宅基地使用权是否可以私自交换

一、私下互换不受法律保护双方用于交换的都取得了集体建设用地使用证，双方都合法拥有宅基地的使用权。双方经过协商同意将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处分其民事权利。但双方应按的有关规定，到土地管理部门办理土地权属变更手续。

二、不可以私下互换宅基地使用权的原因

（一）从我国土地管理的规定分析我国土地法第12条规定，依法改变土地权属的，应当办理变更登记手续；第82条又规定，不办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。可见，土地所有权、使用权的转移不经变更登记，不具有法律效力，即不仅不能以其权利变更对抗第三人，而且在当事人之间也不发生权利变动的后果。而作为土地监督检查，处理土地违法案件的土地行政主管部门，发现有关权利人未依法办理土地权属变更登记，或者土地行政主管部门接到有关单位或者个人未办理土地变更登记的检举、申诉，应当查明事实。如果证据充分、事实清楚，土地行政主管部门应当做出责令限期办理的决定，要求其在一定的期限内办理。当事人在接到责令限期办理的决定书后，应当在该决定书限定的期限内办理变更登记，同时还可以申请行政复议或者向有关人民法院起诉。如果当事人不按土地行政主管部门的决定办理土地权属变更登记，其原有的宅基地权利将不受法律保护，而应由当地人民政府土地行政主管部门做出决定责令其办理变更登记。

（二）从我国民法典的有关规定分析即使互换宅基地协议已经成立，只是由于没有到土地行政主管部门办理变更登记，故尚未生效。但是，当事人自愿订立的合同，必须依照诚实信用的原则正确、完全地行使权利和履行义务，不得滥用权利、违反义务。本案涉及所互换的两块宅基地，双方均具有独立的支配处置其宅基地的权利，其中包括互换或出让给他人。

（三）从物权变动原因分析交换、转让合同是物权变动的原因，而登记则是确定物权变动的效力。不登记只产生所有权的转移不得对抗第三人的效力。但并不排斥转让交换合同的成立和效力。由于宅基地是一种基本的生产、生活资料，其权属的稳定性，流转的安全性，均会对社会秩序及人们的生活产生重大影响。因此，国家才通过登记的形式把这种特殊物权的存在与流转的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人交易的安全。一旦发生纠纷，也有据可查，也能更方便和公正地进行处理。世界各国将宅基地等不动产交易合同的履行作为要式物权行为。规定不动产所有权、使用权的转让以登记为准的真正法律意义便在于此。如果把法律解释为当事人双方签订不动产转让合同后，哪怕已交付了，支付了价款，甚至已经使用和管理了不动产，只是尚未办理产权变更登记，他们之间的合同就“尚未成立”或以“没有生效”为由而确认其由此产生的债权债务不受法律保护。那么，当事人只要有利可图，就可以立即甚至连续撕毁合同而不承担任何违约责任，其结果必然是支持和鼓励了违约方，打击和制裁了守约方。不仅导致了交易和市场的混乱，使民事流转毫无安全可言，而且对社会秩序和经济生活的稳定也是十分有害的。这无疑是把国家对土地等不动产交易的监督管理和特殊保护变成了当事人任意毁约，转嫁风险，甚至坑蒙拐骗的法律依据，使这些人钻了法律的空子。这种结果无疑也是与不动产所有权、使用权的转移须进行登记的立法初衷不符。所以，宅基地使用权是否可以私自交换问题答案是否定的，在法律上也是得不到保护的。