浅析物业管理对外投资的风险防范及化解措施

现代物业管理企业经营中经常涉及到增量资产管理及企业存量资产问题，对外投资如何进行有效管理，是物业管理企业面临的课题之一。本文重点从如何降低企业对外投资的风险出发，对此问题进行简单的论述。

物业管理是一个高知识、高风险的行业。灾害风险、服务风险和财务风险是物业管理企业面临的主要风险，其中财物风险对物业管理企业的影响最大。以下笔者重点谈一下如何降低对外投资的风险。

一、投资风险对物业管理企业的意义

在现代物业管理企业中，投资管理是企业管理的重要组成部分，它不仅涉及到企业的增量资产管理问题，还涉及到企业存量资产的管理问题。投资管理的优劣直接影响到企业的生存和发展。物业管理企业对投资的有效管理，一方面可能尽快扩张企业规模，另一方面企业有效投资有利于企业资金的充分利用与高速运转。

从物业管理企业的特点看，正确把握对外投资可以使企业获得更多的资金，促进生产经营和物业保值增值。如果没有正确的管理，物业管理公司很容易陷入困境甚至破产。从物业管理企业的经营特点来看，物业管理企业赢利空间小、利润低、投资回收慢，因此对外投资是必要的。而且投资可以有效利用闲置资金，将闲置资金用于证券投资，可获得较银行存款利息更高的收益，并有良好的变现能力。同时积累整笔资金满足未来特定的用途，还可用于对物业的维修和保值增值，并参与其他企业经营决策，控制其他企业业务，配合自身经营。还可以扩大企业经营范围，分散投资风险。物业管理企业合理、科学、高效地选择对外政权投资，将是规避企业风险、弥补行业劣势、提高企业经济效益、实现企业目标的最佳途径之一。

二、物业管理企业合理控制投资的计划

1.明确对外投资的目的，合理利用闲置资金。由于房地产市场的不确定性，物业管理企业在经营过程中，有时出现资金短缺，有时也会出现资金闲置。这时就要认真寻找对外投资机会，以避免资产闲置，不断增加企业收益，使企业的总价值最大化。

2.分散投资资金，降低投资风险。现代企业资产管理的一项重要原则，是使资产分散化，降低风险或把风险控制在一定限度内。几种投资方向的盈亏相抵，可以避免企业出现较大的损失，政权投资为物业管理企业实现多元化经营开辟了道路。

3.提高资产的流动性，增加企业偿债能力。资产流动性的强弱是衡量企业安全性主要指标之一。物业管理企业将大量流动性弱的闲散资金进行对外证券投资，可能化为流动性强的货币资金或有价证券，以提高偿债能力，维持企业安全、持续运转。

4.企业遵循的五项原则。根据对外投资的目的，企业在进行对外投资时，要遵循五项原则，即效益性原则、分散风险原则、安全性原则、整体性原则和互补性原则。这些原则既与物业管理企业的整体经营目标相一致，又能最大限度地实现对外投资的目的。

5.

对外投资要做好可行性研究，坚持集体讨论，建立严格的审查和决策程序。运用现代决策手段，建立科学的投资决策模型，做出正确的投资决策。对外投资必须进行周密的可行性研究并提报研究报告，并根据资料，运用现代决策手段，提出市场规模、投资估算、合作意向，资金筹措方式等报批。

6.物业管理企业对外证券投资必须制定确保资金安全的措施，避免资产流失。

企业对外投资可以用现金、实物、无形资产等购买股票债券。对外投资中以设备、土地、产权等非现金资产作为出资的，必须进行评估，不得随意低估作价，避免资产流失。

企业对外投资后，必须建立和完善相应的投资管理

制度。要积极主动参与经营管理，了解项目运作详情，切忌“重投资、轻管理”。同时充分发挥内部监察和审计部门的职能，定期开展投资情况和投资效益的监察审计，及时发现问题、堵塞漏洞，提出改进措施，从而达到强化企业投资管理、提高经济效益的最终目的。

物业管理企业对外短期投资。投资必须注意，短期投资不以长远收益为目的，应选择收益快、风险小的证券；保持资金的流动性，维持企业的支付能力，应选择随时可变现的证券。同时，不妨碍企业的其他经营能力。

7.物业管理企业对外证券投资应编制资金使用计划，加强资金平衡工作，充分发挥资金调度作用。

首先，为了保证企业正常运行，企业必须把有限资金合理分配、使用。应采取有效措施实行财务统一管理，资金统一安排，严格用款计划。其次，企业的资金由调度会统一管理，由资金调度员根据会议商榷结果统一安排，确保资金的有效运用。同时，为了解决企业内部集权与分权的关系，可实行内部银行结算办法，保证资金的合理使用，加强资金的核算和管理，也是加强企业财

