工程分析。例如综合体与地铁隧道的通道低影响

施工成本、围护成本及优化等。