天津市河西区房地产市场整体走势

天津市河西区房地产市场整体走势

一、市场分析

1.1 天津市基本概况

天津市简称“津”，是中国四大直辖市之一。位于渤海湾口，邻近首都北京，是华北、西北广大地区主要港口之一。天津是历史悠久的工商大埠，中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之美称。天津市地理位置优越，自然资源丰富，工业基础雄厚，历史文化传统悠久。作为环渤海地区的经济中心，天津市是一个拥有先进技术的综合性工业基地，开放型、多功能的经济中心和港口城市。

1.1.1自然环境

天津地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，全市总面积约11919.7平方公里，疆域周长900公里，海岸线北起涧河，南至歧口，长130多公里。天津的地势西北高，东南低。有山地丘陵和平原三种地形。平原面积占总面积的94%。气候属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，景象多姿。主要有海河、南运河、北运河、子牙河、大清河、永定河等。天津毗邻北京，相距120公里，是通往北京的咽喉要道，自古就是京师门户，畿辅重镇。天津又是连接三北——华北、东北、西北地区的交通枢纽，从天津到东北的沈阳，西北的包头，南面的徐州、郑州等地，其直线距离均不超过600公里。

1.1.2人口状况

2003年末全市常住人口1011.30万人，其中天津市辖区人口926.00万人。

1.1.3行政区划

天津市辖15个区和3个县，其中市辖区包括市内六个区（和平区、南开区、河西区、河东区、红桥区、河北区），海滨三区（塘沽区、汉沽区及大港区）及其他六个区（东丽区、西青区、津南区、北辰区、武青区、宝坻区）和蓟县、宁河及静海三个县。

1.1.4市政交通

天津是中国北方最大的沿海开放城市，是环渤海地区的经济中心。天津拥有北方最大、港口码头功能最齐全的人工港——天津港，对内拥有200万平方公里的辽阔腹地，对外有300多条海上航线通往300多个国际港口，与世界上170多个国家和地区保持着贸易往来。天津港已跻身于世界港口20强，2003年港口货物吞吐量达1.62亿吨，集装箱超过300万标箱。天津是从北太平洋彼岸到欧亚内陆的主要通道和欧亚大陆桥的主要出海口。1991年，亚欧大陆桥贯通，天津成为大陆桥东方起点之一。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心,目前已开通国内外航线40多条。天津地处铁路枢纽，是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。经过多年的建设和改造，铁路四通八达，交通基础设施建设取得了长足发展，天津市内已建成了以三条环及14条放射线为骨架的城市公路网。现已形成以港口为中心的海陆空为一体的高度发达的立体交叉网络。

1.1.5天津市的经济和房地产业发展情况

2003年是天津市开始实施“三步走”战略的第一年。全年实现国内生产总值2447.66亿元，比上年增长14.8%；财政收入完成451.74亿元，增长20.2%；全社会固定资产投资完成1046.72亿元，增长29%；社会消费品零售总额完成1074.05亿元，增长14.1%；城市居民人均可支配收入10313元，增长10.5%。农民人均纯收入5861元，增长10.3%。

近两年天津市的房地产市场急剧升温，房地产价格上涨，预计房价仍呈上升态势。外来人口的购房需求同时加大，共同拉动房价上升。而高科技建筑材料的应用，提倡成品房交付使用政策的出台，以及土地价格的提高，都会最终导致房价的进一步上扬。2003年，天津市房地产市场保持了良好的发展势头，取得了很好的成绩，为房地产业进一步发展奠定了良好的基础。2003年全市房地产业实现增加值119.9亿元,同比增长17.4%.房地产增加值占全市GDP的比重首次突破5%,标志着房地产业真正成为天津市重要的支柱业之一。2004年上半年天津市房地产市场仍呈现稳步发展的良好势头，房屋交易量较去年同期大幅增长。从销售的情况及部分公司的未来发展计划来看，天津市高档住宅市场的整体档次，有很大的提升空间。

据预测，天津市在“十五”期间，住房需求总量3111万平方米。需求量了市场发展仍有空间，政府还将出台一些鼓励政策，培育市场购买力，扩大市场需求，因此天津市商品房市场主体今后发展仍将看好。