务管理的一条好的途径。

总之，要规避物业管理服务中可能出现的风险，除做好公司的财务风险防范外，物业管理公司还需要策划和实施好同业主和其他相关方之间多方位、多层次的责任约定，做好“预防性提示服务”，自觉履行合同义务和遵守各项公众管理规定，提高自我防范和保护意识；向业主宣传并增强业主保险意识，以及有效发挥维修基金的作用，也是降低企业财务风险的有效途径。同时物业管理公司也要注重在物业服务的过程中，尽量做到周到、细致、完善，增强服务意识和安全意识，为业主创造安全舒适的居住环境。

参考文献：

1.《“九五”物业管理的发展趋势与战略决策》，《中国房地产》，1996年第9期

2.张明，《成功物业管理模式全集》，安徽文化音像出版社，2005年

一、有限合伙私募基金退出方式

1、有限合伙基金通过投资目标公司IPO后退出

合伙制基金投资目标公司首次公开发行股票(IPO)后，投资实现证券化，溢价能力和流动性明显增强，合伙制基金既可以通过在二级市场减持的方式，也可以通过协议出让的方式给收购方，实现现金收益。投资者选择这种退出方式能带来很高的收益，因此，很多投资者均把目标公司是否能够预期IPO作为投资的条件。单式，由于公司IPO的周期很长，选择以这种方式退出，一般投资的周期为3-7年(包括IPO后的锁定期[3])，机会成本会很高，加上二级市场较强的波动性变化，使的锁定期过后投资高溢价退出的不确定性加强。

特别值得注意的是，有限合伙基金应尽量避免投资拟在主板、中小板上市的目标公司，在刊登招股说明书前12个月内、投资拟在创业板上市的目标公司在提交首次公开发行股票前6个月突击入股，这种增资方式，不但会面临发审委经常不予许可通过的风险，即使通过，还有可能会予以要求锁定期的安排。

2、合伙制基金通过转让投资目标企业的股权的方式退出

2006年，中关村科技园区非上市公众公司进入代办转让系统进行股份报价转让(新三板)，通过新三板挂牌交易，加上做市商制度的规范和引导，增强了股权的流动性，会提高合伙制基金投资标的企业通过股权转让退出的能力。而且，新三板企业溢价能力加强，正是退出效率高、溢价能力强和转板可能性大的特点，使得合伙制基金愿意投资进入新三板的目标公司或投资拟进入新三板的目标公司。

当然，合伙制基金也可以在并购交易中将持有的目标公司的股权以对价交易的方式实现退出，交易并购的形式主要有第三方收购整个目标公司、收购目标公司全部股份、收购目标公司资产、收购目标公司部分股份、公司自我收购、借壳上市和杠杆并购，支付方式有现金支付、股权支付、现金和股权支付等，合伙制基金除了收回现金退出外，也可以部分或全部将持有目标公司的股权与第三方进行换股交易，实现投资在目标公司的退出，作出更有利的投资结构安排。

3、合伙制基金通过投资交易性金融资产实现部分退出

合伙协议中应适当约定允许以现金管理为目的，在符合监管部门要求，并有效控制风险和保持流动性的前提下，将闲置资金可有选择性的投资于依法公开发行的国债、央行票据、短期融资券、投资级公司债、货币市场基金及保本型银行理财产品等风险较低、流动性较强的证券，以及证券投资基金、集合资产管理计划或专项资产管理计划，或进行债券逆回购，投资交易性金融资产能够短期能够变现实现收益且交易市场活跃，用闲置资金投资能够增强资金的使用效率，可通过交易实现退出，合伙制基金在合伙协议中可以约定现金管理的规模，可对风险高的金融产品投资予以限制。

4、选择合适相对方回购投资目标公司的股权实现交易退出

合伙制基金为了顺利实现退出，往往在投资中，设定一定的条件并在条件成就或不成就时，要求目标公司回购投资标的或进行业绩补偿，在此值得注意的是，为防止因损害债权人利益而导致签订的回购协议无效，基金投资时应选择控股股东、实际控制人或其他关联方作为合同相对方签订回购协议(或含有业绩补偿条款的协议)[5]，尤为重要的是在增资协议和公司章程等文件中，合伙制基金也应要求目标公司作出与回购协议一致性的记载约定并包括业绩补偿、股权回购等回购协议的核心条款，以防止因与其他相关协议的约定冲突而被替代。

5、投资目标企业清算后退出

合伙制基金投资目标企业的清算一般有两种，一种是破产清算，一种是主体主动解散后清算，合伙制基金在合伙协议中往往均约定清算退出的方式，通过约定投资目标企业解散、清算的条件，清算人应积极履责，保障能够顺利实现清算退出，实现止损、减损。