成品保护和工程保修工作的管理措施

成品保护和工程保修工作的管理措施

和承诺

第一节成品保护管理措施

工程的成品保护工作是十分重要的，其对工期质量文明施工等方面的管理起着不可估量的作用。

我公司对本工程的成品保护工作做了详细周密的部署和安排，若我公司中标，将在本工程中予以实施。以下为我公司的基本思路。

建立成品保护工作的组织机构

成品保护的好坏将对整个工程的工程质量产生极其重要的影响，只要重视及进行好成品保护工作，才能保证工程优质、高速的进行施工，避免为工程带来不必要的返工和浪费。同时成品保护必须贯穿于施工的全工程，从原材料、半成品、直至成品各个环节都必须进行切实有效的成品保护，最终使建筑产品成为完美无缺的凝固艺术。

为此我公司将成立以项目经理为领导的成品保护管理组织，配备充足的人员、材料和设备，并制定有针对性的成品保护制度，协调各专业各工种的施工，有纪律有序地进行穿插作业。

（1）项目经理为成品保护工作的总负责人。

（2）有项目工程师负责组织落实、实施各种成品保护工作的措施的制定和审核工作，以现场生产经理及机电经理牵头组织对成品保护工作负全面工作。

（3）工程部、机电部经理和各责任工程师负责实施。 （4）经营经理负责成品保护资金计划的落实。

（5）各专业承包商主要负责各承包工范围内的专业面上的成品保护。 （6）成保公司全面负责看管与巡视。

（7）成品保护要划分责任，并落实到岗落实到人。

1 / 16

（8）制定成品保护的重点内容和成品保护的实施计划。 （9）分阶段制定成品保护方案和实施细则。

（10）制定成品保护的检查制度、交叉施工管理制度、交接制度、考核制度、奖罚责任制度等。

成品保护责任

成品保护管理的运行方式：组织专职检查人员跟班工作，定期检查，并分析具体的成品保护措施的落实情况，制定对有关责任人的奖罚建议。检查影响成品保护工作的因素，以一周为周期召开协调会，集中解决发现的问题，指导督促各工种开展成品保护工组。

1.2.1明确各承包人责任

项目经理部根据施工组织设计、设计图纸编制成品保护方案；以合同协议等形式明确各分包对成品的交接和保护责任，确定主要分包单位为主要的成品保护责任单位，项目经理部在各分包单位保户成品工作方面起协调监督和总控作用。

1.2.2现场材料保护责任

由我公司统一供应的材料、办成品、设备进场后，由项目经理部材料部门负责保管，项目经理部现场经理和项目经理部安全保卫部门进行协助管理，由项目经理部发送到分包单位的材料、半成品、设备，由各分包单位负责保管、使用。

1.2.3结构实施阶段的成品保护责任

水电配合施工等专业队伍要有保护土建项目的保护措施后方可作业，在水电等专业施工项目完成并进行必要的成品保护后，向土建分包位进行交接，对于一些关键工序（钢筋、模板、混凝土浇筑），土建、水电安装均要设专人看护及维修。

1.2.4装修、安装施工阶段的成品保护责任及管理措施

2 / 16

（1）装修安装阶段特别是收尾、竣工阶段的成品保护工作尤为重要，设备的成品保护的责任单位是水电安装单位的分包单位，土建和水电单位施工必须按照成品保护方案要求进行施工。

在工程收尾阶段，分层、分区设置专职成品保护员，其他专业分包单位要根据项目经理部制定的“作业申请单”并在填报手续齐全经项目经理部批准后，方准进入作业，否则成品保护员有权拒绝其进入作业，施工完成后要经成品保护员检查确认没有损坏成品，签字后方准离开作业区域，若由于成品保护员的工作失误，没有找出埙坏成品的个人或单位，这部分埙失将有成品保护单位和责认人负责赔偿。

（2）上道工序与下道工序（主要指土建与水电、不同分包单位之间的工序）交接要办理交接手续。交接在各分包之间进行。项目经理部起协调监督作用，项目经理部各责任工程师要将交接记录记在施工日记中。采用工作面移交管理办法：工作面移交全部采用书面形式经双方签字认可，有下道工序作业人员和成品保护员同时签字确认，并保存书面交接书面材料，下道工序的作业人员对防止成品的污染、埙坏和丢失负直接责任，成品保护专人对成品保护负监督检查责任。

