第一章 总论 ........................................................................... 1
1.1项目概况 .............................................................................................. 1 1.2项目建设单位概况 ................................................................................ 3 1.3可行性研究工作依据及范围 .................................................................. 4 1.4研究结论 .............................................................................................. 6
第二章 项目建设背景及必要性 .............................................. 7
2.1项目提出的理由与过程 ......................................................................... 8 2.2项目建设的必要性 .............................................................................. 10 2.3项目建设的可行性 .............................................................................. 14
第三章 项目市场分析 .......................................................... 16
3.1项目定位 ............................................................................................ 17 3.2项目所在区域市场分析 ....................................................................... 17 3.3项目的竞争优势和劣势分析 ................................................................ 19 3.4土地预期销售价格预测 ....................................................................... 20
第四章 项目现状及规划 ....................................................... 22
4.1项目现状 ............................................................................................ 23 4.2用地规划 ............................................................................................ 23 4.3道路交通规划 ..................................................................................... 25
第五章 用地综合补偿方案 ................................................... 26
5.1征地及拆迁范围 .................................................................................. 26 5.2用地综合补偿方案 .............................................................................. 26
第六章 安置小区建设方案 ................................................... 30
6.1指导思想和建设原则 .......................................................................... 30 6.2棚户区改造目标、方式 ....................................................................... 31 6.3拆迁安置房小区建设方案 ................................................................... 32
第七章 棚户区基础设施建设方案......................................... 47
7.1道路工程 ............................................................................................ 48 7.2给水管网工程 ..................................................................................... 54 7.3排水管网工程 ..................................................................................... 57 7.4电力工程 ............................................................................................ 58 7.5电信工程 ............................................................................................ 59 7.6供热工程 ............................................................................................ 59 7.7基础设施建设工程量 .......................................................................... 60
第八章 环境保护.................................................................. 61
8.1环境保护执行标准 .............................................................................. 62 8.2项目实施地环境质量现状 ................................................................... 62 8.3主要污染工序 ..................................................................................... 63 8.4环境保护措施 ..................................................................................... 65 8.5地质灾害影响分析 .............................................................................. 69 8.6特殊环境影响 ..................................................................................... 69
第九章 劳动安全卫生与消防 ................................................ 70
9.1劳动安全卫生编制依据和执行标准 ..................................................... 70 9.2危害性因素 ......................................................................................... 70 9.3安全生产措施 ..................................................................................... 70 9.4消防措施 ............................................................................................ 73
第十章 节能 ......................................................................... 75
10.1编制依据 .......................................................................................... 75 10.2能源消耗数量 ................................................................................... 76 10.3节能降耗措施及节能效果和效益分析 ............................................... 76 10.4节能效果 .......................................................................................... 79
第十一章 项目组织管理 ....................................................... 80
11.1项目建设期项目实施的保障 .............................................................. 80 11.2管理机构组织方案 ............................................................................ 81 11.3工程管理 ........................................................................................... 81 11.4资金管理 ........................................................................................... 82
第十二章 项目实施进度 ....................................................... 83
12.1项目建设期 ....................................................................................... 83 12.2项目实施进度安排 ............................................................................ 83
第十三章 投资估算 .............................................................. 84
13.1建设项目总投资估算范围 ................................................................. 84 13.2估算依据 .......................................................................................... 84 13.3项目总投资 ....................................................................................... 86
第十四章 融资方案 .............................................................. 90
14.1融资组织形式 ................................................................................... 90 14.2资本金筹措 ....................................................................................... 90 14.3债务资金筹措 ................................................................................... 90 14.4融资方案分析 ................................................................................... 91
14.5融资风险分析及对策 ........................................................................ 91
第十五章 经济效益评价 ....................................................... 92
15.1评价依据和原则 ................................................................................ 92 15.2评价方法 .......................................................................................... 92 15.3基础数据 .......................................................................................... 92 15.4财务测算 .......................................................................................... 93 15.5财务分析 .......................................................................................... 94
第十六章 借款偿还能力分析 ................................................ 95
16.1项目资金来源 ................................................................................... 95 16.2还款计划 .......................................................................................... 95 16.3还款能力分析 ................................................................................... 96
第十七章 社会评价 .............................................................. 98
17.1社会评价的原则和要求 ..................................................................... 98 17.2社会评价的主要内容 ........................................................................ 98 17.3社会影响分析表 .............................................................................. 100 17.4社会评价结论 ................................................................................. 100
第十八章 风险分析 ............................................................ 101
18.1风险因素识别 ................................................................................. 101 18.2风险因素和风险程度分析 ............................................................... 103 18.3防范和降低风险的对策 ................................................................... 103
第十九章 项目招投标 ........................................................ 105
19.1招标方案编制依据 .......................................................................... 105 19.2招标范围 ........................................................................................ 105 19.3招标组织形式 ................................................................................. 105 19.4招标方式 ........................................................................................ 105 19.5招标基本情况 ................................................................................. 105
第二十章 结论与建议 ........................................................ 107
20.1可行性研究结论 .............................................................................. 107 20.2建议 ............................................................................................... 108
第一章 总论
1.1项目概况 1.1.1项目名称
XXX市城市新区棚户区改造项目 1.1.2项目单位及法人代表
项目单位：XXX市城市建设有限责任公司 法人代表：XXX 联系电话：XXX 1.1.3项目建设期
25个月，从2012年3月至2014年3月 1.1.4建设地址和范围