1.2项目所处区域的基本情况

河北区概况

河北区是天津市发祥地之一，因地处海河以北而得名。河北区位于天津市中心东北部，西与红桥区、北与北辰区、南与和平区、河东区毗邻，区内有海河、新开河、天津站、天津北站，历史上是天津市工业发展最早的区域。

1.2.1区域概貌

河北区位于天津市城区东北部，东临河东区、东丽区，西以子牙河、北运河与红桥区

相隔，南与和平区、南开区以海河为界隔水相望，北以普济河道与北辰区接壤。东西宽6.15公里，南北长6.88公里，总面积28.87平方公里。辖区内共有16个街道办事处、316个居民委员会，人口64万。

1.2.2区域文化

河北区历史悠久，文化渊远，三岔河口一带是天津的发祥地，中山路地区在明末清初时期就是天津政治文化的中心。现在的河北区已经成为经济结构日趋合理，载体功能不断完善，投资环境宽松和谐，旅游资源丰富多彩，生活环境优雅安全的极富潜力的新型城区，进入了一个全面大发展的新时期。

河北区的人文景观独具特色，旅游资源丰厚。有以清末“天津教案”闻名于世的国家级文物保护单位——望海楼教堂，有曾供奉佛牙而蜚声佛界的华北佛教圣地——大悲禅院；有弘一法师李叔同故居及碑林；有梁启超故居——饮冰室；有坐落在北宁公园的金代石狮；有周恩来早年在津从事革命活动的觉悟社纪念馆、邓颖超纪念馆、魏士毅烈士纪念碑、天津十五烈士纪念碑、解放天津会师地以及曹禺故居和袁世凯、冯国璋、曹琨故居等历史遗址遗迹50余处。光复道地区存有欧洲风格庭院式建筑79座，为建筑文化荟萃之地。

2.2.3区域经济

河北区是天津市的传统工业区，有大中小型工业企业2400多家，尤以冶金、化工、机械、电子、轻纺和医药业更具优势，是天津市工业门类较齐全的工业基地。轧钢三厂、第二钢丝绳厂、大中华橡胶厂、动力机厂以及天津通讯广播公司、自行车二厂、达仁堂制药厂等企业在国内赫赫有名，一大批名优特产品已打入国际市场。改革开放以来，河北区以创造最佳投资环境为目标，致力于发展区域经济，逐步发展成为集工业、商业、服务业、

房地产业和旅游业为一体的开放型城区。

河北区是重要的交通枢纽区，交通便捷顺畅。铁路、公路、海运、空运优势明显。天津站、天津北站和铁路新货场均坐落该区。津浦、京山铁路在区内交汇，天津站是目前国内最大的现代化火车站之一，日发送旅客10万人次。公路交通也十分发达，京津唐高速公路在区内南北端各设出入口。金狮、北站、普济河道等7座立交桥、新拓宽的8条主干道、3个长途汽车站和54条公共汽车线与市内环、中环、外环交通干线纵横交错，形成四通八达的运输网络，到天津机场、天津开发区、保税区和北京快捷方便。邮电通信能力不断加强，有2个程控中心，各类电话遍及全区，长途电话可直拨国内各省、市、自治区及世界100多个国家和地区。能源供应十分充足，电力、燃料可满足生产和生活需要。

三、项目背景

该项目土建结构、水、暖、电、通等的原设计单位是天津市建筑设计院一所，内外装修的原设计单位是香港意力设计顾问公司，工程原施工总承包单位是天津市第六建筑公司（国家一级），原项目经理单位是珠海金铭集团天津金铭发发展有限公司。该项目从1992年开始由天津市河北区百货公司开发，1996年12月3日天津市河北区百货公司将该项目转让给天津市金铭发发展有限公司，1997年建筑物基本封顶。2001年进行外檐装修后停工至今。因开发商天津市金铭发发展有限公司无力偿还到期债务，2004年5月债权人天津市河北区百货公司向天津市高级人民法院对天津市金铭发发展有限公司提出破产申请，经天津兴诚有限责任公司会计师事务所审计，“截止2002年2月31日，被申请人天津金铭发发展有限公司资产总额已投入304546675.57元（土地划拨不算），共有40户债权人申报债权，申报总额共计人民币534639262.19元。经天津市高级人民法院裁定于2004年8月宣布天津市金铭发发展有限公司破产还债。其破产财产“金铭广场”在建工程依法于2004年10月29日公开拍卖，上海金龙科技投资有限公司以1.98亿元人民币竞买成

