众创空间存在问题与现状
xxx学院
shangvo
20xx年12月
目录
目录 ............................................................................................................................................................................................. 2 一、创业咖啡馆类型存在的现象与问题 .................................................................................................................................. 2 二、众创空间的发展现状及主要问题 ...................................................................................................................................... 2 三、商业地产戴德梁行研究结论 .............................................................................................................................................. 5
一、创业咖啡馆类型存在的现象与问题
第一，联合办公空间以及创业咖啡馆的持续盈利是难题。与WeWork的模式不同，创业咖啡馆缺乏持续盈利的能力，不是一个纯粹的商业行为。如何减少亏损或者保本运营，让咖啡馆不至于最终倒闭成为这些创业咖啡馆经营者思考的问题。
第二，需要扩张以形成规模效应，管理运营队伍需扩大。但在规模扩大之后，受限于管理团队自身的认知和管理水平，也会带来问题。
第三，场地成本普遍较高，难以产生盈利，创业服务机构希望获得政府财政扶持的意愿比较强烈。
第四，非集中办公区难以为初创企业注册，集中办公区登记制度有待进一步完善。针对众创空间集中办公的特点，简化住所登记手续，为创业企业工商注册提供便利。在中关村创业大街等创业服务机构相对密集的区域推进众创空间集聚区建设，形成集聚效应和规模优势。
二、众创空间的发展现状及主要问题
同济大学经济与管理学院20xx级MBA学生周宣伯等，对长三角的xxxx、xxxx、宁波、xxxx等几个重要城市的创客空间进行了广泛和深入的调查。他们参考全球创业观察（GEM）等框架设计了调查问卷，实地走访了中国（xxxx）创业者实训基地、xxxx创智天地、复旦大学科技园，同济大学科技园、xxxx交大科技园、xxxx创客中心新车间、Xin FabLab、浦东张江蘑菇云、同济创业谷、同济Fab Lab、西湖创客汇、宁波Nex Maker、xxxx米立方等机构。同时，向这些科技企业孵化器及创客空间中的创客、创业企业、机构管理者以及参加全球创业周中国站、创业项目路演、创业者沙龙、20xx年意大利米兰世博会启动仪式等活动的创客、专家及企业等发放了调查问卷。基于调查发现，长三角的众创空间发展很快，不仅在xxxx、xxxx、xxxx、宁波、xxxx等创客聚集度较高的城市出现，在绍兴、嘉兴、扬州等二三线城市也开始兴起。xxxx不仅出现多个由专业人士建设和运营的众创空间，还由政府部门支持建设了70多个社区创新屋。