根据XXX市城市新区控制性详细规划，拟实施项目区位于XXX市多浪河灌区上游段，北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥，规划总占地面积1.59平方公里（约2387亩），其中建设用地面积1.33平方公里（约1999亩）。 1.1.5项目主要建设内容及规模
XXX市城市新区棚户区改造项目是根据XXX市城市新区发展建设规划，完成对用地范围内居民的拆迁安置，进行市政基础设施的建设，使建设用地范围内达到“七通一平”，将“生地”开发建设成“熟地”。为XXX市城市新区进一步整体开发建设创造基础条件和投资环境，本着“就近安置”
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的原则，新建3214套保障房进行棚户区居民安置，分别在乌喀路南侧（XXX市XXXXX九大队）建设XXX市XXXXX安置房（一），总建筑面积152210.17㎡（1132套，4621人），在棚户区内位于西湖大道北侧（XXX市XXXXX一大队）建设XXX市XXXXX安置房（三），总建筑面积182666.51㎡（2082套，8102人）。
主要建设内容及规模一览表 序号 一 主要建设内容 棚户区安置房 规模 工程做法 5栋框架结构，建筑面积67062.531.1 XXX市XXXXX安置房（一） 共1132套，总建筑面积152210.17㎡ ㎡：2栋地上16层、地下1层，4栋地上11层、地下1层；23栋砖混结构，建筑面积85147.64㎡：地上6层，地下1层。 4栋框架结构，建筑面积93670.921.2 XXX市XXXXX安置房（三） 棚户区基础设施工程 道路工程 供水管网 排水管网 供热管网 电力管网 绿化工程 原棚户区住户货币补偿 共2082套，总建筑面积182666.51㎡ 主干道1050米，支干道2769米，居住区级道路6750米 管道井250座 排水井978座 锅炉房2座，镀锌钢管14485米，伸缩器122个，检查井277座。 电缆线24960米，电气配管为SC150，检查井200座，箱变8个。 绿化面积84000m³ 770户，每户按32.55万元计，共25064.32万元 ㎡：地上17层、地下1层；33栋砖混结构，总建筑面积88995.59㎡：地上6层，地下1层。 二 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 三 沥青砼路面 PVC管，埋地敷设 双壁波纹管，埋地敷设 镀锌管 埋地敷设 1.1.6项目总投资
项目总投资123032.0万元，其中：建筑工程费76697.58 万元，占总投资的62.34%；设备购置安装费680.90万元，
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占总投资的0.55%；其它费用45653.52万元，占总投资的37.11%。 1.1.7资金筹措
建设单位自筹36890.0万元，占总投资的30%；申请银行贷款86142.0万元，占总投资的70%。 1.2项目建设单位概况
XXX市城市建设有限责任公司是依据《二○一○年第四次常委会会议纪要》（阿市党纪字【2010】4号）文件精神，经XXX市委批准于2010年10月27日在XXX地区工商局注册成立。该公司性质为XXX市国资委下属的全资公司，具体负责今后XXX市新城建设开发项目。主营业务包括政府授权的土地开发经营；城市基础设施项目、重大产业项目和社会事业项目的建设、资金筹措和管理；棚户区及旧城区的改造、建设；经济适用房、廉租房等项目的建设实施及经营；浙江对口援疆项目的建设实施及经营等。公司注册资本为15000万元人民币，2012年5月增资至38000万元人民币，总资产250000万元。公司现有管理人员6名，其中：董事长兼总经理1名，副总经理3名，财务总监1名，总经理助理1名，员工总数32人；公司暂设六个职能部门，分别为行政综合部、财务审计部、项目融资部、资产运营部、工程建设部及市场开发部。
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公司于2011年3月下设注册成立了全资子公司—XXX市房地产开发有限责任公司，主营XXX市棚户区改造、廉租房建设、经济适用房等保障性住房建设。于2011年12月份下设注册成立了全资子公司—XXX市众信物业服务有限责任公司，为该公司今后新建的小区管理打好基础。于2012年5月注册成立了全资子公司—XXX城乡建筑工程有限公司，主营城乡基础设施项目。 1.3可行性研究工作依据及范围 1.3.1研究工作依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国环境保护法》；
4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，2004年10月21日）；
5、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号，2006年8月31日）；
6、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）；
7、《财政部、国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）；
8、《土地储备管理办法》（国土部，2007年11月）；
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9、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国发55号文件）；
10、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土部11号文件）；
11、国各院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）及自治区《实施意见》（新政发［2007］73 号）；
12、国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发［2008］131号）；
13、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；
14、自治区住房和城乡建设厅《关于进一步做好城市和国有工矿棚户区住房情况摸底调查的通知》（新建房［2009］28号）；
15、《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）；
16、《新疆工作会议精神》；
17、《国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》（国发[2009]32号）；
18、《国家发展和改革委员会关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十项措施》(中发〔2008〕18号文件)；
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19、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）； 20、新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
21、《XXX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》； 22、《XXX市总体发展规划纲要》（2010-2030年）； 23、项目地块现场及周边区域的详尽调查资料； 24、项目建设单位提供的相关资料。 1.3.2研究工作范围
根据国家对城乡棚户区改造建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点对以下内容进行研究：
1、阐述项目提出的理由和必要性； 2、落实项目建设条件；
3、确定项目建设的内容，建设规模和实施方案； 4、针对项目建设对环境造成的影响进行评论； 5、估算项目投资和资金使用计划。 1.4研究结论
1、本项目建设地点位于XXX市城市新区，项目建设地点交通便利，给排水、供热、供电、通讯等配套条件可靠，建设方案符合XXX市城市总体规划要求，布局合理，施工条件完善。
2、XXX市城市新区棚户区改造项目得到党中央、国务
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院、自治区及XXX地委行署和XXX市委、人民政府的政策、资金方面的大力支持，广大各各族人民群众也急切的盼望该项目的实施。建设项目的实施，是我国西部少数民族地区构建和谐社会的最具体、最直接的民生工程，是党中央、国务院对我国少数民族地区实施的一举多得的重大民生工程、德政工程。
因此，项目的建设是必要的、可行的。
第二章 项目建设背景及必要性
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2.1项目提出的理由与过程
党的“十七大”提出了“立党为公、执政为民”的理念，指出要“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的科学发展观，构建和谐社会”。构建社会主义和谐社会，是从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望；构建社会主义和谐社会，关系到最广大人民的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础、实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。
党的“十七大”把以民生为重点的社会建设与经济、政治、文化一起提出来，并且把民生问题摆到了十分重要的位置，提出“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”，更加体现了以人为本、民生为重的执政理念。构建社会主义和谐社会，必须坚持以人为本，始终把最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，不断满足
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人民日益增长的物质文化需要，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，促进人的全面发展。建设和谐社会，首先要发展。同时，更加注重解决发展不平衡问题，更加注重发展社会事业，推动经济社会协调发展。完善社会保障制度，保障群众基本生活，适应人口老龄化、城镇化、就业方式多样化，逐步建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的覆盖城乡居民的社会保障体系。
社会主义和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。建设和谐社会，是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。县（市）城市棚户区是县（市）政府所在城市建成区范围内平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不全、房屋质量较差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的集中连片区域。在我国，城市棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
新疆是我国西北的战略屏障，是我国对外开放的重要门
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户，也是我国战略资源的重要基地。新疆的发展和稳定，关系全国改革发展稳定的大局。XXX市是新疆维吾尔自治区XXX地区行署驻地，是XXX地区政治、文化、经济中心，在新疆占据着举足轻重的重要地位。根据统计，XXX市城市新区内现有住户 3816 户。居民住房多为平房，60%房屋建于上世纪六、七十年代，30%建于上世纪八、九十年代。其中：砖木结构房屋占房屋总数的 42.45%；土木结构房屋占房屋总数的14.47%，所有房屋均不符合抗震设防要求。使用至今，土木结构房屋和其他结构类型房屋（即临时搭建的简易房）已成为危房代名词，居民房屋均不具备抗震设防条件，一旦发生自然灾害，将会对居民的生命和财产安全构成严重威胁。
近年来，XXX市委、人民政府为解决城市低收入家庭住房困难问题，取得了一定成效。但是XXX市城市新区存在大量集中连片现象、区域内各族群众住房条件极其恶劣、基础设施处于空白、安全隐患突出、社会管理相对薄弱，群众要求改造的愿望强烈，迫在眉睫，正是在以上背景下提出了“XXX市城市新区棚户区改造项目”。 2.2项目建设的必要性
2.2.1实施城市棚户区改造是践行“三个代表”重要思想、落实执政为民宗旨的具体体现
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贯彻“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，必须把广大人民群众的根本利益作为我们一切工作的出发点和落脚点，真正把改革开放和经济建设的成果惠及全体人民。作为老城区，XXX市城市新区房屋密度大，居住条件差，而在棚户区居住的群众大多数是少数民族下岗职工和低保户、特困户等社会弱势群体。这部分人既没有条件改造房屋，也没有能力购买新房，他们的居住条件急需改善。解决这些群众的生活居住困难问题，是各级党委和政府义不容辞的责任。
2.2.2实施棚户区改造是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求
在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。实施XXX市城市新区改造，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件，还将推动住房制度改革的深化，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平，促进社会和谐。同时，在城市棚户区改造中，还要按照城市总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，这将进一步完善城市整体功能，促进城市建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，避免城市规模无序扩张，有效解决
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“城中村”等突出问题。
2.2.3是促进经济社会协调发展的有效途径
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善，但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；棚户区居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体，为推进棚户区改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，因此，加快棚户区改造对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题的重大意义。
2.2.4是全面建设小康社会的客观需要
原国务院副总理曾培炎在全国城市住房工作会议讲话中指出：“到 2020 年，我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响，项目实施区解放前和上世纪五、六十年代陆续形成的棚户区，历史包袱重、改造难
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度大，不下大力气解决好棚户区居民的居住问题，人民群众的小康生活就是有缺陷的，也是不全面的。“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期，按照《若干意见》的要求，城市人民政府要制定对集中成片棚户区的改造计划，通过改造，使居住在棚户区内居民的住房困难得到妥善解决，住房质量、小区环境、配套设施要有明显改善。
2.2.5推进棚户区改造，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径
棚户区改造建设的安置用房，多是小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要住房的低收入家庭。推进棚户区改造，直接增加住房有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，稳定住房价格．有的地方把棚户区改造与调整城市总体布局有机结合，不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且改善了城市基础设施条件，拓展了城市的发展空间．有的地方通过棚户区改造，进一步盘活了存量土地，提高了土地使用价值，使稀缺的土地资源得以有效利用，为城市发展提供了更为广阔的空间。另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。
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2.3项目建设的可行性
2.3.1建设项目有党中央、国务院的英明决策支持
关心群众生活，为广大人民群众谋利益，必须切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。实施棚户区改造，关系党的宗旨，关系改革发展，关系广大人民群众的切身利益，具有极其重要的意义。党中央、国务院在科学发展观提出以后，坚持以人为本的科学发展观的核心理念，对于民生是高度关注。温家宝总理在2010年政府工作报告中已经明确指示，要用三年时间解决750万户城市棚户区低收入家庭的住房困难和林区、垦区、煤矿240万户居民的住房困难。作为政府总理在人代会上把林区的棚户区改造给予了这样一个高度的重视，是前所未有的。李克强副总理对这项工作非常关注，作出过非常明确的、重要的批示，要求各个部门一定要高度关心和支持棚户区困难群体，协调、帮助解决好住房存在的困难。
住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号）要求“各级财政部门要按照建保[2009]295号文件规定，积极主动参与制定本地区棚户区改造规划、年度计划、项目实施方案、拆迁补偿安置方案等相关配套措施”、“多渠道筹集和落实棚户
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区改造资金”、“确保棚户区改造各项税费优惠政策落实到位”、“加强棚户区改造资金的使用管理和监督”等具体要求，这一系列政策、资金的支持，是本项目顺利实施的切实保障。 2.3.2项目建设得到各级党委、政府及主管部门的大力支持 棚户区改造这项民生民利工程，赢得了XXX社会的广泛关注和一致赞誉。XXX市党委、政府及主管部门深知XXX市城市新区改造社会关联度大，影响面广，该项目一经提出就得到XXX市委、政府及主管部门的高度重视，XXX市委、政府承诺，建设项目资金除申请融资外，其余配套资金均由地方财政配套解决，并保证建设资金足额、及时到位，要求建设主管部门全力支持本项目的建设，明确给予本项目最大的优惠政策，尽可能的减免相关费用，使有限的资金全部落实到建设项目中去。项目单位除积极做好项目前期申报等工作外，对拟建项目场址选择、规划、设计等后期工作做出大量的艰辛劳动，确保项目一经落实，就可顺利实施，早日发挥应有的社会效益。 2.3.3建设项目施工条件良好
作为XXX地区党政机关常驻的XXX市，区域范围内拥有房建、市政各类施工资质的施工单位数量多、技术力量雄厚、社会信誉良好，这使得本次项目的建筑质量有确切的保障。另一方面，项目拟建地点周边市政公用工程设施齐备，
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交通便利，建设项目所需各类建筑材料充足，项目拟建场址地质条件良好，适宜建设该项目，因此，该建设项目是可行的。
第三章
项目市场分析
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3.1项目定位 3.1.1项目目标定位
鉴于本项目是棚户区改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：
（1）通过棚户区区域的拆迁改造、提升城XXX市城市新区形象；
