一、分区含义 二、步骤 三、方法 四、分类： 五、管制规则
一、含义：
土地利用分区是指按照土地基本用途的不同划定土地利用区。土地利用分区应以土地适宜性为基础，根据规划原则、土地利用调整次序和经济社会发展需要划定。土地利用分区对县、乡级土地利用总体规划尤为重要。上级土地利用总体规划的规划指标和布局要求最终通过县、乡级土地利用总体规划的土地利用分区得以体现和落实。是土地利用总体规划的主要内容和重要控制手段，是土地用途管制制度和农用地转用审批的依据。
含义
土地利用分区是指各级土地利用总体规划中，依据土地的适宜性和利用现状，依据当地社会经济可持续发展的要求和上级土地利用总体规划下达的规划指标和布局要求划分出的土地主要规划用途相对一致的区域。
土地分区是按照土地属性的区域差异性与整体性所划分的用地区，即以土地本身所能提供利用的适宜性质为基础，结合国民经济、社会发展和保护环境的需要，为规定土地基本（主导）用途所做的分区。其主要任务是：划分各种用地区，规定各种用地区的土地基本（主导）用途、土地利用原则、限制条件和管理措施，编制土地利用总体规划图。
为了指导县、乡级土地利用总体规划的分区，各级土地利用总体规划也都涉及到土地利用分区。如全国土地利用总体规划图可以表示国家重点能源、交通、水利等基础设施用地的布局和大体范围，表示直辖市和省、自治区、人民政府所
在地城市、非农业人口在100万以上的城市以及国务院指定的其他城市的用地大致范围。省、地（市）级土地利用总体规划中也要表示出重要用地范围。各级土地利用总体规划中的土地利用区界线通过下级土地利用总体规划逐级细化，最终反映在乡级土地利用总体规划中，成为用途管制和土地管理的依据。 分区的步骤与方法
1．拟定土地利用分区方案，收集、整理分区所需图件和其他资料。 2．以土地利用现状图为规划底图，根据土地利用结构和布局调整结果，
在规划底图上分区划线；分区划线应尽可能利用明显的线状地物或河川、山脊等自然地物界限。
3．统计分区总面积：分区总面积应与土地利用结构调整指标相协调，
否则，应调整土地利用分区或用地指标，直至协调。
整理分区结果，规定各区土地利用管制规则
《县级土地利用总体规划技术标准》
二、土地分区的方法 有定性和定量两类方法：
1．定性方法主要是图件主导迭加法，即以规划的各项专题研究和专项规划为
基础，以主导因素限制法和图件迭加法相结合的综合法。
图件迭加一般选用土地利用现状图、土地适宜性评价图、地形地貌图、综合农业区划图等，以地貌和土地适宜行为主导，通过综合分析，确定分区、划出界限。然后进行各分区各类用地面积量算、汇总，将汇总结果与土地利用总体规划的指标调整方案进行对照、协调，保持二者的协调一致，最后依据协调结果对前述确定的分区界限进行校正。
各用地区之间最好不重叠。特殊情况下，区域之间可以划出重叠区，或称复区，但对重叠区要相应的规定出土地利用调整原则，即当两种用地发生矛盾时，按照什么原则去解决。
2．定量方法主要是各种聚类分析法及多因子综合压力模型等，其中适宜土地
分区的方法是数值化星座聚类分析模型。
该模型的基本思路是，通过对土地利用现状图、土地适宜性评价图、地形地貌图、综合农业区划图的机译判读，将主要自然因素进行数值化处理，综合考虑社会经济的发展要求，根据各数值指标间的数量关系与同类相聚异类相离
的原理，将规划区域内的基层区域样点，点绘在一个上半圆的图形上，同类的样点区域聚在一起，从而划分出不同的类型区。
三、土地利用分区分类：
土地利用分区根据规划层次的不同有二种形式：全国、省（自治区、直辖市）、
市（地）级一般进行地域分区，县（县级市）、乡一般划分土地利用区。
土地利用区一般可分为以下一级区：农业用地区、建设用地区、人文景观和
自然景观保护区、暂不利用区。在一级区下，可以划分若干二级区（见下图）。二级区面积的总和等于一级区面积。用地区之间最好不要重叠。自然保护区往往与其他用地区重叠，称为复区。
基本农田保护区
农业用地区
一般农田区
园地区 林业用地区 牧业用地区 城镇建设用地区
土地利用分区
建设用地区
村镇建设用地区 独立工矿用地区
人文景观和自然保护
区
自然保护区 风景名胜区 文物保护区
其他用地区
海南省县级土地利用总体规划土地利用区分类体系 见附页海南省市县地利用分区
水旱田保护区
