城乡建设用地增减挂钩专项规划

目 录 1.总则

1.1规划目的 1.2规划任务 1.3规划原则 1.4规划依据 1.5规划期限

2项目区概况

2.1项目区的基本情况 2.1.1自然状况

简述项目区地理位置及交通，地形、地貌、地质，气候、气象，水文等内容。（）

2.1.2经济概况

主要说明项目区社会经济条件以及农村生产生活情况。（） 2.2项目区村庄分布状况

2.2.1项目区村庄分布状况

包括项目区村庄数量、面积、布局情况、分布特点等内容。

2.2.2其他相关项目概况

项目区内已实施和规划实施的新农村建设、村庄整治、生态移民搬迁、农村危旧房改造、地质灾害防治、工矿废弃地复垦以及其他相关涉农项目的数量、面积、位置等内容。 2.3相关规划的要求

说明土地利用总体规划、城市总体规划、村镇规划、产业布局规划等相关规划对城乡建设、空间布局的总体思路和要求。 3农村建设用地整理潜力分析

以二调数据资料为依据，结合专项调查的相关内容，阐明项目区各类农村建设用地基本情况（类型、面积、分布状况、复垦整理潜力和存在的问题），测算出项目区农村建设用地复垦整理潜力，并明确规划期内的复垦整理潜力。

3.1农村土地集约化利用状况

根据二调统计数据，明确项目区农村建设用地总量，阐述各自然村中的农村宅基地和其他集体建设用地面积、使用状况等，说明农村建设用地集约化利用情况。

3.2农村建设用地整理潜力

3.2.1农村居民点复垦整理潜力

农村居民点复垦整理潜力是指通过对农村居民点改造、零星分散的自然村向中心村和城镇集中等方式，增加的有效耕地和其他农用地面积。

根据二调数据，统计项目区农村居民点面积，并结合项目区的农村人口，测算现行人均用地面积。再按照国家规定的人均农村居民点面积，确定项目区农村居民点复垦整理潜力。（按乡镇说明）(根据二调数据，统计项目区农村居民点的面积为***公顷，通过专项调查，项目区涉及***户，总人口为***人，由此测算出现行人均用地面积为***平方米。根据XX县的基本情况，结合以往新农村建设的经验，按照项目区人口户数和每户的人口数，确定项目区平均每户搬迁户建筑用地面积为***平方米，附属设施用地为***平方米，公共基础设施用地为建筑用地面积和附属设施用地面积之和的**%，因此确定每户总用地面积为***平方米，

人均用地面积为**平方米，大大地节约了土地资源，另一方面实行集中安置，配套文化娱乐场所、公共设施等，又能丰富农民群众的精神物质生活。整理潜力面积为整理前的农村居民点面积减去安置区面积，XX县农村居民点整理潜力面积为*****公顷。拆旧区经过整理后，相应配套农田基础设施，农田基础设施占整理面积的***%，因此新增耕地面积为潜力面积的***%，由此得出XX县农村居民点的新增耕地面积为***公顷，各个乡镇潜力情况详见下表。)

表 XX县城乡建设用地增减挂钩试点项目项目区农村居民点整理潜力测算表 农村居民点面积 乡镇 （公顷） (户) 合计 （人） 户数 农村 人口 人均 用地 （平方米/人） 调整标准（占地面积） （平方米/户） （平方米/人） 安置区总面积 潜力 面积 新增耕地面积 （公顷） （公顷） （公顷） 备注：调整标准=每户占地面积+附属设施面积+公共基础设施用地； 潜力面积=农村居民点面积-安置区总面积； 新增耕地面积=潜力面积×新增耕地比例**%。 3.2.2农村工矿废弃地复垦整理潜力

农村工矿废弃地复垦整理是指通过对农村废弃闲置的独立工矿用地复垦整理和分散的乡镇企业和其他农用地的面积。

根据二调数据，统计项目区的独立工矿用地面积，从长远预测的角度，将非永久使用的作为复垦整理范围，通过实施复垦工程后，可实现新增耕地面积。（按乡镇说明）(根据二调数据，统计得出项目区的独立工矿用地面积为***公顷，由于XX县矿产资源比较丰富，从专项调查的情况来看，矿山复垦的潜力巨大，一些大型的矿山已经闭矿。由于一些地方存在私挖盗采的现象，有些小型矿山开采后无人管理，已经成为废弃工矿用地，虽然这些小型矿山分布比较零散，但是土质较好，交通方便，复垦潜力较大。本次专项规划统计了XX县有复垦潜力的矿山共**个，总面积***公顷，通过复垦后配套农田基础设施，可增加耕地面积***公顷。本专项规划涉及复垦废弃矿山的乡镇有：****)

