第一章 总论
项目概况
************ ***********有限公司
经*******人民政府招商引资,由**********有限公司为此项目投资建设。并于*****年****月**日经********工商行政管理局企业名称预先核准通知书批准，设立“**********有限公司”，于****年**月**日经*****工商行政管理局注册登记并颁发法人营业执照。
公司所在地：**县***镇**村。企业法人代表：******。注册资本：人民币*********万元整。经营范围：**************
公司组成人员：公司现有工作人员****名，其中：董事长**名、总经理**名、监事**名，项目经理**名，其他管理人员*****名。
拟建项目选址在******镇***，临***国道，距***镇3公里左右，距离***县城8公里以内，车程8-10分钟即可达。项目区域优势明显，概括起来就是“四临一靠”。即：○1临城：项目区距县城仅8公里，8分钟左右车程，区位优势明显；○2临路：项目区西临***国道，是******流通的黄金走廊，交通便捷；○3临水：项目区东临***，且地块内拥有灌渠、湖泊，水资源丰富；○4临农庄：项目区南临***有名的******庄园，具有生态资源和特产资源优势；○5靠山：项目区南临***，远靠***山，拥有不可多得的绵延起伏的数十公里山水和秀美风景。
新建
本项目共分三期开发，总投资2亿元。第一期，依托***优势自然资源，以生态型乡村旅游为重点，计划投资8000万元；第二期，依托***资源，开发一系列水上休闲娱乐项目，打造水文化核心景区，计划投资5000万元；第三期，跨过***，在***盘山脚下，开发旅游地产，形成***旅游产业的提升，计划投资7000
万元。本项目一期建设总需面积261亩（水陆面积），共需征用土地95亩(已征用75亩,20亩正在征用中)，其中建筑物占地面积15000㎡，规划建筑面积38880㎡,租用水面166亩。
项目建设的整体规划设计充分体现了“绿色、阳光、运动、环保”的主题，由策划部门拟定出了“七大系统、六大分区、三路循环”的整体规划。
七大系统：
“食”系统，主要是指本项目的餐饮功能，包括中心餐饮区、清吧烧烤、农家自酿酒、自制腌制品、自制豆腐等。
“观”系统，主要是指本项目的景观系统，包括道路景观绿化、特色牌坊、荷塘、海滩、特色民风建筑等。
“游”系统，主要是包括游道、观光车、指向设计、休憩设施和停车场等。 “乐”系统，主要是指本项目的休闲、娱乐项目，包括垂钓、网球、羽毛球、乒乓球、沙滩排球、儿童游乐场、游泳池及户外拓展项目等。
“展”系统，主要是指本项目的文化展示功能，包括“***文化民俗风情园”、农家豆腐坊、农家酒坊、农家油坊、农家腌制坊、农家小院、户外小品等。
“居”系统，主要是指本项目中为游客提供居住服务的宾馆、酒店式别墅、滨水民居度假客房。
“购”系统，主要是指针对游客提供的购物功能，拟建“***特产综合购物中心”及体验活动中所包含的酿酒、腌制菜品、蜂蜜等。
六大分区：
A形象引导区。作为景区的形象窗口，形象引导区包括“大型停车场、游客接待中心、村支部、村民文体活动中心、景区管理办公室、景区形象雕塑组团”等功能内容。约用地15亩，其建筑物占地面积约4700㎡。
B、***民俗风情园。此园是***历史文化、民俗民风集中展示的一个平台，一块是以各体验活动为主题的农家小铺，另一块是***历史文化和优秀旅游景区
的博览展示，集中陈列和展示***历史文化精髓。约用地20亩，其建筑物占地面积1200㎡。
C、中心餐饮区。约用地5亩，主建架空层停车场、餐厅、包房及茶饮中心等建筑设施，其建筑物占地面积2600㎡.
