要点： ★ 以收定支 ★ 阳光财务
★ 取之用民，用之于民 ★ 享用、受益与承担 ★ 以丰补欠，反晡物业
第一章 前期物业管理服务成本测算
一、物业管理收费标准和依据 （一）政策法规与市场物价依据
1、某市政府有关物业管理的法规和文件；
2、甲方所提供的项目原始数据；（若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整）
3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划；
4、某市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合预计。
5、税费按管理中心总收入的5.5%计算。 （二）物业管理服务费测算的原则 1、以收定支原则
为适应用户的经济承受能力，培养物业管理消费的心理承受
能力，要做到“以收定支”。具体做法是：本着“量入而出”的原则，将收取的物业管理费专款专用，根据实际服务项目需要进行分解，分类建帐，以求收支平衡。 2、阳光财务原则
严格控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况。 3、取之于民，用之于民原则
管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标。 4、谁享用、谁受益、谁承担的原则
对特约服务和便民服务实行合理收费，合理分摊的有偿服务模式。
5、以丰补欠，反哺物业的原则
在物业经营过程中，若某些管理服务项目获得收益较丰，可用以补贴另外一些亏损项目的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投入到管理物业新增项目建设及原有设施更新改造。 二、某市第二医院基本物业管理费测算 1、医院南区楼基本物业管理费测算表 序号 项 目 月/元 1 人员工资及福利 14296 公共设施、设备日维修及保246 2 常运行、养费 备 注 工资加福利费 [(300元2m×15%)÷(25年×122个月)×40%×4100m] 3 4 5 计 固定资产折旧 利 润 税 金 合33 1458 882 16915 前3项总额10% 前4项总额5.5% 医院南区楼基本物业管理费：16915÷4100= 4.1元 /㎡.月
备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积 4100㎡计算得出的。
2、以上所有费用都按照四舍五入核算。
3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照政府有关规定向甲方收取35元/㎡的供暧费。 医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理服务的总支出是16915元,其中服务人员薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.2%，利润1458元,占8.6%,税金882元,占5.2%. 附表
人员工资及福利费一览表
序名称 月/元 备 注 号 一 人员工资 水电维修工（11 人） 2 保安（3人） 3 锅炉工（3人） 二 福利费 三 保险费 四 服装费 水电维修工(11 人) 2 保安(3人) 3 锅炉工(3人) 五 1 2 3 六 加班费 8231 1733 3249 3249 1152 2626 197 12 150 35 748 工资按一年13个月计算 工资总额14% 工资总额31.9% 每年140元/人 每年600元/人 每年140元/人 基本工资除以22天乘以2天 五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节各1000元/人 水电维修工 158 295 保安 锅炉工 295 过节费 1342 14296 合 计 2、旧楼基本物业管理费测算表 序号 项 目 1 人员工资及福利 公共设施、设备日维修及保2 常运行、养费 3 固定资产折旧 4 利 润 5 税 金 合月/元 8650 150 33 883 534 10250 备 注 工资加福利费 [(300元2m×15%)÷(25年×122个月)×40%×2500m] 前3项总额10% 前4项总额5.5% 计 旧楼基本物业管理费： 10250÷2500=4.1元 /㎡.月
备注：1、物业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑面积 2500㎡计算得出的。
2、以上所有费用都按照四舍五入核算。
