物业管理服务公司财务管理制度及流程

（附财务内控制度、合同管理办法及加班管理制度)ﻫ ﻫ 财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系.

一、管理方案

财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 二、管理原则

严格监管各管理单元，主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。 三、财务会计制度

总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。

四、财产管理制度ﻫ （1） 财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出.ﻫ （２) 财产实行分级管理.所有财产由财务部列帐记载，其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管；其他物资由办公室管理,(房地产E网:）及各使用部门保管.

(3) 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。ﻫ (４) 所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记.ﻫ (5) 各种物资应设仓库保管，各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。

(6) 各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后，由对口部门安排维修.ﻫ (7) 固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者，对当事人予以严肃处理。

（8) 低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新.属人为损坏者(包括需维修的）。由责任者进行赔偿。 (9) 固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表，经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案．

（10）固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10％,确定其残值后，按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起，按月计提;停止使用的，自停用月份的次月起，停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧；提前报废的,不补提折旧。ﻫ （11)各种低值易耗品在领用后，原则上一次性摊销.但数额较大的，按使用时间摊销。

(１２）购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品，必须填写领料单，经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质，应立即查清原因，报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。ﻫ （13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。ﻫ (14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支.每日结出余额，每周填制现金收支报表,做到账款相符.发现现金短缺或溢余，应立即向财务经理报告,并查明原因.重大事故应立即报告总物业经理。 (１５)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时，应取得银行对账单,填制银行存款调节表。

（16）对外签订的各种合同，均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。

（17）银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理. 五、物资管理制度

（1） 物资分类:ﻫ ｉ）固定资产:单位价值在１000元以上(含1000元),使用时间在１年以上(含1年)。 ii） 低值易耗品:单位价值在10０元以上—１000元以下,使用时间不足１年或超过１年的物品。

iii)办公用品:办公用消耗性物品。ﻫ iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。

(2） 物资采购（工程)申请审批程序ﻫ A 所有采购须先由各所在物业管理处填写”采购单/工程承包确认单\"，由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批：

ａ) 总额在５00元以上、1０00元以下者,采购部门须提供1—２份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；ﻫ b) 总额在1000元至100０0元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

c) 总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;ﻫ ｄ） 总额在人民币2万元至5万元以下者，采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批，报物业管理公司审批;

e) 总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供５份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。 Ｂ.\"采购单/工程承包确认单”一式五联,分别为:－ﻫ 第一联(白色）－ － - — - — — － — — — － 承包商/供应商留存

第二联（红色）- — - - — — — — － — - - 所在物业管理处经理留存ﻫ 第三联(绿色）— — — — — － － - - - — — 物业管理部会计处留存ﻫ 第四联（黄色）— - — — — － - — － — - - 采购人员在申请付款时作附件给会计部ﻫ 第五联（蓝色)- - - - — — - — -- - — 存档于物业管理公司ﻫ Ｃ。所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;ﻫ Ｄ．所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后，会计部门才能予以付款。ﻫ Ｅ。对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。ﻫ （3） 物资的领用、使用、保管制度

ａ) 专人使用之固定资产及及低值易耗品，由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品，必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。

ｂ) 日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。ﻫ c) 各部门领用物品须填写领料单，由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。

d） 各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。

e) 仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点.并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。ﻫ 六、成本控制ﻫ (1） 严格按预算对各单元进行控制;ﻫ (2) 严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;

(3) 员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单，经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过ＲMB1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。 (4) 有关部门费用报销规定ﻫ a)管理处必须严格遵守有关审批程序，凡需购买之物品，要先填写\"采购／工程承包确认单”，由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可

履行采购.所有\"采购/工程承包确认单＂由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。

b)所有报销须取得正式的发票、单据，并有经办人的签名(全名)；ﻫ —市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时，报销人必须在的士车票背面注明ＸX年XX月ＸＸ日,由XX地方到XX地方办理ＸX事情,并签名(全名)。

—办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写\"办公用品申请单”交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写\"采购／工程承包确认单\"经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买．临时急需要的零星办公用品必须填写\"零星物品申购单”(附后)向管理处主任申请，经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据，如有需要应到物业管理部会计处领取。

—工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之\"一”项的要求操作。临时急用之维修用品须填写\"零星物品申购单\"向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批.ﻫ -通讯费用:

① 管理处管理处主任之手机费用按５00元/月标准报销，超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销CＡLL机台费。ﻫ ② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销ＣAＬL机台费（数字机)。

③ 其余员工CALＬ机台费一律不得报销，特殊情况需报销CALL机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请，须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性，经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。ﻫ ④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销，下列情况不予报销:ﻫ ●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者，不予报销；ﻫ ●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;ﻫ ⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后，否则不予报销.