D、别墅式酒店群。此区建设20套独具特色的别墅式酒店，风格清新，幽静雅致，错落于乡间密林之中，是亲近大自然与高品质旅游生活的两全之选。别墅式酒店内，设施先进，功能齐全。超大客厅可待客洽谈，卧室温馨浪漫，独家私人露台，可一览园区美景；完善的信息化智能服务系统，更能为游客提供丰富多彩的娱乐生活和方便快捷的商务服务。别墅式酒店群有很好的市场前景。约用地20亩，主建儿童乐园、游泳池、训练场等体育运动设施，其中别墅式酒店建筑占地3500㎡，室内体育厂馆等建筑物占地面积2400㎡。
E、高尚会务、生活区。位于项目的南部区域，是集住宿、会议、足浴按摩、休闲、健身等功能于一体的一个高尚生活区。约用地20亩，其建筑物占地面积1500㎡。水面主要用于建钓鱼中心、滨水木道、临水风情包厢，水生植物种植观赏区，阳光沙滩游泳池等建设。
F、户外活动拓展区。户外拓展是时下非常流行的一种企业培训方式，能让人在各种项目活动中达到磨练意志、陶冶情操、完善人格、熔炼团队培训的目的，受到很多企业单位的青睐，周边同类的经营户外拓展的项目少，综合条件和本项目有一定的差距，有很好的市场前景。约用地15亩，主建儿童乐园、游泳池、训练场等体育运动设施，其建筑物占地面积900㎡.
三路循环：
A、游客车辆通道循环。游客的私家车以***国道入口为起点，途经村支部并环绕***民俗风情区，经中心餐饮区的停车场，形成一个完整的回路，很好的覆盖了“民俗园”等园内主要景点，与生活区临湖相望，保证了生活区域内的安静。
B、电瓶车游道循环：观光游道以停车场为起点，沿***岸环绕阳光沙滩，游
客可看到临水小包厢、烧烤场、网球场等，经过户外拓展区，观光车将经农家居住区到***园，然后沿“农家小院”后面的游道折返，经过茶艺会务区和儿童游客场，返回停车场。
C、消防通道：消防通道用于消防人员实施营救和人员疏散的通道，同时也是贵宾进入园区的安全通道。消防通道经过村支部广场转盘库，直接由南面通路经滨水民居到达高尚生活区，是园内仅有的一条通路到达高尚生活区，很好的保证了生活区的安静。
******的建设，已得到各级有关部门的批准与支持，并成立了专门工作班子开展项目前期工作；
2010年4月，所有工程项目建设全面实施整体连动； 2011年4月底，所有主体工程全部完工； 2011年9月底前完成全部装饰装潢等刹尾工作； 2011年10月1日开园营业。
可研报告编制依据和研究范围
1、2008年中央1号文件《党中央国务院关于切实加强农业基础建设的若干意见》；
2、《中国农业发展纲要》；
3、《全国农垦农业现代化建设规划》； 4、农业部《农业七大体系建设规划》；
5、《***人民政府办公厅关于加快发展休闲农业的通知》； 6、***国民经济和社会发展“十一五”规划； 7、工业与民用建筑可行性研究深度及要求；
8、国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
9、建设单位提供的其他有关资料。
本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案及效益分析等方面进行分析研究。
主要技术经济指标
项目第一期主要技术经济指标见表1-1。
表1-1 主要技术经济指标表 序号 指 标 名 称 单位 数 量 1 总用地面积（含水面） ㎡ 征用土地 ㎡ 租用水面 ㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 38880 3 4 5 6 形象引导区建筑占地 ***民俗风情园建筑占地 中心餐饮区建筑占地 酒店式别墅群建筑占地 高尚会务、生活区建筑占地 总建筑面积 总投资 自筹资金 银行贷款 建设工期 预计年净收益 年经营成本 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 万元 万元 万元 月 万元 万元 4700 1200 2600 3500+2400 1500 38880 8000 5000 3000 18 约2000 6200 备 注 约261亩 约95亩 约166亩 体育馆等2400 研究结论与建议
1、项目建设是从构建和谐社会，落实省委、市委有关会议精神的大局出发，其意义是深远的。本项目是打造***首个生态田园型乡村旅游综合体。以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建新农业实体经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把小城镇建设与体现传统农庄风貌结合，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，追求休闲设施及会议配套与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农村活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农家小院落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、生态的游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的心态，形成一个集旅游观光、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐农庄。