基本农田保护区 旱地保护区 旱地保菜地保护区 水源涵养林保护区
生态保护用地区 水土保持林保护区
海南防护林保护区
非农业建设用地区 严格控制型用地区 城市县城用地区
城镇用地 建制镇集镇用地区 开发区
村庄用地区
独立工矿建设用地区 旅游设施用地区 一般用地区
控制平衡型用地区 木本植物用地
区
草本经济作物用地区 限制型用地区 牧草用地区 水产养殖用地区 自然保护区 复合型用地区 风景名胜旅游用地区 矿产开发复垦区 其他水域用地区 其他用地区 未利用地区 一般可设立以下九种土地利用区。
1农业用地区：是指为发展农业生产需要划定的土地区域。
（1） 除城镇、村镇、独立工矿区近期建设规划范围内的耕地和已列入生
态建设规划实施项目的退耕土地以外，其余耕地原则上均应划入农业用地区。
（2） 沟渠道路等为农业生产服务的设施用地和农田之间其他类型的零
星土地一并划入农业用地区。
（3） 农业用地区根据需要可进一步分为基本农田和一般农田。 下列土地原则上划为基本农田：
——已批准的城镇总体规划的近期建设规划规定范围以外的农田。
——村镇建设用地周围的农田。
——铁路、公路等交通沿线的农田。
——生产条件较好、集中连片、产量较高的农田。 ——国家规定需要保护的农田。 下列土地可以划为一般农田：
——规划确定为农业使用的宜农后备土地资源。
——坡度大于25度、未列入生态建设规划实施项目的耕地。 ——江河泄洪区内的耕地。
2园地区：是指发展果、桑、茶、橡胶及其他多年生作物需要划定的土地区域。下列土地应划入园地区：
（1） 集中连片的果园、桑园、茶园、橡胶园等种植园用地，其中已划入
其他用地区的园地除外。
（2） 规划确定为种植园的宜园后备土地资源。 （3） 划定为园地区的土地面积应不小于25公顷。
（4） 上述土地范围内其他类型的零星土地。
3林业用地区：是指发展林业和改善生态环境需要划定的土地区域。下列土地应划入林业用地区：
（1） 现有的有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地、迹地和苗圃，其
中已划入其他用地区的除外。
（2） 已列入生态建设规划的造林地。
（3） 规划确定为林业使用的宜林后备土地资源。
（4） 划定为林业用地区的土地面积应不小于25公顷。 （5） 上述土地范围内其他类型的零星土地。
4牧业用地区：是指发展畜牧业需要划定的土地区域。下列土地应划入牧业用地区：
（1） 现有的人工、改良和天然草地，其中已划入其他用地区的除外。 （2） 规划确定为畜牧业使用的宜牧后备土地资源。 （3） 划定为牧业用地区的土地面积应不小于25公顷。 （4） 上述土地范围内其他类型的零星土地。
5城镇建设用地区：是指城镇建设需要划定的土地区域。下列土地宜划入城镇建设用地区：
（1） 设市城市和建制镇的建成区。
（2） 已批准的城镇总体规划的近期建设用地区域。
6村镇建设用地区：是指村镇建设需要划定的土地区域。
（1） 聚居人口平原地区200—1000人、山区100—500人的，原则上按居
民点现有建设用地范围划定为村镇建设用地区。
（2） 聚居人口平原地区大于1000人、山区大于500人的，按已批准的村
镇规划的近期建设用地范围划定；未制定村镇规划的，如村镇内现有空地不能满足未来五年人口增长需要的，可按其不足部分增划建设用地，人均村镇建设用地指标应符合《村镇规划标准》。
7独立工矿用地区：是指独立于城镇村镇建设用地区之外的工矿建设需要划定的土地区域。下列土地宜划入独立工矿用地区：
（1） 规划期间不改变用途的独立工矿用地。
（2） 已列入基本建设投资计划的规划工矿建设用地。
（3） 经国务院与省级人民政府批准设立的独立于城镇之外的工业开发
区、经济开发区等，按开发区总体规划确定的近期建设用地范围划定。
（4） 占用耕地建砖瓦窑的，要限期调整、复垦，不得划入独立工矿用地
区。
（5） 独立工矿用地应满足建筑、交通、水源、排水、能源、环保等建设
条件。
8自然和人文景观保护区：是指为保护特殊的自然、人文景观划定的土地区域。森林公园、风景名胜、文化古迹及其他具有特殊自然、人文景观价值的土地，已批准为保护区或旅游区、并有明显界限的，划入景观保护区；已经批准但无明显界限的，会同主管部门按照有关用地要求划定。自然和人文景观保护区与其他土地利用区重叠的，可划定为复区。