（3）接受作业的人员，必须严格遵守现场各项管理制度：不准吸烟，如作业用火，必须取得动火证后方可施工。所有入户作业的人员必须接受成品保护人员的监督。

（4）分包单位在进行本道工序施工时，如需要碰动其他专业的成品时，分包单位必须以书面形式上报项目经理部，项目经理经与其他专业协调后，其他专业派人协助分包单位施工，待施工完成后，其他人员恢复其成品。

（5）项目经理部制定季度月度计划时，要根据总控计划进行科学合理的编制，防止工序颠倒和不合理赶工期的交叉施工以及采取不当的防护措施而造成的互相损坏、反复污染现象发生（业主制定的分包计划应纳入总包控制计划）。

3 / 16

（6）项目经理部技术部门对责任工程师进行方案交底，各责任工程师队对分包的技术交底及各分包单位对班组的操作交底时，必须对成品保护工作进行交底。

（7）项目经理部对所有入场分包单位都要进行定期的成品保护意识的教育工作，依据合同、规章制度、各项保护措施，使分包单位认识到做好成品保护工作是保证自己的产品质量从而保证分包自身的荣誉和切身的利益。

成品保护管理细则 1.3.1成品保护的不同分类

根据不同的施工阶段及施工楼层，按不同的成品保护目标可分为：首层门卫：二层以上楼层成品保护（看管楼层；巡视楼层）；外围成品保护；屋面机房成品保护。

①白天：按装修、机电的实际施工状况，在协调会上，根据各分包的意见，经讨论来确定看管的楼层。

②夜晚：各分包需大量夜班施工的楼层为看管楼层，其它无夜施楼层为巡视楼层。

③春节期间：由总包及各分包于节前成保工作会议上讨论通过工人节前清场及节后进场日期。自清场之日起至节后进场之日止各楼层皆为巡视楼层。

1.3.2关于首层以上的门卫、巡视、看管 （1）门卫为专业的成保公司人员

①门卫人员的要求：为男性，40岁以下、健康、有一定威慑力的、且责任心强、执法必严、违法必究的人员（需面试）。②门卫上岗的现场条件：室外电梯拆除后。

③门卫岗位职责：检查进楼工人的胸牌、施工单。对证件不齐的人员坚决不准许进楼。

4 / 16

④根据施工单检查该班组的动火证，看火人，消防器材，安全带，安全帽等防护措施的配备状况。对不符合要求的工人禁止进楼。

⑤对出楼人员根据施工单、胸牌、检查其携带物品。对携带物品有怀疑者。

可将改组施工人员施工单、胸牌及可疑物品扣留，签收条。并及时将上述物品上交工程部。

（2）关于巡视

①巡视人员要求：40岁以下，责任心强，服从总包及分包成保负责人管理，机智、勇敢的人员。

②巡视的方法：具体方法根据巡视楼层的多少及白天、夜晚的区别由总包及分包于每周二、五协调会上共同讨论确定某一阶段的具体方法。

③巡视人员人数：根据上述不同方法在周二、五会上定该阶段每组的人数。

④巡视岗位职责：

根据各分包呈报的需要巡视物品清单对各楼层物品进行逐一核查，认真对实际情况进行记录。

检查进入巡视楼层施工的工人的胸牌、施工单、动火证、操作证等相关证件及相应防护、消防人员、器具的配备状况。并于施工单上签署意见，将下联施工单收走。对证件不齐的工人及可疑人员坚决驱出楼层，并做好记录，及时上报总包及分包的成保管理人员。

