我国商业银行个人住房贷款的风险分析

我国商业银行个人住房贷款的风险分析　孟丹丹摘李梦琳　要：本文首先通过对２０１４年的房地产开发贷款和个人购房贷款等数据来分析我国商业银行个人住房贷款业务的现状。基于限购政　策的放开，主要分析了来自购房者、开发商和商业银行三方面的风险变化，从而提出相关的意见和建议。　关键词：个人住房贷款；风险分析；商业银行　我国商业银行个人住房贷款业务的现状　截至２０１４年１２月末，我国房地产开发贷款余额５．６３万亿元，同　比增长２２．６％，增速比上年末高７．９个百分点；其中，房产开发贷款　余额４．２８万亿元，同比增长２１．７％，增速比上年末高５．３个百分　一、点；地产开发贷款余额１．３５万亿元，同比增长２５．７％，增速比上年　是开发商以各种理由拖欠施工款，在一段时间内开发商手中就会拥有银　行贷款。如果开发商把这些资金用了，就会导致在经营上出现了混乱，　最终导致银行的风险不断升高，造成重大的经济损失。　（三）商业银行内部的风险　商业银行为了追逐利润而激烈竞争，银行信货部门为完成专项考核　末高１５．９个百分点。可见，房地产开发贷款增速明显上升。　任务，降低货款准入门槛并对借款人的货款资料放松审查，尤其是商业　而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。２０１４年末。我国个人购　银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度，或者只是宏观的制度，没　房贷款余额为１１．５２万亿元，同比增长１７．５％，增速高于同期各项贷　有能细化到商业银行员工的操作中，那么个人住房抵押贷款的规模越增　款增速３．９个百分点；全年增加１．７２万亿元，同比多增１９６亿元。　大，银行所承担的风险就会相应的提高。此外，个人住房货款业务的档　随着限购政策在各大城市相继解除，我国房地产市场平稳回升，使　案管理非常重要，因为在如此长的借款期内，银行工作人员必然产生变　得房地产企业的信心得以恢复，拿地热情较高，融资需求有所增加，因　动，领导或客户经理都会更换，目前已发生的因工作人员变动而造成个　此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思　人住房货款业务档案流失的案例也很多。银行内部有人与外部勾结，问　维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。　题会更加严重，若出现个人住房货款业务档案的失真、失实，银行的货　二、商业银行个人住房贷款业务的风险分析　款就会面临极大的风险。　面对楼市下行，不少地区放开了此前的限购政策，因此房地产风险　兰、防范个人住房贷款风险的建议　已经成为某些地区商业银行不良贷款上升的主要原因。前几年，部分地　（一）建立完善的个人信用体系　区在房地产市场膨胀和银行短期效益激励下，大量企业和个人参与房地　首先，建立个人信息共享平台。在各金融机构内部建立信息资源　产投资，银行贷款激增，风险迅速上升。２０１４年以来，随着国内经济　库，通过对信息共享平台的运用，尽快在全国范围内实施各商业银行个　下行，房地产价格回落，出现经济增长乏力、投资回报下降等情况，这　人信用档案联网，实现信息的共享。力争通过一个透明公平的公共平　样的风险迅速波及银行体系，银行贷款随之过度紧缩甚至冻结，加剧了　台，促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息，增强个人住房抵押贷　金融和经济波动，造成不良贷款上升。　款的透明化。其次，制定完善的个人信用制度评估标准，在个人住房货　由万德数据显示，２０１４年第四季度末，商业银行不良贷款余额比　款业务的受理过程中，客户经理对货款申请者的个人信用评估是不可缺　第一季度增加１０６４．２２亿元，增长２６．６２％，不良贷款率为１．０４％，　少的环节因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体　比年初上升０．０４个百分点。