公 徐 哟尴 —＝＝＝一＿ 攮 瞻黪 口王 琴 黪 － （上海大学管理学院会计系上海２００４４４） 摘要：公允价值一直是业界争论的焦点。根据新会计准则的规定，投资性房地产的后续 计量可采用成本模式和公允价值模式。新会计准则对投资性房地产引入公允价值计量模 式本身就是对其的一种肯定。但公允价值计量模式在新会计准则颁布后一直备受冷落， 大部分企业在对投资性房地产进行后续计量时仍采用成本模式，公允价值计量属性遇到 了尴尬。本文认为其原因在于企业对重要性、成本效益和谨慎性等方面的考虑，进而得出 企业在面对会计计量属性时的理性选择。 炎键渊：计量属性重要性成本效益原则投资性房地产公允价值 新 冀 但这一规定在实际运用中却并不乐 公司的投资性房地产由于数量较少因 表１ 而不具重要性，因此本文对投资性房 ｌ房地产上市公司 投资性房地产，总资产 存货，总资产 地产的重要性讨论主要以房地产公司 Ｉ 保利地产 海泰发展 中江地产 ２．７８％ １６．２９％ ０．０４％ ７２．１５％ ５５－３０％ ８８．８７％ 观。新会计准则发布初期，由于外部条 件的不成熟．大多数企业对首次尝试 公允价值计量模式仍持观望态度。截 至２０ｏ７年底。在１ ３２８家Ａ股上市公 为例。投资性房地产是一种为赚取租 金或资本增值而持有的房地产，包括 东湖高新 大龙产业 美都控股 新湖中宝 天津松江 万通地产 ０．４２％ ２．９５％ ２．４７％ ０－３２％ １．７３％ ６．６５％ １５．８７％ ６６．１９％ ４６．２７％ ４７．５Ｏ％ ７１．８４％ ５０．５２％ 已出租的土地使用权、持有并准备增 值后转让的土地使用权、已出租的建 筑物。从上述定义就可以看出，投资性 房地产并非房地产企业的存货，而是 持有并准备增值后出售的建筑物。本 文随机选取了２０１０年１８家Ａ股房 司中，有７６１家存有投资性房地产，占 总体的５７％。但在这七百余家公司中， 绝大多数还是采用历史成本进行计 量。２００８年的金融危机更导致公允价 香江控股 长春经开 新疆广汇 浙江东日 ８．１４％ ２．７２％ ｌ１．７３％ ９．８６％ ４３．２２％ ７４．０８％ ６．７５％ ４６．３３％ 值计量模式备受冷落。截至２０１０年 底，对热点企业公布的年报进行查看， 采用公允价值计量投资性房地产的上 市公司有：金融街、卧龙地产、金宇车 地产公司，分析其投资性房地产对于 这些公司的重要性。 从表１的数据可以看出．对于大 多数房地产上市公司而言．存货占总 中体产业 卧龙产业 鲁南置业 华业地产 ０．８５％ ０．１１％ ０．Ｏ５％ ４．１６％ ４６．１５％ ４９．２２％ ６１．７１％ ７８．４２％ 城、泛海建设、中航地产、昆百大、锦龙 股份等，数量上仍然寥寥无几。对运用 资产比重较大。其中１０家存货比重超 过５０％，６家接近５０％，而相对于存货 的投资性房地产最高的海泰发展也只 占到总资产的１６．２９％．１３家投资性房 地产占总资产的比重小于５％，对于 保利地产这种国内知名的大型房地产 公司，其投资性房地产的比重也只有 北京城建 １．９８％ ６４．０７％ 公允价值进行后续计量遇到的尴尬． 本文从重要性、成本效益原则以及谨 多数房地产公司而言．不具有重要性。 二、企业选择公允价值计量模式 时的成本效益原则 慎性原则三个方面进行分析。 一、投资性房地产对企业的重要性 若采用公允价值计量模式，则公 允价值的获取是关键。公允价值的获 相对房地产公司而言．非房地产 ２．７８％。由此可见，投资性房地产对于 Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ ｌ ２０１２・０６・１２期 １０１ 取首选是活跃的公开市场报价．鉴于 房地产当期账面价值的增减变动情 况、公允价值的确认方法及其理由等． 损益，而非营业利润，但这种企业仍 然较少。大部分企业不愿意投入更多 我国房地产市场的不完善性．活跃的 公开市场报价较难获得．因此企业会 借助聘请专业的评估机构来获取公允 价值，与采用成本模式相比企业会付 出更多的代价 截至２００７年底．根据采用公允价 值对投资性房地产进行后续计量的 ｌ８家公司披露的年报中。投资性房地 产公允价值计量的方法主要有房地产 评估价格（１０家上市公司）、第 方调 查报告（２家上市公司）、与拟购买方 这些都会增加公允价值使用成本。 上文已述，对于绝大部分企业而 言，投资性房地产对其并不具有重要 性。公允价值计量未必给企业带来很 大的经济效益，企业对投资性房地产 既可采用公允价值模式。又可采用成 的精力和成本去确认投资性房地产 的公允价值．他们考虑到我国房地产 市场还不太完善。房地产行业泡沫较 多，风险较大，房价的上涨或下跌是 时常会发生且难以预料的，采用公允 价值对投资性房地产进行计量风险 较大。且企业一旦采用公允价值模 式，在会计核算方法上不可逆转，并 本模式，若采用公允价值后续计量既 需付出较大成本，计量模式的转换同样 又增加了企业的工作量，出于成本效 益、投入产出原则的考虑，运用公允价 被监管机构充分关注．因此一般不愿 意贸然采用公允价值计量模式。会计 初步商定的谈判价下限（１家上市公 司）及参考同类同条件房地产的市场 价格（２家上市公司）等。