项目建成后，***环境条件将得到极大的改善，可以为农民开辟更广泛的就业门路，实现“生产发展、生活宽裕”的目标。项目建设符合国家政策，布局合理，经济与社会效益显着，因此项目的建设是十分必要的，是可行的。
2、项目建设地址具有良好的区位优势、外部水、电基础设施条件良好，建设地址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设地理条件。
3、市场有需求，项目建设有良好的发展前景。
4、项目建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。
1、项目单位必须高起点、高标准进行建设和管理，抓紧落实项目前期工作，为项目的建设提供较好的建设条件。
2、建设单位应引进竞争机制，择优选择设计单位和监理单位，并通过招投标形式择优选择施工企业等，以保证工程项目质量和进度，使投资按预期计划得到控制，并满足可研报告中预期的目标。
3、建设项目是市、县两级政府批准的乡村旅游休闲项目，建议上级领导机关及有关部门为项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。
第二章 项目建设背景与必要性
项目建设背景
中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期小城镇建设的重要内容，提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增效、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级，大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。
目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识，而且该项目的开发是经市委、市政府筹划，由陈文浩市长亲自拍板定案，列为全市农业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持。
“休闲旅游”和“主题游”已正成为热门旅游类型，传统的观光旅游正在逐步减少，深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发展，且大受消费者欢迎。***依托***及周边地区景区资源和链接******的区位优势，拥有相当数量的过境游客。据不完全统计，仅星香源、金丰和等为数不多的接待过境游客的酒店，每年接待过境游客已达4万人以上；又如据***市旅游局统计，08年全市乡村旅游人数达200多万人次，直接经济收入达亿元以上。由此可见，开发乡村旅游业大有可为。
***作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如***
产业；***历史悠久，文化底蕴深厚，如***古文化遗址等人文景观享誉全国。同时，***具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，***是***小城镇建设示范点，正处于生活改善、产业升级的新阶段。本项目在此投资，一方面能充分借用周边的自然资源，另一方面又能有机融入***的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。
作为主投资商，宁波市北仑澳美珂工贸有限公司，一直致力于优秀旅游资源的开发和推广，本项目的投资，是通过深入挖掘***本土优势旅游资源，打造本土旅游品牌，是投资商基于对自身旅游项目开发能力的自信和对***乃至***旅游经济发展的乐观判断。
项目建设必要性
符合国家产业政策，是国家重点支持和扶持的产业
本项目建设是深入贯彻党的十七届三中全会决定“关于因地制宜发展特色产业和乡村旅游业”的精神，实施市委、市政府就开发***农业旅游休闲农庄的指导性意见，为加快***乡村旅游产业的发展，在******镇***开发原生态农业旅游休闲项目，不仅适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，拓宽了旅游资源开发新途径，并把旅游、农业、新农村进行了有机结合，提升和丰富了旅游内涵，能迎合大众消费心理。
“社会主义新农村“是指在社会制度下，反映一定时期农村社会双经济发展为基础，以社会全面进步为标志的社会状态。具体来说包括五个方面：即新房舍、新设施、新环境、新村民、新风尚。通过本项目的建成，向外界传达本项目不是一个孤立的旅游景点，而是***小城镇建设的一个新成就、新样板。
