一、商业经营管理公司成立的目的
对于我们公司来说，销售商铺是工作核心，商业招商是前提，但还必须成立专门的商业管理公司对项目进行管理，才能长久发展。如果项目商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到我们公司的头上。综观国内外项目，开发商成立商业管理公司管理项目是一种通用的模式。 二、商业管理公司组织架构
商业管理公司组织机构一般包括： 经营层面：（含总经理、副总经理）；
管理层面：办公室；财务部；招采部；营运部；物业部；企划部等。
各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和信息中心等工作；招采部主管超市采购及商场招商工作；运营部主管超市及商场的营运等方面；物业部主管超市防损及商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；。 三、商业经营管理公司作用
商业经营管理公司及业主、商户三个权利主体共存的法律关系，由于前期的业主委员会尚未成立，开发公司与商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认商业经营管理公司对项目商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。
四、商业经营管理公司目标
以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先
进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。
五、商业管理公司管理功能
1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。
2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制，确保优良、健全的融资、消费环境。
3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。
六、商业经营管理体系
1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。
2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。
3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务；
4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；
5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。 七、商业经营管理公司经营模式
（一） 项目具有“统一管理，分散经营”的特点
项目的商铺是有计划的聚集,对项目进行“统一管理,分散经营”是项目区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求项目必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的项目则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是项目对消费者和经营者间的交易提供场所，但项目的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
（二）项目的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在项目销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，通过在租赁合约中采用标准格式，在法律上确定项目管理公司的管理地位。 1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 ①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品检测报告、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 ②“完善的租约管理”。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： （1）承租户的经营业态是受到整个项目的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业管理公司的认可； （2）营业时间的确定；
（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； （4）为整个项目促销承担的义务；
（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； （6）投保范围事宜；
2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前项目竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为项目策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果项目统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
项目须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证项目的高效运转。常见的方式有：
（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排； （2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作； （3）服务项目：行政事务管理；
（4）监督项目：维护项目的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
八、商业运营公司组织架构图如下
结合我们公司各个项目及自持超市的特点，组织机构建议如下：
运营总经理 各地分公司 企 划部 综 合部 招商采购部 运 营管 理部 物 业及 防损 财 影院 务部 第二部分 超市的投资分析
一 、超市的定义及业态分类
超市就是实行自助服务和集中式一次性付款的销售方式，以满足消费者对基本生活用品一次性购足的需要，并普遍运用大工业的分工机理，实行对零售经营过程和工艺过程专业化和现代化的改造，普遍实行连锁经营方式的零售业态。
二 、超市的业态分类
业态是指商业服务于某一顾客群或某种顾客需求的店铺经营形态。国内外众多的超级市场主要有四种业态：便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超级市场。
（一）、便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其特点是：
1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地 2、营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高。 3、营业时间一般在16小时以上，甚至24小时。