另有３家上 市公司未披露投资性房地产公允价值 值计量并不经济。这也是绝大多数企 业仍坚持采用成本模式的原因所在。 有学者认为在对会计计量属性的 选择上，度量手段发展会影响会计计 量属性的选择。也同样说明了利用评 估价格这一度量手段获取公允价值影 响了企业对投资性房地产后续计量属 性的选择。 准则中的“谨慎使用”基本上演变成 了“不使用”。此外，还有“不允许同一 个企业同时采用两种不同的计量模 式计量所持有的投资性房地产”的相 关规定。企业容易将公允价值模式理 解为会计准则不鼓励的计量模式。 四、影响公允价值计量属性选择 的其他原因 的具体确定方法。从１５家采用公允价 值的上市公司所披露的公允价值确定 方法来看．其中ｌ０家采用了房地产评 估价格，占到样本公司的６６．６７％。由 此可见．在公允价值的确定方面，实务 中还是比较倾向于借助于独立第三方 的房地产评估价格。但问题在于，目前 三、企业选择公允价值计量模式 时的谨慎性原则 ’以投资性房地产为例，采用公允 价值计量模式在实际操作中还会遇到 我国具备地产评估资格的有资产评估 师、房地产估价师和土地估价师，他们 分别隶属于财政部、建设部和国土资 源部管理。在进行地产估价时可能会 投资性房地产准则第１２条强调． “已采用公允价值模式计量的投资性 如下不利因素。 （一）加剧净利润与现金流向背离 房地产．不得从公允价值模式转为成 本模式”．企业一旦选择了公允价值计 量模式就回不去成本模式．因此在面 对从成本模式向公允价值转换时，企 业还是会综合考虑各方面因素而持谨 慎态度。 的程度 企业净利润随公允价值的变 化而变化，但公允价值的变化只在账 依据各自的评估细则，投资性房地产 价值的公允性难以保证。房地产价值 评估需要有专业的权威机构来操作， 面上对企业利润有影响，却未发生实 际的现金流．除非企业在当期处置该 投资性房地产，但投资性房地产又不 像存货这类价值较低的资产，因此企 业不可能做到当期处置全部的投资性 房地产．此时采用公允价值模式会加 剧净利润与现金流的背离程度。 （二）企业所得税可能增加的风 但国内目前在这方面的建设十分薄 弱．缺乏专业机构和人才，因此在实际 在房地产价格持续上涨的情况 下．有些企业为了近期筹资，希望自 操作中．大部分上市公司还是按照成 本价格计算持有的房地产价值。目前 切实可行的就是聘请独立的评估机构 己的业绩好一些．或者企业本身属于 风险偏好型的企业，就会倾向于使用 积极的会计政策．即采用公允价值后 续计量模式。采用公允价值计量模式 后．企业的财务状况会变好、资产负 债率会降低、净资产和利润都会增 加，如中航地产股份有限公司 对投资性房地产价值进行评估，但是 鉴于２００６年才颁布准则允许投资性 险。在成本模式下对投资性房地产进 行折旧和摊销，企业的税负压力较小。 但在公允价值模式下，鉴于我国房地 产市场价格一直攀升的状况，尽管政 府已出台一系列政策以压制价格，但 总体还是呈上升的趋势，相对于成本 模式的折旧和摊销的抵税作用．再加 房地产采用公允价值进行后续计量， 独立的房地产评估机构发展尚未成 熟．数量较少，因此选择独立的评估机 构所需的成本就较大。采用公允价值 后续计量．既增加了企业评估费用，又 （００００４３）在２００９年开始对投资性房 地产实施公允价值后续计量模式，其 在２０ｏ９、２０１０年投资性房地产公允 价值变动对税前利润的贡献分别为 ２９．６０％和９８．７４％．特别是２０１０年企 增加了工作量。特别是上市公司对拥 有的投资性房地产采用公允价值模式 进行计量．需要每年聘请独立的评估 机构进行评估，并在年报中详细披露 上增加的公允价值与账面价值的差异 对利润的影响进而增加的税负，企业 出于理性会采用成本模式。 业的利润来源主要是公允价值变动 （三）难以编制合并财务报表。根 １ Ｏ２‘中文核心期刊要目总览＞会计类核心期刊 经济转型期会计职能转型的 对策研蠢 口徐 丽 （浙江商业职业技术学院浙江杭州３１００５３） 摘受：“十二五”是我国经济社会转型发展的关键时期，经济发展进入加速转型期。经济 转型带来经济结构调整，经济活动内容发生重大变化，会计工作内容和方式随之变化，会 计工作重心发生转移。会计信息的收集、加工和输送固然是会计工作的重要内容，但已经 无法涵盖会计工作的全部。突破传统思维定势，摈弃重核算轻管理的陈旧观念，提升会计 工作在经济社会发展中的服务效能，是经济转型期会计工作面临的重大课题。本文根据 会计环境变化和现代企业管理需要，对会计职能进行重新认识，并通过分析会计职能转 型的制约因素．有针对性地提出了强化会计内部管理功能的有效对策。 父ｌ键渊：经济转型期会计职能转型管理职能 一、对会计职能的再认识 所具有的功能．它受会计环境变化的 就具有以对内管理为目的的重要职 影响，是一个发展变化的概念。在会计 能，但由于早期经济发展水平低下，企 （一）经济发展水平影响会计职能 发展史上，自从有了会计的“算”，同时 业所处的环境比较简单。加上管理学 变化。会计职能是会计在经济管理中 便有了会计的“管”．会计在形成初期 科还不够发达．会计的职能单纯表现 圆 点 Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ ２０１２・０６・１２期 １Ｏ３