（课题版）
当前国内外旅游业面临巨大的市场前景科学技术发达，收入水平提高，多元文化价值取向为21世纪世界旅游产业提供了新的巨大发展潜力和广阔市场空间。随着我国工业化城市化加速，人均GDP进入1000—3000美元区间，我国旅游业发展迅猛。2008年，我国旅游业总收入11600亿元人民币，相当于GDP的3．9％。到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国，旅游业总收入将达到25000亿元人民币以上，占GDP的比重提高到8％左右。旅游业已成为各地发展最活跃的产业之一，在有资源优势的区域，旅游业必将成为区域经济发展的支柱产业。
在市场空前扩大的情况下，国内外旅游业发展也呈现出新的趋势和特点：一是市场细分化趋势，旅游方式更加灵活多变。旅游消费趋向多样性和个性化。二是从观光型旅游为主向休闲型度假旅游为主转变。三是游客主体意识增强，更多追求参与性和娱乐性。四是绿色旅游、科技旅游和人文旅游成为亮点。五是区域旅游仍将盛行。面对广阔的市场前景和新的发展趋势，庐山景区的发展面临新的机遇和挑战。
一、庐山景区优势 （一） 旅游资源丰富
庐山地处江西省北部的鄱阳湖盆地，九江市以南，滨临鄱阳湖畔，雄峙长江南岸.大江、大湖、大山浑然一体，雄奇险秀，刚柔并济，形成了世所罕见的壮丽景观。庐山以雄、奇、险、秀闻名于世，素有“匡庐奇秀甲天下”之美誉。庐山尤以盛夏如春的凉爽气候为中外游客所向往，是国内久负盛名的风景名胜区和避暑游览胜地。
庐山旅游资源丰富，在300多平方公里的风景区内，有12
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个景区，474处景点。自司马迁把庐山写进《史记》后，历代无数名人登游庐山，为庐山留下了16000多首诗词、3000多处摩崖题刻和浩如烟海的著述、画卷和书法作品，使庐山真正成为人文圣山。庐山文化景观也蔚为大观，形成了独特的“庐山文化”。宋明理学700年久负盛名的高峰，一山五教、和谐相处，600余栋别墅错落有致。尤其是庐山第四纪冰川遗迹，是我国乃至世界范围最丰富、最典型、最集中、保存最完整的地区之一。庐山具有极高的历史、文化、科学和美学价值，1996年作为“世界文化景观”被列人《世界遗产名录》，它极大地丰富了中国的世界遗产的内涵。根据庐山旅游景区2008年顾客满意度问卷调查显示，约62%的游客认为庐山景区景点的旅游资源丰富。
（二）交通便利
庐山风景区位于“九江—南昌—景德镇”大旅游圈内。庐山风景区对外旅游交通十分便捷，现己形成铁路、航空、水运、公路等综合交通网络。并建有南山、北山两条登山公路，景区内建有环山公路、支线公路和品质优良的游步道。庐山山北、山南有两条登山公路可直达九江和南昌。南昌昌北机场和九江机场每日飞往全国各地的航班较多，昌北机场每天均有航班往返于北京、上海、深圳、青岛、昆明、福州、厦门等大中城市，从牯岭镇出发两小时之内即可到达昌北机场。庐山风景区山麓有多条高速公路直抵南昌、景德镇、合肥、武汉等城市长江沿线每天有十几个客轮从九江经过部分游客通过京九铁路可直抵九江。此外，庐山风景区在航空、铁路售票方面已经全国联网。
（三）基础设施良好
从接待设施看，现有宾馆、饭店160余家，接待床位15000余张，其中三、四星级宾馆饭店20余家；从服务设施看，有商业网点300余家，银行6家，邮电通讯单位4家，中、小学各1所，医疗单位7家。近年来，为适应发展现代旅游的要求，投资建成了具有电视转播、信息网络传输、同声翻译、多媒体演示等
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功能的国际会议中心，建成了具有网上交易、门票预定、电子查询等功能的电子商务系统。饮用水库6座，日供水能力2万吨，并建有3.5万伏和11万伏变电站各1座。
（四）极高的知名度
据庐山旅游景区2008年顾客满意度问卷调查显示，庐山景区在国内同类景区当中，在游客心目中的排名也是比较高的，有12%的游客认为庐山景区排在前3位，40%的游客认为排在前5位。同时，庐山的国际影响力也是非常高的，有14%的游客认为非常高，有55%的游客认为较高。1996年庐山成为世界文化景观遗产，2003年成为世界地质公园，2006年成为全国文明风景旅游区，2007年成为全国首批5A级旅游景区。连续举办两届世界名山大会。外国人到庐山，惊喜、赞语不绝，联合国教科文组织世界遗产委员会专家们登山后恰如其分地评说“庐山的历史遗迹以其独特的方式，融汇在具有突出价值的自然美之中，形成了具有极高美学价值的、与中华民族精神和文化生活紧密相联的文化景观”。