XX县工矿用地复垦潜力一览表

单位：公顷、% 乡镇名称 合计

待整理工矿用地面积 增加农用地面积 小计 其中：增加耕地

3.3规划期的整理潜力

根据国家相关标准和项目区社会经济发展情况，明确规划期内的农村居民点复垦整理潜力和农村工矿废弃地复垦整理潜力。(本专项规划规划期为**年-**年，根据国家相关标准和项目区社会经济发展情况，通过专项调查分析，明确规划期内的农村居民点整理潜力为**公顷，新增耕地面积为**公顷，农村工矿废弃地整理潜力为**公顷，新增耕地面积为**公顷。)

4城乡建设用地增减挂钩规划目标

说明规划期内的总目标和分阶段目标（按城乡建设用地增减挂钩指标批准完整的时段进行阶段划分，如**省批准的第一批指标批准时间为09年——12年，则阶段划分的标准为3年。）（根据本规划目标计算，规划期内，全县农村居民点拆迁整理，需安置户数为2131户，按照国家人均建设用地标准，结合2009年全县人口情况，分别预测到2012年、2015年、2020年，通过计算，安置区用地面积为28.1292公顷，考虑到农民耕种土地等因素，按照就近安置与意向性搬迁的原则，安置区一般规划在附近的村落，水源条件与交通条件都较好，安置区不得占用基本农田。

在规划期内，按城乡建设用地增减挂钩指标批准的时段进行阶段划分，本着先易后难的原则，条件好的项目先实施，条件较差的项目后实施，根据项目区群众的意愿，并结合XX县农村发展的方向和目标，逐步实现XX县城乡建设用地增减挂钩目标。）

4.1规划总目标

明确项目区规划期内农村建设用地拆旧区面积、安置区面积、可复垦整理为耕地的面积、新增耕地面积、拆旧区拆迁户、安置农村居民户等有关数据。（在规划期内，可实施的农村居民点整理拆旧区面积为**公顷，安置区面积为**公顷。通过整理后，能增加农用地面积**公顷，通过配套农田基础设施，能增加耕地面积**公顷。项目区规划拆迁**户，安置**户，涉及**人；可实施的工矿用地面积为**公顷，通过配套农田基础设施，可恢复成耕地，新增耕地面积为**公顷。农村居民点和工矿用地区共计可增加新增耕地**公顷，可作为XX县的城市用地周转指标。）

4.2规划阶段目标

按阶段分述的阶段目标，并明确各阶段指标的流转安排。(本项目规划期为**年-**年，根据XX县的实际情况，项目区分三个阶段实施，第一阶段是**--**年，实施的乡镇有***，项目区农村居民点整理面积为***公顷，涉及***户***人，规划安置区面积***公顷，整理潜力面积***公顷，可新增耕地面积***公顷；独立工矿用地主要集中在***，面积21.2830公顷，可新增耕地面积***公顷。第二阶段是***年，实施的乡镇为各镇所在地，项目区农村居民点整理面积为***公顷，涉及***户***人，规划安置区面积***公顷，整理潜力面积***公顷，可新增耕地面积***公顷；独立工矿用地主要集中在玉山镇、中坪镇、建中镇、草塘镇、平定营镇、雍阳镇，面积***公顷，可新增耕地面积***公顷。第三阶段是***年，实施的为其余各乡所在地，***，项目区农村居民点整理面积为***公顷，涉及***户***人，规划安置区面积***公顷，整理潜力面积***公顷，可新增耕地面积***公顷；独立工矿用地主要集中在***乡，面积***公顷，可新增耕地面积***公顷。)

项目区农村居民点整理所得的新增耕地作为本乡镇发展的建新预留区，用于本乡镇的城镇建设，工矿用地整理所得的新增耕地作为XX县工业园区建设的周转指标。各阶段规划目标详见下表：

农村居民点整理阶段规划目标一览表

单位：公顷 阶段

独立工矿用地整理阶段规划目标一览表

单位：公顷 阶段

5城乡建设用地增减挂钩项目区安排

城乡建设用地增减挂钩规划的项目区包含二个部分，即拆旧区、建新区。拆旧区是指规划期内拟拆除的农村居民点用地和农村工矿废弃地，包括农村居民点复垦整理拆旧区和农村工矿废弃地复垦整理拆旧区。建新区包括两个方面：建新安置区和建新留用区。建新安置区是指在建新区中用于安置拆旧区被拆迁农户的用地区域，可以是中心村、农村新型社区等集中居住区域；留用区是指增减挂钩周转指标扣除安置区面积后可用于城镇建设用地的部分，该部分用地使用前需依法办理相关征用手续。新增建设用地总规模不得超过农村建设用地减少的总规模。

