商 界 财 物业管理成本的控制措施 苏守备 摘要：本文 先分析了物业管婵成小影响的因素，然后从健个物业企业组纵、 造良好的企、ｌ 文化、多儿化经 、纵效镑 和同外经 鉴等五个方面进行了闸述，并有效的对物业管理成水的控制策略，供列行参考。 龇力 论 坛几Ｈ 弓关键词：物业管理：成本分忻；控制策略 虽 自我固改革歼放以来，我国物业钨； 行业有了快速、系统 的发展。尤其是近儿年来，对 随着房地产行业ｎ勺火热，也促使物业 管 行业 面发展。同时顾客对物业管理企业的要求也不断的 提高，并且随着外资企业渗入到我国物业管理行业，促使物、ｌ 管理行业之间的竞争显得日益激烈。如何在日益激烈的行业竞 争中立于 败之地。提高投资收益，有效控制物业管理成本的 研究显得｝ｊ益迫切和重要。 ｌ物业管理成本概述 物、ｌ 管理企、Ｉ 的工作ｉ要是根据与客 Ｆ ｔ签订的物业管耻 服务合同，对社区内的房屋以及各项配套的公共设施、场地进 行日常管理和维护，确保社区内环境 ，＃，维护社区内社会秩 序等社区服务。 物、 管理成本是指物业管 公司提供物业管 服务过程中 发生的各项支出，根据不 的分类标准可划分为不ｌ司类别。一般 来说，ｊ二要包括：管理服务人员的工资干¨按规定提取的福利费； 公共设施、设备Ｅｔ常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁 牛 费：保安费；办公费；文体活动成本；物业管理单位固定资产折旧 费；法定税费等。根据物业管理企业的工作内容可以看出。物业 铃理成本具有点多、面广、线长的特点。物业管理企业日常管 的事物繁多，包含社区的各个方面，即使是Ｊ司一物 企业由于不 问社区的物业类型不一样、社区大小不一样、新＿【］小 一样、客户 需求不一样、收费标７俘不一样，导致物业管理 、 成本监管难度 人。很难实行统一的成本管 标准、统‘的成本核算。 ２影响物业管理成本的因素分析 物、ｆ 管理企业存经营、发展过程中的支出是多方面的。影 响物、Ｉ 管理成本的 素也是多方面的。根据我国物业管理企业 发展的现状分析影Ⅱ向物业成本的 素。仃利于物业 、 采取有 －．肚的改革，促进物业管理 、Ｉ 的健康快速发展。 ２．１物业企业组织成本较高 组织成本是企业成本的重要组成部分。物、ｊ 管理企业的组 织成本主要包含静态组织成本和动态组织成本两个方面。物、Ｉ 、Ｊ 静态组织成本是由 业自身组织结构决定的。动态组织成 本是指组织在运行中淌耗的成小。静态组织成本士要表现在介 、ｆ 组织结构不完善，组织存存多头领导、管 层次过多等。动态 组织成本土要体现在组织中的人员素质参差 齐，组织决策难 以有效贯彻实施等。随着物业管理 业的不断发展， 业组织 也不断壮大．组织成本有居高不＿卜趋势，增加物业介业负扪。 ２．２物业企业管理方式简单 我同大多数物、Ｉｋ管理 、 Ｊ提供的是‘种简单的粗放式的 服务。管理服务手段智能化水平低下，科技含量低。手＿＿［操作形 式比较多，这必然需要大量的物力和人力。随着我国经济发展 水平的高速增长，人民生活水平目益提高， 仪使劳动力成本 不断 升。而儿客户对物业企业的要求也日益增高，造成物、ｌ 管 、』 成本不断增多。 ２８ 厂东科技２０１１ ７第１４期 ２．３社区配套设施不完备，管理难度大 革开放以来，我国的房地产 、 不断快速发腱。并Ｌｔ．７ｉ： 的配公没施也 断完善。 是部分｝十 在 划的 划时。忽 略Ｊ，日后的物、 管理。社 中的部分 础设施小完孵，难以满 足顾客需求的多 化。例如， 驯建筑规划 ， 存机动 化 比较少，甚 没白，绿化 秒｛少等问题，造成对其进行物、ｌ 的难度增大，直接增加物、【 介、ｌ 的管 服务成本。 ２．４物业企业经营方式单一 在我国，部分物、Ｉ 管理企 是由政腑房管 ¨转变Ｉｍ米 的，经营方式比较单一，与现代企业制度芹距还比较人。其 营 范围ｌ耍罔绕着社 内部的设备日常运行、维修及保 、消 ：ｌＪ生、保安等荩小服务。南ｊ 顾客需求的多样化趋势Ｊ Ｊ【】慢，简 的社 服务已经尢法满足顾客的需求，造成部分资源ｎ勺浪费， 增加了 业成本。 ３控制物业管理成本的有效措施 物业 业管理成本的岛低对物、１ 、Ｉ 的发腮起剑重 的 作Ｈｊ，加强埘物业 、ｌ 管理成本研究，降低物、 管耻成本，促使 物、 企、Ｊ 改革并以．灵活的方式丹腱专、 经营，干ｊ］锹参与 会竞 争，提岛投资收益。 ３．１改善物业企业组织，降低组织成本 完善组织结构。科学分析组织职能。调整职能管理 门，扩 大组织管理幅度，减少 织管理 次，促使物业介＝、『 的绀纵纪十ｉＪ 优化。避免Ｈ１现多头领导现象，减少组织内的摩擦赀用。川［１、Ｊ‘，扩 人管 幅度，有利寸 上级对 级的仃效管ｓｒｔ！￣Ｕ监督，保ｉ，ｌ 组织决 策能贯彻实施。减少管理层次有利于对企 竹 成本的监摔。 』儿Ｊ强对组织内部人员的培ｔｉｌ。虽然物、Ｉ 管理仃、Ｉ 足 动 集型产、 ，对劳动力质量的需求不是很高，似足物业管邢介、ｊ 也 耍对企业内部员Ⅲｌ 及时进仃培训，提高劳动者『ｆ勺素质。例『』ｌｌ，通 过委培进修方式。伞面培训从业人员，提高其政策法律知识水 和 ｂｌｋ道德。物、 【管 、ｌ ｑＪ基层管理服务人 的素质『亩ｊ低， 接决定着管理服务的效果如何。影响着 、 在客广ｌ中的肜象。肘 贝１进行培训能够保证组织决策的有效实施，减少组织成小。 ３．２营造良好的组织文化 企、ｆ 文化的营造是物、ｆ 企业发展之源和动力之小，从奉质 上讲企业文化足企业内部成员在长期实践活动 Ｉｔ所形成的 且被组纵成 所普遍认 ｊ‘和遵循的具仃组织特色的价值观念 干ｕ行为规范。组织文化能从根 上 变 工原仃的价值观念， 建寸：起新的价值规念，促使员Ｊ二适应组织正常的实践活动需 要。组织文化作为团休共川价值 ， 有自我 控功能，使组织 的¨标自动转化为个体成员的臼觉行动。例 ， 良 的组纵 文化中， 业组织中的成员以浪 组织资源为埘峙，以节约介 资源为光荣。由此可见，组织文化在组织成本控制ｒ｛】的臣人 作用。物业 、ｌ 在注币 、『 形象的川时， 不断地完善组纵ｎ勺 文化，促进物业食、 健康、快速发展。 ３３促进物业企业多元化经营 物、ｆ 管理企业除了提供拭本的社 服务外， 以利用ｒ｛ 浅谈项目施工阶段工程造价管理 文丽霞 摘要：虽然施工阶段节约投资的可能 Ｌ 经较小，仉浪费的可能 ｒ｛：却很大，极易造成投资的超支 浅谈在施工 标、设计变更、现场签 证、结并１ｉｆ梭过 －ｔｔ工程造价管王甲应汴意的问题。 关键词：施Ｊ：阶段；Ｔ＝ 造价竹理；问题 施１ 阶段是 砹项门ｌ 一个 要阶段，住这一・阶段，项『］ 设计意罔最终实现并形成实休。施ｌ ｆ阶段足人力、物力、财力消 耗的卜要阶段，需要集叶ｌ投入人 的资金干¨各种资源。虽然从 珊论 讲，在施工阶段１，约投资的可能性已经较小，ｆｒＩ浪费的 可能性却很人，极易造成投资的超支，闪此必须加强项几施丁 阶段工 造价管 丁作。卜而 据＿小人的 作经验，谈淡在施 １ 阶段（包括施］一招标 ￣Ｔ－ＩＩ 造价管理过程中应 意的问题： 如 ： 某项口 稗量数量为３０００ｍ３，实际数量为３００００ｍ￣；投标 单化填报单价为６０ Ｊ［２／ｍ３（采用不平衡报价手段），该项日市场 价约为２Ｏ兀／ｍ３。造成投资浪费（３００００—３０００）×（６０—４０）： １０８００００元。 １．２分部分项工程量清单项目特征 分部分项ｌ ｜ 量清单项几特征应按《建设工程工 量清单 计价规范》（ＧＢ５０５００—２００８）附录中规定的项目特征，结合拟建 项目的实际予以描述。 如分部分项＿Ｔ程量清单项目特征描述与拟建项目的实际 不相符， 一方而可能给投标单价有机可乘，另一・方面人为地给 １ 造价管理增加难度，町能导致投资浪费。举例说明如下： 某分部分项工程量清单０３０９０２００１００２镀锌钢板风管道制 作安装Ｂ＝ｏ．７５，项几特征描述： （１）材质：镀锌钢板； （２）形状：圆形： （３）周长或直径：以下； （４）板材厚度：８＝１．０； （５）接口形式：咬口； （６）风管附件、支架设计要求：支架甲供； （７）除锈标准、刷油、防腐、绝热及保护层设计要求：Ｂ级橡 成木法、作、ｌｋ成木法 作业管理、成本企划、产品生命周期成本 会计以及战略成本管理等。