本文预计，银行业金融机构不良贷款增长　系，对于防范住房货款中的信用风险是非常重要的。最后，完善个人信　仍将继续。　用体系的法律环境。通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定　表ｌ我国国有商业银行２０１４年不良贷款余额（单位：亿元）　相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本　、＼季度　大于违约收益，降低个人住房货款的违约风险。对守约的借款人，根据　镶行＼　第一季度　第二季度　第三季度　第四季度　其信用评定等级，给予延长货款期限、降低利率水平等优惠政策。　＼　（二）加强对房地产开发商的审查与监管　中国建设银行　９０８．０８　９５６．６８　１０５３．２Ｏ　Ｉｌ３Ｉ．７ｌ　加强开发商的货款申请审查，应重点审查开发商的资质、实力、诚　中国银行　８０３．２０　８５８．６０　９０６．９５　ｌ０ｏ４．９４　信情况、股东构成等，选择有实力、重诚信、管理规范的开发商做为合　中国农业银行　９ｌ９．９１　９７４．７３　１０３４．６６　１２４９．７Ｏ　作对象，这对防范烂尾楼的出现、开发商为套取信贷资金实施的“假个　贷”行为的发生具有较好的防范作用。另外，建立对开发商的动态跟踪　中国工商银行　１００５．５Ｏ　１０５７．４１　ｌＪ５４．７１　１２４４．９７　系统，商业银行应该通过定期调阅财务报表、实地走访楼盘现场等管理　中国交通银行　３６０．５８　３８７．５０　４０８．７２　４３０．１７　手段，实时掌握开发商所开发项目的工程进度、资金投放运用等重大的　总计　３９９７．２７　４２３４．９２　４５５８．２４　５０６１．４９　企业行为，避免出现不能完工的项目。　（三）改善商业银行内部管理体系　（一）购房者引发的风险　首先，完善商业银行对于货款机制的建立。建立偿还比例机制，根　对于购房者来说，由于投资渠道相对比较狭窄，而房地产具有很好　据借款人的收入、负债、支出、资产、贷款用途、担保情况等条件进行　的保值增值功能，许多人就把购买房地产当做一种投资手段。但是对于　分析对比，对借款人申请的借款金额进行风险衡量，给出合理的贷款额　那些具有刚性需求的购房者来说，限购松绑并不能使他们获得真正的优　度与贷款年限，控制好每一笔房贷每月的支出与收入的比例，保证借款　惠，反而会放进来一部分投机者。如果消费者购房属于自住的，对还款　人每月实际收入足以偿还每月的房贷支出。其次，建立个人住房货款前　相对重视，逾期或不还款的情况相对较小；但如果消费者买房是投机之　期评估制度，通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商　用，可能会对市场的行情判断不准确，投资不理性，加之房价波动较　信誉和业绩评价，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择　大，会导致投资失败，违约概率上升。正是因为很多投机性购房者的炒　优选择好项目。最后，强化对个人住房货款业务的档案管理，银行应由　房资金很大比例来自于商业银行。因此，商业银行需要承担更多的　专人负责保管个人住房货款业务档案，加强内部监督、内部牵制，对每　风险。　月施欠银行货款的借款人进行及时催收，加强贷后管理工作。（作者单　（二）房地产开发商引发的风险　位：河北经贸大学）　由于房地产开发商的经营管理不善，也会导致银行风险上升。经营　参考文献：　不善导致楼盘烂尾、施工企业的工程款未结、未及时给购房者办理产权　［１］　杜凌翼．住房个人贷款的风险种种及对策［Ｊ］．企业家天地，　证、或是因房屋的质量问题影响交房日期，继而使已购房者不能按期人　２００９，（８）：２００—２０１．．　住。这时购房者可能会提出解除购房合同的要求，从而造成银行的损　［２］　余丽霞，窦睁．论我国商业银行个人住房贷款的风险防范［Ｊ］．　失。而且，在实际商品房建设中，通常都是由施工方垫钱修建的，或者　浙江金融，２０１１，（１）：３４—３８．　作者简介：孟丹丹（１９§１一），女，汉族，河北省石家庄市，金融硕士研究生，河北经贸大学，研究方向：农村金融。　・２００・　ＵＳ　ｅｓｓ