（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；
（3）顺应XXX市城市新区的提档升级，协调多浪河整体风貌打造；
（4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用。
3.1.2项目业态定位
项目地块临近城市主干道 314 国道北线和阿温大道、紧邻多浪河景观带核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。经调查研究，分析得出项目的发展方向土地一级开发。 3.2项目所在区域市场分析 3.2.1土地供应日趋稀缺
经调查，项目所在的XXX市区域周边近1-2年内可供上
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市交易的土地非常匮乏，同时随着XXX市核心地区基本开发殆尽，适宜居住的土地供应日趋稀缺。 3.2.2潜在购房需求将会持续强劲
XXX市城市新区一区北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥片区，总面积1.59平方公里。区域周边有较好的交通和区位条件。根据XXX市“十二五”总体规划，XXX市将计划增加 20 平方公里的城区面积（城市新区、阿温新区、新城区改造）。经XXX市委、市政府研究决定，将XXX市城市新区棚户区改造项目列为2012年首期棚户区改造项目进行改建。XXX市城市新区棚户区改造项目充分借鉴城市新区一期工程的成功经验，将以《XXX城市总体规划》为指导，把多浪河作为城市未来发展进程中一个重点发展区域，按杭州大运河理念进行规划建设，将该区域建设成为具有丰富的历史文化内涵和优美的滨河亲水岸线，使一河两岸成为“城市动脉”，形成集中展现现代化都市形象的“世纪风景线”，充分展现城市活力和可持续发展的生机，为“十二五”期间实现我市城心建设从“大十字时代”发展到“多浪河时代”。因此，XXX市城市新区改造项目建设，有强烈的市场需求，投资者的回报应该是有保障的。 3.2.3周边在售项目整体销售情况良好
2007-2010年，XXX市城市新区一期改造工程成功，城
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市新区已成为XXX市购房人关注的热点，并且随着公务员小区、地区二中分校等单位的入住和水韵明珠、御景湾等项目的开发，XXX市城市新区已经聚集了相当的人气，“水韵XXX”的氛围日渐浓郁。XXX市城市新区今后将继续保持高速的发展状态。
3.3项目的竞争优势和劣势分析 3.3.1交通优势
XXX市城市新区位于XXX市多浪河灌区上游段，北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥，规划杭州大道（原友谊路）向北延伸段以及314国道北线、阿温大道等XXX市主要干道都位于项目区周边，规划钱江路从规划用地内通过，为本项目提供有利的对外交通条件。 3.3.2地理位置环境优势
XXX市城市新区位于XXX市城区的西北部，314 国道北线位于项目的北侧，与XXX市城市新区一期规划区相邻，“上风上水”，空气清新，污染少，人口密度低，居住环境优于市中心地区。周边邻近地委办公区、红桥商业区。行政办公、商业活动、教育基地密集分布自然地理位置环境十分优越。
3.3.3公共配套服务设施齐全
凤凰商业一条街为红桥区域的重点商业配套设施，建成后将提升整个地区的商业环境水平。XXX市城市新区现已建
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成多所中小学校、幼儿园，提供了良好的教育环境。同时，XXX市人民医院位于项目的西南侧的红桥大转盘，将为入住的居民提供良好的医疗保障条件。 3.3.4项目劣势(威胁)分析
国家关于土地供应和住宅政策的调整将对项目产生一定的影响。
3.4土地预期销售价格预测 3.4.1周边主要项目概况
XXX市城市新区一期项目包括水韵明珠小区、黄金海岸、天山苑、地区公务员小区、御景湾、怡和浪琴等小区住宅，总建筑面积约150 多万平方米，分别位于城市新区一期东、西两岸棚户区改造区域，已是目前XXX市最大的大型居住集中区。
公务员小区实景图 一期实景图 3.4.2项目销售价格分析
XXX市城市新区改造项目位于XXX市多浪河灌区上游段，北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥，规划建设的杭州大道（原友谊路）向北延伸段以及314国道北线、
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阿温大道等XXX市主要干道都位于项目区周边，将为本项目销售提供有利的对外交通条件。
目前，XXX市城市新区一期及周边新开发的普通商品住宅项目有新黄金海岸、水韵明珠、御景湾等普通商品住宅项目，根据各自地理位置、品质和环境的不同，XXX市城市新区一期及周边新开发的普通商品住宅价格在2785元-2985元/平方米之间（详见下表）。 序号 1 2 3 名称 水韵明珠 黄金海岸 御景花园 建筑形式 多层建筑 多层建筑 多层建筑 总建筑面积 32万平方米 23万平方米 20万平方米 均价（元/㎡） 2845 2785 2985 XXX市城市建设有限责任公司完成XXX市城市新区改造项目，把规划区“生地”做成“熟地”后，按照国家、新疆维吾尔自治区、XXX地区及XXX市等各级有关法令规定，面向区内外的投资商、发展商，通过拍卖、竞标等方式，对XXX市城市新区实现“七通一平”的熟地块进行广泛的公开招商。
根据规划，本项目棚户区改造后可上市土地主要为商品住宅及配套公建用地，根据上述对XXX市房地产市场、土地供应市场以及对本项目的市场竞争优势所做的分析，预测本项目规划的普通住宅的平均销售价格为2875元/平方米左右。假设二级开发商的预期销售毛利润为15%，即431.25元/平方米，综合建安成本为943.6元/平方米（包括毛地价、
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建安成本和各种相关费用），则最高可接受的土地开发成本为250.15元/平方米。
另外，土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系、区位、用地性质、基础设施条件等。近两年XXX市城市新区综合用地的交易价格情况如表 3-4-2。
表3-4-2 近两年XXX市城市新区及周边地区用地交易价格 用地性质 综合用地 （含住宅及商业用地） 价格（万元/亩） 最高价 129.60 平均价 112.96 最低价 96.32 考虑到近期国家对地产的宏观调控政策及金融危机影响，以及根据近几年XXX市城市新区周边地区地产价格的平均增长率为10%，保守起见，XXX市城市新区综合用地的土地预测增长率取8%，增长基数为土地交易价格的平均值；开发净土地使用权出让价格为150万元/亩，此底价溢价空间较大。
第四章 项目现状及规划
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4.1项目现状 4.1.1地理位置
XXX市城市新区改地处XXX市多浪河灌区上游段，北起 314国道北线，南至XXX市西大街红桥片区。规划四至为：东至多浪河，南至红桥路（原英巴格路）西北至：314 国道北线交汇。规划总占地面积1.59平方公里，其中规划建设用地面积1.33平方公里，城市道路用地0.26 平方公里。 4.1.2项目区用地范围内现状
拟建的XXX市城市新区位于XXX市多浪河沿线及依杆其乡范围内，所占用土地使用权类型为国有土地1.59 平方公里（约2387 亩），现有棚户区居民3816户，总建筑面积约 26.67 万平方米。
XXX市城市新区现状图
4.2用地规划 4.2.1居住用地布局
一类居住用地 202441平方米，土地开发强度：容积率
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不大于0.8，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%；
二类居住用地438185 平方米，土地开发强度：容积率不大于2.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%；
公共服务设施用地65412，土地开发强度：容积率不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%；
小学、中学、高中用地88653平方米；土地开发强度：容积率0.6-0.8，建筑密度不大于35%，绿地率不小于40%。 4.2.2公共设施用地
商业金融114999 平方米，土地开发强度：容积率5.0，建筑密度不大于 40%，绿地率不小于40%；
医院用地17253平方米，土地开发强度：容积率4.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。 4.2.3市政设施用地
市政设施用地5958平方米，土地开发强度：容积率不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%；公共绿地391673平方米；广场用地7682平方米。 4.2.4空间形态规划
以城市开发空间为中心，结合周围的公建，塑造城市节点形象。居住区的住宅以中密度的多层到小高层住宅为主，形成优美的居住环境。
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4.3道路交通规划
根据XXX市总体规划，XXX市城市新区改造项目规划范围内的道路规划情况如下：
1．城市主干路：北大街延伸段（道路红线宽度50米），连接钱江路和居住区规划二路，总长1050米。北大街现状（道路红线宽度45米）已建成并使用。
2．城市支路：与北大街垂直的钱江路规划路（道路红线宽度 25米）与阿温公路衔接，总长2769米，并作为该区内部主要道路。
3．居住区级路：环行道路（道路红线宽度12米）贯穿用地，一条原用地与200米绿化隔离带之间的道路（道路红线宽度12米）东西贯通，总长6750米。该级路可在下一步修建性详细规划中，依据建筑的合理布局进行调整。
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第五章 用地综合补偿方案
5.1征地及拆迁范围
XXX市城市新区改造项目用地拟安排在北线314国道以南，阿温路以西，规划占地面积1.59公顷（约2387 亩）。规划范围内土地现状为：国有土地1.59平方公里，其中：建设用地1.33平方公里，拆迁户3816户，共12211人。
征地及拆迁范围：东至多浪河，南至红桥路（原英巴格路），西北至 314 国道北线交汇。详见附图2：XXX市城市新区棚户区改造项目选址附图。 5.2用地综合补偿方案
为确保XXX市城市新区改造项目所占土地征地和拆迁工程的如期完成，根据项目工作的整体安排和要求，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《XXX市城市集中连片棚户区改造实施方案》的相关政策法规，制定出用地综合补偿方案。 5.2.1拆迁安置补偿标准
1、产权调换
（1）被拆迁房屋建筑面积在45平方米以下的（含45平方米），安置一类标准套型房屋，其建筑面积不小于45平
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方米；其中被拆迁房屋建筑面积在35平方米以上的（自然间2居室，其中最小居室使用面积不得小于8平方米），安置二类标准型房屋，其建筑面积不小于58平方米。
被拆迁房屋建筑面积在45平方米以上至58平方米的（含58米），安置二类标准套型房屋，其建筑面积不小于58平方米。
被拆迁房屋建筑面积在58平方米以上至70平方米的（含70平方米），安置三类标准套型房屋，其建筑面积不小于70平方米。被拆迁房屋建筑面积在70平方米以上的，安置的四类标准套型房屋，其建筑面积不小于90平方米。高层建筑的各类套型使用面积不得低于上述各类标准套型使用面积。扩大面积代建费按多层建筑面积计算，房屋所有权证建筑面积按实际面积计算。安置各类套型房屋超出被拆除面积部分，按每平方米700交纳扩大面积代建费，原面积不结算差价。本人自愿要求上调一个类型的，所上调部分扩大面积代建费按普通商品房价格的 90%缴纳，其价格由棚户区改造领导小组办公室组织评估机构按有关规定评估确认。
（2）临时过度补偿费。被拆迁房屋建筑面积在 50 平方米以下的（50平方米），每月每户300元；50平方米以上的，每户每月400元。
（3）实行产权调换的一次性补助搬家费300元；回迁
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时候恢复有线电视、电话；动力电无法恢复的按现行价格补偿。
（4）拆迁产生经营性房屋实行产权调换的，原面积按市场评估价格与所安置的期房商品房价格结算差价，扩大面积代建费按商品房价缴纳。一次性搬迁费和不可恢复设施补偿费按市场评估价支付。因拆迁造成停产、停业的临时过度补偿依据向社会保险机构缴纳养老保险金的企业职工人数和统计部门公布的上年企业职工平均工资计算；对出租的，按拆迁钱的出租租金计算；对商业用房按每平方米15元计算，并按季度发放。如双方达不成协议，也可由拆迁人为被拆迁人按被拆迁房屋面积租赁房屋进行临时过渡。
(5)棚户区改造内的农民户安置补偿标准，按国家有关的法律、法规执行；征地后比照城市房屋拆迁规定执行。
2.货币补偿
货币补偿按被拆除房屋的市场评估计算。原面积按市场评估补偿：被拆除房屋面积在20平方米（含20平方米）以上不足45平方米的，差额部分按被拆除房屋面积评估价的50%予以补助。超过45平方米的，超出面积部分不予补助；不足20平方米的不足面积部分不予补助。
经XXX市拆迁办深入住户调研摸底统计，涉及征收户3816户中自愿需要货币补偿的住户770户，按每户补偿
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32.55万计算，770户共计需货币补偿25064.32万元。 5.2.2特困户、低保户的安置补偿标准
对特困户按政策规定扩大面积部分，免收扩大面积代建制：对低保户按政策规定扩大面积部分，减少收取扩大面积代建费。
5.2.3棚户区开发净土地出让价格
棚户区开发净土地使用权出让价格为100万元/亩。 5.2.4土地评估
具体拆迁项目的宅基地区位补偿价由有资质评估机构在规定范围内评估确定。被拆除房屋重置成新补偿款、房屋附属物补偿款由具有资质的评估机构进行评估给予补偿。评估机构对被拆迁房屋所有人应当给予配合。被拆除房屋所有人或其委托人不到场或者其委托人不到场或不配合的，评估机构也可以进行评估作价。
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第六章 安置小区建设方案
6.1指导思想和建设原则 6.1.1设计依据
1）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002年版；
2）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB137-90）； 3）《XXX市总体规划》（2010-2030年）； 4）《城市规划编制办法实施细则》；
5）规划管理部门规划选址意见及相关资料； 6）其它相关的技术规范、规定。 6.1.2指导思想
以科学发展观为指导，以改善民生、推进城市化进程、促进经济与社会协调发展为目的，坚持以民为本，着力解决改善XXX市城市新区低收入居民生活条件，提高XXX市城区整体环境质量，全面加快XXX市城市化建设步伐。 6.1.3建设原则
（1）坚持政府组织，市场运作的原则。发挥政府的组织领导作用，在政策与资金上给予必要的支持，确保棚户区改造的顺利推进。在具体实施过程中，要坚持市场运作，充
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分发挥市场机制的作用。
（2）坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发、配套建设的原则。组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
（3）坚持依法改造，确保稳定的原则。严格执行有关土地和资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等有关法律法规的规定。同时妥善解决好群众的实际困难，确保社会稳定。 6.2棚户区改造目标、方式 6.2.1改造目标
棚户区改造的任务繁重，涉及面广，政策性强，工作量大，必须运用法律的、行政的、经济的、科学的等综合手段进行组织实施。针对XXX市城市新区的实际情况，本着“就近安置”的原则，作到不欠新帐，逐步还清旧账。 6.2.2方式
（1）对于棚户区内住宅及辅助公用设施采取拆除，就地新建；
（2）对成片空地区域进行绿化。
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6.3拆迁安置房小区建设方案 6.3.1设计理念
现代建筑群的设计，应从城市环境发展及地域环境特征为考虑的出发点，强调建筑与环境的对话，从单一的硬件开发发展为对整体环境氛围的营造，力图创造连续的空间层次体系。具体到棚改住宅小区与城市环境的关系上来，可以概括为将外部的生态环境，引入住宅建筑群中，形成立体的空间与景观环境系统。 6.3.2规划布局方案
1、建筑物概况
（1）本着“就近安置”的原则，在棚户区附近位于乌喀路南侧（XXX市XXXXX九大队）建设XXX市XXXXX安置房（一），总建筑面积为152210.17 ㎡（1132套，4621人），其中5栋框架结构，总建筑面积67062.53㎡；2 栋地上十六层，地下一层，4栋地上十一层、地下一层。23栋砖混结构，总建筑面积85147.64㎡，地上六层，地下一层。
XXX市城市新区住宅小区主要建设内容包括：棚户区改造住宅用房、配套公用设施和区域内给排水、供电等公共工程以及室外道路、地坪和绿化等辅助工程。
（2）在棚户区内位于西湖大道北侧（XXX市XXXXX一大队）建设XXX市XXXXX安置房（三），总建筑面积为
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182666.51㎡（2082套，8102人），其中4栋框架结构，总建筑面积93670.92㎡，地上十七层，地下一层；33栋砖混结构，总建筑面积88995.59㎡，地上六层，地下一层。
以上XXX市城市新区棚户区 2 个安置小区规划用地300837.11㎡（约合451.26亩）总建筑面积334876.68㎡，拟新建3214保障房，其中高层住宅9幢，建筑面积160733.45㎡，多层住宅56幢，建筑面积174143.23㎡。
住宅小区内建筑物均为三类建筑，建筑耐火等级均为二级，抗震设防为8度，人防等级为6B级，屋面防水等级为三级。
2.建筑立面设计
建筑立面采用简洁素雅的造型，抛弃以往繁琐的线条、柱式等僵硬程式化的构件，转而体观轻快、精致及高低错落的起伏感和韵律感。
建筑的外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感，凸窗，弧形阳台等体现出技术的精美，屋顶设计采用一片轻盈的片格做为收头，穿插在建筑实体与柱子之间，优雅而又飘逸。建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。
3.墙体做法：
基础墙体选用MU10实心粘土砖，用M10水泥砂浆砌
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筑，用防水水泥砂浆抹面，做冷底子油一遍，刷热沥青两道。
主体墙体选用多孔粘土砖砌筑。 女儿墙墙体选用MU10实心粘土砖。 4.屋面做法（自上而下）：
SBS 改性沥青防水卷材3.0mm厚二道，总厚度6.0mm（带砂）；
20厚1：3水泥砂浆找平层；6×6m分格，防水油膏灌缝，与女儿墙交接处留缝，用防水油膏灌缝；
CL10 陶粒砼找 2%坡，最薄处30厚； 150厚阻燃聚苯板保温层（密度≥18 ㎏/m3）； 沥青马蹄脂隔气层；
20厚1：3水泥砂浆找平层（要求干燥，不开裂、不起砂）；
钢筋砼面板基层。
5.外墙外保温的建筑外墙做法 点框粘贴膨胀 EPS 聚苯板外保温; 钢筋混凝土外墙、梁、柱保温层厚70毫米; 砖墙保温层厚70毫米; 防裂砂浆； 刷外墙涂料。 6.外墙装饰
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外墙体经保温抹灰处理后，均刷外墙乳胶漆。 7.内墙装饰
地面采用混凝土面层，墙面除刷油漆墙裙外，均饰白色乳胶漆。