周宣伯等同学的调查也发现：如火如荼建设中的众创空间也暴露出不少问题，其中最为突出的是：有些众创空间有店无客，或创客参与度很低。针对创客所进行的调查表明，出现这种状况并非偶然。在创业企业及创客对众创空间综合环境的评价中，有三个因素被列为瓶颈制约：第一，难以“低成本地获得创新创业资金支持”，在以5分为理想状态值的评价中，这项指标的得分仅为2.685；其下的“获取信贷机构贷款、政府采购项目支持、政府R&D及创新经费资助”三个子指标的得分分别为2.795、2.516和2.666。显然，获取低成本的资金支持是创客的重要需求，但现有创客空间的服务能力和水平不尽人意，特别是获取政府支持依然困难。第二，创新创业的专业化培训水平低，创业企业及创客对“创新创业教育培训机构”的评分为2.990。显然，创客有普遍的创新创业专业教育和培训需求，而社会现有服务能力不能有效满足需要。第三，配套服务不到位，主要表现在以下三个方面：一是办公环境成本高、宽带网速慢等；二是难以获得有效的技术知识信息支持，创业企业及创客对“均等机会地接触到新技术”指标的评分为2.692；三是缺乏产业链或产业生态的支持，创业企业及创客们对“易找到一流的分包、供应商和咨询机
构”的评分值为2.932。
对产生上述问题的原因进行深层次分析，基本都可以归结为“现有创客空间的专业化服务能力水平低”。首先，真正解决创业企业及创客的资金需求，有赖于专业化的天使投资人队伍；企图通过政府、信贷机构等解决创客的资金需求根本不现实。硅谷创业生态中不仅有成千山万的创业者，更为可贵的是有比创业者更为专业、具备风险识别和排除能力的天使投资人。其次，导致“创新创业教育培训水平低”的根本原因在于，我们长期对创新创业教育的专业化重视和尊重不够，总是企图通过“拉郎配”实现“立竿见影”的效果。再次，为创业企业及创客提供有效的技术知识信息支持，使他们有“均等机会接触新技术”、“便捷地获得产业链或产业生态的支持“，依赖众创空间建设及运营主体的专业化水平，海尔众创空间之所以有效，既在于他们的实力，更在于他们的专业。
三、商业地产戴德梁行研究结论
戴德梁行研究部分析人士认为，由于联合办公空间在中国还处于早期的发展探索阶段，其业务模式还不是很固定。因此，中国市场上出现了一些处于中间地带的“众创空间”，将联合办公空间和孵化功能有效结合在一起。在收取创业团队租金的同时，也可以提供一些创业扶持的帮助和融资服务。
正是看到了这一市场前景，在市场份额尚未形成规模之际，很多房地产开发商开始纷纷试水。
戴德梁行数据显示，20xx年~20xx年之间，国内增加的联合办公空间多达约400家，而这个数值还在不断增加。
依赖租金差 模式难持久
在众多房企涌入“联合办公”领域的同时，市场上出现了千差万别的业务模式。但大体可分为两类，一类是以孵化器为名，以租金收益为实。另一类是以后期整合资源实现衍生业务收益及投资回报的运营商型。
在戴德梁行研究部分析人士看来，联合办公空间的业务模式最为简单，与传统商务中心最大的区别就是开放性，注重人员团队之间的交流与沟通，且来去自由。联合办公空间的收入主要来自于租金与简单的增值服务。
然而，由于联合办公空间还处于早期的探索阶段，因此在中国一线城市中出现了一类“众创空间”，这类空间除去租金的收入外，同时会有选择性地参股于创业团队，在提供
融资服务的同时寄期望于投资回报；或者为外部风投机构牵线搭桥，收取介绍费。
另外一类为新型孵化器，具体可分为企业平台型和投资驱动型，它们通常向入驻团队收取租金或是收取非常低的租金费用。对企业平台型孵化器而言，收入主要依靠对孵化团队所产生的新技术的使用；对投资驱动型孵化器而言，其收入主要来自于入股创业团队后的投资回报，模式与风投类似。
从目前市场上众多“联合办公”项目来看，除基本的租金属性外，大多项目都提出了看似具有持续性衍生盈利模式的概念。主要盈利模式为租金收入+餐饮+增值服务+ 投资回报。
但实际上，由于“联合办公”概念刚刚兴起不久，还处在发展阶段。在项目发展前期，除租金收益能够有所保障外，后续的衍生业务还是未知数。
而且从市场上的租金标准来看，最便宜的开放式办公位，每个工位月租金从1000元~3000元不等。有些项目报价以周计算，有些以小时计算。对于初创者来说能节约一些租金成本，但对于一部分创业者来说，这样的标准也仍显高昂。
实际上，开发商承担的不仅仅是“二房东”的角色。在业内人士看来，如果企业长期依靠租金收益，对于联合办公项目的长期发展不具备可持续性。
