试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。 A．38 B．42 C．58 D．60
2、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.5，楼面地价为1000元／㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元／㎡。该改变用途理论上应补地价为万元。 A：500 B：525 C：600 D：1650
E：工业用地的监测点评估价格
3、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。 A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
4、指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是。 A：房地产产品结构 B：房地产供求结构 C：房地产投资结构 D：房地产总量结构 E：借款合同
5、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。 A．50% B．60% C．70% D．75%
6、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。 A：100
B：150 C：300 D：400
E：执行层的组织协调
7、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。 A．选择拆迁安置的地点 B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录 D．确定房屋重置价的标准
8、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1000 ㎡，某人拥有其中80 ㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。 A：0．08 B：0．16 C：0．5 D：0．04
E：工业用地的监测点评估价格
9、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。 A：20％ B：30％ C：40％ D：50％
E：执行层的组织协调
10、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。 A．项目策划
B．项目方案的设计 C．可行性研究 D．成本收益分析
11、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。
A：重点调查 B：普查 C：典型调查 D：抽样调查
E：执行层的组织协调
12、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。 A．投资机会选择与决策分析阶段 B．前期工作阶段 C．建设阶段 D．租售阶段
13、拆除公益事业房屋，应当。
A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿
B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿 C：产权调换
D：产权调换或货币补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章 14、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000
15、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A．街道 B．房号 C．幢 D．丘
16、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。 A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》
E：房地产估价机构必须加盖公章 17、如果某建筑物±0．000的绝对标高为38．500m，且设计楼顶标高50．000m，则其楼顶的绝对标高为m。 A：38．500 B：68．500 C：88．000 D：88．500
E：执行层的组织协调
18、下列不属于物业管理基本特性的是__。 A．城市化 B．社会化 C．专业化 D．市场化
19、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法
D：工程量近似匡算法 E：借款合同
20、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的
价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是__。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
21、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。 A：A市城市土地行政主管部门 B：A市城市建设行政主管部门 C：A市城市房产行政主管部门 D：A市城乡规划行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
22、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。 A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门 D．国务院
23、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元／㎡，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6％和3％。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3％，则该可比实例修正调整后的价格为元／㎡。
A：3673.20 B：3673.68 C：3790.43 D：3792.93
E：工业用地的监测点评估价格
24、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。 A．16.67% B．16.71% C．16.80% D．17.00%
25、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。 A：3 B：5 C：7 D：15
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是__。 A．金融业的发展 B．社会人口密度 C．物价的高低
D．自然环境的变化 E．政治制度的变迁
2、我国有期限的出让土地使用权应计提__。 A．利率 B．损失 C．升值空间 D．折旧
3、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。 A．1949～1955年 B．1956～1965年 C．1966～1978年 D．1978年之后
4、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是__。 A．平均指标 B．变异指标 C．绝对指标 D．相对指标
5、资本化率的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D
6、银行为某家庭提供了年利率为6％，按月等比递增偿还，期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2％，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是元。 A：1843.86 B：1847.55 C：2279.87 D：2291.27 E：借款合同
7、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。 A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋
E：改建或添建而使房屋面积增加 8、《住宅使用说明书》的内容不包括__。 A．开发单位、设计单位、施工单位
B．结构类型 C．保修期限
D．有关设备、设施安装预留位置的说明等
9、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响 A：过去一定期限内所调配的资金规模 B：未来市场利率的发展趋势 C：证券交易市场的发达程度 D：投资者的投资意向 E：心理状态和行为偏好
10、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A．20% B．30% C．40% D．50%
11、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50—100年 C：40—50年 D：5—40年 E：15~40年
12、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。
A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积 B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积 C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算
E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 13、房地产投资的收益，包括投资回收和（）两个部分。 A．投资风险 B．投资利率 C．投资现值 D．投资回报
14、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。 A．8.17% B．13.62% C．14.00% D．23.33%
15、账簿包括。 A：转账账簿 B：凭证账簿 C：序时账簿
D：分类账簿 E：备查账簿
16、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。 A：养老保险 B：职工工资 C：住房公积金 D：个人住房贷款
E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴 17、按投资业务划分，房地产投资信托基金分为。 A：权益型 B：抵押型 C：混合型 D：质押型 E：提存型
18、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。 A．投保人与保险标的 B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失 D．保险人与保险标的的损失
19、风险估计与评价常用方法有__。 A．幕景分析法
B．调查和专家打分法 C．蒙特卡洛法 D．智暴法 E．德尔菲法
20、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。 A：支付土地出让金的贷款
B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款” C：用于土地储备的贷款
D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款” E：购房贷款
21、房地产中介服务业包括。 A：房地产交易 B：房地产咨询 C：房地产估价 D：房地产经纪 E：物业管理
22、仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是。 A：附息债券 B：贴水债券 C：信用债券 D：担保债券
E：执行层的组织协调
23、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。
A．随行就市定价法 B．认知价值定价法 C．领导定价法 D．挑战定价法 E．目标定价法
24、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有__。 A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值
E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金 25、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（）。
A．临时用地土地使用权
B．农村承包土地使用权(为农民集体土地上的) C．宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D．行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的) E．出让土地使用权(为国有土地上的)
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容