8.门窗工程
主体建筑内门均选用实木成品门或复合门，所有窗选用塑钢窗，并均加设防护栏杆。 6.3.3公共工程
一、XXX市XXXXX安置房（一） 6.3.3.1给排水设计
1.规范标准
《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2006）； 《建筑设计防火规范(修订本)》（GB50016—2006）； 《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003）。 2.生活给水 （1）给水方式
本项目从XXX市北大街供水主管道接入，主管道接入管径DN200，长度约1435米；入户管径DN160，长度约8673米。室内外给水管道选用PP-R管，共设110个管道井，给水管分别经水表计量后供应棚户区改造住宅小区内生活及消防用水。住宅每户用水量单独核算,水表出户(用远传
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水表也可以不出户,由业主和自来水公司协商解决)。
（2）用水量估算
根据给水设计规范，本项目用水主要是生活和绿地用水，生活用水水质要求符合生活饮用水水质标准，水压要求大于等于0.3Mpa；本项目新建住宅建筑面积152210.17㎡，共计1132户4621人，每人每天用水量定额取200L，时变化系数取2.5。因此，本项目住宅最高日用水量为4621×200×10=924.20m3/d，最大小时用水量为924.20×2.5/24=96.27m3/h。
3.排水系统 （1）排水方式
本项目排水管网为各独立住宅区域排水管道，每户设成品无机玻璃钢双坑交替式卫生厕所一座，生活污水排至厕所内。排水管网从XXX市北大街排水主管道接入，主管道接入管径DN400，长度约1200米；出户管径DN300，长度约4594米。本项目新建住宅采用生活污水、雨水合流制排水系统。建筑室外设埋地式一体化生活污水处理装置。棚户区改造住宅小区污水系统设专用通气管；厨房污水单独排除，并经隔油池后，再排至厕所内。室外排水管网采用螺旋塑料PVC排水管，弹性密封橡胶圈柔性接头或插入式粘接接口、120°砂砾石垫层带形基础，管道埋设深度按1.8m考虑。污
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水检查井采393个，用φ1000盖板式圆形砖砌污水检查井，间距控制在30m之内。
（2）污水性质
本项目新建住宅污水主要由淋浴、盥洗、冲厕、炊事等污水组成，与城市污水性质相似，估计主要污染物浓度如下 ：悬浮物≈120-200mg/L ，化学需氧量200-300mg/L ，五天生化需氧量≈100-150mg/L。
（3）排水量计算
根据日常生活用水量的80%计算，本项目新建住宅日排水量为739.36m/d，考虑未预见的排水量133.08m/d（新建住宅日排水量的18%），则共计日排水量约872.44m/d。 6.3.3.2暖通设计
1、规范标准
《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003) 2、采暖热负荷计算
本项目总建筑面积152210.17㎡，采暖耗热指标按建筑节能指标取55W/㎡，热负荷总计为152210.17㎡×55W/㎡×10-6=8.37MW。本项目需在南区配套建设一座供热站，供热管网管径DN160，管线长度2853m；DN110，管线长度2941m，检查井110个。
3、建筑防排烟
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建筑外窗的卫生间排出的废气和厨房的脱排油烟机排出的油烟废气均各自排入防倒流标准土建烟气竖井，由屋顶排放。
棚户区改造住宅小区的供热采用双管系统，每户设分支管，并单独布置成一个环路，室内供暖方式为以交联聚乙烯管作为供热装置的低温辐射地板采暖，供水温度为55℃，这种采暖方式的可实现各户室内温度具有可调性，同时又具有按户热量计量的功能。 6.3.3.3消防、环保设计
根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006），由于XXX市城西新区棚户区改造项目（一）安置住宅小区有多层建筑和高层建筑，所以要考虑室外消防系统。小区采用室外消火栓消防系统，室外消火栓用水量 20L/s,火灾延续时间2h，室外设SA-100/65-1.0地下式消火栓，间距≤120m，保护半径≤150m。
1、各防烟分区的排烟支管接有能自动关闭的排烟防火阀（280℃）。
2、通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀（70℃）。 3、厨房炉灶脱排油烟通过各住户静电型油雾净化器和排风机排至室外，符合大气环境质量标准。
4、水泵机组采用低噪声水泵。
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5、水泵机组应设隔振装置。
6、水泵吸水管和出水管上，设可曲挠橡胶接头或其他隔振管件。
7、管道支架宜采用弹性托架和隔振支架。 6.3.3.4电气设计
1.设计依据
《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）； 《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）； 《住宅设计规范》（GB50096-1999）； 《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）； 《供配电系统设计规范》（GB50052-95）； 《低压配电设计规范》（GB50054-94）；
《10kv及以下变电所设计规范》（GB50053-94）； 《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000版）； 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 《火灾自动报警系统设计规范》（GB50016-98）。 2.设计范围
本工程为XXX市城市新区改造设计，属“就近安置”新建。本设计范围为新建的住宅小区供配电系统、电话系统、电视系统等。
3.电源选择
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根据XXX市城市新区住宅小区分布情况负荷性质，采用单回市政10KV电源供电，为减少变配电设施占地面积和便于维护管理，小区从北大街变电站铺设电缆。
4.负荷估算
本工程负荷统计依据《住宅设计规范》《民用建筑电气设计规范》规定的用电负荷标准进行估算，本工程的用电负荷按单位元元容量法进行统计，照明负荷每平方米按50W设计，空调负荷按20W每平方米设计，其它用电按10W每平方米设计。用电负荷15594.14KW，年用电量15594.14KW×12h/d×365d=68302.33×103KW·h。
5.低压配电 （1）住宅照明配电 a、配电系统
住宅用房电源由室外电缆埋地引入（引自箱变或户外低压网路220/380V) ，每栋住宅总电度表箱，各户设照明配电箱，每栋住宅的总电源进线断路器选用带漏电保护功能的4极断路器。
每套住宅的电源插座与照明分路设计；电源插座回路采用漏电断路器保护。电气线路选用符合安全和防火要求铜芯电缆和导线，住宅内配线采用导线穿管暗敖设，其中配电支线穿线管采用PVC难燃型塑料管，配电干线穿线管采用钢
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管暗敷设，每套住宅进户线截面不小于10mm，分支回路截面不小于2.5mm。
b、设备安装
所有配电箱均采用暗装，每户电表箱设在各住宅墙体内；每户设照明配电箱。配电箱安装高度为1.5m(底边距地坪)。
照明光源按不同场所分别采用电子式节能灯、白炽灯等，并优先采用电子式节能灯。
卧室、起居室设置单相二、三级插座两组，厨房、卫生间设置防溅防水型插座一组，布置洗衣机、冰箱、排烟风机等处设置单相三级插座各一个。
插座及跷板开关均采用暗装(不含卫生间)，安装高度:插 座为0.4m；跷板开关为1.3m；照明灯具吸顶安装。
卫生间及厨房均采用瓷质灯头，防溅式插座和跷板开关，插座及跷板开关安装高度为1.3m；灯具吸顶安装。
(2)居住小区室外照明
居住小区室外沿道路两侧交错设置半截光型路灯，路灯高度为5m；草坪及活动中心设置采用庭园灯，高度为3m；路灯及庭园灯档距为25m；路灯及庭园灯电源引自小区箱变或户外低压网路 220/380V（从低压网路引电源需设户外路灯配电箱）。采用VV-0.6/1kv型聚氯乙烯绝缘电力电缆穿难
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燃型PVC管埋设至各路灯（庭园灯）。路灯控制采用KPL-III 智能型路灯控制器（设在箱变或路灯配电箱内）。
6、弱电 1）电话系统
每栋建筑设置电话保安配线箱一台，建筑物内设电话分线箱；根据建筑专业提供的每户建筑面积分，三类普通住宅套型设置二个电话终端出线口。室外电话网采用电话电缆穿管直埋至各建筑保安配线箱，室内采用电话电缆穿 PVC 暗配。
2）有线电视
每栋建筑设置电视前端箱一台，与XXX市有线电视网相连，本项目设置一个电视终端插座，应满足有线电视网的要求。室外有线电视网采用同轴电缆穿管埋地至备建筑电视前端箱，室内采用同轴电缆穿 PVC 暗配。
3）计算机网络系统
棚改小区内设计算机网络系统，在门卫值班室设计算机网络系统主机，每栋住宅设置楼层配线架，并在每套住宅设置信息插座，干线穿钢管暗配敷设，支线采用穿PVC管暗配敷设。
4）楼宇访客对讲系统
在单元入口处设置可视访客对讲主机，住户室内设置对
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讲分机。
5）弱电设备接地系统
网络系统、通讯、有线电视系统等弱电设备需做接地，并与强电做联合接地，接地电阻不应大于lΩ。
6）火灾、煤气报警系统
为了防止煤气泄露引起人员窒息和火灾事故，每户厨房设置煤气泄露报警器，当煤气泄露报警器动作，自动联动厨房排气扇打开并向外界报警。
7）棚户区改造住宅小区闭路监控系统
主要出入口、主要通道处，设置摄像系统，在棚户区改造住宅小区的东、西两面围墙处设置主动式红外线探头，监控系统中心设在小区物业管理处。
利用现代信息技术，实现棚户区改造住宅小区自动化管理，其内容如下：
A．水、电、煤自动计量、收费； B．小区内安全防范系统监控管理； C．住宅的火灾、有害气体泄露自动报警； D．住宅紧急呼叫系统。 二、XXX市XXXXX安置房（三） 6.3.3.5 给排水设计
1.规范标准
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《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2006）； 《建筑设计防火规范(修订本)》（GB50016—2006）； 《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003）。 2.生活给水 （1）给水方式
本项目从XXX市西湖大道供水主管道接入，主管道接入管径DN200，长度约705米；入户管径DN160，长度约10520米。室内外给水管道选用PP-R管，共设140个管道井，给水管分别经水表计量后供应棚户区改造住宅小区内生活及消防用水。住宅每户用水量单独核算,水表出户(用远传水表也可以不出户,由业主和自来水公司协商解决)。
（2）用水量估算
根据给水设计规范，本项目用水主要是生活和绿地用水，生活用水水质要求符合生活饮用水水质标准，水压要求大于等于 0.3Mpa；本项目新建住宅面积182666.51㎡，共计2082户8102人，每人每天用水量定额取200L，时变化系数取2.5。因此，本项目住宅最高日用水量为8102×200×10=1620.4m3/d，最大小时用水量为1620.4×2.5/24=168.79m3/h。
3.排水系统 （1）排水方式
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本项目排水管网为各独立住宅区域排水管道，每户设成品无机玻璃钢双坑交替式卫生厕所一座，生活污水排至厕所内。排水管网从XXX市西湖大道排水主管道接入，主管道接入管径DN400，长度约900米；出户管径DN300，长度约7791米。
本项目新建住宅采用生活污水、雨水合流制排水系统。建筑室外设埋地式一体化生活污水处理装置。棚户区改造住宅小区污水系统设专用通气管；厨房污水单独排除，并经隔油池后，再排至厕所内。
室外排水管网采用螺旋塑料 PVC 排水管，弹性密封橡胶圈柔性接头或插入式粘接接口、120º砂砾石垫层带形基础，管道埋设深度按1.8m考虑。污水检查井585个，采用φ1000 盖板式圆形砖砌污水检查井，间距控制在 30m 之内。
（2）污水性质
本项目新建住宅污水主要由淋浴、盥洗、冲厕、炊事等污水组成，与城市污水性质相似，估计主要污染物浓度如下：悬浮物≈120-200mg/L，化学需氧量200-300mg/L，五天生化需氧量≈100-150mg/L。
（3）排水量计算
根据日常生活用水量的 80%计算，本项目新建住宅日
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排水量为820.16m/d，考虑未预见的排水量147.63m/d（新建住宅日排水量的18%），则共计日排水量约967.79m/d。 6.3.3.6暖通设计
1、规范标准
《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003) 2、采暖热负荷计算
本项目总建筑面积182666.51 ㎡，采暖耗热指标按建筑节能指标取55W/㎡，热负荷总计为182666.51㎡×55W/㎡×10-6=10.05MW。
本项目配套建设一座供热站，供热管网管径DN160，管线长度3250m；DN110，管线长度5441m，管道井167个。
3、建筑防排烟
建筑外窗的卫生间排出的废气和厨房的脱排油烟机排出的油烟废气均各自排入防倒流标准土建烟气竖井，由屋顶排放。
棚户区改造住宅小区的供热采用双管系统，每户设分支管，并单独布置成一个环路，室内供暖方式为以交联聚乙烯管作为供热装置的低温辐射地板采暖，供水温度为55℃，这种采暖方式的可实现各户室内温度具有可调性，同时又具有按户热量计量的功能。 6.3.3.7消防、环保设计
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根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006），由于XXX市城市新区住宅有多层建筑和高层建筑，所以要考虑室外消防系统即可。小区采用室外消火栓消防系统，室外消火栓用水量20L/s,火灾延续时间2h，室外设SA-100/65-1.0 地下式消火栓，间距≤120m，保护半径≤150m。
1、各防烟分区的排烟支管接有能自动关闭的排烟防火阀（280℃）。
2、通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀（70℃）。 3、厨房炉灶脱排油烟通过各住户静电型油雾净化器和排风机排至室外，符合大气环境质量标准。
4、水泵机组采用低噪声水泵。 5、水泵机组应设隔振装置。
6、水泵吸水管和出水管上，设可曲挠橡胶接头或其他隔振管件。
7、管道支架宜采用弹性托架和隔振支架。 6.3.3.8配套设施
XXX市城市新区住宅小区设配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统及通信系统等。
第七章 棚户区基础设施建设方案
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本项目建设方案在XXX市城市新区分区规划的基础上进行。项目实施将为该区建设成为配套设施完善、配套能力充足、路网布局合理和具有良好绿化环境的现代化开发区创造条件，为群众居住及经济开发建设提供设施先进、配套齐全并具有足够发展空间的硬环境。依据XXX市城市新区分区规划和XXX市“十二五”规划要求，本项目建设内容为市政道路工程、给排水管网工程、供热管网工程、电力工程、电信工程和天燃气管网工程。 7.1道路工程 7.1.1方案设计依据
《城市道路设计规范》CJJ37-90
《城市道路工程技术标准》（征求意见稿） 《城市道路工程施工与质量验收标准》CJJ1-2008 《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95） 《道路交通管理设施设置技术规程》（DBJ08-39-94） 7.1.2设计原则
规划范围内现状为棚户区，结合城市总体规划，在完善本次工程范围内路网结构的同时充分考虑了该区道路与周边城市道路及远景城市环线的衔接，以规划钱江路和城北主干道（北大街路）形成“十”字形路网为基本构架，辅以主次支路相结合，形成方格网式的路网格局。
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（1）城北主干道（北大街路）为城市主干路，该路是棚户区与外界联系的主要通道，将来也是联接XXX市中心区、温宿县纽带。
（2）钱江路既是项目区的景观大道又是城市的主干路，现状与北大街路交叉处保持现状平交方式，远期贯通城市新区东西。
（3）支路网布置结合现现状用地及地形，按 150-300 米的间距较为均匀布置城市支路。 7.1.3道路工程设计方案
⑴平面设计要求
区内道路路网规划比较规则，呈方格网状分布，线型较顺畅，本区主干路总长为1050.0米，支路总长2769.0米，居民区内道路6750.0米，道路全长合计10569.0米。详见附表“道路平面要素一览表”。
道路平面要素一览表 序号 1 2 道路名称 北大街延伸段 钱江路 道路平面要素 道路全线为一直线 道路全线为一直线 道路共4条，设置4个折点，其中折点1和折点4分别为起、终点；3 居住区级路 折点2位于北大街交叉口，不设平曲线；折点3平曲线半径R=100米，缓和曲线长度Ls=30米。 6750.0 12 道路长度（m） 红线宽度(m) 1050.0 2769.0 45 25
⑵道路横断面设计 ①设计要求
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a、道路横断面设计应在规划的红线宽度范围内进行。横断面型式、布置、各组成部分尺寸及比例应按道路类别、级别、计算行车速度、设计年限的机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、交通组织、交通设施、地上杆线、地下管线、绿化、地形等因素统一安排，以保障车辆和人行交通的安全通畅。
b、横断面设计应近远期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，并预留管线位置。路面宽度及标高等应留有发展余地。
c、对现有道路改建应采取工程措施与交通管理相结合的办法，以提高道路通行能力和保障交通安全。
②横断面布置
根据该区域控制性详细规划，设计区域内的道路分为两种等级：
1）主干路Ⅰ级：北大街延伸道路红线宽度为45米。其中机动车道为 2×8=16米；两侧机非绿化带宽度为2×6=12米；两侧绿化带宽度为2×2.5+2×1.5=8米；两侧人行道宽度为2×4.5=9米。断面形式如下图：
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2）支路Ⅰ级：区域范围内规划道路。道路红线宽度分为2种，分别为25米、12米。其中红线宽度为25米的道路为钱江路，该道路垂直于北大街和阿温大道，其断面形式如下图所示：
3）纵断面设计
规划区域内地势西高东低，南高北低，现状地势起伏不大，纵坡在0.3%-1.8%之间，纵断设计应遵循如下原则：
（1）在满足规范要求的前提下尽量遵照现状地形标高，减少土方填挖，降低工程造价。
（2）充分考虑XXX市属寒冷地区，最大道路纵坡控制在3%以下，为了保证路面排水，最小道路纵坡控制在 0.3%以上。
（3）道路纵坡应充分考虑方便残疾人通行方便和安全。 4）交叉口设计
北大街延伸段同钱江路沿线交叉均为平面交叉，设计应
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符合安全通畅的要求，主干道与主干道相交采用交通信号灯管理，主干道与次干道相交视交通情况采用信号灯管理或加强交通管制，支路与次干道交叉可不设信号灯管理。
5）路基设计
由于XXX市地处寒冷地区，选用合适的路面结构非常重要，以下是对两种路面结构形式的比较。