中经联盟秘书长陈云峰对中国房地产报记者表示，众创空间有其生命力，因为其有两个特点，一个是面对的是“90后”，是颠覆的一代，有其个性化的需求，其次是首次创业者。“他们都需要尽快融入行业与社会，有与外界连接的需求。但从长远来看，众创空间的盈利模式不在租金差价，而在于第三方资源整合。”
“目前联合办公领域的盈利主要靠租金差，这种模式是不可持续的，具体怎么做，实际上大家都在做一些探索。这是一个轻资产的模式，如果把它做重了就不好玩儿了。”对于当前的联合办公模式，房讯网董事长刘凯表示。
如果把怀有梦想的创业者比作“种子”，那么，众创空间就是“土壤”。其核心价值在于为创业者提供一个智慧汇集资源交互的平台，并通过这个平台快速找到发展方向，找到志同道合的伙伴，获取更多有效信息，结识更多投资者，找到通往成功最快的那条路。
留不住的创业者
“明天我们团队就要从3Q搬走了，搬去鼎好大厦里的一个加速器。”腾讯科技去中关村SOHO 3Q探访的前一天晚上，原本约好的奇点机智技术负责人宋嘉伟，在微信上宣告了他要离开的消息。
SOHO 3Q是SOHO中国推出的O2O共享办公产品，潘石屹说Uber和Airbnb给了他灵感。而外界更愿意将其称之为WeWork的中国模仿者。
在中关村SOHO 3Q见到宋嘉伟时，奇点机智20个人的团队中，已经有10个人已经搬到新的办公场所，剩下未搬的人员如往常一样工作。此时距离他们搬进3Q不到2个月，离3Q给他们的3个月免费租期到期还有一个多月。
在SOHO 3Q之前，奇点机智曾陆续在星巴克、3W孵化器、微软创投加速器辗转。这是一个常见的创业样本。
创业最初期，几个人连办公室都没有，在星巴克架几台电脑，就开始写代码。3W孵化器让宋嘉伟最难忘的是3W咖啡二楼丰富的创业活动，他说自己每天下午都会去看一看。而微软加速器是奇点机智工作最久的地点，6个月限期到了，才不得不离开。
“我们团队都非常喜欢微软加速器。业务有关联的公司被牵线在一起，并且有成熟的科技公司作为加速器后盾，他们能给创业者真正提供很多帮助。奇点机智是一家移动搜索引擎公司，对服务器的需求很大，微软创投加速器给了我们免费600万的云计算服务器，这比给投资对我们帮助更大。SOHO 3Q也是源自于微软加速器的对接。”
宋嘉伟说，他对于共享的认识是，资源互享，人才也可以互相推荐流通，企业之间有校友和同学的亲密感。奇点团队的部分员工就是来自于加速器的其他团队。
而SOHO 3Q让他略有些失望，虽然在基本办公环境上，3Q已经做得很好了，几乎让团队可以拎电脑入驻，能节省很多时间，但是小房间的模式，让20个人的团队被切割到了近6个房间中，即便是自己团队都沟通不太方便，而且创业服务基本缺失的状态，都让他最终选择了离开，重新回到了所熟悉的加速器环境，让项目进度更快。
事实上，美国的共享办公企业中，包括WeWork在内，除了创业企业外，还有相当一部分用户是自由职业者和人数较少的创意公司，和完全为创业者服务的加速器、孵化器有着一定区别。
另外由于有较大部分用户是自由职业者，所以在收费设计上，WeWork采用的是会员收费制，提供不同层次的服务，固定的工位相对较少，大部分工位都是流动式的，共享使用权的概念更强；但在中国，自由职业者和创意公司的缺乏，让共享办公用户几乎都是创业者，而出租工位的模式，让边界更加模糊。
即便是WeWork的另一位中国门徒，优客工场创始人毛大庆都说，“有时候解释共享办公，讲了很多还是解释不清楚，不如就当科技类创业加速器算了”。
但在争取创业公司，尤其是好的创业项目团队时，更专业集中的孵化器、加速器，竞争力相对更强。现在投资机构，大的科技企业都在做自己的孵化器和创业服务机构，地产背景的SOHO 3Q和优客工场要比拼服务，自然不是一个非常有利的状态。
优客工场的一位创业者告诉腾讯科技，如果是在好的孵化器和共享办公之间做选择的
话，他会选择前者。不过问题是现在很多孵化器服务并不好，还不如优客工场，甚至只是在赚房租维生，这也是优客工场们的机会。
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