***乡村旅游的新园区
乡村旅游是以景区景点和生态农业观光为依托，以田园风光、农家生活为特色，以乡村休闲度假、农业观光游览、民俗风情体验为主要内容的旅游休闲方式。本项目的建设将围绕社会主义小城镇建设的要求，科学规划，打造成集村务办公、
村民生活、农业展示、休闲度假、餐饮娱乐为一体的乡村旅游新园区，并努力建设成为***历史文化和优秀旅游资源对外展示推广的“形象窗口”。
项目建设能促进农业产业结构的优化改变，能提高农民市场意识，使周边村民向二、三产业渗透，拓宽了农产品销路，实现农产品的多项、多次增值，加速农民致富步伐。可创造直接就业250人，间接就业350人的就业机会，有效解决周边农村富余劳动力的就业问题。
***城市建设发展的要求
***作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如***产业；***历史悠久，文化底蕴深厚，如***古文化遗址等人文景观享誉全国。另外，***具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，***是***小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升级的新阶段，本项目的开发能充分借用周边的自然资源，同时又能有机融入到***的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。
第三章 项目定位及市场分析
项目定位
1、突出社会主义小城镇建设要求，在项目中具体落实； 2、突出项目在***农村建设工作中的示范性；
3、充分表现***文化、农耕文化在新形势下的创新形式；
4、项目应实现乡村旅游与农业发展的有机结合，发挥旅游和文化的双重传承功能，带动农村的产业化升级；
5、项目开发要保护周边原生态环境，注重与当地居民及环境的融合与可持续发展；
6、项目开发在空间、时间、运作方面要具有可操作性，实现滚动开发，持续经营；
7、产业链本地化，即最大限度的促使当地居民就业，使旅游收益最大限度
的留在本地，同时通过开拓与本地农产品的定向收购或直销模式，改善村民生活水平；
8、项目应实现专业的经营管理，以良好的服务形象，成为展示***旅游的名片和窗口；
9、应充分利用资源优势，结合市场发展趋势，实现项目的差异化定位； 10、与***其它旅游项目形成一个有机整体，在资源及功能区分上差异化互补，共同带动***乡村旅游的发展。
1、***乡村旅游发展的典范； 2、生态田园型新农村旅游示范点； 3、资源节约型乡村旅游典范； 4、乡村旅游综合示范区。
首先要明确的是，本项目不是建造一个农家乐，不是一个谁都可以复制的农庄。旅游开发不是盖楼卖房，搞旅游，就是搞文化，搞乡村旅游就是搞有地方特色的民俗文化，旅游项目建设周期比地产长，但总体回报会比地产更高。
本项目是打造***首个生态田园型乡村旅游综合体。 1、项目定位诠释
***小城镇建设及产业发展的新型示范点； ***乃至***乡村旅游的品牌名片；
***当地及周边过境旅客休闲体验的“一站式”私人天堂； ***历史文化和优秀旅游资源对外展示推广的“形象窗口”； 乡村、民俗、现代、商务、休闲等多元素的集合体。 2、定位支撑
***及***政府对旅游产业及建设社会主义新农村的政策支持； 市领导对项目的关注及***当地乡政府的积极配合；
***旅游业以“主题旅游”为主，综合类旅游项目填补了市场空白；
开发商的实力及项目较大的体量； 项目良好的位置，临近***及***国道；
消费者需要一个既能体验生态风光又能享受现代休闲便捷的场所； ***旅游经济的不断发展，需要一张“名片”，形成示范效应；
打破过度体现文化和资源的限制性和旅游的季节波动性，实现客流最大化。 本项目目标市场是以中等收入以上的家庭型、伙伴型和会议型游客为主，产品形态以休闲娱乐、体验为主，兼具观光的多功能综合性乡村旅游景点。
本项目策划以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建新农业实体经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把小城镇建设与体现传统农庄风貌结合，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，追求休闲设施及会议配套与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农村活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农家小院落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、生态的游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的心态，形成一个集旅游观光、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业业旅游、休闲、娱乐农庄。