二、庐山景区劣势 （一）区域竞争日趋激烈
区域旅游的竞相发展导致空间竞争加剧。全国3A以上风景区900多处，庐山与近邻地区旅游资源的相似性、客源市场的相近性导致区域竞争非常激烈。与黄山和张家界相比，庐山差距较大，但具有很大的发展空间。
（二）管理体制未能理顺，创新能力缺乏
长期以来，庐山一山多治、政出多门、机构重叠、效率低下。庐山山体总面积为282平方公里，分属庐山风景名胜区管理局、庐山区、省庐山自然保护区、星子县、九江县等5家管辖。多头管理，分而治之，定位模糊，职能交叉，内耗时有，管理模式陈旧。而庐山又是老景区，旅游产品老化，项目单调，市场开发分散，营销手段传统，创新能力不足。这些都极大制约庐山的发展。
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（三）旅游产业综合竞争力不强
由于受气候等自然条件和旅游资源结构的影响，加之旅游产业结构不尽合理，庐山景区旅游业淡旺季十分明显，旺季时旅游供给相对过度，淡季时旅游供给又相对过剩，既降低了旺季时的旅游服务质量，又抑制了淡季时的旅游经济效益。而且庐山景区旅游企业社会化、市场化、规模化程度低，旅游规模经济不显著，企业组织结构不合理，产业内部竞争过度，外部竞争乏力，从而导致了庐山景区旅游产业综合竞争力不强。同时，庐山景区旅游产业结构也还处于不完整、不深入、不对称的初级化阶段，反映地方特色的旅游商品、旅游纪念品匮乏。适合旅游者需要的、参与性强的、健康向上的、富有文化特色的娱乐活动不足。
（四）过度开发导致的环境污染问题
庐山是常驻居民流动人口最多的景区之一，山上有130余家管理局直属单位及中央、省、市驻山单位，现有1．3万多名常住居民和0．5万名流动人员，旅游高峰期，每天还有2万多名游客上山，年产生活垃圾1.8万吨、废水200万吨，导致庐山部分水体受到污染。庐山又是现代交通开发程度最高的景区，有1700余辆单位用车和私家车，旅游旺季，每天还有2000多辆旅游车上山，导致交通拥堵，噪音、尾气严重，空气质量下降。由于单位多、居民多，违规建筑和违规种植现象时有发生，人居容量已超过庐山承载能力。四是历史原因形成的民生问题。庐山有1700多名下岗职工，有1600多名无业居民和待业青年，这三部分人员没有稳定的收入来源，给庐山的管理带来很大的困难。在当前形势下，庐山景区发展面临市场威胁和机遇并存，自身不足和优势同在。面对日益激烈的市场竞争，必须努力加强和提升自身核心竞争力，大力推动和实现经营战略的转型与发展：腾出老资源，制造增长面。
在我国旅游事业快速全面发展的今天，庐山旅游却进入了一个增长缓慢期，各项市场指标连续多年徘徊甚至开始逐步下滑，
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与很多中国名山相比，庐山已经处于明显的劣势。因此，庐山景区要打破现有的发展瓶颈，实现跨越式发展，就必须结合庐山自身的特点和市场的需求，明确和调整自身的定位。
三、庐山市场与功能定位 （一） 庐山旅游市场定位
随着旅游市场不断的变化，庐山应逐步整合并优化自然资源和人文资源，对旅游资源和产品进行不断的更新和整合，并结合当前的“山—江—湖”整合生态旅游圈，在充分保护景区自然与人文景观资源前提下，并突出庐山旅游的特色和优势的基础上，逐步形成新的“大庐山”。
庐山不仅是江西的庐山，也是中国的庐山，世界的庐山，是一个面向国内外、海内外各种层次游客的庐山。庐山也不仅仅是观光的庐山，会议的庐山，而是集休闲、观光、娱乐、会议于一体的综合的，多功能的庐山。因此，庐山应以自然与人文资源为依托，着力打造具有休闲性、娱乐性、参与性等综合体验特性的旅游产品。庐山要以旅游观光为基础，以休闲度假以及商务会议为主体，以多种文化体验为核心，最终把庐山建设成为世界著名的国际会议中心、世界文化景观博览中心和常年型旅游休闲度假胜地。
（二）庐山的功能定位
根据旅游的发展趋势以及庐山的自身条件，有必要对“大庐山”进行功能定位，即对庐山山上和庐山山下的功能分别进行定位。
庐山山上旅游发展应以观光、休闲、会议为主体功能定位。 （1）观光游的热潮仍会持续很长一段时间，利用山上极具观光价值的旅游资源，把观光游作为一个基本定位，吸引大批的观光客涌上庐山。
（2）休闲度假游是旅游发展的大趋势，山上的旅游配套及资源供应相对充足，一定程度上可以应对休闲度假的需要。山上