旧楼建筑面积是2500平方米,每月物业管理服务的总支出是10250元,其中服务人员薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出150元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.3%，利润883元,占8.6%,税金534元,占5.2%.附表
人员工资及福利费一览
表 序号 一 名称 人员工资 月/元 4982 备 注 工资按一年13个月计算 工资总额14% 工资总额31.9% 每年140元/人 1 水电维修工（1人） 1733 2 保安（3人） 3249 二 福利费 697 三 保险费 1589 四 服装费 162 水电维修工(112 1 人) 2 五 1 2 六 保安(3人) 加班费 150 453 水电维修工(1158 人) 保安(3人) 295 过节费 767 每年600元/人 基本工资除以22天乘以2天 五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节1000元/人 合 8650 计 3、新楼物业管理费 (1)新楼物业管理费测算表 序号 项 目 月/元 1 人员工资及福利 170512 公共设施、设备2 日常运行、维修6843 及保养费 3 清洁卫生费 16925 1025 7499 1108 2039 20595 12460 239006 绿化费 4 办公费 5 6 固定资产折旧 7 不可预见费 8 利 润 9 税 金 合 计 备 注 工资加福利费 [(1600元2/m×15%)÷(25年×122个月)×40%×21384m] 含每年两次的幕墙清先费用: (900×1.5元2/m×2) ÷12个月=225元/月 前6项总额1% 前7项总额10% 前8项总额5.5% 基本物业管理费：239006÷21384=11.2元 /㎡.月
备注：1、物业费是由表中9项之和除以旧楼的总建筑面积 21384㎡计算得出的。
2、以上所有费用都按照四舍五入核算。
某市第二医院新楼总建筑是21384平方米，每月基本物业管理服务费的总支出是239006元，其中人员的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共设施、设备日常运行、维修及保养费用支出是6843元，占2.9%；清洁卫生费用支出是16925元,占7.1%;绿化费用支出是1025元，占0.4%;办公费用支出是7499元,占3.1%;固定资产折旧费用支出是1108元,占0.5%；不可预见费用支出是2039元，占0.9%;利润费用支出是20595元,占8.6%;税金费用支出是12460元,占5.2%。 附表1
某市第二医院配备人员及工资标准一览表 附表2
人员福利费
序号 名 称 月/元 1 福利费 16170 2 保险费 36845 3 服 管理人员 167 装 费 工程人员 280 4 备 注 工资总额14% 工资总额31.9% 400元/人.年,共5人. 140元/人.年,共245 保安员 小 计 1550 55012 人. 600元/人.年,共31人 附表3
绿 化 费
序号 1 2 3 4 5 6 名 称 月/元 备 注 绿化用水 224 每月浇水4次，每次用10吨，5.6元/吨 农药、化肥、50 按1季度150元计算 除虫 劳保用品费 50 杂草清运费 50 重大节日租583 五一、十一、春节各2000元，摆 元旦1000元 2除四害 68 每月消杀面积为15 m，乘以20.15元/m，乘以30天。 小 计 1025 附表4
办 公 费
序号 1 2 3 4 名称 月/元 备 注 办公室400 项目经理办公室，物业部各1部电话，电话 每部电话200元/月. 交通费 900 项目经理300元，工程，保安主管，会计200元/人.（包括差旅费） 通讯费 500 项目经理200元，工程，保安主管，会计主管100元/人 低值易300 耗品 5 6 7 8 103人，每人每天用水0.15吨，每吨5.6元;住宿31人，每人每天用电0.4水电费 4754 度;办公人员15人，每人每天使用9小时，功率500瓦，0.9元/度。 书报费 45 2份报纸 ， 1份某晚报， 1份某青年报。 培训费 300 招待费 300 小 计 7499 注:以上所有费用都按照四舍五入核算。
（2）设备设施维修养费
设备设施运行、维修保养费一览表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 设备名称 空调系统 通风系统 电梯 锅炉房 污水清理 制氧 给排水 消防喷淋泵 机房装饰管理 化粪池清掏 立体停车场 消防系统 电视电话系统 监控系统 金额（年/元） 38150 3530 42340 11827 2800 4240 10072 1400 12000 5000 33120 25661 4000 12830 备 注 15 16 配电室 10900 公共区域维修保养14400 费 合 计 232270 设备设施运行、维护费：232270÷21384÷12个月 =0.91/㎡.月
