商业综合体的出路安在？（地产从业者必读）
商业物业的发展表现出五大不一样发展模式，即万达模式、专业市场引领模式、厂家直销模式、奥特莱斯名品折扣模式及创意体验商品引领模式。
中国的城市化进度在迅速推进， 比城市化进度更快的是中国的商业综合体进度，而比商业综合体发展更快的是中国的电子商务市场。 一方面，传统的商业零售物业大批浮现， 另一方面电商不停挤压实体零售空间。 大批浮现的商业综合体在给城市带来便利的同时， 也面对着愈来愈多的经营疑惑。 商业综合体的出路安在？
一、传统零售凋谢与电子商务的迅速发展
在传统商业地产还沉醉在高销售租金比、 高返租和高面积的时候， 电子商务的迅速发展，进一步裸露了传统商业地产开发的不足。
商业综合体的出路安在
1. 以房地产开发为中心的城市商业剩余趋向进一步显然，高空置率成为市 场常态
部分城市商业剩余趋向已经较为显然，空置率远超
6%的国际戒备线。经过
对中国主要城市商业中心进行统计，表现最好的是杭州，空置率仅 1%，其次是无锡 1.5%，广州 / 南京 / 上海 / 武汉也都在 2～5%之间；最差的是沈阳，空置率高
达 24.3%，郑州次之 20.7%；居中的有西安 (5.2%) ，青岛 (6.8%) ，重庆 (10.9%) ，成都 (12.6%) 和北京 (12.7%) 。
2. 电子商务关于传统实体店的冲击日趋强烈
, 电商迅速发展，实体百货逐渐
衰败
1) 电子商务异军崛起。天猫、京东、易购、亚马逊等全国当先的电商依靠于日趋完美的物流配送渠道以及价钱优势， 逐渐成立其市场所位， 并在花费领域攻城拔地，其市场影响力、花费辐射面以及总销售额不停扩大，年青人群，特别是中低收入的花费集体不停增添，传统生产厂商亦纷繁在电商平台上开设旗舰店。
商业综合体的出路安在
2) 传统实体零售店纷繁遇到冲击。 电商关于传统商业地产的冲击， 更多地表此刻对传统的专业市场和百货商场的影响上。 电子卖场、建材家装卖场以及传统百
货商场的影响首当其冲，国美、苏宁、大中等电子卖场纷繁撤店或转型，百安 居等步步后撤，传统百货纷繁转型，传统零售市场开始了一轮\" 加减法 \" 大战。
二、传统零售商谋求转型
新的市场背景下，传统零售商试试挣脱既有思想的影响，纷繁试图转型， \" 触电 \" 、\" 下沉 \" 、\" 跨界 \" 、\" 休闲 \" 等成为商业打破的重要方向和法宝。
1. 业务转型：零售公司纷繁 \" 触电 \" 。
近两年传统零售公司进入电子商务的步伐加快。
西单商场、 王府井百货、 百
联公司、银泰百货、新世界百货等传统零售公司经过线上、线下的有效互动，增
加传统零售的销量，进而使公司进入良性发展，真实做到两条腿走路。
商业综合体的出路安在
2. 布局打破：零售公司加快了三四线城市的突围步伐。
一二线城市竞争强烈， 市场饱和，单店销售增添难度加大， 并且租金和人工成本明显增添，致使零售公司在一、二线城市扩充速度放慢。与此同时，三四线
城市需求潜力较大， 租金和人工成真相对较低， 加上一些地域出台优惠政策， 一些大型连锁公司纷繁向中小城市及乡村地域延长渠道， 在县镇及乡村建立零售网点显然增添。依据数据统计， 2012 年，零售连锁百强公司一二线城市门店数目
均匀增幅分别为 2%与 6%，而一二线城市门店数目均匀增幅则分别为 17%和 18%，三四线城市门店增幅远高于一二线城市。
3. 经营改革： \" 文化休闲 \" 以及 \" 跨界交融 \" 成为商业经营的重要方向
商业业态经历多次创新此后， 在我国，实体商业的餐饮化、 游玩化趋向日趋显然，混淆经营成为主流，极致化的娱乐互动和休闲情调修建现代商业吸引力，成为实体集中式商业中心人流带动的重要砝码。
商业综合体的出路安在
1) 商业业态混淆化：衣、食、住、行、玩、学等多个方面，各样功能相互浸
透，创造出一种立体生活模式
2) 商业业态娱乐化：愈来愈多的零售商场以知足顾客对社会性互动的盼望及消磨空暇时间的需求， 在生活中供给更多元化的娱乐方式， 成功地让人们走出家庭
电影院，到零售商场中进行购物、娱乐等花费活动。
3) 商业业态文化化：商业建筑、景观创造、室内装修、商品服务、商业品牌、商业活动与文化相互浸透，成为使用价值、经济价值与文化价值的一致体。
4. 形态转型：商业的街区化趋向日趋显然
而街区性商业的业态灵巧性、 文化植入性、 建筑休闲性等特色遇到重视， 其或独立或与集中式商业组合成为商业重要表现形式和人流组织方式。
商业综合体的出路安在
三、商业转型的五大发展模式
在整体商业由传统需要型购物向新的时机型花费转变的大背景下， 怎样修建新的花费热门指引花费需求成为新局势下商业发展所一定面对的问题。 立足于新的驱动力找寻， 商业物业的发展表现出五大不一样发展模式， 即万达模式、 专业市场引领模式、厂家直销模式、奥特莱斯名品折扣模式及创意体验商品引领模式。以下迁就五大模式进行比较剖析：
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