巡视人员要做到不间断的巡视、检查，对一切与成保人员职责相关的问题进行检查、劝阻、制止、恢复等。

⑤发现成品遗失损坏后的处理：

巡视人员发现成品遗失损坏后，必须在第一时间通知成品所属分包及成品遗失损坏责任方，到现场进行确认并填报成品遗失损坏报告单。

5 / 16

⑥巡视人员的管理

由各家分包每家固定2个人以上的成保管理人员，按值班室形式每天轮换。

进行抽查、监督、管理巡视人员，对巡视负管理责任。 （3）关于看管 ①看管楼层人员配备。

对看管楼层实行1人/班。1对1看管。②看管人员要求：40～50岁，责任心强，认真负责。

③看管岗位职责：

负责接收各分包施工完成后需看管物品清单内的成品。 负责每天检查核对。

负责现场成品的日常看管工作。 ④日常看管法：

每一组施工人员进入本楼层后，收管该班组的施工单并核对其出入的房间、人员姓名、施工内容是否与施工单相符。

要求该班组负责人共同对须进入的房间进行检查，清查有无破损物品，并在施工单上写明、施工班组签字。

该班组施工过程中进行巡视，发现问题立即指出、记录在案并要求其签字。

该班组施工完毕必须索要施工单中的半联并带回施工单开具处。班组索要施工单时必须与成保人员共同对施工房间进行检查。并将查证结果记录在施工单的上下联内。施工班组与成保人员同时签字，如施工班组拒绝签字，视为默认。如施工班组不索要施工单视为对成品有破坏后逃脱。

6 / 16

⑤看管人员发现成品遗失损坏后，必须在第一时间通知成品所属分包及成品遗失损坏责任方，到现场进行确认并填报成品遗失损坏报告单。

⑥每天交接班，两成保人员履行逐间核查制度，共同在交班记录上签字。 1.3.3成品保护工作中各分包必须遵守的管理制度

（1）各分包必须对成保人员的进场、中途人数的增加、减少进行确认签字。

（2）各分包必须约束自己的施工班组服从成保员的管理。

（3）各分包必须履行施工单制度。并要求自己的施工班组在施工单上必须写明人员数量、姓名、施工内容，姓名必须与胸牌为同一姓名。必须要求班组协同成保人员对施工地点进行共同检查，并索要施工单中的半联，送回我公司施工单开具处。

（4）各分包须组织本分包的成品保护管理小组参与成保的管理（可为专职，也可为施工班组的队长，但必须自始至终固定）。

（5）各分包的成保管理组组长须准时参加周五的协调例会。并准备好第一手资料（对上次会后的成品保护状况的真实反映）。

（6）各分包须每周对我公司的成品详细检查一次，并于成保周总结会上陈述。成品保护主要技术措施

1.4.1结构施工阶段成品保护

（1）测量定位桩点：定位桩采取桩周围浇筑混凝土固定，搭设保护架，悬挂明显标志以提示，水准引测点尽量引测到周围老建筑上或围墙上，表示明显，不准堆放材料遮挡。

（2）钢筋工程：

防止钢筋污染：在浇筑梁板混凝土前用特制的钢筋套管或塑料布将钢筋保好，高度不得小于500mm，以防止墙柱钢筋被污染。如有个别污染应及时清理混凝土浆，保证钢筋表面清洁，同时也要防止污染。

7 / 16

绑扎墙筋时应搭设临时架子，不准蹬踩钢筋。基础地板钢筋绑扎时上下层钢筋之间设架立筋，防止操作时踩踏变形。楼板钢筋绑扎完后搭设人行马道。

模板板面刷脱模剂是严禁污染钢筋。

混凝土浇筑时，不得随意踩踏、搬动、攀爬及割断钢筋；马凳及垫块数量、布置，混凝土浇筑过程中及时恢复。

机电管线预留预埋不得随意切断钢筋或使钢筋移位。 （3）混凝土浇筑工程

振捣混凝土时，不得碰撞钢筋、埋件，防止移位。

混凝土浇筑后及时浇水养护，养护时间，散落在楼板上的混凝土应及时清理干净。板混凝土强度达到以后，才允许操作人员在上行走，进行一些轻便但不得有冲击性的操作工作。

柱子的四角做护角保护，墙、门窗洞口阳角、楼梯踏步用小木条包裹进行保护。

钢筋有踩弯、移位或脱口时，及时调整、补好。

作业面材料堆载不得集中堆栽，下垫钢筋或方木将荷载直接传递至剪力墙或梁，专业预埋管线的错漏堵，需对混凝土结构剔凿时，将情况汇总制定方案，经各方批准后由土建专业实施并恢复。

（4）模板工程

预组拼的模板要有存放场地，场地要平整夯实。模板平放时，要有木方垫架。立放时，要搭设分类模板架，模板触地处要垫木方，以此保证模板不扭曲变形。不可乱堆放或在组拼的模板上堆放分散模板和配件。