功。

3.1项目基本情况介绍

3.1.1项目地理位置：

项目位于河北区中山路北侧，律纬路西侧，距离天津北站约1公里，距离金刚桥2.6公里，距离京津塘高速公路约5公里。

3.1.2区域交通状况

区域内交通网络设施良好，尤其是公交系统发达，目前已通车公交车路线达到16条，在未来规划中，地铁3号线将于2007年通车。金铭广场位于河北区政治、经济、文化中心，中山路与律纬路交口，周边配套设施齐全。成熟的社区，享受高品质的生活。

教育：中学：天津二中、五十七中、新开中学、美院等

金融：工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、招商银行、邮政储蓄

购物：世纪联华、乐购超市、米兰超市

娱乐：十月影院、福乐门、东方之珠、假日饭店

医疗：二五四医院、昆纬路医院、铁路医院、中医院

餐饮：百饺园、东瀛海鲜、玉德福、贵宾饭庄、中山美食节、麦当劳、肯德基等

公交：1、18、604、609、610、619、646、670、671、803、869、901、903等

天津地铁三号线路线

侯台—迎水道—水上公园—卫津路—赤峰道—天津站—昆纬路—中山路—天津北站—宜兴阜—小淀

根据市政府规划，地铁三号线于2005年开工，2007年完成施工，2008年通车。

四、项目分析：

4.1.1主要规模指标及建筑物现状

4.1.1.1主要规划指标

该项目占地面积为11921.21平方米。

总建筑面积97554.2平方米，其中：酒店楼建筑面积25340.5平方米；商场楼建筑面积26316.71平方米；公寓楼建筑面积45362.31平方米；锅炉房部分建筑面积1887平方米。

4.1.1.2该工程建筑物现状

4.1.1.2.1酒店部分

酒店主体为地下二层、地上二十三层框架建筑物，建筑面积约为23988.5平方米。其

中：第二十一至二十三层为设备层。酒店建筑物主体已封顶，屋面未做防水处理，外檐已刷涂料，铝合金外檐窗，公共部位消防设备无主机，其余安装基本完成，给水已做主干管，排水未做，电力未完毕。

4.1.1.2.2商场部分

商场地下二层，地上九层结构建筑物，建筑面积为26316.71平方米。商场各层分布用途为：一至六层为商场，七层以上楼层为酒店部分配套用房。现建筑主体已封顶，屋面未做防水处理，外檐为铝扣板面，中空玻璃，建筑物消防基本安装完毕，缺少终端设备，中央空调安装基本完毕，电力串线完毕，无终端开关。给水安装工程基本完毕，排水工程未做。

4.1.1.2.3公寓部分

公寓设计为地下二层、地上三十三层框架结构建筑物，建筑面积为45362.31平方米。公寓各层的分布用途为：地下二层为泵房，地下一层为办公用房及非机动车停车场。一至三层为商业用房。四层以上楼层为双塔式公寓楼。其中：十六层配备部分设备用房，三十二层、三十三层为设备用房。现公寓部分主体已封顶，屋顶未做防水处理，内部未做分隔墙，现外檐沿街部分已刷涂料，其余部分水泥抹面，铝合金窗口已装，部分已安装玻璃，建筑物内消防栓已做主干管，燃气及暖气已做立管，给水已做主管，排水未做。

4.1.1.2.4锅炉房部分

锅炉房设计为地下一层，地上三层框架建筑物，建筑面积约为1887平方米。主要功能为酒店及商场供水、供热服务，建筑物主体已封顶，屋面未做防水处理。

4.1.2用地范围及建设方案

4.1.2.1用地范围

该项目坐落在天津市河北区中山路与律纬路交口处西南角东至中山路，南距宿纬路，西至三马路，北至律纬路。土地性质为国有划拨土地，原使用人为天津市河北区百货公司，用途住宅、商厦。占地面积为11921.21平方米。