(5） 报销程序:ﻫ ●经办人员在报销单据背后签名后，填写”费用报销单”并在＂报销人＂处签名,并将发票单据整齐粘贴于\"费用报销单\"之后;出纳审核\"费用报销单\"所填数据与其附件发票单据的数据是否相符；所填单据内容是否符合有关财务规定;

●管理处主任签名。ﻫ ●出纳须将”费用报销单＂及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金；ﻫ ●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之”费用报销单＂后履行支付程序,收款人签名,出ﻫ 纳加盖”现金付讫\"或＂银行付讫”印章; 七、会计报表规定

(1） 每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下:ﻫ ａ） 资产负债表； ｂ） 收支表;

c） 固定资产明细表;

d） 各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映）;

e) 应收、已收、实收管理费明细表ﻫ f) 库存现金盘点表;ﻫ g) 银行存款余额调剂表;ﻫ h） 银行存款余额调剂表；ﻫ i） 财务报告说明ﻫ (2） 每月5日为报表的上报日(节假日顺延）,为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。ﻫ (３） 所有报表须先报送至物业管理公司，审核后之财务报表方报送给有关部门人员。

附件一:大型物业公司财务内控制度

公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案，财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更，应提前通知财务部。ﻫ 一、财务支出管理

(一）费用的请领ﻫ １、现金的领用：现金借款人需填写借款单、付款申请单或业务

招待费申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人和执行总经理审核、签字后，到出纳处领款。现金借款人在借款前必须结清以前的借款，否则不准续借。

２、支票的领用：领用支票时需填写借款单或付款申请单,先由本部门负责人签字，再由财务部负责人及执行总经理审核、签字后,到出纳处办理支票领用登记手续,手续齐备才能开具支票。ﻫ 领用支票后要及时凭有效凭证报销,每月二十日前领用的支票,必须在月底前报销；每月二十日以后领用的支票必须在次月十日前报销。ﻫ （二)费用的报销ﻫ 1、公司的所有开支必须事前征得执行总经理的同意,并严格按照指定的标准进行开支.ﻫ 2、报销程序：填写费用报销单--部门经理审批--财务经理审核——执行总经理审批-－总经理审批--返回财务部-—结帐。

3、擅自开支和超越领导批示限额的开支不得报销。

４、费用开支后,当事人必须在票据上注明开支明细或事由。ﻫ ５、每周二、三、四为日常费用报销日,财务部在周二前做好现金准备。ﻫ 6、领导审批报销的时间为每周四、五下午工作时间的最后一个小时。ﻫ (三)有关费用的说明

1、费用在1000元以上者,原则上使用支票支付。ﻫ ２、所有职员的出租车票原则上不准报销（经执行总经理批准除外)，因公外出可以报销公交车票。ﻫ ３、公司的以下物品由办公室统一购买,所发生的费用由办公室统一报销：

（1)书;ﻫ (2)办公用品;ﻫ (3)日用品、百货、饮料、食品； (4)固定资产、低值易耗品; （5)药品;

(6）礼品,由于工作需要所需礼品一律由行政部统一购买,需要礼品的人员，事前把手续齐备的申请单交行政部负责人，领用时填写领用登记表． 4、公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案,财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更，应提前通知财务部。

5、财务部审查费用开支的真实性,对于虚报假报的行为公司将视情节轻重进行处分或处罚。ﻫ 二、差旅费用报销管理ﻫ (一）原则 1、出差之前必须填写《出差申请表》，交部门经理或主管副总批准，交行政部备案,《出差申请表》作为差旅费报销的必须文件。ﻫ 2、每一位员工均须填写差旅费报销单，详细说明每一项开支．ﻫ ３、只有与公司公务有关的费用发生,公司才予以报销。用于个人的娱乐消费、体育活动、美容美发、酒店客房的酒吧、酒水的消费等不在报销之列。

4、私人旅行不能与公务出差混在一起。如果私人旅行发生在公务出差之前或之后,则私人旅行的费用必须与公务出差的费用分离。 （二)差旅标准和出差补助

１、员工在市内出差,市内交通费经行政部审查后按实报销(不含出租车费)。

２、长途出差按以下标准报销:(略)ﻫ ● A类城市指直辖市、沿海城市,其他城市为B类城市。ﻫ ● 出差补助包含了临时延长工作时间的加班补助费用以及日常的交通费用，所以该等费用不再报销。

● 次阶人员陪同高阶人员或客人出差的,其住宿标准可以按高阶人员或客人标准报销。 ● 若一人以上出差到同一地方,同性别员工应同住一室.为了便于工作，公司领导不适用此款规定。

(三)餐费ﻫ ●出差用餐补助为每天4０元，分为:早餐1０元、中餐15元、晚餐１5元； ●报销餐补时,应根据出发及返回时间合理地申请; ●若项目公司提供用餐,则不得申请用餐补助;