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居民下迁后，空臵的居民住房经过重新装修规划，也可以用于接待休闲度假者。庐山要想成为江西旅游业的龙头，必须顺应休闲度假游这一趋势，整合资源，迎合需求。
（3）会议接待一直是庐山旅游的主要功能，也是庐山作为江西省委、省政府重要接待基地和重大活动承办基地的一个功能体现。山上目前的会议场所、宾馆酒店设施较为完善，再加上目前正在运作的五星级酒店项目，基本上可以满足会议接待的定位要求。
根据山下“一个中心”、“六个基地”的发展定位，山下的主要功能是服务和休闲，为山上服务、为游客服务、为市场服务的同时，依托山下丰富的旅游资源，大力发展休闲旅游。
（1）服务功能的开发。①“一个中心”即游客集散中心的建设，拓展山上旅游的接待能力，直接为山上旅游发展服务。②“后勤服务基地”即利用山下丰富的土地、水、劳动力等资源，为山上提供后勤保障。比如山上宾馆、酒店物品的洗涤，食品的供应等一律在山下完成。③“休闲旅游基地”直接为旅游服务，给游客提供旅游产品。④其他四个基地（花卉苗木、特色水果、云雾茶、特色养殖基地）的建设即面向市场，为市场服务，也为山上的发展提供了有力的支持。
（2）休闲功能的开发。休闲功能主要包括度假、娱乐、体验等。①休闲度假是未来旅游发展的趋势，山下必须把休闲功能作为一个长期定位坚持。开发出多种类的休闲度假游产品，比如田园风光游、名人文化游、民俗风情游、疗养健身游、产业休闲游等等。目前，山下的休闲度假的设施不完备，休闲度假功能必须要有大型的项目支③撑，比如各种风格、层次的休闲度假村、别墅群等。②娱乐功能的开发。例如：利用发生在鄱阳湖上的古代战争历史，开发一个游客参与性的古代战争场景；利用庐山的知名度及众多富有特色的酒店，引进大型电影集团投资建设影视基地；山下临鄱阳湖线较长，可以利用这一优势修建水上游乐中
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心或游艇俱乐部。③体验功能的开发。体验型旅游也叫感受型旅游，是观光型旅游的进化版。茶厂的制茶体验、园艺厂的瓜果实地采摘、捕鱼垂钓等都可以作为体验型的项目。
四、庐山的转型升级方向
要实现庐山的市场与功能定位，必须完成三个转型： （一）观光旅游向休闲度假型旅游转型，着力推进旅游形态的转变。
目前庐山以观光旅游为主，旅游产品单一，大部分游客 是一日观光游客，在山仅停留4—5小时。同时，地方特色商品不多，缺乏现代化高端娱乐设施，游客在山上消费水平较低，直接影响庐山旅游的综合经济效益。针对庐山游客的一项调查显示，仅有2％的游客到庐山是为了体验新鲜的体育、休闲、健身、保健等娱乐项目，4％的游客是以出差、商务或者会议为目的。相对于观光旅游而言，休闲度假的目的地相对固定，停留时间长，回头率高，旅游时间更合理，带动功能性更强，综合经济效益更好。
随着人们生活水平的提高，旅游消费需求也不断变化。传统的观光游动机以“到过某名山名水即可为荣”的心理满足日渐弱化，消费者越来越追求旅游过程中的真正乐趣。旅游体验经济时代已经来临。此外，随着人们旅游消费需求的持续增长，特别是全民带薪休假制度的逐步落实，对休闲度假的市场需求将不断扩张，庐山发展休闲娱乐度假旅游市场空间巨大，客源市场还有很大提升空间。庐山景区必须及时把握旅游市场变化脉搏，提前抢占这一潜在市场，努力实现观光旅游向休闲度假型旅游转型。 （二）中低端市场向中高端市场转型，着力推进吸引对象的转型。
旅游市场一般分为高中低三个层次。观光旅游，即大众旅游，经过长期的发展，已经进入了非常成熟的阶段，市场增长潜力正在趋于饱和，虽然游客人数多，但消费水平较低，总体效益不好。
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根据对庐山游客的调查显示，游客到庐山每次的总消费额偏低，消费在300—500元之间占总人数的20％，500—1000元之间的占29％，1000—2500元的占37％左右，说明庐山旅游市场还是以中低端为主。
因此，必须对旅游市场进行细分，准确定位目标市场，大力推动庐山旅游资源市场的转型升级，推进庐山旅游从中低端市场——观光旅游向中高端市场——休闲度假旅游、特种旅游、商务旅游转型。
（三）传统旅游向现代旅游转型，着力推进管理方式和服务标准的转变。