4.1.2.2建设方案

按照天津市河北区发展总体规划，考虑未来良好的市场前景，初步拟订按原设计的方案续建该工程，公寓按目前市场需求结构调整，商场、酒店外立面调整，并进一步完善配套及装修等相关工程。

4.1.3建筑功能设计

秉承该建筑物原有功能，即建成含酒店、商场、公寓综合性多功能现代化建筑群。

4.1.4市政基础设施

该项目地处天津市河北区总体规划范围内，目前该地区市政基础设施均进行了合理的布置和建设。为加快处置停缓建项目，2004年天津市政府下发了“津政发[2004]88号”文件，为启动停缓建项目提供了若干项优惠政策。在今后续建过程中续建单位办理相关手续，并请天津市有关部门及河北区政府提供相应的优惠政策，经论证在该大厦周围已有比较完整的市政设施，完全可以满足该项目供水、排水、供电、供气、供暖、通信等市政需要。

五、项目建设进度及经营计划

5.1.1建设进度

计划本项目建设周期为一年，2004年底开始做前期准备工作，力争2005年底竣工投入使用。

5.1.2经营计划

暂定该建筑物公寓部分全部出售，酒店及商场部分经过调研和论证后决定经营方式。公寓部分于2005年上半年开始预售，商场酒店部分2005年一季度要达成经营的相关意向。

六、项目投资分析：

6.1.1表格一：取得项目前期投入费用

项目 金额（万元 备注

拍卖款 19800

拍卖押金 600 594万（3%）

土地出让金 1050 津政发[2004]88号

启动项目押金 3000 返还

合计 24450 实际：21450

6.1.2表格二项目完善续建所需投入资金

项目 金额（元） 备注

公寓大楼 土建部分 15876808.5 350元/平米*45362.31平米

内配套设备安装 18598547.1 410元/平米*45362.31平米

商场大楼 土建部分 3947506.5 150元/平米*26316.71平米

内配套设备安装 4421207.28 168元/平米*26316.71平米

装修（已装部分；负一层至六层） 16474767 950元/平米*17341.86平米

酒店大楼 土建部分 9595400 400元/平米*23988.5平米

内配套设备安装 7916205 330元/平米*23988.5平米

锅炉房楼 土建部分 566100 300元/平米*1887平米

设备（已安装） 600000 检修

广场 总体外部配套

（广场形象和绿化） 19510903 200元/平米*97554.52平米

合计 97507444.38

市政配套费按实际量自己配套——津政发[2004]88号

6.1.3表格三其他费用

项目 金额(万元) 备注

营销费用 1300 含广告费用

利息 3000

不可预见费用 1200

营业税 返还(免) 津政发[2004]88号

合计 5500

6.1.4项目费用核算：

购置拍卖费用 19800万元

拍卖手续佣金费用 600万元

土地出让金 1050万元

土建工程收尾 3000万元

5、 内部配套设备 3154万元

6、 外部广场配套（含绿化） 1951万元

7、 商场装修收尾（已安装设备和装修） 1648万元

8、 营销费用（含广告） 1300万元

9、 利息 3000万元

10、 不可预见费 1200万元

11、 合计：总投入 36703万元

6.2本案的市场预测

6.2.1优势：

本案位于河北区中山路中心地段，区位优势十分明显，在周边商业、医疗、金融、教育设施完善，生活便利，交通设施良好，出行便捷，在河北区规划中，重振中山路是重头戏，本区域的建设有政府支持和政策倾斜。中山路原有商业氛围浓厚，市场底蕴较好。

6.2.2机会：

天津市近年的经济发展使居民购买能力提高，河北区房地产市场处于供小于求的时期，居民对于新的建筑形式接受程度已经有较大提高，河北区本身综合性卖场数量比较少，有发展潜力，随着土地价格的持续升高，今后新开发的项目成本和售价提高。6.3区域房地产供求分析：