涉及乡镇 面积 新增耕地面积 涉及乡镇 面积 户数 人口 安置区面积 整理 潜力 新增 耕地 5.1项目区安排原则

（1）以农村建设用地复垦整理潜力分析结果为基础，注重生态环境影响；

（2）集中连片，且具有一定规模； （3）具有较好的资源和基础设施条件； （4）具有示范意义和良好的社会经济效益； （5）地方政府和公众积极性高，资金来源可靠

5.2城乡建设用地增减挂钩项目区安排

分阶段说明项目的安排，包括拆旧区、建新区、留用区的位置和面积，规划新增建设用地总规模、规划使用挂钩指标数量等内容。（本规划期限为***年，分三个阶段实施，以乡镇为项目实施单位，拆旧区、建新区、预留区的位置已在规划图上标明。通过对项目区***公顷农村居民点和***公顷废弃工矿用地的整理，规划建新安置区用地面积为***公顷，可增加新增耕地***公顷，可以为XX县提供新增建设用地***公顷。） XX县***-***年项目区挂钩项目区分阶段安排表 单位：公顷

建新区 阶段 乡 镇 规划新增建设用地总规模 规划使用挂钩指标 建新安置区 规划新增建设用地总规模 建新留用区 规划使用挂钩指标 规划新增规划使用建设用地挂钩指标 总规模 总计 注：①建新区面积=农村居民点安置区面积+新增耕地面积+独立工矿用地新增耕地面积； ②建新安置区面积=农村居民点安置区面积；

③建新预留区面积=农村居民点新增耕地面积+工矿用地新增耕地面积；

④工矿用地新增耕地面积全部作为建新预留区，用于银盏乡工业园区用地周转指标。

6预期投资与效益评价

6.1预期投资

6.1.1投资估算

测算实现规划期目标所需的预期投资总规模，并按阶段说明投资安排。 （本规划期限为***年，分三个阶段实施，每个阶段投资费用如下： 第一阶段（***年）：

1、拆旧区房屋拆迁补偿安置费用 拆旧房屋拆迁补偿安置费，参照国家征收土地对农村居点的拆迁安置补偿费：包括拆旧房屋拆迁补偿费、搬迁补助费、安置费等费用等。结合XX县实际，通过广泛征求拆旧区群众意见后，制定出XX县城乡建设用地增减挂钩拆旧房屋拆迁安置补偿安置费标准。根据现行的安置补偿经验，平均按**万元/户进行测算，本阶段规划共安排拆迁补助**户。 经测算，共需投资拆旧房屋拆迁补偿安置费用**万元，占总投资额的**%。 2、建新安置区征用土地补偿费用

本阶段建新安置区面积**公顷，所有安置区不得改变土地所有权性质，因此，中心村或地质灾害拆迁安置点土地的获得，采用土地征用形式获取。结合XX县实际，经测算，安置点或地质灾害拆迁安置点征用土地补偿费用按**元/平方米计算，则共需**万元，占总投资额的**%。

3、拆旧地块和废弃工矿用地整理复垦工程费用 根据土地开发整理相关技术标准，结合XX县以往土地复垦的经验，拆旧地块和废弃工矿用地整理复垦工程费用包括工程施工费（含直接工程费、间接费、利润和税金）、设备购置费、其他费用和不可预见费用等，复垦费用平均为**元/亩，本阶段共整理复垦拆旧地块和废弃工矿用地**公顷，由此计算出本阶段项目复垦概算总投资为**万元，占总投资的**%。 4、建新区留用作城市、城镇、集镇或企业的土地取得成本费用

本阶段建新区留用作城市、城镇、集**元/m平方米,共需**万元，占总投资额的**%。 经计算，本阶段共需投入资金**万元。 第二阶段（**年）：

1、拆旧区房屋拆迁补偿安置费用

本阶段规划共安排拆迁补助**户，平均按**万元/户进行测算，共需投资拆旧房屋拆迁补偿安置费用**万元，占总投资额的**%。 2、建新安置区征用土地补偿费用

本阶段建新安置区面积**公顷，安置点征用土地补偿费用按**元/平方米计算，则共需**万元，占总投资额的**%。

3、拆旧地块和废弃工矿用地整理复垦工程费用

复垦费用平均为**元/亩，本阶段共整理复垦拆旧地块和废弃工矿用地**公顷，由此计算出本阶段项目复垦概算总投资为**万元，占总投资的**%。

4、建新区留用作城市、城镇、集镇或企业的土地取得成本费用

本阶段建新区留用作城市、城镇、集镇或企业的地块面积为**公顷，建新安置区征用按**元/平方米,共需**万元，占总投资额的**%。 经计算，本阶段共需投入资金**万元。 第三阶段（**年）：