路面结构形式比较 物理性能 使用性能 适应性能 设计年限 施工工艺 沥青砼路面（柔性） 水泥砼路面（刚性） 力学强度较高，稳定性，耐久性好 平整度好，观感好，适应现代城市交通要求，宜做高等级路面 抗滑性能好，寒冷地区适应性强 15年 施工工艺较简单，工期短，易养护维修 适应温度变化性能差 20-30年 施工工艺稍复杂，施工养护期限长，不易维修 通过比较，根据XXX市的实际情况，本报告建议采用沥青砼路面。道路基层设计有两种方案：其一为二灰砾石基层、其二为水稳级配砂砾。根据对这几年XXX市已建成的道路实地调查路况性能比较，设计推荐水稳级配砂砾，因其早期强度大，干缩应变小，具体结构为：
（1）北大街延伸段公路等级为主干路Ⅰ级，机动车道路面结构自下至上依次为：30cm天然级配砂砾，20cm4%水泥稳定级配砂砾，8cm沥青碎石（AM-25），7cm 粗粒式沥青砼（AC-25C型），4cm中粒式沥青砼（AC-16C型）。
人非混行道路面结构自下而上依次为：20cm级配砂砾，15cm4%水泥稳定级配砂砾，2cm干铺细砂，6cm人行道花
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砖。
（2）其余道路等级为支路Ⅰ级，机动车道路面结构自下至上依次为：30cm天然级配砂砾，20cm4%水泥稳定级配砂砾，7cm粗粒式沥青砼（AC-25C型），4cm中粒式沥青砼（AC-16C型）。
人非混行道路面结构自下而上依次为：20cm 级配砂砾，15cm4%水泥稳定级配砂砾，2cm干铺细砂，6cm人行道花砖。
7）标线设计
路面标线设车道分界线、路缘线和人行横道线。交通标线均采用白色路标漆制作，人行横道采用标线和标示牌指示。
8）无障碍设计
为方便残疾人安全行走，在人行道铺设专供盲人行走的导向地砖盲道。在道路交叉口人行横道处，设置缘石坡道，方便坐轮椅的残疾人通行。
9）道路绿化 设计要求
①道路绿化是城市道路的重要组成部分，应根据城市性质、道路功能、自然条件、城市环境等，合理地进行设计。道路绿化设计应结合交通安全、环境保护、城市美化等要求，
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选择种植位置、种植形式、种植规模，采用适宜树种、草皮、花卉。
②道路绿化应选择能适应当地自然条件和城市复杂环境的树种。选择树种时，要选择树干挺直、树形美观、夏日遮阳、耐修剪、能抵抗病虫害、风灾及有害气体等的树种。
③道路绿化设计应处理好与道路照明、交通设施、地上杆线、地下管线等关系。
本项目在红线宽度30米以上的道路上设宽2m的绿化隔离带，人行道上载植适合本地生长的树种进行绿化，行道树间距为5m，通过绿化设计增加道路景观。 7.2给水管网工程 7.2.1设计依据
《室外给排水设计规范》 GB50014—2006 《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98 《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268 《生活饮用输配水设置及防护材料的安全性评价标准》 7.2.2工程方案
⑴给水工程
按单位用地面积法进行用水量预测，根据《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）给出的用水量指标，与控制性规划中的用地分类相对应，来预测不同性质地块上的用水
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量。
根据“XXX市城市新区控制性详细规划”，规划居住用地79.47万㎡ ，规划公共设施用地13.23万㎡，规划道路广场用地0.77万㎡，市政设施用地0.6万㎡，规划绿地39.17万㎡。根据《城市给水规划规范》（GB50282-98），居住用地用水指标按1.20万m³/(k㎡·d)计算、公共设施用地用水指标按0.80万m³/(k㎡·d)计算、广场用地用水指标按0.25万m³/(k㎡·d)计算、绿地用水指标按0.20万m³/(k㎡· d)计算：
居住用地用水量Q1=0.7947km×1.50万m³/(k㎡·d)=1.19万m³/d
公共设施用地用水量Q2=0.1332km×0.80万m³/(k㎡·d)=0.107万m³/d
市政设施用地用水量Q3=0.05958km×0.80万m³/(k㎡·d)=0.05万m³/d
广场用地用水量Q4=0.07682km×0.25万m³/(k㎡·d)=0.02万m³/d
绿地用水量Q5=0.3917km×0.20万m³/(k㎡·d)=0.078万m³/d
则：规划区用水量合计
Q=Q1+Q2+Q3+Q4+Q5=1.19+0.107+0.05+0.02+0.07
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8=1.445万m³/d
最高日平均时用水量Q平均=Q/24=1.445万m³/24=602m³/h
取时变化系数Kh=2.0，则最高日最高时用水量Qmax=Kh×Q平均=2.0×602m³/h=1204m³/h
（2）给水水源
经过现场踏勘，建议沿北大街（钱江路规划路口）现状 DN200 给水管道接口处向北铺设DN200给水管道至北大街延伸段，顶管穿越钱江路，沿规划路继续向北铺设，顶管穿越居住区级路。为节省投资，顶管过钱江路及居住区级路时，可顶一断面较大的箱涵，将热力、电力、污水管道一并穿越。
（3）给水管道布置
用水由北大街现有给水管引入，结合规划区主要道路敷设DN160-DN200mm的环状管网，确保其供水的可靠性。 XXX市的冻土深度为1.5 米，同时考虑便于其他管道穿越，给水管道的覆土一般考虑控制在2.0米左右，与其他管线交叉处可适当调整。
按规范要求，消火栓间距不大于120米，消火栓接口直径不小于DN100，消火栓尽可能设在醒目处。
为满足事故检修时隔断需要，考虑在联接管的下游、干
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管400-600米左右设置阀门，阀门距离不大于5个消火栓的布置长度。
在给水管道的高起部位设置排气阀，在给水管道的最低处设置泄水阀。 7.3排水管网工程 7.3.1设计依据
《室外排水设计规范》GB50014-2006 《地表水环境质量标准》GB3838-2002 《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-1999 《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98 《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268 7.3.2排水体制
规划区域排水体制采用雨污分流制，区域内污水收集后可排入北大街的 D400 污水干管。 7.3.3污水量预测
规划范围内污水量按总用水量 90%计算，则规划区域内污水量为1.30万m³/天。本区域的污水可接入本次规划区域的污水干管，接入北大街市政污水管。 7.3.4污水管道布置
污水管道布置采用低边截流式，以东西向及南北向主要道路的污水管道为主干管，其它道路污水管道为支管，最小
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支管管径为D300mm，最小排水坡度为0.3%。项目区污水干管沿北大街主干道向东敷设D400mm污水干管，最后排入XXX市污水处理厂内。
为方便污水用户支管的接入，污水管道覆土一般控制在3.0米左右，污水管道坡度根据水力计算确定。
污水管道采用承插式（II级）钢筋混凝土管，120-180°砂石基础，柔性橡胶圈接口，检查井采用Φ1250-Φ1500圆形砼砌块砌筑污水检查井。 7.3.5雨水管道布置
沿道路布置雨水管道收集道路两侧用地雨水，最后排入公路两侧绿化带内。
雨水管道覆土一般控制在2.5米左右，管道坡度根据水力计算确定。
雨水管道采用承插式（II级）钢筋混凝土管，120-180°砂石基础，柔性橡胶圈接口，检查井采用Φ1250-Φ1500圆形砼砌块砌筑雨水检查井。 7.4电力工程 7.4.1设计依据
《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98
《城市轨道交通通信工程质量验收规范》GB50382-2006
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7.4.2工程方案
（1）根据XXX市城市新区总体规划，项目区供电由XXX市北大街变电站（3×40MVA）供电，此次规划范围的供电由北大街变电站沿北大街铺设电缆至供电区域。
（2）依据《城市电力规划规范》（GB50293-1999）中的规划单位建设用地指标，采用单位单位居住用地负荷指标为100kW/ha,单位公建用地负荷指标为300kW/ha，单位道路、绿化及其它用地负荷指标为0.2kW/ha，规划范围内采用单位建筑面积负荷指标法进行预测，分别对规划区内居住、公建两大类建筑确定用电总负荷为11.92MW。
（3）规划10KV以上电力线应尽量采用管沟敷设方式，内室外电气外网采用三相四线低压铜芯电缆直埋或管沟敷设。 7.5电信工程
（1）电信设施属开发区市话分局覆盖。电信电缆由北大街主干网接入，形成规划区内电信网。
（2）道路上电信电缆全部采用地埋电缆，分别设置9孔-18孔的公用水泥管。
（3）将广播电视并入XXX市广播电视网络。 7.6供热工程
（1）根据XXX市规划局要求，规划区总建筑面积应不
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大于45万平方米 ，采暖综合热指标取70W/㎡，预测总热负荷≤31.5MW。
（2）根据XXX市供热规划，该片区供热热源由位于钱江路西端自建供热站供给，此供热站规划2×20吨热水锅炉；规划集中供热面积不应小于40万㎡。规划区供热负荷由此集中供热站沿钱江路敷设热力管供给。供热站采用高温水或高温蒸气供热，布置在规划范围内的负荷中心。
（3）供热管网沿道路布置，为减少对地下空间的占用，尽可能采用地下直埋方式。一次高温热水管道采用直埋敷设方式，二次低温热水管道可根据情况采用直埋或地沟敷设方式，一次热水管管径根据热负荷确定为D160mm，管长8691米，D110mm，管长5794米。 7.7基础设施建设工程量
基础设施建设工程量一览表 序号 一 1 2 3 二 1 2 3 三 1 2 3 四 1
项目名称 道路工程 主干道 支干道 居住区级道路 供水管网 DN200 DN160 管道井 排水管网 DN300 DN400 排水井 电力工程 3*70+1*35电缆线 单位 m m m m m 座 m m 座 m 数量 1050 2769 6750 2140 19193 250 12385 2100 978 12760.5 60
材质及结构 沥青砼路面 沥青砼路面 沥青砼路面 UPVC管 UPVC管 水泥砂浆砖砌 双壁波纹管 双壁波纹管 水泥砂浆砖砌 备注 电缆线 m 检查井 座 箱变 个 供热工程 锅炉房 座 Φ160 m Φ110 m 第八章12199.5 200 8 2 2×20吨热水锅炉 6103 无缝钢管 8382 螺旋埋胡双面自动焊接钢管
环境保护
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2 3 4 五 1 2 3 3*35+2*16
8.1环境保护执行标准
（1）《中华人民共和国环境保护法》； （2）《建设项目环境保护保护管理办法》；
（3）《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》； （4）《污水综合排放标准》。 8.2项目实施地环境质量现状
1.空气质量现状
项目所在地块现状主要为住宅用地，有少量商业门面，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，有部分生活废气排放，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。
2.地表水环境质量现状
项目区西侧为多浪河，当地已有城市污水处理及排水系统，对地下水和多浪河的影响不是很大。
3.声环境质量
项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。 4.生态环境现状
项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。
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8.3主要污染工序
本项目在施工期间产生一定的噪声和扬尘污染，在建成后增加本区域内生活污水总排放量。
1、施工建设期主要环境影响 （1）噪声污染
来源于地基的钻探、土方施工、土石方运输车辆、底板与结构施工、打地圈梁及施工时敲打声、撞击声产生的噪声，房屋装修等施工环节产生的机械噪声，源强可达85-115dBA），对区域局部声环境质量产生干扰和影响；地面机械与施工敲击噪声分别具有流动性、定点性和瞬时性特点，噪声源数量较多、覆盖面较广，但源强不强、频率不高。
各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段 土石方阶段 声源 挖土机 冲击机 空压机 打桩机 混凝土输送泵 底板与结构阶段 振捣器 电锯 电焊机 空压机
交通运输车辆声级 施工阶段 土方阶段 底板与结构阶段
声级 78-96 95 75-85 95-105 90-100 100-105 100-110 90-95 75-85
施工阶段 声源 电钻 电锤 手工钻 无齿锯 多功能木工刨 混凝土搅拌机 云石机 多角磨光机 声级 100-115 100-105 100-105 105 90-100 100-110 100-110 100-115 装修、安装阶段 运输内容 土方外运 钢筋、商品混凝土 63
车辆类型 大型载重机 混凝土罐车 声级/dB(A) 90 80-85 装修阶段 各种装修材料及主要设备 昼间场界噪声 75-85 70-85 80-95 轻型载重卡车 75 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB(A) 施工阶段 土方阶段 结构阶段 装修阶段 标准值 75 70 85 夜间场界噪声 75-85 65-80 禁止施工 标准值 55 55 55 （2）废水污染
工程施工期废水包括施工用水排放和施工人员生活污水。
施工用水排放：来源于骨料冲洗、砼拌和、养护汽车冲洗等，主要污染物为 SS。
生活污水：来源于施工期临时食堂、厕所等生活设施，废水主要污染物 COD、BOD、SS 等。施工期平均施工人数以200人/天计，以每人每天排施污水80L计，则施工期间平均生活污水排施量为16m3/D。
（3）废气污染
来源于施工作业机械、土石方运输车辆尾气排放及其作业时所带来或引起的大量扬尘：项目废气排放源主要有：场地平整机械尾气、材料运输车尾气。主要污染物为车辆尾气、水泥粉尘及场地平整机械、材料运输车辆带来的地面扬尘等，大气污染源具有流动性和间歇性。
（4）固体废弃物
施工期固体废弃物包括施工建筑废渣和生活垃圾，以
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1.0kg/d的人均生活产生量计算施工期间生活垃圾量为 73t/a，施工期建筑废渣产生量约10080t/a。
2、运营期主要环境影响 （1）废水
项目实施后，住宅居民用水由XXX市自来水公司供给，新建住宅日生活污水排放量为2521.56m³/d，生活污水中主要污染物为COD、BOD、SS。
（2）废气
项目实施后，本项目采用节能环保天然气锅炉供热系统，项目区产生的大气污染物较少。
（3）固体废弃物
项目实施后所产生的固体废弃物主要为居民生活垃圾。棚户区改造住宅区内设有专门的垃圾房和分散的垃圾箱，定期运往XXX市城市垃圾处理场统一处理。 8.4环境保护措施
8.4.1施工期间环境保护措施
1、水污染防治措施
（1）本项目施工生产用水为城市供水系统供水，由于施工废水较少且当地蒸发量大，一般在施工现场泼洒后自然蒸发。
（2）施工期间，必须严格加强对施工人员的管理，使
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施工人员集中居住，生活污水集中排入城市下水道。
2、大气污染防治措施
（1）施工作业区应配备人员负责环保，作到科学管理、文明施工；在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时清运到指定地点，缩短堆放的危害周期。
（2）建筑工地周围必须设置围挡，围挡设置高度不低于 1.8 米；所有土堆、料堆必须全部覆盖，要采取袋装、密闭、洒水或喷洒覆盖剂等防尘措施；工地道路要全部硬化，每天都要进行清扫和洒水压尘；严禁在车行道上堆放施工弃土。
（3）运输车辆进入施工场地应低速或限速行驶，以减少扬尘量；运送土方、渣土的车辆应遮盖或封闭，防止遗撒，对不慎洒落的沙土和建筑材料，应及时对地面进行清理。
（4）应制定洒水清扫制度，配备洒水设备及指定专人负责保洁工作，遇有4级以上大风天气，应做好防护工作，最大限度地减少扬尘；在大风天气加大洒水量及洒水次数。对作业面和临时土堆应适时洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘的产生。
（5）施工料具应当按照建设工程施工现场平面布置图确定的位置摆放，水泥等可能产生的粉尘污染的建筑才料应当在库房内存放或严密遮盖。
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（6）清理施工垃圾，必须搭设密闭式专用垃圾道或者采用容器吊运，严禁随意抛撒。建设工程施工现场应当设置密闭式垃圾站用于存放施工垃圾。施工垃圾应当按照规定及时清运至垃圾场。
3、噪声防治措施
（1）施工设备选性时尽量采用低噪声设备。高噪声设备尽可能布置在远离周围人群集区的地方。
（2）施工期合理安排施工时间，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，除此之外，高噪声设备的施工阶段应尽量安排在白天，夜间23点至次日9点禁止施工。确需在23 点至次日8点期间进行施工的，建设单位和施工单位应当在施工前到建设工程所在地建设管理部门提出申请，经批准后方可进行夜间施工。进行夜间施工作业的，建设单位应当会同施工单位做好周边居民工作，并公布施工期限。
（3）对位置相对固定的机械设备，噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，能设在隔声棚内操作的尽量设置隔声棚，隔声棚的墙高度应超过1.5米以上，墙宽度要使噪声敏感点阻隔在噪声发射角以外，顶部可用双层石棉瓦加盖；对不能入棚的机械设备，可适当建立单面声屏障，声屏障可选用砖石料、混凝土、木材、金属、轻型多孔吸声复合材料建造。
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（4）模板、支架拆卸过程中，遵守作业规定，减少碰撞噪音；尽量少用哨子、喇叭等指挥作业，减少人为噪声。
（5）尽量减少运输车辆夜间的运输量，运输车辆进入施工区附近区域后，要适当降低车速，避免或杜绝鸣笛运输车辆的进出口以及主要运输路线选择应尽可能离周围人群聚集区远些。
4、固体废物防治措施
（1）对施工中的建筑垃圾、弃土及废渣等必须妥善堆放，及进清运。
（2）对施工期施工人员产生的生活垃圾，必须设置临时垃圾房，对生活垃圾进行集中收集、堆放，并及时清运至垃圾场，以防止在雨天补雨水浸泡而产生对环境危害的渗滤液。
8.4.2项目建成后生态环境保护措施
1、废水处理
项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过化粪池处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996 中规定的三级排放标准后排入市政污水管网，最终进入污水处理厂集中生化处理达标后外排。
该项目营运期废水主要为生活废水，生活废水的主要污染物为COD、BOD、氨氮、SS、动植物油等。该部分废水
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经隔油池等设施处理后达到《污水综合排放标准》GB8978-1996 中一级排放标准要求。
2、饮食油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）。
3、生活垃圾收集于垃圾屋后统一送往市政垃圾场。 4、本项目的主要为生活噪声。生活噪声源仅55-70分贝，对周围环境影响较小。同时建设单位采取降噪吸声处理，墙体隔声可达15分贝以上，隔声治理可降噪达35分贝，采取以上措施后，可满足《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中2类标准要求，对周围环境影响较小。 8.5地质灾害影响分析