随着时间的推移，旅游产业已经从高速增长期转向平稳发展期，要想在日益激烈的竞争中立于不败之地，必须从经营理念、管理体系、营销策划、实现手段、旅游产品和服务业等方面由传统向现代转型。
五、 庐山旅游发展目标
庐山旅游发展的总体目标就是力争用10年的时间（2011年-2020年）把庐山建设成为世界著名的国际会议中心、世界文化景观博览中心和常年型旅游休闲度假胜地。充分保护庐山景区的自然、文化景观资源和生态环境，真实完整地体现庐山的历史文化、科学研究和风景审美价值，体现人文与自然景观的有机融合。在环境容量允许的限度下，以合理适当的方式，优化利用庐山景区的资源，适度、有序地发展庐山的旅游业，做到保护与发展的良性互动。依据“特色是旅游之魂，文化是旅游之基，环境是旅游之根，品质是旅游之本”的庐山旅游发展要求，以人为本，统筹协调，渐进整合，完善管理体制，依法治山，实现政府、居民、经营者和游客的共赢局面，构筑真正的生态庐山、品位庐山、和谐庐山。
（一）近期、中期目标
庐山旅游发展的近期和中期目标主要有以下几个方面：
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1、庐山文明新城建设
在庐山大道中段芳兰组团外侧，按照“整体规划、分布实施”的原则，坚持“以人为本、依山傍水、欧陆风情、最佳环境”的设计理念，高起点、高品位的做好总体设计规划，建设设施齐备，环境优美、交通便捷的文明新城。首期开发面积1000亩，逐步完成部分居民下迁任务。压缩、控制牯岭镇的人口规模，逐步疏散核心景区、主要饮用水源地居民，修复生态环境，改善环境与提升饮用水水源质量；注意政策和产业优势为引导，吸引农垦工人、农民和山上居民下山进城。
2、庐山旅游整体上市
庐山旅游将通过庐山旅游股份有限公司进行整体上市。目前已经和中国旅游界龙头企业中国国旅集团签订合作协议，国旅集团以增资扩股方式参与庐山旅游事业发展。按照“资源共享、资产重组、利益均分、风险共担”的原则，对旅游资源统一经营，旅游资产统一管理。争取在2011年左右使庐山旅游成功的进行整体上市。
3、打造复合型旅游景区
树立大开放、大发展和大旅游的发展理念，实施牯岭中心景区带动周边发展战略。围绕“避暑、疗养、观光、度假”休闲旅游主题，依托庐山旅游要素多元化复合型优势，推动旅游业以观光型为主，向观光避暑、休闲度假、商务旅游、科考旅游复合型旅游模式转变。全力打造“世界文化景观”、“世界地质公园”世界级旅游品牌。
构建“星星拱月”式旅游目的地的总体格局，即：以牯岭景区为“月”、以环山公路各主要景点为“星”的大庐山旅游区。全方位、深层次挖掘自然景观和人文景观等旅游资源，构架观光休闲、避暑康复科考、商务度假旅游于一体，涵盖“吃、住、行、游、购、娱”等六大要素的旅游产品体系，着力推出“世界文化景观——庐山”、“庐山别墅度假”、“国际会议中心”、“地质遗迹
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考察”等特色旅游项目。通过文旅结合、商旅结合、生态休闲等方式，加快推进旅游产品升级，实现向观光避暑、度假休闲、商务旅游、生态旅游、科考旅游等多元结构转变。
4、合理配臵旅游资源
科学合理整合旅游资源和配臵空间布局，以牯岭景区为中心，形成山上山下相互促进、共同发展的旅游新格局。
一是正确划分功能区域。逐步形成以牯岭为中心的度假旅游区；以白鹿洞书院为中心的文化旅游区；以天花井国家森林公园和莲花洞森林公园为中心的城市休闲旅游区；以通远、化城茶园和青山观光农业为代表的自然生态和休闲旅游区；以石门涧、剪刀峡和碧龙潭为代表的地质遗迹自然风景旅游区。
二是优化配臵现有景观资源。在做好旅游价值评估基础上，全面规划建设花径景区，将其打造成为体现庐山山水经典特色的风景区；开辟五老峰和九奇峰正面悬崖的游览栈道，充实景观对比度；打通莲花湖至铁船峰的游步道，整合石门涧景区资源；充实大天池景区游览内容；开辟徒步旅游和生态旅游线路，满足日益增长的探险旅游需求；挖掘丰富而又独特的地质遗迹资源，开辟地质遗迹线路考察游。
三是打造精品线路。按照大旅游的发展战略，将山上的旅游线路与周边景区的旅游线路、“三峡—黄山”、“长江自然文化之旅”、“南昌—九江（庐山）—景德镇—婺源”等重点旅游线路合理链接，构建产品特征明显、线路长短兼有的多种游览线路，衔接“赣鄂红色文化旅游精品线路”、“井冈山红色旅游线路”，提升庐山旅游品牌的市场竞争力。
5、提升旅游接待品位