市场前期分析
经过对项目的前期考察，以及结合政府、市场的各类利好因素，对项目开发前景充分看好，理由如下：
1、政府有政策
中央1号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期小城镇建设的重要内容，提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。1号文件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、
就业增效、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级，大力发展特色农业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。
目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识，而且该项目的开发是经市委、市政府筹划，由陈文浩市长亲自拍板定案，列为全市农业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持。
2、市场有需求
一方面，“休闲旅游”和“主题游”已正成为热门旅游类型，传统的观光旅游正在逐步减少；深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发展，且大受消费者欢迎。另一方面，***依托***及周边地区景区资源和链接******的区位优势，拥有相当数量的过境游客。据不完全统计，仅星香源、金丰和两家酒店，每年接待过境游客已达4万人以上。而放眼整个***地区，根据***市旅游局统计，08年全市乡村旅游人数达200多万人次，直接经济收入达亿元以上。由此可见，在***开发乡村旅游大有可为。
3、地方有资源
一方面，***作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如***产业。另一方面，***具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，***是***小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升级的新阶段。本项目在此投资，一方面能充分借用周边的自然资源，另一方面又能有机融入***的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。通过多方合作，把这里利用好、开发好、造福乡里，多方共赢。
4、投资商有意愿
作为主投资商，宁波市北仑澳美珂工贸有限公司，一直致力于优秀旅游资源的开发和推广，本次投资******，深入挖掘***本土优势旅游资源，打造本土旅
游品牌，正是投资商基于对自身旅游项目开发能力的自信和对***乃至***旅游经济发展的乐观判断。
重点市场——***及***本地市场、过境***的团队旅客。
根据项目区位特点，我们把项目辐射周边两小时车程以内区域定位于本项目的一级重点市场。
次重点市场——***周边大城市商务游客，如岳阳、武汉等，以及***其他景区的团队游客及***外城市游客，国外游客等。
消费群体及特征描述：
[A类]：他们对***的酒店及休闲场所较为了解，经常在此类场所消费。通常，他们在选择消费地点时，对经营特色及饮食口味及相应娱乐休闲配套项目有一定的期望。
[B类]：对农村生活曾有过体验，孩子一代对农村生活基本无认知。长期生活在城市。农村及农庄的生活体验对他们富于吸引力。不会主动来农庄玩，有赖于项目本身的市场宣传推广与旅行社的组团促销。
[C类]：政商阶层及自驾旅游群体，此类消费群通常经济实力与消费能力较高，多数拥有私家车，经常性的跨区消费，较为关注消费目的地的特色。
1、优势[S]
区位优势：项目毗邻***国道，占据******黄金通道，紧邻***县城和***镇，是******种植的主产区之一。
资源优势：新农村经济建设正稳步推进，基础条件得到改善。特别是该地块空间相对开阔，空气清新，环境舒适，无拆迁，乡业生产种类多样，特色明显。
市场优势：***近年经济增长快，人均可支配收入增收明显，但旅游业发展缓慢，休闲场所少，娱乐功能滞后，待开发的群体空间大，市场对引导消费和提供可消费的去处与场所有较高的需求。
2、劣势[W]
项目属新进品牌，知名度有待传播提高； 建设周期长，投资巨大；
地理位置属于旅游欠发达地区，旅游市场开发及旅游配套尚需完善； 项目地块内绿化很少，需要花大力气和长时间打造绿色生态环境。 3、机会[O]
社会主义小城镇建设的持续推进，农庄新经济产业受到鼓励与支持，特别是本项目能极大丰富***乡村旅游的内涵。