4、商品结构：以速成食品、小包装商品、文具杂志为主，有即时消费性、少容量、应急性等特点。 5、目标顾客：居民徒步购物5分钟可到达， 8O％顾客为有目的的购物。
超市营财平网管 行政 人资 招超市业主保洁 安保 消防 工程超市设备信息出纳 财务 商、运营 客服 装修 防损 水电 结算 管理 运、务、面、 物业 综合 促销 采购 便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补，随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快，有较大的发展空间。
（二）、食品超市是采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是：
1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。 2、营业面积在5OO至1000平方米。
3、商品结构：以购买频率高的商品为主。 4、营业时间不低于16小时。
5、以居民为消费对象，1O分钟左右可到达。
非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分，生鲜食品成为该类店铺的主要商品。店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾，并且积极参与或组织各类的社区活动，让消费者感到是去邻居家购物，而不是去店里购物。
（三）、仓储式商场
仓储式商场是以经营生活资料为主的，储销一体，低价销售，提供有限服务的销售业态（其中有的采取会员制，只为会员提供服务）。其特点为：
1、选址在城乡结合部，但交通便利性强，并有大型停车场。 2、营业面积大，一般为1OOOO平方米以上。 3、库架合一，装饰简单，节约成本。
4、商品结构：主要以食品（有一部分生鲜食品）、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽（指商品的种类要多）。 5、目标顾客：以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式，从而实现廉价销售。
（四）、综合性超市
综合性超级市场是以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态，其特点是：
1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。 2、营业面积在2500平方米以上。
3、商品结构：生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度（指同一商品的规格、等级、品种的多少）。 4、目标顾客：满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。 5、设施装饰较仓储式商店好。
综合性超级市场比仓储式商场更能提供一种良好舒适的购物环境，及多品种商品选择机会的业态。 三、我们的项目定位主要是综合超市（微山可建仓储超市，此处略）
依据我们公司发展定位及商业规模，我们应定位于综合超市。主要经营民生消费品，商品品种数依各店面积略有不同，但通常都有20000-30000种，品类通常有：
1、生鲜：蔬菜、水果、家畜禽肉、海鲜水产、面包、蛋类、乳酪制品、冰品、南北干货、五谷杂粮等。
2、食品：烟酒饮料、糖果饼干、休闲食品、粮油米面、调味品、罐头食品、奶粉、婴儿食品、茶叶、咖啡、保健食品等。 3、百货：精品、化妆品、办公用品、玩具、体育健身用品、家居用品、大小家具、家庭五金用品、床上用品、皮具箱 包、服装鞋帽等。
四、投资及收益分析（以**项目6000平方米超市计算）
（一）、投资估算：
1、装修：80万
2、设备， 货架：280万
3、电脑收银系统：前台40后台15个 共计：20万元 4、防盗系统、监控设备：20万元
5、预计总库存：500万元 须支付现金货款：100万元 6、流动资金 ：20万元 7、合计：520万元 （二）、利润估算：
1、日营业额按每平米15元计算 6000平米*15元= 9万元 2、预计每月销售额为：9万元*30天=270万元 3、毛利润 270万元*15%= 40.5万元
4、入场费、管理费、陈列费共计每月 10万元 5、共计每月毛收入：50.5万元 6、费用开支
（1）工资：按每人2500元一月计算共计80人=20万元 （2）税收：每月5万元 （3） 水电费：每月5万元 （4）报损：每月5万元 （5） 折旧：3万元 （6） 其它：5万元
（7）共计开支：43万元 7、每年净利润：
（1）月收入50.5万元减去月开支43万元7.5万 （2）乘以12个月共计年利润约为90万元
（三）、超市业绩分析
1、首先这是结合我们项目周边商业情况作出比较乐观的近3年内投资分析。 2、我们的净利润折合到租金，恰好和家家悦报价接近，也是每平米0.4元每天。
3、超市业绩乐观估计，随着商业成熟超市运营成功的话，三年后日均销售额可以增加到20万，入场费、管理费、陈列费也可以每月再增长 10万元，月度利润可达到30万。年度利润可达360万，折合租金可达到1.7元。 4、风险估计，每天超市销售额低于6.7万，房租为零，还要继续贴钱，超市就要完全亏损。
五、我们公司自持超市的SWOT分析 （一）、优点：
1、在项目规划设计及建设中，我们自己的超市能参与定位、设计及施工过程，大量建设后期改造成本。
2、我们自己掌握主动权，我们自己的超市可以灵活组合搭配，避免出租超市的很多合作限制和物业难点，更增强项目的可销
售能力，增加公司销售收益。
3、与**合作，大大提升我们公司的软实力，提升我们形象，形成战略优势。 （二）、缺点：
1、我们项目的超市一般处在三四线城市，这类城市消费能力有限，消费层级还较低，**的采购资源利用率很低。
2、我们的超市布点分散，分布在不同城市，不利于集中采购，如**项目与济阳项目分属济南和青岛大区代理商，另外超市采购中存在大量当地采购商品，因分布在不同城市，这部分商品很难形成统一采购。
3、我们短期内难以形成连锁超市的超强运营能力，至少需要3家以上超市3年以上时间才有可能将超市系统建立完善，这段时间需要公司持续培育投入。 （三）、机会：
1、公司组建自己的超市运营团队，有利于公司战略发展，加上我们自持的影院真正形成我们公司的特有商业模式，形成经营核心能力，有利于快速发展，成为山东省内三四线商业地产的龙头。
2、在项目开发时增加了公司亮点，增强与政府谈判能力，可以用更好的价格拿到更优的项目地块。 3、市正常经营后形成稳定现金流，运营得好的超市，一个10000平米超市可提供近1000万现金流。 （四）、风险：
1、我们自持超市需要较大投资，**需要投资约520万，后期还存在不可控风险，相比出租超市纯收租金，短期回款少流少，存在较大风险。
2、我们开发的项目一般一个城市(包含县城)一家，不能在当地形成连锁集群效应，很难超市形成竞争优势，超市存在长期亏损的可能。
3、我们会遭到当地超市的恶性围攻（强制商户不和我们合作，当地商品采购价格高），同时单一超市会在促销运营成本上增加，失去价格优势。
2013年6月23日 **
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