规划区所处地段，总体地势平坦，自然条件较好，主要风向多为西北偏北风，年最多为北风，地震烈度八度，工程建筑需考虑抗震设防。交通运输十分便利，可满足建材的运进。拟建项目为建筑类，无地质灾害的可能性。 8.6特殊环境影响
项目周围没有历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等，无特殊环境影响。
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第九章 劳动安全卫生与消防
9.1劳动安全卫生编制依据和执行标准
(1)《中华人民共和国劳动法》； (2)《中华人民共和国职业病防治法》。 9.2危害性因素
XXX市城市新区改造项目主要为土建工程，工程规模较大，存在一定安全隐患。项目建设过程中，有可能存在和出现施工作业、施工设备、原材料、用电等方面带来的危害，项目实施过程中，则有可能出现传染性疾病因素等带来的危害，因而要确保人员安全，工程安全，设备安全。 9.3安全生产措施
1、施工现场的全体施工人员，都必须自觉遵守劳动纪律和安全生产的各项规章制度，在作业中集中思想，做到“八个不准”即：
（1）不戴安全帽不准进入施工现场。 （2）不系安全带不准高空作业。 （3）吊勾下面不准行人或人在此停留。
（4）未经专门培训取得上岗证和领导批准的不准操作各种机械设备。
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（5）除现场持证电工外，不准其他任何人私自拉线用电。
（6）上班前不准喝酒。
（7）穿拖鞋的不准上班，穿硬底鞋不准高空作业。 （8）吊装设备和垂直运输机械未经检验合格和试吊，不准进行吊装和垂直运输，起重升高时要与高低压电线保持一定的安全距离。机械运行时，操作手不准离开机械。
2、对施工人员的控制：
（1）项目部禁止使用未满十六周岁的童工，以及患有高血压、心脏病等人员从事建筑施工。
（2）新工人进场施工前，必须进行“三级”（公司、项目部、班组）安全教育。此项工作，由公司安全科、项目部专职安全员、班组长负责，填写安全教育记录单。
（3）特殊工种人员（电工、焊工、起重工、架子工、塔吊司机）必须经劳动部门培训考核合格后，持证上岗。
3、施工现场各种机械设备的控制
（1）施工现场垂直运输机械塔吊安装，项目部技术负责人必须事先书面技术交底，安装完毕组织有关部门验收，验收合格后挂牌施工，并持证操作，验收资料由专职安全员收集归档，以便抽查，并填写垂直运输机械检验单。
（2）机械设备应处于良好的技术状态，并安全可靠，
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传动部位应有完备的防护装置，必须装有漏电保护装置、限位装置以及保护接零接地措施，经常保养维修，严禁带病运转，做到专人专机，持证操作。
4、对脚手架搭设规定的控制：项目部技术负责人应制定搭设方案，落实专人现场指导，进行详细书面安全技术交底，搭设完毕及时组织有关人员进行验收，并做好验收记录，资料收集归档，并填写脚手架检查验收单。
5、对施工现场各种易燃易爆的控制：项目部应派专人负责管理，专库存放，配备好灭火器材，悬挂各种防火标志，与明火控制好安全距离。
6、安全设施物资采购、保管的控制
（1）项目部采购员必须按指定国家定点厂家购买，必须附有产品合格检验证和质保书。
（2）施工现场用电设施安装，必须由专职电工按照电力部门规范要求，结合质量计划及施工组织设计要求规定进行架设，严禁任何人任意乱拉乱接。
（3）专职安全员应对施工现场不定期的进行安全检查。施工现场应设好防护栏和盖板，以及张设安全网，对陡坡、深坑等其它危险部位，应搭设围栏或设置明显的警告标示，夜间可设红灯。
（4）施工人员必须做到文明施工，施工作业中应做到
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“三清”：工作面清、机械用具清、周围场地清，坚持谁做谁清，日做日清，工完料清。
（5）项目部应落实一名专人负责管理打扫，施工现场可设临时流动厕所或尿桶，严禁随地大小便。
7、施工现场文明管理：项目部应派专人抓管，各种材料进场按品种和规格堆放整齐，并确保安全稳固，生活垃圾和建筑垃圾及时清运，做到工完料尽场地清。
8、特殊气候条件下的施工安全控制：遇六级以上大风、雷雨、大雾等恶劣天气，项目部应下令停止高空作业。 9.4消防措施
1、建立防火安全制度。 2、严格控制火源
（1）施工现场建立集中吸烟区； （2）严格执行动火审批制度；
（3）严禁乱拉乱接电源电器，严防电器线路引起火灾； （4）严格执行“十不烧”的规定。
3、按防火平面布置图，落实消防器材，挂设防火标志。 4、木工加工场及支模板的电锯旁必须每班清扫木屑、刨花，运到地面指定地点堆放。
5、建立一支由项目经理、技术人员、施工员、质安员、工人组成义务消防队。
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6、加强防火安全教育，在宣传黑板上宣传发生火灾事故的教训。
7、建立定期防火检查，更换灭火器药剂。
8、每个工人宿舍明确防火责任人，禁止使用电炉、煤油炉及大于60W 的灯泡、禁止用电热棒烧水、禁止在宿舍燃烧纸张物品。
9、施工现场明确划分用火作业，易燃易爆材料堆积场、仓库、易燃废品集中站和生活区等区域。
10、施工现场夜间配有照明设备，并保持消防通道畅通，安排义务消防队值班。
11、同各班组签订防火安全协议书。
12、施工现场用电，严格执行《施工现场电气安全管理规定》，加强电源管理，防止发生电气火灾。
13、禁止在高空架空线下面搭设临时性建设物或堆放可燃物。
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第十章 节能
10.1编制依据
10.1项目所遵循的法规和标准
1、《中华人民共和国节约能源法》； 2、《中国节能技术政策大纲》；
3、国务院《关于节能减排综合性工作方案》的通知、《关于加强节能工作的决定》、《关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见的通知》、《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》；
4、《公共建筑节能设计标准》DB33/1036-2007； 5 、《公共建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则》（XJJ034-2006）；
6、《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007）；
7、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）； 8、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB/T7106-2008
9、新疆维吾尔自治区聚苯乙烯板外保温建筑构造》（新06J108）。
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10.2能源消耗数量
项目能源消耗品种主要为水、电，年消耗量见下表：
表10-2-1 项目能源消耗量 序号 1 名称 电 规格 380/220V 单位 千瓦时 年耗 848.91×104 折算系数 1.229t/万kWh 折标煤（吨） 1043.31 1043.31 项目年能源折标煤1043.31吨 10.3节能降耗措施及节能效果和效益分析
节约能源是保证我国国民经济持续发展的重要手段，是富国强民、降低经营成本、提高经济效益的客观要求。本项目在设计中力争节约能源，尽量使能耗指标降低，具体采取措施如下： 10.3.1节能措施
1、建筑节能技术
(1):XXX市城市新区改造项目安置小区计算体型系数为小于0.3满足要求；窗墙比东西向0.29；其传热系数符合《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ26—2010)的规定。
(2)住宅楼外墙主要构造为：乳胶漆(不计入)+5mm抗裂砂浆+玻纤网格布（不计入）+100mm聚苯板（外保温）+20mm水泥砂浆+240mm粘土多孔砖+20mm水泥砂浆。
住宅楼外墙节能计算表
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面层 抗裂砂浆 玻纤网格布 聚苯板 水泥砂浆 粘土多孔砖 水泥砂浆 墙体各层之和 墙体热阻 墙体传热阻 墙体传热系数 干密度 （kg/㎡） 800 18 1800 1900 1800 厚度 （mm） 15 100 15 240 20 267 导热系数 （W/m·k） 0.87 0.041 0.87 0.56 0.87 )/W 蓄热系数 （W/㎡·k） 11.31 0.24 11.31 2.59 11.31 导热系数 修正系数 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 Ro=0.015/0.87+0.100/0.041+0.015/0.87+0.24/0.56+0.02/0.87=3.03(㎡·KRo=R1+R+Re=0.11+3.03+0.04=3.18(㎡·K)/W K=1/Ro=0.41W/(㎡·K)＜0.6 满足《民用建筑节能设计标准》（GB501898-2005）第4.2.2条要求K=0.26≤0.56W/(㎡·K)。 (3)屋面工程
住宅楼屋面主要构造为：4mm厚SBS改性沥青卷材防水层+20mm水泥砂浆结合层+最薄处30厚干炉渣找坡层+180mm聚苯板+120钢筋混凝土楼板+20mm水泥砂浆(板层抹灰层)。
住宅楼屋面节能计算表 每层材料名称 SBS卷材防水层 结合层 干炉渣 聚苯板 钢筋混凝土 水泥砂浆 屋顶各层之和 屋面热阻 屋面传热阻 屋面传热系数 厚度 （mm） 6 20 30 180 120 20 267 导热系数 （W/m·k） 0.17 0.87 0.29 0.041 1.74 0.87 =4.64(㎡·K)/W Ro=R1+R+Re=0.11+4.64+0.04=4.79(㎡·K)/W K=1/Ro=0.21W/(㎡·K)
蓄热系数 （W/㎡·k） 11.31 0.36 17.06 11.31 导热系数 修正系数 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 Ro=0.006/0.17+0.02/0.87+0.03/0.29+0.180/0.041+0.12/1.74+0.02/0.87满足《民用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）第4.2.2条要求K=0.21≤0.50W/(㎡·K)。
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本工程沿楼板位置设置宽度300mm的A级保温材料；防火隔离带与墙面应进行全面积粘贴。屋顶与外墙交界处、屋顶开口部位四周的保温层，采用宽度500mm的A级保温材料设置水平防火隔离带。
(4)门窗工程
门窗框料选用硬聚氯乙烯单框三玻塑钢平开窗(传热系数4.0W／㎡·K)，玻璃采用三层4mm(12空气间层)的普通玻璃。
窗抗风压等级：4级；气密性等级：4级；水密性等级：4级；保温性能等级：8级；隔声性能等级：二级，玻璃隔声＞30dB。
各方案各朝向外窗窗墙比均在深化设计阶段控制在规范限值以内，外窗传热系数限值4.0W／㎡·K。
2、基础设施建设工程
（1）在道路方案设计中尽量加大平曲线和竖曲线半径，减缓道路坡度，使平、纵线形获得最佳配合，以降低交通流产生的噪声和废气。合理组织交通流向，结合交通管理措施，减少机动车起动制动次数，使车辆尽量用最低油耗车速运行，降低油耗、减少尾气排放。
（2）从供、排水管网布局、管材、管径上就充分考虑了节能，通过管网平差计算，合理的确定县城供水管道管径。
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（3）合理选用阀门、流量计和管路附件，减少管道不必要的局部水头损失。
（4）室外采暖管网敷设采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。
（5）照明可以采用太阳能充电式环保型路灯。 （6）推广使用节水器具：配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，它们节水性能的好坏，直接影响着建筑节水工作的成效，因此大力推广使用节水器具是实现建筑节水的重要手段和途径。目前节水型水龙头大多采用陶瓷阀芯水龙头。
10.4节能效果
采取上述措施后，本项目可以达到节能型建筑标准，可节约能源65%。
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第十一章 项目组织管理
11.1项目建设期项目实施的保障
为了保证本项目的顺利实施，成立XXX市城市新区棚户区改造项目领导小组，由XXX市主管建设的相关领导担任组长，主要成员由建设、发改委、财政、房产局等相关部门负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在XXX市城市建设有限责任公司，办公室主任由XXX市城市建设有限责任公司法定代表人兼任。
项目建设领导小组主要负责项目建设规划和目标制定，组织协调相关行业、部门全力参与和支持项目建设，行使项目建设监督和指导实施的职能，并按照国家及自治区对建筑行业的要求，进行项目实施的组织管理和重大问题的决策。并负责审查项目年度实施方案、进度情况和完成情况报告，为项目建设提供良好的职能服务环境。领导小组办公室主要负责项目实施过程中具体协调、组织和管理，项目资金的使用等具体问题。并按照项目管理目标责任制，做到责任到人，措施到位，定期考察目标完成情况，有效推动项目建设的顺利完成。
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11.2管理机构组织方案
项目建设领导小组设组长、副组长、下设项目管理办公室、财务部。
组长：全面负责基建项目，负责项目建设方案的审定、工程质量的检查、资金落实、使用等项目建设、运营全过程的管理。
副组长：协助组长负责基建项目在整个建设全过程管理协调工作。
管理办公室：办公室积极协调项目建设有关部门的关系，统筹安排项目实施的各项工作，组织项目实施，监督项目建设质量，督促项目保质保量按期完成。
财务部：其负责基建项目资金使用和调配和项目建成后的日常财务核算、资金管理等工作。 11.3工程管理
1、实行项目法人责任制，对工程质量终身负责。认真做好前期各项工作，施工过程中严把工程质量关，确保XXX市城市新区改造工程最低使用寿命在 50 年以上。
2、做好项目的勘察和设计。按要求办理立项及有关报建手续，并委托具有相应资质的单位进行地质勘察和工程设计。杜绝“三边”工程，严格执行基本建设程序。
3、实行公开招标。施工单位必须具有相应资质，严禁
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搞“人情招标”和“买卖发包”，杜绝工程转包。
4、搞好工程监理和监督。选择具有相应资质的监理机构，按照建设监理细则进行全过程建设监理，严格检查建筑材料质量、施工工艺、施工进度、施工质量等各个环节。加强监督杜绝出现重大安全事故和工程质量问题。
5、抓好项目竣工验收。按国家《建设项目（工程）竣工验收办法》的规定，及时组织竣工验收，办理竣工备案手续和固定资产移交手续。 11.4资金管理
本项目资金根据工程总体方案和实施步骤，实行项目管理，统筹安排，突出重点，集中投入，专款专用，保证效益。
项目实行专户储存、专项管理、专款专用。根据财务制度，设置独立的财务账簿和台帐，项目单位应向项目主管部门报送项目基本情况、资金到位情况、项目执行情况以及工程形象进度等，实行动态跟踪管理。
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第十二章 项目实施进度
12.1项目建设期
XXX市城市新区棚户区改造项目的预计建设期2年，从2012年3月至2014年3月。 12.2项目实施进度安排
项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。
项目实施过程主要工作包括：前期工作、土地征用、拆迁、安置前期工程、市政基础设施建设、公共服务设施建设、土地出让。前期工作包括项目立项，项目可行性研究报告及论证。
根据本项目的建设规模、投资规模和时间要求等具体情况，本项目建设期限计划为25个月完成。具体实施进度见表12-1：
表12-1 项目实施进度表 单位：月 项目 内容 前期工作 图纸设计 征地拆迁 安置小区建设 棚户区基础设施建设 竣工验收
3-4 5-6 2012 7-8 9-10 11-12 1-2 3-4 2013 5-6 7-8 9-10 11-12 2014 1-2 3 83
第十三章 投资估算
13.1建设项目总投资估算范围
1、XXX市城市新区棚户区改造项目新建安置住宅建筑物建安费用；
2、规划区基础设施工程，包括道路工程、给排水工程、电力电信工程、供热工程、天然气工程等费用；
3、项目建设其它费用（前期费、勘察设计费、工程其他费、咨询服务费等）；
4、基本预备费（不可预见费）； 5、建设期银行贷款利息。 13.2估算依据
1、2004年《新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额》； 2、《全国统一建筑工程基础定额》； 3、《新疆维吾尔自治区补充预算定额》； 4、《全国统一安装工程预算定额》； 5、2009 年《XXX地区单位估价汇总表》； 6、2010 年XXX市第一季度材料信息价； 7、新建建设项目为民用建筑。
8、配套设备（室内给排水道、电力设施）购置安装工
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程费估算办法；该部分投资以实际需求估算，设备数量、规格参考相关设备生产厂家及经销商报价进行选择。
9、室外配套公用工程（室外给水、排水、采暖、电力设施）费用估算办法；考虑XXX市城市新区改造项目 建设用地范围内主体建筑物配套公用工程欠缺，本次以实际工程量进行估算；
10、项目建设其他费用估算办法：
a、项目前期工作费：项目前期工作费按计价格【1999】1283 号文规定计算；
b、建设单位管理费:建设单位管理费按【2002】394 号文规定计取；
c、工程设计费：按国家计委、建设部颁发的《工程勘察设计收费标准(2002 年修订本)》计算；
d、工程监理费：工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改办价格【2007】670号规定计取；
e、环境影响评价费：国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格【2002】125号）；
f、招标代理服务费：新疆维吾尔自治区发展计划委员会文件（新计价房[2003]39号）、国家发展计划委员会文件（计价格[2002]1980号）。
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g、工程咨询费：国家发展计划委员会文件计价格[1999]1283号。
h、不可预见费: 建设部关于发布《市政工程可行性研究投资估算编制办法》(试行)的通知（建标［1996］628号）；
i、造价咨询费：新疆维吾尔自治区发展计划委员会、新疆维吾尔自治区建设厅（新计价格[2002]866 号）。
J、基本预备费是指项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基础，乘以基本预备费率（10%）计算。 13.3项目总投资
项目总投资123032.0万元，其中：建筑工程费76697.58 万元，占总投资的62.34%；设备购置安装费680.90万元，占总投资的0.55%；其它费用45653.52万元，占总投资的37.11%。
总投资估算详见表13-3-1：
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表13-3-1 项目总投资估算 单位：万元