全国休闲度假产业、体验经济兴起。 周边城市有利的经济和政策环境。 周边城市市民出游力增强。 周边区域休闲度假产品不足。 周边景点产品过时。 4、挑战[T]
一定时期内，区域市场内将会不可避免出现同质化的竞争项目。周边县市一批以餐饮/农产品生产销售/休闲为一体的项目已初具规模。本项目将在一定时期内面临对手经营上的竞争。
保护周边生态环境，防止环境恶化。 周边产品带来的竞争压力。 消费市场的培养需要时间。 引进专业的管理人才难度较大。
项目规划面积外的产业互动
1、***园
结合******特产，本项目有一系列体验互动性设计。如酿酒坊、酒吧等。同时，结合***成熟季节，将开展***节庆活动，让游客亲自体验参与，采摘***、酿***酒、认购***等。这既是对本项目参与性旅游项目的丰富，同时，对***特
色农业经济也是一个好的展示和促销。
2、周边村民特色种植、养殖园及小型农家乐
除本项目所在***外，项目周边还邻有***村、幸福村，有许多零散的村民自家蔬菜地，不成规模，经济效益小。本项目建成后，计划与周边村民签订合作协议，成片成规模、有计划的种植季节性无公害蔬菜、瓜果、特色果林和花卉大园，并结合周边水资源，开发特色水产养殖，如淡水鱼、虾等，这些种养殖项目的产出，将不仅能满足本项目的消费需求，还能在本项目的消费牵引下，由当地村民自行建设小型农家乐，向来往游客提供特色消费，并向游客直接销售。
此外，结合***周边特色种养殖业设计一系列体验活动，也是项目拉动周边村民参与旅游，积极致富的一种长期手段。如每年都可以举办“***桃花节”、“荷花节”、“***节”、“油菜花节”、“棉花节”、“垂钓捕鱼节”等等中小型节庆活动，丰富游客的参与项目，通过游客观赏、体验、采摘、认购等方式，拉近游客与农村、农业生产的距离。直接带动周边村民的产业提升，提高村民和村集体的旅游经营思想，实现小城镇建设的实质性飞跃。
项目开发与小城镇建设、两型社会建设的融合
本项目以乡村旅游作为经营核心，而新形式下的乡村旅游与小城镇建设、两型社会建设是密不可分的有机整体，是相互发展、相互促进的“互动关系”。
新农村的基本要求，就是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。旅游开发对于实现生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设，都具有直接的作用。旅游与这20字方针的关系，就是旅游新农村的模式结构。
以游客的旅游消费过程为核心，形成了对农业产业结构的调整，形成了对农村生活方式的巨大影响，形成了旅游新农村全新的模式：
新农村景观——吸引游客观光——观光收入；
绿色新鲜农产品——吸引旅客餐饮——餐饮收入——农民转变为生产资料；
乡村田园环境——吸引游客住宿——住宿收入——农居转变为生产资料； 经济作物——吸引游客购买——购物收入——高附加值销售农产品； 有游客消费，带动形成了景观农业、经济作物、农副产品加工、改善农民食宿并形成农家接待能力，并由此形成文明的乡风、整洁的村容、民主的管理，达到由旅游而建设新农村的经典结构。
定位于“***小城镇建设及产业发展的新型示范点”的本项目，将在***村容建设、生产发展、村民生活改善等方面投入巨大精力，全面参与，同时，对于项目周边村落，如***村、幸福村等，项目将根据其各产业的布局情况，制定相应的产业带动规划，切实地实践乡村旅游与小城镇建设、两型社会建设的大融合。因为大家深知“环境友好型”绝不仅仅是指自然生态环境，更主要的还应包括人际社会环境的范畴。发展乡村旅游的关键，是要使广大农民得到实惠。从项目可招标发展的要求出发，绝不能忽视周边村民对项目的参与度、认可度和支持度。本项目的建设发展离不开广大村民的支持，本项目的建设发展必须促进周边村民的生活和经济发展。为此，本项目决定：
紧贴小城镇建设、打造“生态田园型新农村旅游示范点”
按照小城镇建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的基本要求，结合***实际情况，积极谋划项目对周边乡村经济的带动作用。拟考虑从以下几个方面考虑：
人力输入——本项目将面向周边乡村招工，解决一部分村民的“转岗就业”问题，让他们能在家门口就业，无需租房、车旅费，实现“零成本就业”，主要职位有服务员、厨师、民间手工艺者、民间艺人、保安等。
经营合作——***是农业大县，在项目周边***村、***、幸福村，都是农业发展较好的地区。在项目规划中，着重整合周边农业资源，以本项目为核心接待窗口，辐射周边，以旅游带动周边的农业生产和销售，丰富农民的增收渠道，强化农民的旅游经济意识。初步规划，由项目开发商与周边农户签订“定向收购协
议”，开辟高水平、无公害的“四季果园”、“生态蔬菜园”、“家禽养殖区”、“水产养殖区”、“花卉种植区”等，不仅开成特色产业，还能打造成特色景观，实现生产与观赏、农业与旅游的有效联动。这些农产品，一部分可以按合同提供给本项目消费，另一部分可以通过项目的旅游带动，直接面向消费者，面向市场，形成旅游经常的产业链，增加收入。本项目在最显眼有位置设置有“***民俗风情园”，集中展示***的特色特产，并建设鲜活农产品的销售点，让周边村民的季节性农产品能就近在景区内销售，实现“家门口销售”，以项目自身的市场影响力带动周边农户的增产增收。
