央行加息对房地产业的影响分析

自学考试本科毕业论文

论文题目 央行加息对房地产业的影响分析

学 生 姓 名 黄福荣

学 科 专 业 金融管理

准 考 证 号 010111502614

指 导 老 师 张 源

论文提交日期 2012年 3月16日

论文答辩日期 2012年 4 月10日

内容提要：

房地产业对于一个国家的经济发展起到十分关键的位置，然而政府出台的加息对于调控房地产业得发展的影响是非常重要的，央行的加息会影响的方方面面的经济。

本论文会先对房地产的发展总体形势运用图文结合的方式进行分析，然后会央行加息进行两点详细的分析，一、那么央行为何会这个时候加息?二、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响?最后会对中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响进行整体的分析。

总而言之，这次加息意味着央行稳健的货币政策将开始全面实施，其政策的目标就是让当前的货币政策回到常态，而货币政策回到常态，不仅有信贷规模的管制，也是利率的价格调整。这些都会对国内房地产市场造成较大影响，市场决不可低估央行稳健货币政策威力所在。

关键词：房地产 央行 加息

目 录

1、 对当前房地产发展总体形势的分析 .............................................................................................................. III 1.1、房地产投资的走势说明宏观调控已见成效 ................................................................................................. III

1.2、判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求 ................................................................. IV 1.3、房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑” .................................................................. V 2、 加息对房地产行业资金链的影响分析 .......................................................................................................... VI

2.1、房地产资金链 ......................................................................................................................................... VI 2.2、加息对房地产资金链的影响分析 ........................................................................................................ VII 2.3、房地产公司的应对之策 ...................................................................................................................... VIII 3、对于央行加息的分析 ..................................................................................................................................... VIII

3.1、那么央行为何会这个时候加息? ........................................................................................................... IX 3.2、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响? ........................................................................... IX 3.3、概括 ......................................................................................................................................................... XI 4、中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响 ........................................................................................ XI

4.1、小幅加息作用不大 ................................................................................................................................. XI 4.2、对各方影响不同 .................................................................................................................................... XII

4.2.1、开发商:面临市场风险 ................................................................................................................ XII 4.2.2、已购房者:负担加重 .................................................................................................................... XII 4.2.3、持币待购者:支付能力下降 ........................................................................................................ XII 4.2.4、投资者:利润下降 ........................................................................................................................ XII 4.2.5、银行:违约可能增加 .................................................................................................................. XIII 4.3加息主“打”开发商和投资客 ................................................................................................................. XIII 4.4、自住消费者增加支出不大 .................................................................................................................. XIII 4.5、对公积金略有影响 .............................................................................................................................. XIV 4.6、对二手房影响不大 .............................................................................................................................. XIV 5、 加息对房地产市场影响中性偏负面 ............................................................................................................ XV

5.1、意外加息,意在稳定储蓄资金,防范通胀和资产价格泡沫: ................................................................ XV 5.2、加息对实际房屋销售心理层面的影响大于实际影响。 ................................................................... XV 5.3、加息对上市公司财务费用支出和净利润影响基本可以忽略不计。 .............................................. XVI

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5.4加息对房地产股票影响中性偏负面。 ................................................................................................. XVI 6、结束语 ............................................................................................................................................................. XVI 7、参考文献： .................................................................................................................................................. XVIII

1、对当前房地产发展总体形势的分析 1.1、房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7%”。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。

图1 2004年以来固定资产投资和房地产投资增长速度变化趋势

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1.2、判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:

首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20%要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

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在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

1.3、房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑”

根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。从图2中可以看出，如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。

图2 历年商品房竣工情况和销售情况对比

但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：一方面，房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。从图3的对比可以看出，上海市近几年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也卖出去了，而房价表现为一路飙升；北京市则房价比较稳定，甚至稳中有降，其中房地产空置对房价上升起到的抑制作用不可忽视。

