（征求意见稿）
第一条 为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定本市区物业管理服务等级标准和收费政策，负责本级物业服务企业收费标准的核定，对物业服务企业收费行为实施监管；盐都、亭湖及开发区物价局会同同级物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责同级物业服务企业收费标准的制定、实施和监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。
第六条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和
市场调节价。
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
非普通住宅是指小区容积率低于1（不含1）的住宅；或整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅；或在同一区域内相对独立的别墅（包括独立别墅、联排别墅）。
第七条 实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分等级收费办法和收费标准执行。
业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会与物业服务企业，在政府指导价范围内通过物业服务合同约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报同级价格主管部门备案。
业主大会成立前通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的，应由开发建设单位根据物业特点和服务要求，对照普通住宅物业服务等级标准，并在相对应的政府指导价范围内进行前期物业服务招投标,并签订书面的前期物业服务合同。物业公共服务费在物业管理行政主管部门确认服务标准等级后，报价格主管部门备案。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的管理和监督。
业主大会成立前开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，
应当经价格主管部门核准。
业主大会成立前物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。
第八条 实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方依法、合理约定收费及有关事项。
第九条 物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费；办理权属登记的独立附属房以建筑面积计算物业公共服务费。
第十条 业主、使用人应当按照物业服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。
物业服务企业可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。
第十一条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费按规定标准70%交纳物业公共服务费。
第十二条 物业管理区域内的住宅电梯、二次供水等设备运行电费及维护费，以及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。如果物业服务企业按照物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收费的，预收时间一般不超过半年（协议或合同另有约定的从其约定），预收费期限结束时，物业服务企业应及时与业主结算分摊费用，并向业主提供代收代交费用分摊明细清单。
第十三条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在
物业服务合同中约定。
第十四条 物业公共服务费用由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。
价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。
第十五条 利用物业共用部位、共用设施设备等从事经营活动，应当在征得相关业主、业主委员同意后，按照规定向有关部门办理报批手续，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金使用。合同另有约定的除外。
第十六条 物业管理企业满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务，由物业管理企业与业主、使用人通过服务协议（合同）协商确定收费标准。
第十七条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务
合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。
第十九条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。
第二十条 物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度。住宅室内装饰装修管理服务主要包括：装修垃圾的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助房屋主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并按每平方米不超过2元的标准向服务企业交纳装饰装修管理服务费，物业服务企业不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的垃圾清运费、住房装修押金以及其他相关费用。
为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位（个人）收取不超过1000元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还。装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。
非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位进行协商确定。
第二十一条 实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。
第二十二条 物业管理区域内车辆停放服务收费，应区别物业类型、专有权益、管理服务成本等因素计收。
1、利用物业管理区域内的道路、公共场地等共用部分设置的机动车停放场地服务收费，地面停车不超过60元/月.辆，地下停车不超过50元/月.辆。业主大会成立前，所得收益在扣除物业服务企业代办经营费用后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主大会成立后，收益按业主大会决定并合同约定使用；
2、业主拥有专有权的停车位（库）可按不超过普通住宅物业公共服务费每平米标准收取停车服务费，如果物业服务企业已收取物业公共服务费的，不得收取停车服务费（不包括停放在专有权停车位（库）以外的机动车辆）。业主拥有专有权的地下停车位（库）通风设施、机械车位的公共能耗费用，由物业服务企业单独列帐，按照实际发生的费用向业主公开合理分摊，在收费时应向业主提交实际发生费用清单和具体的分摊办法。
3、开发建设单位和人防等部门拥有专有权的停车位（库）用于出租的，可向承租人收取租金，租金由出租人与承租人协商确定。物业服务费用从租金中提取，提取标准由出租人与物业服务企业协商确定，物业服务企业不得再向承租人收取费用。
4、对小区内临时停放机动车辆的，停车服务费按不超过1元/次.辆标准收取。连续停放4小时为一次，不足4小时的也按一次标准收费，连续停放不足2小时的不收费。
5、有专人管理的封闭式共有车库（棚）停放非机动车的，停车服务收费自行车不超过5元/月.辆，电动车不超过10元/月.辆（电动车充电费按实收取），摩托车不超过15元/月.辆。
进入住宅小区执行公务的警车、消防车、救护车、工程救险车、军车（含武警车辆），为业主服务的搬家车、送货车等车辆免收停车服务费。
第二十三条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，收费时应向业主、使用人开具税务部门监制的发票，并提供收费结算清单。每半年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
第二十四条 各级价格行政主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反国家和省物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家与省的有关规定予以处理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十五条本办法由盐城市物价局会同盐城市住房保障和房产管理局负责解释。
第二十六条 本办法自2011年4月日起执行，盐市价发[2003]162号文件同时废止。
附件一：盐城市普通住宅物业管理服务等级标准
附件二：盐城市区普通住宅物业服务费标准
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