1、拆旧区房屋拆迁补偿安置费用

本阶段规划共安排拆迁补助**户，平均按**万元/户进行测算，共需投资拆旧房屋拆迁补偿安置费用**万元，占总投资额的**%。 2、建新安置区征用土地补偿费用

本阶段建新安置区面积**公顷，中心村或地质灾害拆迁安置点征用土地补偿费用按**元/平方米计算，则共需**万元，占总投资额的**%。 3、拆旧地块和废弃工矿用地整理复垦工程费用

复垦费用平均为**元/亩，本阶段共整理复垦拆旧地块和废弃工矿用地**公顷，由此计算出本阶段项目复垦概算总投资为**万元，占总投资的**%。

4、建新区留用作城市、城镇、集镇或企业的土地取得成本费用

本阶段建新区留用作城市、城镇、集镇或企业的地块面积为**公顷，建新安置区征用按**元/平方米,共需**万元，占总投资额的**%。 经计算，本阶段共需投入资金****万元。）

本规划到***年，预计投入资金总额共**万元。各阶段投资金额见下表：

表6-1 XX县各阶段投资计划表 阶段 序号 工程或费用名称 一 二 ** 三 四 合计 一 二 ** 三 四 合计 ** 一 二 拆旧房屋拆迁补偿安置费 拆旧房屋拆迁补偿安置费 拆旧区土地复垦费 建新区留用土地征收费 拆旧房屋拆迁补偿安置费 拆旧区土地复垦费 建新区留用土地征收费 概算金额 各项费用占 备注（上面(万元) 总费用的比例（%） 文本所述） 建新安置区征用土地补偿费 建新安置区征用土地补偿费 建新安置区征用土地补偿费 三 四 合计 总计 拆旧区土地复垦费 建新区留用土地征收费 6.1.2资金渠道

明确资金筹措方式，主要从政府财政投入、建新留用区地块通过招拍挂方式供地所得收益、整合其他相关涉农项目资金和其他融资渠道等方面进行考虑，并估算不同渠道可投入的资金量，说明其在项目中的用途。（项目实施投资，按照XX县人民政府2010年8月17日向XX省国土资源厅出具的“瓮府函[2010]189号”承诺函所承诺：“项目区所需资金将以财政拨款为主，同时使用建新区土地出让收益等方式筹集，资金实行封闭运行，保证项目所需资金到位”的方式筹措资金。拆旧房屋拆迁补偿安置费用、中心村或地质灾害拆迁安置点征用土地补偿费用、拆旧地块整理复垦工程费用和建新区留用作城市、城镇、集镇或企业的土地取得成本费用等资金筹措，由县人民政府将建新区留用作城市、城镇、集镇或企业用地的土地采招拍挂方式公开出让所得的土地收益，作为项目区投资资金筹措。

另外，为拓宽融资渠道，引入民间资本或企业投资，XX县政府还采用下列几种方式筹资，配套中心村或地质灾害拆迁安置点基础设施和生活设施。

——建新区安置户属地质灾害搬迁户的建房资金补助，在地质灾害治理资金中解决。 ——建新区安置户属危房改造户的，使用农村危房改造专项资金给予补助。

——建新区安置点的饮用水保障和电力设施保障，在农村饮水工程等资金内解决。 ——建新区拆旧农房安置点内的公共配套设施建设资金，由乡镇人民政府、村协调县文化教育局、交通局等相关部门统筹解决。

——其余建设资金由农户自筹解决。）

6.2效益分析

从规划实施对区域建设用地总规模、耕地占补平衡、社会效益、经济效益、生态效益等五方面的影响进行分析。 6.2.1规划实施经济效益

6.2.2 本规划实施的社会效益 6.2.3本规划实施生态效益评价

7土地权属调整

农村建设用地复垦整理针对农村居民点、农村工矿废弃地，结合农田基本建设对农村建设用地、田、水、路、林等进行整理。依据不同的整理形式、不同对象，对土地所有权、使用权调整采取不同的方法。

土地权属调整方法的确定应与增减挂钩所采取的安置、补偿方案有机结合。

7.1土地权属调整原则 7.2土地所有权的调整方法 7.3土地使用权的调整方法 7.4后期管护

8实施规划的措施 8.1政策措施 8.2经济措施

8.3技术措施 9图件

9.1 项目区土地利用现状图

9.2城乡建设用地增减挂钩专项规划图

以土地利用总体规划图为底图，以项目为单元，分时段标注规划期内各阶段实施的拆旧区、安置区、留用区（填充颜色同实施规划要求），并在图件中附表说明拆旧、安置及留用区的面积，所有上图标示均不得改变土地利用总体规划图本底。