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图3 1998-2003年北京、上海住宅价格趋势对比

需要补充说明的是，对于我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。

2、加息对房地产行业资金链的影响分析

房地产资金链就是房地产项目从土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金的运动过程。房地产业作为国民经济的重要产业，是典型的资本密集型产业。从批租、开发到销售都要占用大量资金，由于开发商自有资金有限，远远不能满足房地产大型项目对资金的需求，所以房地产开发通常需要大量外源融资，比如银行贷款、房地产投资信托和房地产基金等等。

2.1、房地产资金链

房地产按开发顺序可以分为三个阶段——土地批租阶段、房地产开发阶段和房地产租售阶段。第一阶段涉及土地储备中心需支付的土地储备资金和开发商取得土地需支付的土地出让金，这些资金一般来源于开发商的自有资金和银行贷款。

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第二阶段涉及开发商投入项目的开发资金和项目施工中的流动资金，主要来源于银行贷款和开发商自有资金，此外还有房地产基金和房地产投资信托。第三阶段主要涉及购房资金。来源于购房者自有资金和从银行获得的个人住房按揭贷款。资金运动过程见图1。

从中可以看到，房地产资金链的运动过程涉及很多其他社会部门，房地产资金链的风险容易传导到其他部门。上个世纪90年代初，我国经济高速增长，一些政策出台鼓励房地产开发。很多地方的房地产开发一拥而上，但是需求并没有较大增长。地方政府和开发商忽略供需缺口，对市场需求盲目乐观，结果是留下了大量“烂尾房”，开发商资金无法收回，大量破产。房地产经济在国民经济中的地位越高，一旦形成泡沫经济对国民经济的危害也就越大。

2.2、加息对房地产资金链的影响分析

中国目前已经进入了一个加息周期，2007年5月19日，人民银行再次提高存贷款利率，这已经是两年多时间来对贷款利率的第六次加息，这对房地产行业资金链的影响是深刻的。房地产市场可能陷入资金链断裂的困境,这将给我国经济带来极大的风险。

首行，对开发商而言，加息一定是个“利空”。利率上调意味着融资成本增加，开发商的贷款负担会加重。单看本次一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.39％提高到6.57％，所增加的成本幅度并不大，但联系到已经出台的土地增值税清算等政策，加息一定程度上会加剧开发商资金链的绷紧和利润空间的缩小。自有资金向来不充裕的中小房地产企业受此影响会更大。同时，银行担心，房地产企业在面对资金链难题的同时，还将遭遇“建筑链”问题的困扰。

其次，对购房人而言，加息意味着月供有所提高。以总额50万元、20年期的按揭贷款为例，按等额本金的还款方式计算，加息会增加贷款人支出共计19429.62元，月均多支出80.96元。如果贷款总额是30万元，则月均增加的支出为67.50元。中原地产物业经理杨?S说，加

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息对购房人的影响是分层次的，购买高端物业的高收入人群对利率上调不敏感，不会因为加息而改变购房意向；相反，购买力有限的中低端收入人群，按揭的压力本来已经很大，对加息导致的额外负担会很敏感。贷款利率升高将直接抑止消费者的购房需求，月供的增加会在一定程度上影响到楼房的销售。

2.3、房地产公司的应对之策

政府对于地产行业的调控中，对资金的控制是其重要手段之一。本次加息同时也会成为政府对资金进一步控制的信号，对地产企业未来资金的微观选择的影响是深刻的。虽然加息将提高房地产项目的开发成本，按照年增加利息支出0.18％计算，地产公司的盈利减少并不明显。尽管如此，本次加息对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜；特别是随着我国进入息周期，这些小企业与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出现我们视野当中。而对于业内一些优秀企业，将更多地尝试不同类型的融资渠道，如IPO、借壳上市、增发配股、债券、基金合作等。优秀企业将在保证自身资金安全的情况下，加快整合行业的速度，房地产企业融资能力重要性将进一步显现

3、对于央行加息的分析

12月25日，中国人民银行宣布，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

央行的这次加息，既是市场预料之外，也是市场预期之中。在市场预料之外，就在于11月的CPI公布之前，由于市场早就预期当月的CPI会很高，因此在11月份CPI公布之前，央行会加息，但是实际上尽管公布的CPI达到了28个月的新高，但央行没有上调银行存贷款利率而是上调了银行的存款准备金率。因此，尽管市场预期稳健的货币政策转向，加息是一种主