按照打造国际会议中心、提升宾馆饭店档次和服务水平的思路，继续高起点、高标准、高品位改造一批宾馆饭店。对东谷片区欧式别墅群进行保护性利用，沿将军河畔，按修旧如旧、突出风格特色，挖掘历史文化内涵的基本原则，将部分欧式别墅改造
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成高档的休闲度假场所。创新经营，引导各宾馆创办各自的特色，提升旅游附加值。鼓励创建旅游服务品牌与特色服务，积极参与市场竞争。以选商引资，连锁经营和奖励创新的方式，建设一批有档次、有品位的会议中心、健身中心、康乐中心、水疗中心，推动特色餐馆、旅馆和娱乐消费场所的发展。力争到2013年，星级以上宾馆和特色旅馆在旅馆业中达到2/3以上比重，其中：五星级2家，四星级6家，三星级20家，具有星级以上标准的特色旅馆50家，形成具有一定规模、档次和综合配套服务水平的国际会议接待能力。妥善解决供大于求的矛盾，将接待规模压缩至1.2万张床位以内，形成高档旅游饭店、旅游商务酒店和经济型旅馆共同发展的经营新格局，以满足不同旅客的要求。
6、构建市场营销网络
在明确庐山旅游市场定位的前提下，做好庐山旅游市场的总体营销策划，找准庐山目标市场，确定市场营销策略，落实营销规划措施。
一是发挥“世界文化景观”、“世界地质公园”等国际旅游品牌效益，充分利用各类传播媒体，开展庐山旅游形象宣传；
二是开展重点突出、形式多样、效果明显的营销活动，尤其注重后续业务的及时跟进，实现“开拓—巩固—培育—成熟”的预期目标；
三是坚持境内外市场一起抓，继续采取巩固周边一级市场、拓展远程二级市场、瞄准海外三级市场的营销策略，力争2015年实现入境游客18万人的目标；
四是发展旅游电子商务，建立旅游营销网络系统，建立旅游营销中心；鼓励本地旅游企业加入全国乃至国际的旅游营销合作体系，招引国内外强势旅游企业登陆庐山；
五是加强区域旅游合作，按照“资源共享、客源互送”的原则，主动对接并融入“长珠闽”、京九线、长江流域等旅游经济圈（带），形成开发、联动的旅游客源网络。
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7、加快发展商贸餐饮业和娱乐业
根据旅游商品的特点，整合牯岭街的商业经营网点，发展旅游特色商品专卖店，引导发展名优土特产区、旅游纪念品区、旅游日用消费品及专业特色街的建设，构建特色鲜明的多层次商业布局，加快形成综合性商场、中小型超市、专卖店等合理多样的业态结构；努力引进知名的商业零售企业，对牯岭街商业企业进行整合重组，扶持发展一批有一定规模的连锁商贸企业；创新批发、零售业流通方式，大力推行连锁经营、代理制、网上购物等组织形式和服务方式。加大庐山土特产、旅游工艺品的研发与销售力度，形成以庐山云雾茶为主的特产系列和以竹木器为主的旅游工艺品系列，体现庐山的文化内涵和特色。积极推行餐饮业连锁经营模式，全面提升餐饮业服务质量和水平。
支持和引导特色休闲娱乐业健康发展，充分利用东谷片区别墅优势和高档宾馆会所相对集中的特点，发展专业的或宾馆内设的歌厅茶座、棋牌体育、文艺表演等娱乐设施与项目，力争娱乐业收入占旅游总收入的15%以上。
8、创新管理体制
依据国务院《风景名胜区管理条理》和《江西省庐山风景名胜区管理条例》，为了更好保护和利用庐山的旅游资源，必须建设“大庐山”旅游系统，有必要对庐山景区的管理体制进行改革，调整管理机构权限，明确管理职能。由省建设厅牵头，以庐山管理局为基础，星子县、庐山区、九江县等相关部门联合组成庐山风景名胜区规划建设管理委员会。加强风景区范围以内统一管理体制力度，为整个庐山景区全面统一管理做准备。
9、加强环境治理
加大对污染源的控制，全面提升环境质量。有效运营ISO14001环境管理体系，推行绿色环保行动计划，倡导绿色生活方式和消费方式，以循环经济的方式发展生态农业和生态工业，建立健全庐山环境质量监控体系。
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提高固体废弃物的处理能力，开展固体废弃物分类处理工作。积极运用现有科学技术，对有机、无机废弃物进行分类处理，建立垃圾处理厂，逐步实现生活垃圾资源再利用。
完善庐山污水处理过程。完成两座污水处理站配套管网工程的建设；完善芦林湖、莲花台水库饮用水源上游污水处理设施及生活污水收集管网的建设。建立饮用水地在线监控系统；启动水环境治理二期工程（东谷长冲河流域）；绘制完成庐山污水处理设施的网络分布图，对已运行的污水处理设施进行有效监控，督查所有权单位对设施进行维护和管理，以确保污水处理设施的处理能力。