估算价值 序号 工程或费用名称 单位 工程量 单位经济指标 建筑 工程 53379.12 12346.41 11735.94 12904.36 16392.41 3771.00 1800.00 设备 购置 653.34 341.90 其他 费用 3600.00 900.00 800.00 900.00 1000.00 1100.00 合计 56979.12 13346.41 12635.94 13804.36 17192.41 4424.34 3241.90 一 （一） 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 2 2.1 工程费用 安置小区工程 棚改住房建筑工程 XXX市XXXXX安置房（一） 多层住宅 高层住宅 XXX市XXXXX安置房（三） 多层住宅 高层住宅 配套基础设施 XXXXX安置房（一）公共工程 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 85147.64 67062.53 88995.59 93670.92 1450 1750 1450 1750
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2.2 （二） XXXXX安置房（三）公共工程 原棚户区住户货币补偿费 户 770 325500.00 1971.00 311.44 700.00 25064.32 2982.44 25064.32 估算价值 序号 工程或费用名称 单位 工程量 单位经济指标 建筑 工程 19547.46 12267.46 3000.00 4280.00 76697.58 设备 购置 27.56 27.56 680.90 其他 费用 30464.32 1486.00 32.77 821.83 合计 19575.02 12267.46 3000.00 4280.00 27.56 107842.80 1486.00 32.77 821.83 （三） 1 2 3 4 二 1 2 3 棚户区基础设施工程 城西新区棚户区改造基础设施道路工程 绿化项目 管网 箱变 第一部分小计 工程其他费用 建设单位管理费 勘察费 设计费 1.50%
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4 5 6 造价费 工程监理费 测量费 第二部分小计 78.60 361.00 26.20 2806.40 估算价值 78.60 361.00 26.20 2806.40 序号 工程或费用名称 单位 工程量 单位经济指标 建筑 工程 76697.58 76697.58 62.34% 设备 购置 680.90 680.90 0.55% 其他 费用 33270.72 5000.00 7382.80 45653.52 37.11% 合计 110649.20 5000.00 7382.80 123032.00 100.00% 三 1 四 第一部分小计+第二部分小计 预备费 基本预备费 建设期银行贷款利息 合 计 所占比例
7.74%/年
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第十四章 融资方案
14.1融资组织形式
本项目融资主体为XXX市城市建设有限责任公司，融资组织形式属于既有项目法人。由XXX市城市建设有限责任公司发起项目、组织融资活动并承担融资责任和风险；项目所需资金，来源于既有法人内部融资、新增资本金和新增债务资金；新增债务资金依靠既有法人整体（包括拟建项目本身）的盈利能力来偿还，并以既有法人整体的资产和信用承担债务担保。 14.2资本金筹措
根据《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发〔1996〕35号)要求,本项目总投资 123032.0万元，本项目资本金为36890.00万元，约占项目总投入资金的30%，符合国家规定。 14.3债务资金筹措
债务资金可通过国内商业银行贷款、政策性银行贷款、企业债券、融资租赁等多渠道筹措。目前国内商业银行贷款是建设项目获得短期、中长期贷款的主要渠道，贷款手续简单、成本较低；政策性银行主要指国家开发银行、中国农业
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发展银行等，贷款期限一般较长，利率较低，是为配合国家产业政策等的实施，对有关政策性项目提供的贷款。而目前我国企业债券的发行总量需纳入国家信贷计划，申请发行企业债券需要经过严格审核。
本项目总投资123032.0 万元，债务资金为86142.0万元，约占项目总投入资金的70.0%。鉴于本项目的实际特点，债务融资拟申请商业银行贷款解决，贷款期5年，贷款年利率按照2011年2月起执行的5年期贷款利率7.74%计算。 14.4融资方案分析
从资金来源构成来看，新增资本金36890.00万元由XXX市城市建设有限责任公司自筹解决，约占项目总投入资金的30.0%。负债资金86142.00万元，约占项目总投入资金的70.0%，是使用贷款期限较长的商业银行贷款，资金结构合理、资金成本一般、融资风险一般。 14.5融资风险分析及对策
（1）资金供应风险：在项目实施过程中由于资金不落实，导致建设工期延长，工程造价上升，使原定投资效益目标难以实现的可能性。为防范资金供应风险，必须认真做好资金来源可靠性分析。
（2）利率风险：是指由于利率变动导致资金成本上升，给项目造成损失的可能性。为防范利率风险，应对未来利率的走势进行分析，以确定采用浮动利率还是固定利率。
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第十五章 经济效益评价
15.1评价依据和原则 15.1.1依据
1.国家计委和建设部 2006 年联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；
2.财政部颁布的《企业财务通则》和《企业会计准则》； 3.税金测算以《中华人民共和国增值税暂行条例》及其他税收规定为依据。 15.1.2原则
1.遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则；
2.遵循效益与费用计算口径一致的原则。 15.2评价方法
项目财务评价按新建项目进行评价。 15.3基础数据 15.3.1建设规模
XXX市城市新区棚户区改造项目区规划总占地面积1.59平方公里，其中规划建设用地面积1999.0亩。 15.3.2计算期等基本条件
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（一）计算期
项目计算期12年,从2011年至2022 年。 （二）基准收益率
财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，也是项目在财务上是否可行的最低要求，也用作计算财务净现值的折现率，根据项目占用资金的成本并考虑一定的风险系数，本项目的财务基准收益率取6.03%。
（三）税（费）率
营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税及教育费附加分别按营业税额的7%和3%计提，合计5.5%；所得税税率取25%。
（四）项目营业及销售收入的确定
根据第三章市场分析中对出让价格的预测分析，出让平均底价预测150.00万元/亩，此底价溢价空间较大。 15.4财务测算 15.4.1销售收入
出让平均底价预测150万元/亩，则土地总价收入299850.00万元。 15.4.2利润预测
本项目的开发利润总额为160326.2万元，所得税47450.80万元，详见附表《营业收入、营业税金及附加和增
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值税估算表》。 15.5财务分析 15.5.1盈利能力分析
从动态指标看，反映项目盈利能力的指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期，通过对项目全部投资、自有资金的现金流量分析，测算项目盈利能力分析指标如表所示。
表15-5-1 项目盈利能力指标计算结果表（全投资，所得税前） 序号 1 2 3 4 序号 1 2 3 4 财务评价指标名称 财务内部收益率FIRR(%) 财务净现值NPV（Ic=6.03%）（万元） 投资回收期（年） 资本金利润率（%） 财务评价指标名称 财务内部收益率FIRR(%) 财务净现值NPV（Ic=6.03%）（万元） 投资回收期（年） 资本金利润率（%） 指标数值 10.3% 542.8 3.2 22.8% 指标数值 12.5% 340.2 3.4 19.3% 表15-5-2 项目盈利能力指标计算结果表（全投资，所得税后） 分析表明，本项目在财务上具有一定的盈利能力，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值（Ic=6.03%）为正值，说明本项目在财务上基本可行。
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第十六章 借款偿还能力分析
16.1项目资金来源
XXX市城市新区棚户区改造项目总投资123032.0万元，资金筹措拟定如下：项目建设资金中的 86142.00 万元(占项目总投资的70%)申请银行贷款，其余36890.0万元（占项目总投资的30%）建设资金由建设单位自筹解决。 16.2还款计划
16.2.1还款计划制定原则
(1)还款计划严格按照银行贷款条件按时进行偿还； (2)项目业主还款资金采用人民币为结算货币； (3)项目2年建设期(2012—2014 年)，属于宽限期，建设期贷款还款利息计入项目总投资；
(4)项目运行期 3-12 年等额还本付息，第12年未还完本金，还款资金由项目折旧费、利润收入中偿还。 16.2.2还款计划
按照国家相关政策规定，结合项目盈利情况，用于本项目贷款本息偿还的资金主要为盈利。
项目建设期（共2年），第一年年初贷款本金66142.0万元，由于当年无需偿还本金，利息按年利率 7.74%计算，
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建设期第一年贷款利息2235.60 万元，第二年贷款利息5147.20万元。建设期贷款利息合计7382.80万元。
2014年-2023年期间，共需归还利息39410.4万元，其中：第三年（2014年）5823.20万元、第四年（2015年）5240.9万元、第五年（2016年）4658.6万元、第六年（2017年）4076.2万元、第七年（2018年）3493.9万元、第八年（2019年）2911.6万元、第九年（2020年）2329.3万元、第十年（2021年）1747.0万元、第十一年（2022年）1164.6万元、第十二年（2023年）582.3万元。
依据项目经营情况和银行贷款要求计算，还贷期每年等额偿还本金1次。即：从第3年（2014年）起至第12年（2023年）末每年偿还本金8614.20万元。
项目还本付息期12年，年偿还本金、利息12年合计125552.4万元。根据上述要求,则还款计算如表16-3-1及附表。
16.3还款能力分析
按照国家相关政策规定,结合企业的实际情况及承诺,用于本项目配套资金的来源为折旧费、税前利润和摊销费等。因此，项目未来财务还款资金来源有保障，还款能力强。
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表16-3-1 贷款偿还期计算表 单位：万元 序号 1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 5.4 项目 期初借款余额 本年应计利息 本年还本 全年累计还本付息累计 还款资金来源 可还款利润 可还款折旧 摊销费 其他资金 利率（%） 7.74% 建设期 1 66142.0 2235.60 2235.60 还贷期 2 3 86142.0 5823.2 8614.2 14437.4 102967 93555 9411.75 4 77527.8 5240.9 8614.2 13855.1 79578 70166.25 9411.75 5 68913.6 4658.6 8614.2 13272.8 81597.9 72186.15 9411.75 6 60299.4 4076.2 8614.2 12690.4 9411.75 9411.75 7 51685.2 3493.9 8614.2 12108.1 9411.75 9411.75 8 43071.0 2911.6 8614.2 11525.8 9411.75 9411.75 9 34456.8 2329.3 8614.2 10943.5 9411.75 9411.75 10 25842.6 1747.0 8614.2 10361.2 9411.75 9411.75 11 17228.4 1164.6 8614.2 9778.8 9411.75 9411.75 12 8614.2 582.3 8614.2 9196.5 9411.75 9411.75 合计 39410.4 86142.0 125552.4 330024.90 235907.40 94117.50 66142.0 5147.20 5147.20
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第十七章 社会评价
17.1社会评价的原则和要求
1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建 设发展的方针、政策、遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。
2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。
3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。 17.2社会评价的主要内容
本项目作为棚业户区改造有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有：一是完善XXX市城市新区基础设施建设，改善土地利用条件；二是通过安置房项目建设，促进房地产事业健康发展，使中低收入家庭中无房户、弱势群体共享社会改革发展成果。
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消极方面主要有：施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟、垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。
社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。
1、项目的社会影响分析
项目的建设将极大的改善XXX市城市新区居住条件，美化城市，促进经济发展，对社会和谐发展、保护中低收入群体极为有利。
2、项目与社会的相互适应性分析
（1）对项目所在地区居民生活水平和质量的影响 XXX市城市新区棚户区改造项目建设有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化、道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味。
不利的影响为项目拆迁、建设中粉尘、废气、噪声会造成轻度的环境污染。
（2）对项目所在地区居民就业的影响
项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平推动作用也很大；项目建设需配套绿化等公共工程，
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可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。 17.3社会影响分析表
序号 1 社会因素 对居民收入的影响 对居民生活水平与生活质量的影响 对居民就业的影响 影响的范围程度 随着项目的建成及发展，居民第三产业收入会提高 2 3 提高居民生活水平与生活质量 对项目区的居民就业会产生积极影响 对项目区弱势群体4 对弱势群体的影响 产生较大的正面影响 5 对地区基础设施的社会服务容量的影响 基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境 居住环境更好 促进社会和谐发展 增加当地的就业机会 使弱势群体共享社会改革发展成果 尽快推进项目建设，造福一方百姓 道路、绿化、排水等市政基础设施建设应同步 收入会提高 可能出现的后果 措施及建议 17.4社会评价结论
项目符合XXX市城市新区发展规划，不仅能改善城市面貌，带动XXX市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且兼顾XXX市中低收入家庭住房困难户弱势群体的利益，促进XXX市经济的和谐发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。
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第十八章 风险分析
在经济活动中，风险是不以人们的意志为转移地客观存在着的，投资项目也不例外。投资项目不但要耗费大量的资金、物资和人力等宝贵资源，且具有一次性和固定性的特点,一旦建成难以改变。尽管如此，只要能在决策前正确地认识到相关的风险，并在实施过程中加以控制，大部分风险是可以降低和防范的。一方面可以避免因在决策中忽视风险的存在而蒙受损失，另一方面还可以为项目的全过程风险管理打下基础。
18.1风险因素识别 18.1.1项目选址的风险
如果拟建项目的场地地质不稳定、不可靠，可能影响项目建设顺利推进，或者引起建筑物损坏。将会对项目造成无法挽回的巨大损失。因此，项目选址方面的风险是本项目客观存在的，发生后造成的损失严重，属严重风险。 18.1.2投资方面的风险
根据棚户区改造的要求，场址内各功能都要齐全，从规划到施工过程及项目前期工作都将投入大量资金，特别是施工阶段，项目投资有集中的特点，一旦资金来源中断，或供
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应不足将直接影响到项目的顺利实施，因此，投资风险属较大的风险。
18.1.3工程方面的风险
如果未对地质、水文状况进行认真详细的勘察就进行施工，将导致工程量增加，项目施工及运营过程中用水较困难，给本项目带来较大经济损失。 18.1.4材料设备
原材料、成品、半成品或设备供货不足或拖延；数量差错或质量、规格问题；特殊材料和新材料的使用问题；过度损耗和浪费；施工设备供应不足、类型不配套、故障、安装失误、选型不当。 18.1.5其他风险
1.设计不合理，平面布局、设施功能、外观形象不符合需要，引进资源浪费；
2.施工质量不合格，不能顺利通过验收或者使用中发生伤害事故；
3.施工过程中不文明或者发生重大伤亡事故，引进施工中断不能按期交付使用；
4.城市规划调整，建构筑物没有完全达到设计寿命而提前拆除。
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18.2风险因素和风险程度分析
风险因素和风险程度分析表 序号 一 1 2 二 1 2 三 1 2 3 风险因素名称 工程风险 工程地质 水文地质 工程量 资金风险 资金来源中断 资金供应不足 技术风险 适用性 可靠性 选址风险 风险程度 严重 √ 较大 √ √ √ √ 一般 √ √ 说明 风险发生的可能性不大，造成的损失较小，不影响项目可行性 风险发生的可能性较大，发生后造成的损失较大，但损失项目可以承受 风险发生的可能性较大，发生后造成的损失较大，但损失项目可以承受 风险发生后造成的损失严重，但发生概率很小 18.3防范和降低风险的对策
遵守城市规划，进一步开展项目建设环境综合调查，认真开展地质勘察，选择有专业设计资质的单位进行设计，研究制订合理科学的招标方案并公开招标，聘请有资格的监理工程师进行工程监理，并经常了解项目建设情况，发现问题并及时沟通解决，切实合理做好施工中水土保持和环境保护，按规定进行分期、分项和综合验收。
1.对项目选址风险，采取彻底规避风险方法，断绝风险来源，结合XXX市整体发展规划，邀请城建及项目区主管部门共同对拟建地址进行综合论证，确保项目选址可使用 50 年并具备继续长期性。
2.对资金风险，采取风险转移方式，选择综合实力较强
103
施工单位。建设方应积极沟通项目区计划、财政等部门，根据城市发展需要，合理安排建设配套资金，并在各阶段严格控制投资，减少不必要的开支，做好资金使用计划，避免项目资金来源中断和供应不足问题。