工作面已安装完毕的墙、柱模板，不准在吊运其它模板时碰撞，不准在预拼装模板就位前作为临时倚靠，以防止模板变形或产生垂直偏差。工作面已安装完毕的平面模板，不可作临时堆料和作业平台，以保证支架的稳定，防止平面模板标高和平整产生偏差。

8 / 16

专业开洞由专业提前提出要求，土建统一使用专用工具实施，严禁随意对模板破坏，并应保证不同楼层开洞位置的固定。

柱、板混凝土拆模执行拆模申请制度，严禁强行拆模；起吊模板时，信号工必须到场指挥。

拆除模板时，不得用大锤、撬棍硬砸猛撬，以免混凝土的外形和内部受到损伤。施工时要保证模板表面层层清洁，满刷隔离剂以防止粘结。

1.4.2装修阶段成品保护

装修施工期间，由于工期紧张，装修各工种交叉频繁，对于成品和半成品，通常容易出现二次污染、损坏和丢失，工程装修材料一旦出现污染、损坏或丢失，势必影响工程进展，增加额外费用，因此装修施工阶段成品（半成品）的保护至关重要，通过细致、科学的进度安排，首先保证工序交接的合理性，予各分包合理的介入时间及施工周期，杜绝一哄而上的抢工状态。

由各分包制定详细的成品保护技术措施，保证必要的费用投入，经总承包审核后报各方批复。费用支取由总承包依据合同条文要求与业主共同确定。

在样板层施工阶段，对装修工序安排、成保技术措施进行验证。 鉴于成品保护内容多，难度大，因此由总包协调各分包，共同聘请专业承包公司参与成品保护工作。建立巡视、看管等成保制度，明确成保名录、成保责任及赔偿方法。

（1）采取的主要措施

①设专人负责与各分项施工队伍配合成品保护工作。

②制定正确的施工顺序：制定重要房间（或部位）的施工工序流程，将土建、水、电、消防等各专业工序相互协调，排出一个房间（或部位）的工序流程表，各专业工序均按此流程进行施工，严禁违反施工程序的作法。

③作好工序标识工作：在施工过程中对易受污染、破坏的成品、半成品，标识“正在施工，注意保护”标牌。做好“护、包、盖、封”等措施，对成品和半成

9 / 16

品进行防护，由专门负责人经常巡视检查，发现有保护措施损坏的，及时恢复。

④工序交接全部采用书面形式由双方签字认可，由下道工序作业人员和成品保护负责人同时签字确认，并保存工序交接书面材料，下道工序作业人员对防止成品的污染、损坏或丢失负直接责任，成品保护专人对成品保护负监督、检查责任。

⑤运输过程中应注意防止破坏各种饰面材料。

⑥在施工过程中要注意其它专业成品的保护，不得蹬踏各种卫生器具、水暖管道等。

⑦在装修阶段进行电气焊作业时，用挡板等保护焊点周围的面砖、地砖、防水材料等成品。

⑧安装施工必须采取措施或加固或覆盖或搭设工作脚手架，保护地面、墙面、门窗不受损坏、污染。

（2）砌筑工程

在砌筑围护工程中，水电专业及时配合预埋管线，以避免后期剔凿对结构质量造成隐患，墙面要随砌随清理，防止砂浆污染，在构造柱、圈梁、模板支设时，严禁在砌体上硬撑、硬拉。

（3）具体装修工程成品保护措施 墙、顶棚涂料、乳胶漆

①墙面、顶棚涂料施工前应将地面清理干净，并用塑料布或报纸将地面覆盖，并对门窗进行包裹和保护，以便墙面涂料施工，防止对地面、门窗的污染。

②在涂刷分界线时，采用纸胶带粘贴方法，避免污染其它界面。 1.4.3机电专业工程成品保护 材料保护及保养要求

10 / 16

①所有到场材料分类摆放整齐，并进行标识。

②所有到场管道除锈后，均应按设计要求均匀涂刷防锈漆。 现场成品、半成品保护措施

（1）材料尽量按照进度计划要求时间进场，以减轻现场保管难度。 （2）加工预制场地原材料、成品、半成品按要求分区存放，码放整齐。 露天放置，采取防雨、防潮措施，要有专人保管，防止生锈、损坏、丢失。