继续实施“无烟山”工程，推进清洁能源的使用。大力推进汽车尾气达标，控制尾气严重超标车辆上山，改善空气质量。建立宾馆饭店达标排放标准化管理体系，实行环保公交车，稳步改善和提升环境质量。
（二）长期目标
1、完善覆盖整个庐山景区的管理协调机构和各项管理制度，结束“一山五治”管理现状，实现全山统一管理、统一执法。
2、基本形成庐山景区多中心的网络式结构，牯岭街与芳兰、威家、通远、南康等形成功能互补的旅游服务体系。其它山下新城与风景区、九江市、环鄱阳湖地区形成各具特色互动共赢的发展格局，全面实现山上、山下在经济、社会上的均衡发展。
3、山上形成完整但规模有限的休闲度假区和国际会议中心，只保留少数的观光旅游服务设施，并对资源实施严格保护，山下和山麓地区以度假旅游为主，并逐渐丰富度假类型，突出文化休闲特色，与各类观光避暑、度假休闲、商务旅游、生态旅游、科考旅游相结合，实施共同发展。旅游规模得到合理的控制，并继续提高服务档次，“庐山—长江—鄱阳湖”地区的旅游资源和产品联合完成，并树立起统一的品牌。庐山全面完成世界著名的国际会议中心、世界文化景观博览中心和常年型旅游休闲度假胜地
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的战略转型任务，逐步形成具有东方色彩和神韵的“山—江—湖”旅游工程体系。逐步完成与长江中下游“名山名城”区域旅游合作，共建具有国际影响力和竞争力的区域旅游产品。
六、庐山景区近期战略重点
（一）山上居民与行政主体“下迁”
庐山景区今后一段时期的主要发展战略可以概括为“一下一上”发展战略。其中“下”，是指在山下建设生态文明居住区，实行部分居民和管理局行政主体下迁，通过生态移民手段，对行政机构和山上居民所占用的旅游优质资源进行优化，使庐山旅游空间进一步扩大。
庐山是江西省的旅游龙头、接待基地和重要对外窗口，近年来，在江西省政府、九江市委市政府的正确领导下，庐山管理局党委、管理局积极适应旅游发展新形势的要求，以“三大建设”（即：旅游龙头建设、接待基地建设、窗口形象建设）为中心，以实现“三个提升”（即：提升资源保护水平、提升旅游经营能力、提升景区品质品位）为目标，以“九大推进”为载体，抓住机遇，锐意进取，加大对庐山景区环境的综合治理和市场营销力度，采取各种有效措施大力发展旅游产业，庐山旅游经济实现了连年跨越。
但是，在庐山旅游加速发展的过程中，资源有效保护利用、实施可持续发展、落实科学发展观的内在要求与旅游经济快速发展过程中带来的环境、生态、民生等问题之间的矛盾日益凸显，并已成为影响和制约庐山实现又好又快发展的关键和节点。（1）环境污染长期积累后，旅游景区承载的压力增大。一方面游客人数以及常住居民人口数量不断增加；另一方面居民生活方式以及游客出游方式的改变，导致环境承载能力大幅下降。（2）住房矛盾突出。由于庐山的特殊性，庐山旅游管理局干部职工长期以来无法享受国家房改政策，加上长期以来，由于对基础建设项目进行了严格控制，导致山上居民和单位的用房条件普遍较差，造成
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山上住房矛盾日益紧张。（3）就业困难。由于庐山山上空间和资源有限，导致了山上居民就业压力大，收入偏低，生活水平较低。为了解决这些影响庐山景区保护和发展的重大问题，在庐山山下建立“庐山文明新城”就显得尤为必要。
随着庐山旅游经济的提速，随之而来的是生态环境日趋恶化，旅游接待服务设施急需升级，景区管理的难度不断加大，民生问题日益加重，后续发展空间十分有限。这些问题不仅存在于庐山景区，井冈山、天山、峨眉山、武夷山、张家界景区也存在。庐山是世界遗产地，联合国世界遗产公约要求遗产地必须强化资源保护，并定期进行检查，一旦不合格将被列入危险名单；国务院批准的《庐山总体规划》中也对庐山的保护和利用提出了明确的要求。为了保护庐山赖以生存的旅游资源，有效提升环境承载力，拓展旅游发展空间，不断提高人们群众的生活质量，更好地保护世界遗产，实现可持续发展，做到人与自然、经济与社会的和谐相处，庐山文明新城的建设，实行党政机关和部分居民下迁，已经成为了庐山景区近期发展的战略重点之一。为了实现庐山旅游经济的可持续发展，进一步保护庐山世界文化景观，避免人口居住、大气污染等可能对风景名胜区造成的损害，逐步将非旅游人口迁移到山下居住，即总体目标要实现“三个臵换”。一是把居住在饮用水源周边的居民臵换出来，实现对水源地的零污染保护。二是把居住在老别墅的居民臵换出来。庐山的老别墅是天下名山中独一无二的资源，但目前的利用方式却是低价值的，甚至是无价值的。因此，老别墅居民的臵换，可以充分发挥老别墅经营性资产的重要作用。三是把居住在核心景区的居民臵换出来，改善核心景区的生态环境。