本案所处区域位于河北区中心，最近二年的时间，河北区整体房地产市场取得了长足的发展。从目前市场状况来看，河北区的整体房地产市场处于需大于供的状态，供求关系大约为7比10，整体市场尚有较大成长空间，尤其是中小户型产品在区域内尤其稀缺，目前乾华苑、嘉庭的小户型旺销就是明显的例证，而从市场开发角度分析，明年（2005年）的市场供应还是以中高档住宅，中大户型为主，例如万隆开发的海河大道、泰达的北斗星城等项目。而且市场价格达到5500元/平米以上，据此分析，本案取得良好销售业绩和实现销售价格是非常有把握的。

项目销售方案

劣势：原公寓部分的原设计方案为二梯五户设计，即：

79平米的小二室一套

120平米二室一套

120至190平米三室三套

整体户型面积过大，造成销售过程中大部分房屋总户值偏高，不利于销售进程的掌握

和价格的抬升。

有鉴于此，准备将部分户型重新设计定位，方案如下：

将原设计二梯五户布局重新布局，按照二室80至110平米，三室120至130平米进行设计。建议设计方案为二梯七户布局，即

70平米一室一套

85平米二室二套

100平米二室二套

120平米三室二套

A座4至14层经过对市场的考察，建议对于这一部分房屋进行标准化装修，主要针对办公型客户发售，同时，由于A、B座在设计上互相连接，连接甬道不能分隔，考虑到A座4至14层办公对居住的干扰，建议B座4至14层作为商务公寓出售。A座4至14层写字楼的销售面积划分建议以100至150平米标准设计，每层四户，B座商务公寓部分的设计以二梯五户至六户标准设计。预计整体成交均价4500元/平米。

酒店部分计划变更为SOLO精舍推出小户型产品，预测公共设施精装修后售价为5000元/平米以上。

6.4项目投资回报分析

6.4.1公寓部分可销售面积为40314.98平米（不含3层底商），预估可实现销售均价为4500元/平米，销售总额为181417410元。

6.4.2酒店改为SOLO公寓公共设施精装修总面积23988.15平米，销售均价为5000元/平米，可实现销售总额为119942500元。

6.4.3公寓底商部分3层可销售面积共计5047.33平方米，预估销售价格为7000元/平米，可实现销售回款35331310元。

6.4.4商场部分2001年已装修,已安装中央空调,12部卧式自动步电梯,两部直梯。负一层到六层17341.86平米,按照预估平均销售价格8500元/平方米,计可以实现销售总金额147405810元。

6.4.5商场七层到十层为餐饮酒店,面积共计6487.09平米, 按照预估平均销售价格5000元/平方米,计可以实现销售总金额32435450元。

6.4.6总计：本项目可实现销售回款总额为

181417410+119942500+35331310+147405810+32435450

=516532480元 合计:51653万元

6.4.7项目预期销售周期为18个月

6.4.8项目投资回报分析：

投资回报率

总收入51653—总投入36703=14950万元

（51653—36703）=14950÷36703=40.73%

七、项目评估结论：

7.1.1金铭广场项目属于天津市清除烂尾楼关键工程，开发建设符合天津市城市总体规划，符合天津市河北区建立商业一条街的总体思路，该项目的开发是必要的。

7.1.2该项目为涵盖酒店、商场及公寓的现代化高层建筑物，根据对近期天津及周边市场的分析及预测，天津市房地产市场将呈现平稳的发展态势，由于该项目地理位置优越，交通便利，为该项目的市场销售提供了良好条件。

7.1.3目前该地区各项市政配套设施条件齐全，同时适逢天津市政府加大力量清理停缓建工程的举措，政府将提供相应的扶植政策，为该项目的建设提供了条件。经过我公司严谨的市场分析和资金分析，项目可在1.5年的时间内取得40%的投资回报，同时由于天津房地产市场的逐渐升温，以上预估是有把握实现的。

7.1.4经对该项目的投资开发成本及效益分析有较大利润空间，而且建设周期较短，投资回收较快，在天津市停缓建项目中是不可多得的。