新楼综合物业管理费：（1）+（2）=11.2+0.91=12.11/㎡.月
备注：1、物业费是由表中16项之和除以旧楼的总建筑面积 21384㎡计算得出的。
2、以上所有费用都按照四舍五入核算。
设备设施维修保养费明细表
项目 序号 1 2 3 名称 中央空调(大金) 中央空调(特灵) 排风机 补风 新风机 风机盘管 净化机组 冷却塔 循环泵 分体空调 小 计 卫生间排风 排烟 送风机 排油烟机 小 计 年检费 数量 单位 元/年 29 6 21 336 3 4 7 51 4 1 1 台 台 台 套 台 台 台 台 台 台 台 4540 5 1 台 台 台 台 台 24000 6000 6000 1800 42340 567 5060 3000 8000 3900 700 2100 16800 750 1000 1200 700 38150 1530 1600 200 200 3530 备 注 2年保养一次(换过滤器、冷冻油、冷媒补充) 1年保养一次（换过滤器、冷冻油、冷媒补充） 10千瓦以上300元，5台。其余24台100元/台。 7.5千瓦/台,200元/台,其余100元5台. 日常保养100元/台 每台50元/年. 每天每年250元 清洁电机保养 平均每台300元 平均每台100元（用于清洗消毒过滤网） 平均每台30元 30千瓦,3台每台500元. 2.2千瓦1台每台100元. 7.5千瓦1台200元. 7.5千瓦1台200元. 8层以下600元/年，8层以上每层加50元，11层3台，12层2台，液压电梯690元/年。 400×5×12=24000元。（500元以下承包方承担。） 500×1×12=6000元。 6×1000=6000元。（500元以上物业承担。） 300×6=1800元 18．9㎡×30元/㎡ 内检550元/年，外检320元/年，水压试验550元/年，工作压力超1.25MPa,加收50%,强度校核收费200元/年,水质化检200元/年。 （包括清理锅炉内部、燃烧室、加油、风机修理、清理烟道。） （试剂+维修）不含运行年检费 15千瓦2台每台300元，2。2千瓦2台每台100元。 日常保养 一、空调 系统 4 5 6 7 8 9 10 1 二、通风 系统 2 3 4 1 三、电梯 2 3 4 1 2 常规维保 配件 6 管理费 6 小 计 换热器清洗 锅炉检测费 2 四、锅炉房 3 4 5 6 锅炉维保费 软化水 电机保养 补水泵 2 1 4 2 台 套 台 台 3500 500 800 200 7 压力表安全阀检测 小 计 清理费 控制柜保养 电机保养 小 计 压力表检测 罐体清洗 保养 管道防锈处理 空气过滤器更换 管道保养 小 计 6 块 安全阀2块每块500元,压力表4块每块50元 11827 1200 1200 200 1400 2800 400 1200 600 240 600 1200 4240 每月清理费为100元。 每台100元. 每块50元 每月一次,每次100元. 每月50元. 油漆1桶160元，稀料1桶80元。 4台泵每年更换轴承4盘，50元/盘。加油每台5公斤，50元/公斤，密封件更换200元。 900元/份 300元/个 （轴承更换、加油50元。） 48㎡×18元/㎡=864 日常保养100元/台 更换易损件。 1 五、污水清理 2 3 1 2 六、制氧、空压机、真空泵 3 4 5 6 14 8 台 块 1 2 3 七、给排水 4 5 6 7 8 1 八、消防喷淋泵 2 给水 水质检测 换热罐清洗 换热泵修理 水箱清洗 污水提升泵 自动消毒 健康证 小 计 消防泵 稳压 小 计 1 4 4 4 23 2 套 份 个 台 台 个 1400 3600 1200 200 864 2300 300 208 4 2 台 台 九、机房管理、装饰 十、化粪池清掏 十一、立体停车场 十二、消防系统 1 2 1 1 日常管理费 装饰材料费 小 计 雨污排、化粪池清掏保养费 小 计 保养费 小 计 10072 1200 （其中30千瓦2台每台300元。 55千瓦2台每台300元。） 200 （其中3千瓦1台100元， 2.2千瓦1台100元。） 1400 生活水泵房、空调机房、污水泵房、空10000 压机房、液氧站 2000 12000 5000 5000 33120 92×30×12 33120 25661 0.1元/m2×21384×12（不含换件费用） 25661 1 维护费 小 计 十三、1 弱电线路检修 2000