●若有交际应酬餐则不得报销当日的中餐或晚餐。ﻫ （四)差旅费报销审批程序 1、预借款:出差人员如果需要,可按出差地点和出差时间填写“借款单”，经所在部门经理

签署意见后，按公司借款审批权限报批．ﻫ ２、报销:每一位出差员工须填写《差旅费报销单》，并详细说明每一项目的费用开支。所有开支都必须提供原始发票及酒店明细账单以证明此项开支已经发生，特殊情况可酌情处理。ﻫ 出差人员回公司三日之内应将需报销单据按规定填好交到相应的部门经理处待审批、报账、按公司规定的审批权限报批． 违反以上规定，财会人员有权拒绝报销或要求重新办理报批手续。 (五)票据及预领款丢失

1、所有预领款一经预领，应有专人负责保管,发生丢失由保管人负责。ﻫ 如发生任何票据遗失,员工应提供适当的说明报告(如警方的证明、酒店或旅行社证明本人票据被盗的信件等）、或其他足够的证明文件(如遗失票据的复印件),公司可给予认可和报销。ﻫ 三、通讯费用管理

公司要求所有员工自备通讯工具。对给予通讯补贴的员工必须确保手机每天8:00-2４:０0间处于开机状态,司机、（来自：)部门经理和重要岗位人员工作日2４小时开机,周六、周日不关机.1 ﻫ、总经理、执行总经理每月实报实销,总经理助理每人每月最高限额６00元,限额以内实报实销,超出部分自理。

2、部门经理、部门副经理每人每月最高限额2０0元、限额以内实报实销，超出部分自理．开发部经理、推广部经理、综合管理部经理、采购部经理每人每月最高限额30０元，由外省市股东或总部派来人员每人每月增加1０0元。

3、部门主管、从事特殊岗位员工、外联工作繁忙人员和司机，经执行总经理批准,每人每月最高限额１50元,限额以内实报实销，超出部分自理. 4、所有员工的通讯工具必须在综合管理部登记在册作为报销依据,无登记在册者均不予报销。ﻫ ﻫ 附件二：物业公司合同管理条例

凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管.其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。 1、经济合同法是调整平等主体之间经济关系的法律规范。公司的经济合同是公司业务经营的凭证.加强合同的管理,对于维护公司的合同利益,确保公司的经济效益,具有重大的意义。ﻫ ２、综合管理部负责处理公司的法律事务,以及合同的管理检查，监督合同的执行。拟定合同要严格依照国家的法律、法令、法规和政策，认真了解对方的各项基本情况,并且注意结合公司具体情况,做到文字清楚、定义准确、逻辑严谨、叙述规范、结构完整、内容详尽,权利、义务关系和违约责任明确，日期、期限和数字准确无误;ﻫ 3、公司对外签订经济合同,应以公司的名义进行,一律使用公司合同专用章。合同由业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,由总经理或执行总经理签字(或盖章）,公司其他人代表公司签订合同,应有总经理授权才能办理;ﻫ 4、对外签订经济合同程序为：先由经办部门经理同意，业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可，并经法律顾问审查,报总经理或执行总经理审批后盖合同章。合同原件由综合管理部存档备案,经办部门留存复印件。未经上述审批程序的,合同管理人员不予盖章，财务不予付款;ﻫ 5、在合同执和过程中,如需中途变更或解除,由原经办业务部门提出意见，报总经理或执行总经理决定；

ﻫ 6、经济合同履行过程中,如发现隐患或出现纠纷,经办人或经办部门应立

即向主管领导反映，并及时采取对策，避免或减少公司的经济损失,维护公司合法权益;ﻫ 7、凡属发生法律效力的经济合同正本，一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件.综合管理部立卷保存的经济合同，应把每个项目或每笔资

金的合同和全部附件原件装订一起存档长期保存;

８、发生法律效力的合同（含重要的附件)从签订之日起至失效之日止.失效的合同（含重要的附件)从失效之日继续封存十年;ﻫ ９、合同（含重要的附件）的复印和散发:公司的经济合同除原经办部门业务需要可复印外,其他部门、人员未经执行总经理同意,一律不得复印和散发;10 ﻫ、合同的借用：合同正本、副本的原件原则上不准外借．ﻫ 如有关人员确实因特殊原因需要借合同文本，须填写\"合同复印人借单\"，经执行总经理签字批准，方可复印或定期借用，用后按期交回保管；

11、合同封存、销毁:失效的合同由主管财务的副总经理主持封存。封存期满的合同,造册登记后销毁;

1２、合同遗失，特别是正本和附件原件遗失,遗失人要及时上报,并有责任继续查找，查明原因和情况后，根据情况及时进行处理;

1３、合同履行期间，如发生纠纷问题,主办业务部门应依照合同条款和法律的规定与对方协商解决,协商不成，需要按拆讼程序或仲裁程序解决的,经总经理或执行总经理批准、授权业务代表公司进行处理。