（二）庐山旅游整体“上市”
庐山景区整体上市是庐山近期主要发展战略“一上一下”战略中“上”的战略，即通过寻求战略合作伙伴，引进强势资本与现代经营模式，实施旅游资源的优化配臵，实现庐山旅游经济的
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跨越式发展。目前已经引进中国国际旅行社集团公司作为战略投资人，组建了庐山旅游发展股份有限公司。中国国际旅行社集团公司向庐山旅游发展股份有限公司注资实现增资扩股，打造符合上市融资条件的企业发展平台。同时，庐山景区将充分利用国旅集团在国际国内的网络优势，大幅提升入境游的市场份额，拓展包括云雾茶在内的优质旅游产品的营销渠道。最终，通过对庐山景区相关资源的整合，塑造庐山“国际会议中心、世界文化景观博览中心和休闲度假胜地”的强势品牌。
庐山的自然和人文旅游资源，是独一无二的，也是属于世界级的观光资源，但如果没有新的旅游亮点，将会使回头客减少，游客重游率降低。因此，庐山旅游整体上市以后，可以首先围绕景区景点做文章，挖掘潜力，拓展思路，使庐山旺季旅游转变成为全年旅游，这样可以在不降低甚至增加游客总量和经济收入的前提下，控制旅游高峰期的旅游客数量，减少瞬时的旅游客高峰，减少旅游对庐山的环境破坏，旅游生命周期也将得到延长。 夏季庐山是著名的避暑胜地，也是旅游高峰期，冬季虽然漫长且山上比较寒冷，多为庐山旅游淡季，而山下气温却并不是很低，而且在温泉镇已经开发出优质温泉和已经建成了旅游服务基础设施。因此，庐山旅游上市后，应加大旅游宣传，着力推出冬季温泉度假旅游，让游客感受冬季不一样的庐山，使游客夏季山上避暑，冬季山下养身。为了避开旅游旺季，也可以开发不同的观光、体验、商务旅游项目，比如，生态观光旅游、探险旅游、科普旅游、婚庆旅游、商务会议和会展旅游等项目，并通过整合营销传播的方式对所有旅游项目向目标顾客进行推广，淡化旅游季节概念，真正做到淡季旅游“淡季不淡”，吸引大量旅游客，降低和减少了季节因素对公司业务带来的不利影响。
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(三)管理体制改革
1、庐山管理体制存在的问题
①庐山山体多头管理，没有统一的、权威的管理机构 庐山山体总面积为282平方公里，现分属庐山风景名胜区管理局、庐山区、省庐山自然保护区、星子县、九江县等5家管辖。其中庐山风景名胜区管理局实际管辖范围只有山顶部分46平方公里，仅占庐山山体面积的16%。多头管理造成了很多尴尬局面，各个部门分别从各自不同的角度对庐山实施管理，这些管理在一些环节上，有时会和地方利益发生冲突；部门之间由于工作角度不同，在一些问题的认识和处理上也经常有分歧，这些管理的交叉，使庐山的管理难以实现理想化的管理总目标，而成为各种管理目标相互妥协的产物，有效地管理完全无从谈起。多头管理造成了庐山一山多治，政出多门，不仅导致庐山资源严重破坏，而且严重损害了庐山的声誉，极大的破坏了庐山的形象，致使庐山旅游多年来一直徘徊不前。如，1979年庐山的境外游客是黄山的10倍，而至1997年两者换了个位，是年庐山的境外游客只有后者的四分之一。
②现行管理机构缺乏法律地位，没有行政执法权
庐山风景名胜区管理局是根据1984年中共中央办公厅、国务院办公厅《关于庐山风景名胜区管理体制等问题的批复》成立的，为省人民政府的派出机构，委托九江市直接领导。该文虽然赋予了管理局统一管理庐山的诸多职能，但它不是一级地方人民政府，其下属的各职能部门不能成为行政执法主体。由于庐山管理局的实际行政管辖范围，与庐山风景名胜区范围不一致，致使《江西省庐山风景名胜区管理条例》不能得到全面履行。虽然1996年江西省人大通过的《江西省庐山风景名胜区管理条例》规定“外围景区即除庐山风景名胜区管理局所能管理的庐山山体外的景区由景区所在地县、区人民政府负责管理，景区的保护、规划和建设应当接受庐山管理局的指导、监督”，而实际上，庐