合作建设——本项目从小城镇建设及乡村旅游的角度，非常注重对“原生态乡村文化”的保留和完善。在规划设计中，在项目显要位置，建设有***村部及村民文化活动广场，将村务工作和村民生活作为一种旅游产品向游客展示出来。同时，针对道路、路面照明、绿化等村容建设问题与村部展开合作，并合建三个大沼气池，按新合作关系共同利用新能源，为项目和周边农户服务。
紧贴“两型社会”建设要求
环境友好——沿水为路、沿水成景。在现有地貌特征的基础上，加大绿化建设，项目重要生产单位全部实现无污排放。
资源节约——路面实现太阳能照明，电视设备采购节能产品，采热制冷利用沼气和太阳能。
项目命名
本项目不仅仅是一个单纯的商业开发项目。他将与***的小城镇建设同步，紧紧围绕“两型”社会的建设要求，从项目自身出发，辐射周边、融入周边、带动周边。本项目命名为“******”。
***古为***，位于***西北部，***中下游，***西岸，是***通往***、川、黔的重镇，素称“***门户”，因***贯穿全境而得名，***就位于***镇、***河畔，拥有悠久的历史文化、众多的名胜古迹。
结合乡村旅游常用的“突出体现地域特征和资源特色”的命名原则，提取了“***”、“黄河”两个具有地方特色但又让人意想不到、甚至感觉冲突的名词，让消费者易于记忆、好奇寻找。而“***”中的“新”主要体现在以下三个方面：
（1）本项目的建设将成为小城镇建设的新样板
“社会主义新农村”是指在社会主义制度下，反映一定时期农村社会以经济发展为基础，以社会全面进步为标志的社会状态。具体来说包括五个方面：即新房舍、新设施、新环境、新农民、新风尚。将项目命名为“***”，就是要向外界传达本项目不是一个孤立的旅游景点，而是***小城镇建设的一个新成就、新样板。
（2）本项目的建设将成为***乡村旅游的新园区
乡村旅游是以景区景点和生态农业观光为依托，以田园风光、农家生活为特色，以乡村休闲度假、农业观光游览、民俗风情体验为主要内容的旅游休闲方式。“***”将围绕社会主义小城镇建设要求，科学规划，打造城集村务办公、村民生活、农业展示、休闲度假、餐饮娱乐为一体的乡村旅游新园区，并努力建设成***历史文化和优秀旅游资源对外展示推广的“形象窗口”。
（3）本项目的建设将是政府、投资者、村民合作关系的新发展
发展乡村旅游，离不开政府、投资商、村集体和村民的共同参与。本项目作为***小城镇建设和乡村旅游开发示范点，更是离不开政府和村民的支持。所以，在项目的规划设计中，充分考虑这几者之间的互动关系，做到“政府支持有效益、村民参与有收益、投资开发有利益”，实现多方受益。而正是这样一种新的“全景式”的开发思路，带动政府、投资者和村民能达成一种强烈合作愿望，实现乡村旅游中多方使用关系的新发展。
第四章 项目选址及建设条件
选址原则
本项目以乡村旅游作为经营核心，而新形式下的乡村旅游与小城镇建设、两
型社会建设是密不可分的有机整体，定位于“***小城镇建设及产业发展的新型示范点”，按照“区位优势、资源优势、市场优势”进行选址。
项目选址
拟建项目选址在*********，毗邻***国道，占据******黄金通道，紧邻***县城和***镇，是******种植的主产区之一。
建设条件
区位条件
***历史悠久，************************** ***地灵人杰，***************************** ***古称***********************************
***交通便利，是***水陆运输枢纽。境内外陆地交通网络发达：境内***铁路过境15公里，二广高速、国道***、省道S302、S304贯穿县境大部分，与纵横密布的县乡公路相连；境外交通东临岳阳170公里，南距***80公里，***260公里，西抵***137公里，北到荆州100公里，武汉300公里，境内外国省道及县乡公路构成完善的陆地交通体系。水运交通：***常年可通航运，经***与***、***相连直通长江。
***与长江直线距离80公里，是***铁路（******至广西柳州）跨越长江，进入***的第一县。水路经***入长江，可北上南下，通江达海。其北连长江，南通潇***，西控***，东出***，自古就有“***门户”之称，是***流域和***参与长江经济开发的一大战略要地。
***所属***市是中国60个高速公路枢纽城市之一，是***除省会***外，同时拥有铁路、高速公路、机场、水运的内陆城市。***现已形成同时拥有高速公路、铁路、机场、铁水联运港的立体交通构架，拥有海关、检验检疫等对外开放机构。
近年来，***全面贯彻落实科学发展观，大力实施“工业立县、创业富民”