我们都可以根据我们的实际情况进 行认真研究，加以运用到物、【 企业ｆ］常管理巾来。 收费智能管理方法。在曲方发达围家中。物业企业依托电 ｆ科技的迅速发展，实施以Ｉｃ卡技术为核心，运用计算机和通 讯披术手段的“～卡通”智能管理新方法。“一卡通”的收费管理 方法，提高了物业管理效能。例如，通过“一卡通”收费方式，可 以将‘个小 的各项公共服务 殳施消费联系在一 起。用户可以 Ｆｆｊ一张磁卡完成日常生活中各项付费消费的资金结算。用“ ‘ 通”进行支付电费、 费、物业管理费、电视收视费等等，这样 既节省了客厂 的麻烦。而且无形中提高了物、 Ｉ企业的工作效 率，降低厂服务成本，提高物业企业的投资效益。 ｌ施工招标过程中应注意的问题 《建设＿厂 Ｔ 餐清 汁价规范》（ＧＢ５０５００—２００８）规定，全 使用旧仃资 投资或以同仃资 投资为卜的］－程建设项Ｈ， 必须采Ｊ闩Ｔ 消 汁价。１二秤最清单应南具有编制能力的招 标人或受＿ｊ上委托， 有卡¨应资质的造价咨询人编制。采用１程 量清单方式招标，Ｊ： 量清 必须作为 标文件的组成部分， 其准确性和完整性 士｛ｊ标人仉责。闪此，招标人 卜分 视 』： 节清单编制丁作，保 Ｌ 节清单的准确性和完整性。 工 清 编制 作中应注意如 问题： １．１保证工程量清单数量的准确性 恨 １ 实际经验，‘Ｈ Ｊ－＿忏ＩＡ 计算错误，会给投标单位 有机ｌｊ『乘（采用不 衡报价等手段），造成投资浪赀。举例说明 订利条什，在社Ｊ≤内开展多兀化经营，这样既能发现和培育新 的效 增Ｋ点，又能满足不『『ｊｊ客户的个性化需求，同时达剑降 低服务成本，提高投资收箍的效果。物、『 管理 业在实行多元 化经营过 中，既 会增力¨管理成奉，也不会增加业土的负担， 而｝１．还会给物、 、 Ｉ创造收益， 此多元化的经营策略成为物 、Ｉ 、ｌ 控制介、ｌ 成本的有效途径。例如，社ｌ×ｌ‘内环保服务与物 、Ｊ 管 企、Ｉ 联系比较密切。随着经济的发展，环境污染也越来 越严重，人们对礼区内牛态环境的要求也足有增无减，环保 社Ｌ×：越来越受到客户的追捧。 ３．４实施绩效管理，降低企业成本 绩效管理是指为了达到组织口标，通过持续开放的沟通过 形成组织ｎ标所预期的收益和产山，＂推动组织和个人做 有利于ｌｌ标达成的行为。可 ，企、Ｊ 员］＿的个人能力、心诚度 和满意度对物、ｌ 介、『 几标的实现有极大的影响。吲时，绩效传 理的应丌ｊ可以促使物业企、『 的 断改革，促进物、Ｉ 业的发展 物、 ｌ的管理机构 该 持人力成本最小化、效盗最大化的 原则。针对 ：区 ｌ１的保 、保发、绿化等工作 格实行专、 化的 管 ，或者 请临时员Ｔ负责，以达到降低人１二赀和管理费用 的ｒｊ的。此外，物、『 介、 也有必要进行合并和重组，优化人力资 源配嚣。充分利川Ｊ高科技和现代化的手段提丌服务水平，降低 管胛成小，提高骨 收益。 ，４结束语 综卜所述，物业 、 是以服务为宗旨，以经营为手段的综 合型经营组织。物、 管理成本的高低直接决定了物业管理企业 的“ 持续发腱冈此加强埘控制物、 Ｉ管理成本的研究，从而降低 管理服务成本，灾现投资效益最大化成为物业管理企业的重中 之重。 ３．５借鉴国外经验，降低管理成本 曲方发达豳咏中会计成本是 门发展比较迅速的学科。 随着 种学科的快速发腮以及在成本会计中的应用，新 的渖 重 管理， 的成小会汁已经形成。适合我国当前多数 业实 际需要的标准成本会讣，责仟成本会训 、ｒ『标成木 、质量成 本会计、成本决策、成本于页测和近十儿年孕育的适时制与倒推 参考文献： 【ｌ】栅泳灵．浅议物、｝ｋ管理成本费删的拧制ｌＪ１．商场现代化，２００６，（３） ［２１陈振叫．公共管理学［Ｍ】．北京：中同人民大学出版社，２００５．２７５． ｆ３］７￣ｉ懿．浅谈物业管理 成本控制【Ｊ『．商场现代化，２００５，（１８）． （作者单位：厦门市住总物业管理公司） 广东科技２０１１ ７第１４期 ２９