800 2 主机调试保养 3 易损件更换 1200 4000 小 计 1283维护费 十四、1 0 监控1283系统 小 计 0 1 配电柜保养 6300 600 2 安全用具检测 十五、配电3 变压器保养 1000 室 3000 4 管理费 1090小 计 0 面板、插头 20．05元m×21384×12（不含换件费用） 21面×300元/面 500元/台 250元/月 40W灯管，2500个×4%损坏率×5元/根 20W灯管，1000个×4%损坏率1320×4元/根 十六、1 公共区域照明维修费 0 插座开关，2000个×2%损坏公共率×5元/个 区域灯具更换，4000×0.4%损坏率维修×15元/个 保养费 2 阀门修理更 1200 换 1440 小 计 0 2322 合 计 70 注：以上所列费用不包括：1、各设备设施大、中、小维修及管理范围内所发生的水电费用（物业公司用水、电及地下车库水电费除外），所发生的维修费用以实际发生金额向甲方收取；
2、南区租用楼锅炉燃油费及综合检测、维修费； 3、污水处理系统各种化学药品费用与水质检测费； 4、医院开荒费按1.5元/㎡向甲方收取。
第二章 物业管理服务投标报价
一、投标报价
根据以上测算及汇总说明中的平衡原则，某市恒瑞物业管理有限公司对某市第二医院前期物业管理投标报价为： 新楼综合物业管理服务费：12.11 元/㎡.月； 南区楼基本物业管理费：4.1 元/㎡.月； 旧楼物业管理费：4.1 元/㎡.月。 二、付款方式
1、前期开办费：自物业管理委托合同签定之日起第二天以银行划拨或支票、现金的形式支付给物业公司；
2、物业管理服务费：按季度支付，以上一个季度的30日之前（如遇节假日或星期六日自然顺延）以银行划拨或支票、现金的形式支付给物业公司。 三、入驻时间
如我公司中标，自签定物业管理委托合同之日起即2007年 月 日正式入驻，合同期为2年。
第三章 物业管理服务费盈亏分析
一、收支情况分析 1、收入
（1） 物业管理费收入：
新楼：12.11元/㎡.月×21384㎡=258960元 南区楼:4.1元/㎡.月×4100㎡=16810元
旧楼:4.1元/㎡.月×2500㎡=10250元
物业管理费收入: 258960+16810+10250=286020元 （2） 其它收入：是在确保物业管理服务水平不断提高的前提下。
A、 停车费：50辆×5元/小时×2小时×30天=15000元/月（日门诊量为600人,按三分之一人开车计算即200人,按四人/辆车计算每日停车数量约为50辆,每辆车按停2小时计算,停车费:5元/小时）
B、 护工收入:20 人×4元/人×30天=2400元/月(护工人数约为20人,上缴的利润是4元/人.天, 物业公司只收取7%的利润,其余3%反补运送人员费用) 其它收入为：A+B=15000+2400=17400元/月 收入共计为：286020+17400=303420元/月 2、支出：
1、停车场照明电费:18KW×24小时×365天×0.9元/度=141912元/年÷12个月=11826元/月
2、立体停车机运行电费：1.72 KW×10小时×365天×0.9元/度×35套＝197757元/年÷12个月＝16480元/月 3、生活垃圾清运费:日产垃圾12(市政标准)桶×10元/桶×30天=3600元/月
4、医疗垃圾的清运、处理按实际发生的费用向甲方收取
支出费用：298077元/月
收入－支出=303420-298077=5343元/月 二、某市第二医院项目收入支出一览表
单位： 元/月
物业管理费 物业管理费 286020 15000 2400 303420 8650 150 33 883 534 10250 14296 246 33 1458 882 16915 170512 6843 16925 1025 7499 1108 2039 20595 12460 239006 收入 停车费收入 其 他 护工收入 合 计 人员工资及福利 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 固定资产折旧 旧楼 利 润 税 金 合 计 人员工资及福利 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 医院南固定资产折旧 区 利 润 支 税 金 出 合 计 人员工资及福利 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 清洁卫生费 绿化费 办公费 新楼 固定资产折旧 不可预见费 利 润 税 金 合 计 地下停车厂照明电费 立体停车机运行电费 其它 医院生活垃圾清运费 合 计 支出合计 略有盈余
11826 16480 3600 31906 298077 5343
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