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要货币政策工具，但认为由于上调存款准备金率，那么在2010年这样短的时间里加息的概率就下降了。

至于市场预期之中，因为货币政策转向为稳健之后，让非常时期的非常态的货币政策回到常态的货币政策是必然。而要让货币政策回到常态，通常使用的工具有数量工具(信贷规模管制，存款准备率的变化)、价格工具(利率变动)及公开市场操作等。而利率变化是使用最多最为频繁的工具，更加上2008年下半年利率下调200多个基点，因此要让中国货币政策回到常态，就得让整个中国的利率水平也回到2008年9月份前的水平。因此，回到常态的货币政策，利率逐渐地上调是一种必然也是一种主要调控工具，否则利率上不调就谈不上货币政策的转向。

3.1、那么央行为何会这个时候加息?

实际上所解释的原因不会太多。从央行货币政策转向的基本目标来看就在于逐渐收紧过多流动性、就在于应对通货膨胀过高的压力、就在于挤出房地产泡沫等。但是在时机选择上则有些特别的考虑。因为，尽管中国的资本项开放度还不高，国内外的资金不能够自由流动，但是在经济全球化及金融全球化的大背景下，特别是这次美国金融危机之后中国经济在全球经济复苏中的作用，更是显示出中国经济政策变化对国际市场的影响。今年以来，中国一些重大经济政策的变化都容易造成全球金融市场的震荡。因此，央行选择这个时候加息，就是考虑发达国家圣诞节假期，国际市场有更多的时间来消化中国央行这次加息的政策信号，以便更为理性反映，从而减少中国货币政策变动给国际金融市场带来的巨大冲击。中国的情况也是如此。

3.2、那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响?

对于股市来说，任何一种对流动性收紧的政策都会认为是不利于股市的政策。但是这仅是一般性而言。对于当前中国的股市来说，悬在其头上加息的阴影已经有近两个月了，因此，在这两个月里，只要有加息的风吹草动，就立即会引起国内股市大跌。因此，这种的温和加息一

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旦宣布，股市上加息的阴影就会云开雾散。真正的加息不仅不会成为利空的消息，反之会拨开乌云见太阳。加息也意味着中国经济完全走出下行的风险，整个经济基本面全面上好，企业业绩全面上升，都是股市利好的因素。因此，这次加息对股市负面影响不大。

不过，这次加息对房地产市场的影响则不可低估。因为，这两年国内房地产市场快速增长及房地产泡沫吹大，完全是非常时期非常的货币政策所导致的结果。而央行加息就是要让这种非常时期的货币政策转向，就是的表明央行要让货币政策回到2008年9月之前的常态货币政策的决心。因此，央行这次加息就是向房地产市场发出一个十分明确的信号，货币政策向常态转变，央行的决心是十分明确的。而且这种转向并非是一蹴而就的，它是一个较长的过程。就当前的银行的利率而言，央行要实行稳健的货币政策，加息就是一个逐渐的过程。如果非常时期的货币政策能够回到常态的货币政策，那么房地产市场也向这种常态回归也是一种必然。

或许有人会说，莫说是加息25个基点，即使再加息100个基点，对暴利的房地产市场来完全可能忽略不计。否则，房地产开发商怎么可到民间信贷市场借高利贷。实际上，货币政策对市场影响特别是对房地产市场的影响，直接的成本自然不可小视。更为重要的是，如果房地产市场是一个投机炒作市场，或投资市场，那么对房地产市场影响主要是改变市场投资者预期。也就是说，一旦投资者认识到国内货币政策会真正地转向，非常时期的货币政策会退出，那么房地产投机炒作的融资条件就会改变，投机炒作者想利用银行的过高杠杆的机会就会减少，融资成本就会上升，投资者的市场预期会改变。一旦投机炒作者改变市场预期，那么房地产市场将会发生根本性变化。再加上，加息是一个逐渐的过程，它对房地产市场的作用是一种累积作用，而这种累积效应发展到某一时点，购买住房的主体结构就会发生根本的变化。在这里，房地产市场将发生根本性变化。因此，任何决不可低估央行政策对房地产的重大影响，特别是加息对房地产市场的重大影响。