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山管理局对庐山山体外地方的管理根本无法进行，也无从监督。也就是说，庐山山体、石钟山景区、长江—鄱阳湖水上景区、龙宫洞景区、浔阳景区、东林景区等同属庐山风景名胜区的景区、庐山风景名胜区管理现状分析区，在保护、规划和建设上几乎都处于各自为政的状态。庐山风景区管理局对此是非常无奈的。除此之外，庐山管理局不是一级政府。按有关法律规定，局下面设立的一系列职能机构，都没有行政执法权，所实行的管理合理不合法。
③景区的破坏性的开发和建设严重
虽然庐山已成为开发、建设、投资的热点，但各地的开发建设都是围绕着各自的局部来考虑，各行其是，低层次的重复建设较多，掠夺性的和破坏性的开发建设严重。近年来，北山公路从威家0.5公里至10公里路段的两旁，就发生了多处开山炸石、修路建房、毁坏林木现象，对山林、地貌造成了较大的破坏，对登山公路沿线自然景观、风景资源造成了较大损害，不符合庐山总体规划。又如，庐山区在庐山北山园门入口处小天池擅自批建了50多户私人住宅，庐山垦殖场竟在东林寺正对面大面积营造商业性墓园，星子县也在含鄱口下制造“人造历史文物景点”，诸如此类的破坏性建设触目惊心。旅游产品的宣传促销山上山下各唱各的调，不但形不成合力，而且内耗不止。70%以上的游客只游庐山山头，一日游的比重大，风景资源的利用率不高，效益低下，综合性的大旅游体系无法形成。
④ 政府及职能部门角色定位模糊
庐山风景名胜管理局作为庐山地区最高管理机构，其管理既具有机关、事业性质，又充分表现为企业化的经营行为。景区门票收入和所辖企业税收是其主要收入来源。因此不可避免的出现政府职能转变相对滞后，部分部门没有完全分离企业职能的现象。微观管理多，宏观管理少；直接管理多，间接管理少；维护部门权益多，强化行业管理少；代表直属企业利益多，代表消费
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者利益少等现象仍不同程度存在。一部分企业作为庐山局的附属物，过分依赖行政背景做生意，有的实际上是变相的事业单位，一手端着自己的“铁饭碗”，一手又端着“土饭碗”争夺旅游市场份额。
2、庐山管理体制改革的指导思想和原则
庐山管理体制改革的指导思想，不仅仅是要形成大庐山、大旅游、大发展的格局，更重要的是要把庐山建设成江西旅游产业的龙头和世界级的旅游名牌，以此推动整个江西省旅游产业的快速发展，推动区域经济发展和经济结构的战略性调整。据此，庐山管理体制改革应该坚持以下四条原则：
（1）有利于促进庐山乃至全省经济的长远发展。（2）有利于依法行政，依法治山。（3）有利于庐山风景名胜区的统一规划和管理。（4）有利于实现操作和平稳过渡。
3、关于庐山管理体制改革
庐山管理体制改革不是近年提出的，对于改革的方案也已经提出了不少。通过多次调查研究，根据庐山管理体制改革的指导思想和原则，提出如下方案：建立地级庐山市，归九江市管辖，此方案的优势在于：
（1）为控制和压缩山上常住人口提供了条件。为防止牯岭镇进一步城市化，解决“人景争地”的状况，是当前面临的一个十分紧迫的问题。最有效的办法是，将“市址”设在山下，将与景区管理和旅游业管理无关的机构下迁，积极开发新区和旅游产业，安臵与日俱增的山上居民。
（2）有助于发挥庐山的整体优势。星子县是连接庐山和鄱阳湖的襟扣之地，环山公路改造在此，水陆交通优势明显。名山与第一大淡水湖交相辉映而形成的独特美景，加上星子县内精美的自然景观和人文景观，强大的旅游资源意味着巨大的开发潜力。此方案使得山上、山下、鄱阳湖连为一体，有利于从整体上
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综合开展利用庐山与鄱阳湖的旅游资源。
（3）实现了统一管理的目的，符合法律，法规和政策的要求。将星子县、庐山区部分乡镇和九江县一个村划入庐山市，使庐山的整个山体和风景名胜区的规划范围基本纳入了统一管理的范围，根据省人大常委会颁布的《江西省庐山风景名胜区管理条例》的有关规定，使庐山的行政管辖区范围、规划范围和法律的实用范围相一致，有利于依法行政和加强对资源的保护、利用。
（4）有利于带动当地的经济发展。实践证明，加速发展旅游业是带动相关产业，增加就业机会，促进当地经济发展的现实选择。旅游业是一项包括吃住行游购娱六大要素的关联度大、综合性强的产业，通过旅游业可以带来大量的人流、物流、资金流、信息流，可以刺激建筑业、交通运输业、农副业、轻工业、商业和文化艺术的发展，提高对现有基础设施的利用率，促进科技进步，带动一系列产业、行业的发展。
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