（3）本工程设专人，随时在现场巡查，对现场成品与半成品进行防护检查。在注意做好机电工程的成品保护工作的同时，重视对土建、装修等其它工程的成品保护工作，严禁野蛮施工，顾此失彼。

（4）各类配管工作完成后，均应及时扫管，清理箱盒，并将管口、箱盒口封堵严密，以防堵管。

（5）焊接施工中要注意不得污染或损坏其它作业面。 1.4.4后期装修阶段成品保护

后期装修阶段由于工程量大，工程持续时间比较长。搞好成品保护，是一项关系到确保工程质量、创优质工程、降低工程成本、按期竣工的重要环节。

我公司建议采取如下成品保护措施： （1）保护

采取针对性的措施提前保护以防止成品可能发生的损伤和污染。楼梯踏步采用胶合板条保护；门口在推车易碰部位，在小推车车轴的高度钉防护条等措施。

（2）覆盖

11 / 16

对于楼地面成品主要采取覆盖措施，以防止成品堵塞、损伤。如楼梯用木板等覆盖，以防操作人员踩踏和物体磕碰；高级地面用苫布或棉毡覆盖。其它需要防晒、保温养护的项目，也要采取适当的措施覆盖。

（3）封闭

对于楼梯地面工程，施工后可在楼梯口暂时封闭。待达到上人强度并采取保护措施后再开放；室内墙面、天棚、地面等房间内的装饰工程完成后，均应立即锁门以进行保护。

（4）看护

对已完产品将实行巡逻看护，将个流水段按重点、危险、已完工、一般等划分为若干区域，规定进入各个区域施工的人员必须佩戴由总包商颁发的胸卡，防止无关人员进入重点、危险区域和不法分子偷盗、破坏行为，确保工程产品的安全。

（5）搬运

物资采购或使用单位应对其搬运的物资进行保护，保证物资在搬运过程中不被损坏，并正确保护产品的标识。第二节工程保修工作的管理措施和承诺

保修承诺

我公司承诺在保修期内，我公司将依据保修合同，以有效的制度、措施做保证，迅速为业主提供优良的维修服务。

规定保修期限：结构保修年限50年；屋面防水、卫生间、外墙的防渗漏保修年限5年；供热与供冷系统保修年限2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管线、设备安装保修年限2年；装修工程保修年限2年。

自本工程交付之日起，在保修年限内，公司将定期组织回访小组对本工程进行回访，小组由公司主管经理或公司总工程师带队，公司工程科、质检科、技术科及项目经理等人员参加。

工程交付后的第一个雨季以及第一个供暖期内，公司将重点对工程进行回访和保驾。确保用户的正常使用。

12 / 16

回访过程中，对业主提出的任何质量问题和意见，我公司均做回访记录，凡属施工责任的质量缺陷，我公司将尽快提出处理方案与业主协商及时组织维修。对不属于施工质量问题的，我公司将为业主提供参考意见，协助业主进行解决。

保修项目内容及范围：

我公司作为工程的总承包方，对整个工程的保修负全部责任，部分分包商所施工的项目将由我公司责成其进行保修。

保修责任

我公司作为总承包方，对工程合同（含总包合同内的专业分包工程）范围内的施工质量保修负全部责任。

本工程在保修期内发生质量问题时，由建设单位填写《建筑工程质量修理通知书》通知我公司，我公司自接到该通知后，立即组织保修，若我公司未按工程质量保修书约定保修的，建设单位有权按原设计标准自行组织返修，所发生的全部费用由我公司承担。

保修人员行为规范

（1）维修人员统一着装，佩带公司徽标，行为规范，举止文明。 （2）维修进门时应穿鞋套，工具放置在垫布上。维修前，对维修部位周围的物品妥善苫盖，地面铺设彩条布，以免污脏地面及物品。