特别是，在中国的特殊的按揭制度下，这次加息对已经购买了住房者的影响立即会显现出来。加上国十条后的住房按揭信贷政策都会在2011年1月1日时全面落实也调整。因此，这次

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加息对房地产市场的影响更是会放大。房地产投资者对这种政策变化反映都会在近几天内表现出来。

3.3、概括

这次加息意味着央行稳健的货币政策将开始全面实施，其政策的目标就是让当前的货币政策回到常态，而货币政策回到常态，不仅有信贷规模的管制，也是利率的价格调整。这些都会对国内房地产市场造成较大影响，市场决不可低估央行稳健货币政策威力所在。

4、中国人民银行加息将对房地产行业产生五大影响

中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。加息到底对目前的房地产市场影响有多大，从各方专家的观点中能够看出一些端倪。

4.1、小幅加息作用不大

北京大学金融与证券研究中心主任曹凤岐教授认为，这次加息非常必要，肯定会在一定程度上控制投资、信贷过快增长，但影响不是立竿见影的，等一段时间才能看到效果。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说，宏观调控最关键的就是要让价格机制发挥作用，这样才能取得长效。如果不提高资金使用的价格(即利率)，“风头”一过，投资还会快速反弹。但此次加息幅度不大，未来一段时期还会逐步加息。摩根士丹利亚太区董事总经理谢国忠表示，短期而言，这次加息主要起心理作用，旨在表明加息将成为一种趋势，能有效地遏制投资冲动。他预计年内中国还将加息一次，明年则会加息三到四次。瑞士信贷董事总经理及亚洲区首席经济分

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析员陶冬此前也表示，内地利率仍处于低水平，即使加息一到两次，对经济影响也很有限。北京大学中国经济研究中心宋国青教授指出，国家现在总调控的力度已经到位，甚至有点偏过，不能再过度加强调控力度了。

4.2、对各方影响不同

有关人士分析认为，加息将对房地产行业产生五大影响。

4.2.1、开发商:面临市场风险

加息后，开发商还贷增加，也就是财务成本增加，在此情况下，必须加快项目开发的周转期。而加息后，居民购买力下降，从而可能引起房价下跌，企业盈利减少甚至亏损。此外，企业土地储备成本的风险也相应提高。

4.2.2、已购房者:负担加重

尽管房贷可打八五折，但总的来说，贷款月供增加，家庭负担又加重了。

4.2.3、持币待购者:支付能力下降

按照惯例，如果按揭购房，月供应当占家庭月收入的30%至50%为宜。一个月收入为5000元的家庭，如果用收入的50%支付月供，就具有购买价值50万的房屋的能力。但是，利率提高后，购买力肯定下降。

4.2.4、投资者:利润下降

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比如，一投资者6成银行贷款，4成自有资金，投资物业的市场回报率假定为10%，如果贷款利率分别提高到6%、7%或8%，其他条件不变，则自有资金的投资回报率下降为9%、8%和6%左右，投资者利润减少导致投资者减少，可望引起房价回落，投资者甚至亏本。

4.2.5、银行:违约可能增加

由于住房价值缩水和业主月供的增加，可能诱使一部分负资产的家庭主动选择断供，或者迫使一部分陷入“现金流危机”的家庭暂时断供。而开发商在价格波动下发生亏损，也会威胁到建设贷款的安全，这都增加了银行的风险。

4.3加息主“打”开发商和投资客

业内人士表示，加息将直接加大房地产市场开发贷款的资金成本，对依靠信贷资金进行开发的房地产商构成一定程度的抑制。这种压力会首先反映在开发商身上，从中长期来看，消费市场也会因此受到影响。有业内人士指出，这次央行加息主要针对的是投资过热，因此，在房地产市场上，对投资的影响大于需求的影响。扩大个人房贷优惠利率从10%到15%，不是为了限制个人买房，目标主要是遏制投资过快增长。“然而，央行出于打击投资的目的，并不会在很大程度上压抑需求。即使如此，提高存款利率也会对购房者产生心理影响。”“将对购房投资者产生更大的影响，这也符合央行此次抑制投资的主旨”。复地(集团)股份有限公司副总裁王宁认为:“加息可能对自有资金本来就不充足的开发商有些影响。”