9其他用地区：根据实际利用需要划定的其他用地区域。
五、分区土地利用管制规则：
1农业用地区（基本农田保护区、一般农田保护区）
（1） 农业用地区内的土地主要用于农业生产及直接为农业生产服务使
用。
（2） 鼓励农业用地区内的其他用地转为农业生产及直接为农业生产服务
的用地；按规划可保留现状用途的，不得擅自扩大用地面积。
（3） 控制农业用地区内的农田转变用途。国家能源、交通、水利、国防
等重点建设项目，无法避开农业用地区内基本农田的，应经法定程序修改规划，并按《基本农田保护条例》的规定严格审批用地。
（4） 禁止占用农业用地区内的基本农田进行城镇、村镇开发区和工业小
区建设; 禁止占用农业用地区内的基本农田建窑、建房、建坟或擅自挖沙、采石、取土、堆放固体废弃物。
2园地区
（1） 园地区内的土地主要用于种植园业及其服务设施使用，不得擅自转
变用途。
（2） 鼓励园地区内影响种植园业生产的其他用地，调整到适宜的用地区。 （3） 控制园地区内耕地改变用途。确需改变的，必须按照有关规定严格
审批。
（4） 严禁各类建设占用名、特、优、新种植园用地。 3林业用地区
（1） 林业用地区内的土地主要供林业生产和生态环境保护及其服务设
施使用，不得擅自转变用途。
（2） 鼓励林业用地区内影响林业生产的其他用地，调整到适宜的用地
区。
（3） 控制林业用地区内耕地改变用途。除改善生态环境，法律规定确需
退耕还林外，其他耕地不得擅自改变用途。
（4） 严禁各类建设占用水土保持林、水源涵养林、防风固沙林及其他各
种防护林的用地。
4牧业用地区
（1） 牧业用地区内的土地主要供畜牧业生产使用。
（2） 鼓励牧业用地区内影响畜牧业生产或现状用途不适宜的其他用地，
调整到适宜的用地区。
（3） 保护优良草场。开垦牧草地的，必须避免造成水土流失、荒漠化、
盐渍化等生态环境问题，并依照有关规定批准后方可实施。
5城镇建设用地区
（1） 城镇建设用地区内的土地主要用于城镇建设，严格执行城镇总体规
划。
（2） 城镇建设应当充分利用现有建设用地和空闲地，确需扩大的，应当
首先利用非耕地或劣质耕地。
（3） 城镇建设用地区内的土地，在批准改变用途以前，应当按原用途使
用。废弃撂荒土地，能耕种的必须及时恢复耕种。
（4） 保护和改善城镇生态环境，禁止建设占用规划确定的永久性绿地、
菜地和基本农田。
6村镇建设用地区
（1） 村镇建设用地区内的土地主要用于村镇居民住宅、乡（镇）村企业、
乡（镇）村公共设施和公益事业等建设，严格执行村镇建设。
（2） 鼓励通过土地整理，将其他用地区内零星分布的村庄和乡（镇）村
企业，向村镇建设用地区集中。严禁在村镇建设用地区以外新增用地用于村镇建设。
（3） 控制村镇建设用地区各项建设用地规模，严格按照国家规定的用地
标准，安排各项建设用地。
（4） 村镇建设应当充分利用现有建设用地和空闲地，确需扩大的，应当
首先利用非耕地或劣质耕地。
（5） 保护和改善村镇环境，防止水土污染。
7独立工矿用地区
（1） 独立工矿用地区内的土地主要用于工矿生产建设及直接为工矿生
产服务使用。
（2） 生产建设过程中因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地应当及时复
垦，宜农土地应当优先复垦为耕地。鼓励其他零散分布的工矿企业向独立工矿用地区集中。
（3） 控制建设用地规模，严格按照国家规定的行业用地定额标准，安排
各项建设用地。
（4） 严禁擅自占用独立工矿用地区内的农田。 （5） 保护和改善生态环境。
8自然与人文景观保护区
（1） 自然与人文景观保护区内的土地必须服从保护需要，严格执行保护
区总体规划和有关法律法规。
（2） 自然与人文景观保护区内影响自然与人文景观保护的其他用地，应
按要求调整到适宜得用地区。
（3） 自然与人文景观保护区内除与保护需要直接相关的建筑外，禁止其
他各类建设；禁止开山炸石、取土制砖、修墓、乱砍滥伐、倾倒废物污水等破坏景观资源的行为。
9其他用地区
其他用地区的土地服从特定用途需要。
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