3.对技术风险，严格按基本建设次序进行实施，通过公开招标方式，择优选择勘察、规划、设计、施工、监理等单位，严把安全、质量、投资进度关，及时组建项目管理机构，全面对整体项目进行管理。在设备定货阶段，进行认真的市场调查，通过对性能价格的对比进行选择，并提前对技术人员进行培训，满足工作需要。
4.对工程风险，采取风险控制，认真对地质、水文情况进行详细勘察，要求施工有关方提出合理化建议，在项目各单位工程施工中，严格按要求及施工规范，规定进行施工，确保达到坚固安全要求。
5.对材料、设备风险，采取对进入施工现场的成品、半成品、构件、设备，必须具备三证及国家特许的认证证书，严格按照设计和施工规范要求进行验收。
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第十九章 项目招投标
19.1招标方案编制依据
XXX市城市新区棚户区改造项目依据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（2001年国家计委9号令）有关要求，编制招标方案。 19.2招标范围
本项目估算总投资123032.0万元，其中：勘察、设计、监理单项合同估算价均高于30万元，需招标；基础设施工程和配套工中单项施工合同价高于100万元，需招标。 19.3招标组织形式
本项目建筑工程采用委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜。 19.4招标方式 公开招标。 19.5招标基本情况 招标基本情况见下表。
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表19.1 招标基本情况表 项目 方式 勘察设计 工程监理 土建工程 设备购置安装 其它 情况说明： 建设单位盖章 年 月 日 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 854.60 361.00 76697.58 680.90 招标范围 全部 招标 部分 招标 招标形式 自行 招标 委托 招标 招标方式 公开 招标 邀请 招标 不采用招标 招标估算金额（万元）
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第二十章 结论与建议
20.1可行性研究结论
1. XXX市城市新区棚户区改造项目的建设符合国家住房保障政策。棚户区改造项目的实施，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点，在新疆少数民族聚集区实施该项目，有着极其深远的现实意义。
2. XXX市城市新区棚户区改造项目必将得到党中央、国务院和自治区各级党委、人民政府的政策、资金方面的大力支持，广大各各族人民群众也急切的盼望该项目的实施，建设项目的实施，是我国西部少数民族地区构建和谐社会的最具体、最直接的民生工程，是党中央、国务院对我国少数民族地区实施的一举多得的重大民生工程、德政工程。
3、XXX市城市新区棚户区改造项目是XXX市政府加快XXX市城市新区棚户区改造的重要举措，对XXX市城市新区的统一规划和统一土地开发，加快了XXX市城市新区的开发建设步伐，规范该地区的房地产市场，完善市政基础设
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施且营造较好的投资环境，具有较强的社会效益，同时在经济上也是完全可行的。
4、项目盈利能力较强，财务内部收益率为12.5%≥项目基准收益率（6.03%），财务净现值Ic=6.03%）为320.2万元≥0。项目投资回收期为2.1年，项目自身收益可以在借款偿还期内偿还银行贷款本息。
5、本项目具有较好的社会效益。项目的建设可以极大地改变项目周边环境，改善区域城市面貌和居住环境；其次可以使得国家土地资源得到合理的最大利用；再有通过区域环境的改善可以推动XXX市城市新区的规划建设发展，从整体城市长远发展来看也是符合XXX市城市总体的规划发展。
总之，本项目技术经济上可行，并能带来较大的社会效益，因此，本报告认为该项目可行。 20.2建议
1．本项目在完成土地一级开发后，在保证国家利益的前提下，应确保该项目高效有序地进行挂牌出让，顺利地完成土地市场交易，最大程度地降低土地一级开发的投资风险。
2．项目时间紧，任务重，土地开发及建设具有工作复杂、投资大等的特点，存在着融资风险、财务风险。因此，
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在土地开发及建设过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，顺利完成用地补偿工作,尽量避免和减少风险因素的发生。
3．在开发过程中，加强现金流管理，严格控制土地成本；严格组织，加快进度，加强风险控制，缩短投资回收期。建议项目单位尽快落实项目建设条件、用地补偿及土地划拨等工作。
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项目总投资使用计划与资金筹措表
人民币单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 项目 总投资 建设投资 建设期利息 流动资金 资金筹措 项目资本金 用于建设投资 用于流动资金 用于建设期利息 债务资金 用于建设投资 用于建设期利息 用于流动资金 其他资金 合计 人民币 外币 小计 人民币 1 外币 小计 人民币 2 外币 小计 30000.0 24852.8 5147.2 0.0 30000.0 10000.0 4852.8 0.0 5147.2 20000.0 20000.0 0.0 0.0 123032.0 115649.2 7382.8 0.0 123032.0 36890.0 29507.2 0.0 7382.8 86142.0 86142.0 0.0 0.0 123032.0 93032.0 115649.2 90796.4 7382.8 0.0 2235.6 0.0 93032.0 30000.0 90796.4 24852.8 2235.6 5147.2 0.0 0.0 123032.0 93032.0 36890.0 26890.0 29507.2 24654.4 0.0 7382.8 0.0 2235.6 93032.0 30000.0 26890.0 10000.0 24654.4 4852.8 0.0 0.0 2235.6 5147.2 66142.0 20000.0 66142.0 20000.0 0.0 0.0 0.0 0.0 86142.0 66142.0 86142.0 66142.0 0.0 0.0 0.0 0.0
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建设期利息估算表 人民币单位：万元 建设期 序号 1 1.1 借款 项目 合计 1 2235.60 0.00 2 5147.20 66142.00 3 112
4 5 6 7 8 9 10 11 12 经营期 建设期利息（6.67%） 7382.80 7382.80 7382.80 7382.80 1.1.1 起初借款余额 1.1.2 当期借款 1.1.3 当期应计利息 1.1.4 期末借款余额 1.2 1.3 2 2.1 其他融资费用 小计（1.1+1.2） 债券 建设期利息 66142.00 20000.00 2235.60 5147.20 66142.00 86142.00 2235.60 2235.60 5147.20 2.1.1 起初债务余额 2.1.2 当其债务金额 2.1.3 当期应计利息 2.1.4 期末债务余额 2.2 2.3 3
其他融资费用 小计2.1+2.2 合计（1.3+2.3） 3.1 3.2 建设期利息合计（1.1+2.1） 其他融资费用合计(1.2+2.2) 7382.80 2235.60
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利润与利润分配表
人民币单位：万元 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 项目 营业收入 营业税金及附加 总成本费用 补贴收入 利润总额（1-2-3+4） 弥补以前年度亏损 应纳税所得额(5-6) 所得税 净利润(5-8) 期初未分配利润 可供分配的利润(9+10) 提取法定盈余公积金 可供投资者分配的利润(11-12) 应付优先股股利 提取任意盈余公积 合计 1 0.00 0.00 93032.00 0.00 -93032 0 -93032 -93032 0 -93032 0 -93032 0 0 -93032 2 0.00 0.00 30000.00 0.00 -30000 0 -30000 -30000 0 -30000 0 -30000 0 0 -30000 3 计算期 4 5 101850.00 5601.80 0.00 0.00 96248.20 0.00 96248.20 24062.10 72186.15 0.00 72186.15 7218.62 64967.54 0.00 0.00 99000.00 99000.00 5445.00 0.00 0.00 5445.00 0.00 0.00 93555.00 93555.00 0.00 0.00 93555.00 93555.00 23388.80 93555.00 70166.25 0.00 0.00 93555.00 70166.25 9355.50 7016.60 84199.50 63149.60 0.00 0.00 0.00 0.000 应付普通股股利(13-14-15) 84199.50 63149.625 64967.54
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17 18 19 20 各投资方利润分配 0 -93032 -970796.4 -82953.27 0 -30000 -24852.8 -17009.7 0.00 0.00 0.00 未分配利润(13-14-15-17) 息税前利润(利润总额+利息支出) 息税折旧摊销钱利润(息税前利润+折旧+摊销) 84199.50 63149.625 64967.54 90022.70 68390.525 69626.14 97865.83 76233.655 77469.265
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财务计划现金流量表
人民币单位：万元 计算期 序号 项目 经营活动净现金流量表（1.1-1.2） 现金流入 营业收入 增值税销项税额 补贴收入 其他流入 现金流出 经营成本 增值税进项税额 营业税金及附加 增值税 所得税 其他流出 投资活动净现金流量（2.1-2.2） 现金流入 现金流出 合计 1 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 2 2.1 2.2
2 -30000 30000 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 235907.30 299850.00 299850.00 0.00 0.00 0.00 63942.70 0.00 0.00 16491.80 0.00 47450.90 0.00 93555.0 70166.2 72186.1 99000.0 99000.0 101850 99000.0 99000.0 101850 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 5445.0 28833.8 29663.9 0.0 0.0 5445.0 0.0 0.0 0.0 0.0 5445.0 0.0 0 0 5601.8 0 23388.8 24062.1 0.0 0 269850.00 -93032 299850.00 30000.00 0 93032 99000.0 99000.0 101850 99000.0 99000.0 101850 0.0 0.0 0 116
2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 4 5 建设投资 维持运营投资 流动资金 其他流出 筹资活动净现金流量（3.1-3.2） 现金流入 项目资本金投入 建设投资借款 流动资金借款 债券 短期借款 其他流入 现金流出 各种利息支出 偿还债务本金 应付利润 其他流出 净现金流量（1+2+3） 累计盈余资金 30000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 46712.50 93032 46154 46154 16154 30000 0 0 30000 0 0 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 2329.3 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 1747 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 -5147.2 -14437.4 -13855.1 -13272.8 0 0 0 0 0 0 0 5147.2 5147.2 0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 14437.4 13855.1 13272.8 5823.2 8614.2 0.0 5240.9 8614.2 0.0 4658.6 8614.2 0 20869.90 2235.6 25842.60 513.66 0.00 4076.2 3493.9 2911.6 8614.2 8614.2 8614.2 0 0 0 1164.6 582.3 8614.2 8614.2 8614.2 8614.2 0 0 0 0 -46878 -35147.2 178117.6 155311.1 160763.3 -82025.2 96092.4 251403.5 2125.76 2125.76 2125.76 2125.76 2125.76 2125.76 2125.76 2125.76
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营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 单位：万元. 序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 项目 营业收入 单价（万元） 数量（亩） 销项税额 进项税额 营业税金与附加 营业税 消费税 城市维护建设税 教育费附加 增值税 销项税额 进项税额 合计 299850 150 1999 0 0 16492 14993 0 1049 450 0 0 0 建设期 1 2 3 99000 150.00 660 5445.0 4950.0 0.00 346.50 148.50 0.00 0.00 0.00 4 99000 150.00 660 5445.0 4950.0 0.00 346.50 148.50 0.00 0.00 0.00 5 101850 150.00 679 5601.8 5092.5 0.00 356.48 152.78 0.00 0.00 0.00 6 7 经营期 8 9 10 11 12
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项目投资现金流量表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 项目 现金流入 土地出让收入 补贴收入 现金流出 建设投资 营业税金及附加 所得税前净现金流量（1-2） 累计所得税前净现金流量 调整所得税 所得税后净现金流量（3-5） 累计所得税后净现金流量 合计 299850.00 299850.00 0.00 139523.75 123032.00 16491.75 160326.25 47450.81 112875.44 计算期 1 93032 93032 0 -93032.00 -93032.00 -93032.00 2 30000 30000 0 -30000 -123032.00 -30000 -123032.00 3 99000.00 99000.00 5445 5445 93555.00 -29477.00 93555.00 -29477.00 4 99000.00 99000.00 5445 5445 93555.00 64078.00 23388.75 70166.25 40689.25 5 101850.00 101850.00 5601.75 5601.75 96248.25 160326.25 24062.0625 72186.19 112875.44 6 7 8 9 10 11 12 计算指标： 项目投资财务内部收益率（%）（所得税前） FIRR=10.3% 项目投资财务内部收益率（%）（所得税后） FIRR=12.5% 项目投资财务净现值（所得税前）（ic=6%） FNPV=542.8万元＞0 项目投资财务净现值（所得税后）（ic=6%） FNPV=320.2万元＞0 项目投资回收期（年）（所得税前） 3.2年 项目投资回收期（年）（所得税后） 3.4年
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借款还本付息计划表 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 4 4.1 4.2 4.3 计算指标
项目 借款1 期初借款余额 当期还本付息 其中：还本 付息 期末借款余额 借款2 期初借款余额 当期还本付息 其中：还本 付息 期末借款余额 债卷 期初债务余额 当期还本付息 其中：还本 付息 期末债务余额 借款和债余额 期初余额 当期还本付息 其中：还本 付息 期末余额 利息备付率 偿债备付率 合计 利率6.67% 125552.4 86142.00 39410.40 计算期 1 66142.0 2235.60 0.00 2235.60 66142.0 2 66142.0 5147.20 0.00 5147.20 86142.0 5.93 2.34 3 86142.0 14437.4 8614.2 5823.20 77527.8 6.78 1.75 4 77527.8 13855.1 8614.2 5840.90 68913.6 8.72 1.29 5 68913.6 13272.8 8614.2 4658.60 60299.4 15.25 1.039 6 60299.4 12690.4 8614.2 4076.20 51685.2 7 51685.2 12108.1 8614.2 3493.90 43071.0 8 43071.0 11528.8 8614.2 2911.60 34456.8 9 34456.8 10943.5 8614.2 2329.30 25842.6 10 25842.6 10361.2 8614.2 1747.00 17228.4 11 17228.4 9778.8 8614.2 1164.60 8614.2 12 8614.2 9196.5 8614.2 582.30 0.0 120
项目资本金现金流量表
人民币单位：万元 序号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 3 项目 现金流入 营业收入 补贴收入 现金流出 项目资本金 借款本金偿还 借款利息支出 经营成本 营业税金及附加 所得税 维持运营投资 净现金流量（1-2） 合计 计算期 1 0 0.00 2 0 0.00 3 99000 4 99000 5 101850 42836.65 8614.20 5601.00 24062.10 58913.4 6 7 8 9 10 11 12 99000.00 99000.00 101850.00 29125.60 23761.40 19882.40 42688.90 26890.00 10000.00 2235.60 -29125.6 8614.20 8614.20 8614.20 5147.20 5823.20 5240.90 -23761.4 79117.6 23388.80 56311.1 5445.00 5445.00 4658.60 4076.20 3493.90 2911.60 2329.30 1747.00 1146.60 582.30 计算指标： 资本金财务内部收益率（%） FERR＝16%
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