4.4、自住消费者增加支出不大

对于此次央行的再次加息，北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为:1、央行加息可以说是对上半年国家调控政策的再次深入，凸显政府抑制投资、稳定房价的决心；2、此次加息对于自住消费者影响并不大，但其下限管理由0.9倍扩大为0.85倍，给投资者发出明确的信

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号，日后加息对自住与投资之间的利率差将会越来越大，符合国家扶持自住、抑制投资的发展趋势；3、此次加息对于消费者来说，心理影响要远大于加息带来支出影响，势必会再度加重消费者的观望情绪。

4.5、对公积金略有影响

根据建设部、中国人民银行下发的《关于调整个人住房公积金存款利率的通知》，从2006年8月19日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.71%调整为1.80%。当年归集的个人住房公积金存款利率不变。对于新政带来的影响，业内人士表示，该政策的实施，存款利率调整的额度不高，贷款利率也并未提高，因此对市场影响不会很大，但对市民的心理影响较大，能够在一定程度上刺激市民的公积金消费心理。在买房的过程中，运用公积金贷款买房的市民可能会稍微有所增加。首都经贸大学教授张跃庆认为，鉴于住房公积金虽然绝对数量不小，但在整个存款体系中的比例不大，而且其使用方向固定，因此从宏观上讲，不能带来什么变化。张跃庆同时表示，此举的积极意义在于，这样可以加大住房公积金的吸收力度，增加存款数量。虽然利用住房公积金买房的只是少数人，但依然对住房消费有一定的鼓励作用。特别是今年几个月的房地产宏观调控政策逐步加强，目前房地产市场上观望情绪渐升，此次提高公积金贷款比例，能在一定程度上刺激房地产成交量上升，从而让目前比较低迷的房地产市场慢慢回暖。

4.6、对二手房影响不大

中国人民银行宣布，自8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。中大恒基副总王彬认为前两次上调准备金率以及这次加息，都是央行为了配合国家宏观调控作出的正常举措。这是政府对房地产市场宏观调控的跟进，旨在抑制投资和信贷需求的扩张，对房地产二三级市场不会有明显的影响，但是从购房人心理来看，无疑又是压上了一块重石。虽然现在5年以上贷款利率上调至6.84%，但是细算一下，每月不过多还款百余元，对实际的生活不会造成

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太大的压力。而且消费者通常对政策的反应是先观望，然后发现市场没有太大影响之后继续购买。去年出台的营业税对二手房市场来说可谓是最严重的打击，但是消费者的观望期不过持续了三个月。而今年5月以来，政府宏观调控力度加大，新政频出，消费者的购房成本一高再高，但是依然无法抑制刚性需求，消费者对政策也有了很强的适应性，所以本次央行的加息只会短期内给他们带来心理压力，并不会影响他们长期的需求。据中大恒基门店对购房人对政策反应的调查中发现，83%的客户的第一反应都是一声叹息，但最后表示不会放弃购买计划。所以加息对二手房的交易量的影响可谓是微乎其微。

5、加息对房地产市场影响中性偏负面

2010 年 10 月 19 日晚间，央行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 2.25﹪提高到 2.50﹪；一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行的 5.31﹪提高到 5.56﹪；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

5.1、意外加息,意在稳定储蓄资金,防范通胀和资产价格泡沫:

此次加息,中长期存款利率增加的幅度大于短期存款利率增加的幅度,中长期存款利率增加的幅度也大于中长期贷款利率增加的幅度,表明央行一方面希望稳定储蓄资金,减缓储蓄资金的分流,防范通胀和资产价格的泡沫;另一方面又不希望加息对实体经济产生过多的不利影响。