（3）施工过程中，要注意成品保护，严禁磕碰、损坏室内物品。 （4）维修现场严禁吸烟，一经发现，严惩不怠。（5）借用业主物品时，要征得同意并给予妥善保护。

（6）文明施工，尽量减少施工噪声，消灭人为噪声，减少对周围工作人员的干扰。

（7）施工完毕后，必须将现场打扫干净，物品复位，作到工完场清。 保修措施

13 / 16

2.4.1土建工程保修措施

（1）工程交付后，我公司与业主签订工程保修合同，并建立保修业务档案。

成立本工程的保修小组，成员由工程经验丰富、技术好、处理问题能力强、工作认真的原项目经理部的施工管理人员及作业人员组成。在工程交付使用后的半年至一年内，保修小组将驻扎在现场，配合业主做好各种保修工作，同时，将向业主提供详尽的技术说明资料，帮助业主更好地了解建筑使用过程中的注意事项。保修小组受公司工程部的直接管理，并接受公司工程部、质安监督部、科技部及有关领导的指导、监督、检查。

（2）保修小组在接到业主维修要求后，立即到达现场与业主商定处理办法，能自行处理的质量问题，保证在1～3日内给予解决，需有关部门配合方可解决的问题及时上报公司工程部，妥善处理。

（3）在保修期内，保修小组将充分听取业主意见，对业主提出的质量问题，认真分析、研究、制定维修方案。对屋面、卫生间、地下室防水等容易跑、冒、滴、漏及电器元件易损坏的部位，提前准备好配料和材料，以便及时响应，尽早解决问题。公司科技部将对保修工作进行技术指导，质安监督部进行过程监督、质量控制，物资部及时供应保修工作所需用的材料、机械、工具，全力以赴组织维修工作。

（4）保修抵押金：我公司将按合同约定的质保金向建设单位支付保修抵押金。工程保修期满，建设单位向我公司返还保修抵押金。

（5）投诉：从业主通知我公司进行维修起，到维修工作完毕的过程中，若业主对我公司的接待及维修人员行为、维修速度、维修结果等方面不满意或对我公司的工作有建议，可以填写意见反馈卡寄到我公司；或拨打我公司工程部电话。以利我公司提高服务水平，更好地为业主服务。

（6）保修记录：维修工作完毕后，维修人员要认真填写《建筑工程回访单》并做好维修记录。

2.4.2机电项目保修措施

14 / 16

（1）在保修期内对施工质量问题负责保修。向用户提供《设备安全运行服务指南》，协助用户完善有关规章制度。

（2）建立工程保修档案，设立竣后服务热线电话，接受用户咨询与投诉，对用户投诉或在质量回访中发现的问题，立即安排专业人员处理解决。当工程出现故障时，24小时内赶到现场处理。

（3）如用户的运行维护力量不足时，我公司专门负责运行维修工作的工程部门可以为您提供运行管理、维修保驾等服务。

（4）工程免费保修：在正常使用的前提下对所涉及的工程范围保修：采暖系统、给水及排水系统、低压供电系统、弱电系统中的电气管线系统、设备安装为2年保修期（供热装置分别为2个供热期）。在保修期内，提供所需的工作人员和材料，进行定期维修保养，同时提供二十四小时的紧急维修服务；保证全套设备的安全、正常运行。

（5）我公司将结合设备说明手册、操作和维修保养手册的内容，向业主提供免费培训，向用户有关人员详细介绍工程安装情况和系统功能，安排专业技术人员参加初期运行阶段的保驾工作，并可根据用户的需要对操作人员进行培训。

（6）向业主运行人员进行实际操作示范和操作程序讲解，并讲解操作要领和注意事项等；

（7）在保修期内，委派专业技术人员随时进行技术咨询和指导；（8）向业主运行人员移交有关资料，包括照片和幻灯片等。

（9）长久保修维护承诺：工程免费保修期满后，我公司承诺仍可继续协助业主进行必要的工程维修及维护。

回访制度

工程尽管最后向业主移交，也会在一定阶段完成质量奖项的评定，但这些对于工程质量而言并不是最后的目的。确保工程质量的目的，是保证项目在投入使用之后的稳定高效运转。作为工程总承包商，应当对项目的质量负责，坚持工程质量回访制度。

15 / 16

2.5.1回访时间

（1）竣工工程在保修期内进行两次回访，具体回访时间根据实际情况而定；（2）遇有用户投诉时，及时与用户联系，在双方协商好的时间内进行回访；（3）遇有特殊需要，根据实际情况安排回访时间。

2.5.2回访方式

上门回访、电话回访、信函回访。回访时须填写《回访记录表》，《回访记录表》必须经业主签字认可。

2.5.3回访内容

工程质量状况，竣工保修情况和服务需求等。

16 / 16