未经房主同意转租合同有效吗

未经房东同意签订转租合同的行为属于无权代理，如果经过房东的追认，即房东在事后表示同意转租合同约定事项，则合同有效。如果房东不进行追认或者明确表示不同意转租合同，则合同对房东不产生法律效力，房东有权收回房屋并追究转租方的违约责任。需要注意的是，房东不进行追认或者表示不同意转租时，虽然转租合同并不发生法律效力，但对于转租方和承租方而言仍具备一定约束力。承租方有权根据转租合同要求转租方承担违约责任。如果承租方在签订转租合同后发现转租方无权出租房屋的，可以直接向房东发出催告请其对合同进行追认。在房东进行追认之前，承租人有权撤销合同，要求转租方退回承租人支付的全部款项并按合同约定要求转租方承担违约责任。

一、房屋转租的风险提示

对出租人的几点风险提示：

1、如果出租方知道或应当知道存在擅自转租行为，及时提出异议，并保留证据；

2、如解除合同，及时提出，并载明具体腾退时间，及逾期腾退按何种标准计算逾期腾房占有使用费，建议采用邮寄方式送达解除通知书并保留好面单及解除原件

3、因违约解除合同，如果合同没有约定违约条款，实际有损失，则要保留好实际损失的相关证据。

对承租人的几点风险提示：

1、转租要经过出租人同意，可以事先在合同中约定，或者出租人书面或口头表示同意并保留证据；

2、按照解除通知，承租人要及时腾退房屋包括确保次承租人及时腾退房屋，否则出租人有权要求承租人支付全部逾期腾房占有使用费；

3、经出租人同意装饰装修，因违约解除合同，除非合同约定，出租人有权不承担承租人已形成附和的装饰装修损失，未经出租人同意装饰装修，出租人有权不承担承租人装饰装修损失。

对次承租人的几点风险提示：

1、在承租时，确认承租人是房东还是二房东，如果是二房东，应当要求承租人出具房东同意转租的声明；

2、如果因擅自转租解除合同的，应积极配合承租人及时腾退房屋，并与承租人做好交接；

3、如果承租人逃逸，而次承租人已向承租人支付租金的，对于出租人而言，出租人有权要求次承租人支付腾房占有使用费，次承租人可以不当得利为由要求承租人退还次承租人已支付但没有使用期间的租金。

或者说，直接与出租人协商解决方案，这个时候，双方就要让一步了。

二、房东和房客该如何处理问题？

租房中介暴雷后房东与房客应参考合同种类处理问题：

（1）中介公司与房东签订租赁委托代理合同：中介公司接受房东的委托，以房东或自己的名义与租客签订房屋租赁合同，收取房东一定金额的佣金或者代理费。此种情况下，房东无权直接赶走租客收回房屋的。

（2）中介公司与房东签订租赁合同：此时中介公司与租客签订的是转租合同，房东有权按照租赁合同的约定或者法律规定先解除原租赁合同，然后要求租客搬离并收回房屋。租客可以追究中介公司的违约责任或与房东协商重新签订租赁合同。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。