5.2、加息对实际房屋销售心理层面的影响大于实际影响。

一方面加息提高了实际的购房成本,资金成本的上升将抑制部分需求;另一方面加息使得负利率情况有所缓解,降低资金流出和配置的意愿,在某种程度上也会抑制部分需求。

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但是总体来看,一方面,加息幅度较小,以往经验表现,加息初期很难改变资金实际流向;另一方面由于此前央行对于房地产行业二套房以上的贷款利率已经大幅上调,而此次5 年以上贷款利率仅上调20bp,整体对于实际需求的影响相对有限。

5.3、加息对上市公司财务费用支出和净利润影响基本可以忽略不计。

截至中报,行业整体净负债率为58.8%,加息将增加房地产上市公司当年财务费用共1.16 亿,仅占去年利润的0.28%(具体见表二),整体可以忽略不计。

5.4加息对房地产股票影响中性偏负面。

此次加息对行业影响负面,但是整体有限。由于此前市场并未预期此次加息,因此政策出台将对股价产生负面的冲击,但整体来看,幅度较为有限。我们维持前期对于行业的判断,未来影响股价的因素将来自于实际需求的下滑,四季度,可能会看到政策和基本面的先后见底,行业将逐步回归正常状况,行业风险逐步释放,房地产存在重新增加至“标配”的机会。

6、结束语

从2006年宏观调控后情况来看，房地产市场价格快速上涨并没有停止。只要房价快速上涨，房地产开发投资就不会放慢增长速度，国内投资过热就不会改革，国内银行信贷扩张就不

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会放缓。也就是说，只要房价增长不减下来，国内房地产市场的投资者不会放慢。

面对国内投资过热、银行信贷快速增长及贸易顺差增长过快，央行采取一系列的宏观调控政策，如多次提高法定存款准备金率、发行定向票据、进行公开市场操作等来紧缩银行信贷，但实际效果都十分有限，特别是房地产市场仍然高歌猛进。那么这次央行采取加息的方式来调整整个国家经济过热，调整房地产市场投资过热，是否能够起到效果。这就要看央行进一步行动了。

在目前低利率政策下，管制下的利率水平与企业投资回报率相比，是不可比拟的。央行加息的意义，并不在于加息的幅度高低，因为加息0．27厘，对于平均投资回报率为16．8％的国内企业来说，对于暴利的房地产企业来说，可以忽略不计。但是，如果央行通过加息逐渐地改变政府的低利率政策、逐渐地改变政府宏观调控工具并由此来改变企业及个人预期的行为决策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特别是当央行能够增加加息的频率时，或者说让中国的利率政策进入一个升息的通道时，其意义更是非同小可。从这个意义上来说，这次央行的加息，并不在于加息多少这个结果，而在于央行宏观调控方式是否改变。

在国外成熟的房地产市场，低利率是资产价格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往带来挤出资产价格泡沫的效应。尽管中国的利率尚未完全市场化，房地产市场也尚未完全成熟，但央行加息仍会给房地产市场带来重要影响。房地产业是一个资金密集型产业，它的运作和经营都需要有强大的资金做后盾。就目前我国的房地产融资市场而言，房地产企业的融资渠道主要还是银行，央行的不断加息，无疑会不断地增加房地产企业的资金成本。

从现实的情况来看，央行小幅度的加息对一般的企业及市场影响不会太大，但央行连续加息时，情况就不一样了。央行加息影响最大的应该是国内房地产市场。一是国内房地产是占ＧＤＰ比重较大的市场，二是金融。房地产市场发展就在于金融对其支持的力度。金融对房地产市场的影响不仅在于房地产供给方，而且在于房地产市场需求方。因为利率水平不同决定了房

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地产市场需求者进入程度。也就是说，加息尽管对房地产企业的影响不会大，但对依靠银行按揭贷款购房的消费者及投资者则是影响很大的事情。对于以转按揭贷款购房的普通消费者来说，加息也会增加购房成本，目前的住房抵押贷款实际上是浮动利率，因此，加息会增加已购房者的每月房贷还款额，同时，也会使持币待购者的支付能力下降。

7、参考文献：

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[2] 胡芳．美国通过利率和税收调控住房市场[Ｊ]．金融纵横，2007，（12）：50．

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[4] 季进成，崔光灿．宏观经济视角下的上海房地产市场[Ｊ]．上海房地，2007，（3）：14－18．

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