战略，坚持以新型工业化带动农业产业化和新型城市化，经济社会持续快速健康发展，2007、2008连续两年被评为***县域经济二十强。2009年，全县完成生产总值亿元，实现财政一般预算收入亿元，城镇居民人均可支配收入达到13122元，农村居民人均纯收入达到5011元，综合经济实力跻身于全省前列。
通过近几年的快速发展，***已成为***流域的中心物流集散地。随着“环***经济圈”的经济融合和“***（***、***）融城”战略的实施，***将成为***北部经济快速增长的重要组成部分。
市场需求
随着经济的快速增长和人民群众物质文化生活不断丰富，追求健康的生活方式越来越成为人们日常生活的重要部分。 “休闲旅游”和“主题游”已正成为热门旅游类型，传统的观光旅游正在逐步减少，深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发展，且大受消费者欢迎。***依托***及周边地区景区资源和链接******的区位优势，拥有相当数量的过境游客。据不完全统计，仅星香源、金丰和两家酒店，每年接待过境游客已达4万人以上；而放眼整个***地区，如据***市旅游局统计，08年全市乡村旅游人数达200多万人次，达亿元直接经济收入。***作为传统的农业大县，不仅拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，而且历史悠久，文化底蕴深厚，如***古文化遗址等人文景观享誉全国；还有***的***园走廊，乡村田园风光，农耕风貌及民俗村落，水乡发居等丰富资源。由此可见，开发乡村旅游业大有可为。
地方资源
一方面，***作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如***产业；***历史悠久，文化底蕴深厚，如***古文化遗址等人文景观享誉全国。另一方面，*********具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，***是***小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升级的新阶段，本项目的开发能充分借用周边的自然资源，同时
又能有机融入到***的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。
政策条件
目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识，而且该项目的开发是经市委、市政府筹划，由陈文浩市长亲自拍板定案，列为全市农业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持。
自然条件 1、地形地貌情况
***全境土地面积为***5平方公里。其中山地丘陵面积平方公里，占全县总面积的%；岗地主要分布在县境南部和北部，共平方公里，占全县总面积的%；中东部属平原，约平方公里，占全县总面积的%。
***镇***地处***县城西边，地貌上属丘陵类型。拟建区地势较平坦。 2、气象资料
项目区气候属亚热带向北亚热带过渡的季风湿润气候，光热充足，雨量充沛，生长期长，严寒期短，四季分明。根据1994年以来气象站资料统计：多年平均气温℃；最低气温-10℃。多年平均降雨量，多年最大降雨量，年最小降雨量，降雨多集中在4～8月，日最大降雨量。四季有大风，春秋冬季多偏北寒风，夏季多偏南暖风。
3、水文条件
拟建项目区域地下水按埋藏条件及水理特征可划分为二类：
（1）孔隙潜水：主要赋存于沿线沉积物中，以亚粘土为隔水顶板。该层含水性一般，富水程度中等。主要受河水补给及大气降水渗入补给，潜水水位与河水位基本一致，潜水位随河水位涨落而变化。
（2）孔隙承压水：在钻探深度内，见二层孔隙承压水。
①第一层孔隙承压水：赋存于粉砂、砾砂中，以亚粘土、亚砂土为相对隔水
顶板，亚粘土为相对隔水底板。该层含水性好，透水性强，富水程度高，为民井主要取水层。
②第二层孔隙压水：赋存于中粗砂中，以亚粘土、亚砂土为相对隔水顶板。该层孔隙承压水对本工程的建设不会产生影响。
4、地震设防
根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），***地区地震加速度为，地震动反映谱特征周期为，拟建场地的抗震设防烈度为7度，根据《中华人民共和国防震减灾法（修订草案）》（全国人大常委会首次审议的防震减灾法修订草案），本项目建筑按8度设防。
5、工程地质 （1）地层
拟建场地以冲湖积成因的土层为主，上部为第四纪沉积土（亚粘土、亚砂土等）组成，厚度约20m左右；中部为第四纪全新世河湖相沉积物（Ⅰ级阶地的亚粘土、中细砂、粗砾砂）组成，厚度约55m左右；下部为晚更新世河湖沉积物（Ⅱ级阶地的亚粘土、中粗砂、粗砾砂）组成，厚度不大于50m。
（2）地质构造
项目区凹陷于***盆地北部，沿线内褶皱断裂密集，但未发现明显新构造活动痕迹，且场地稳定，对该项建设无不良影响。
（3）不良地质现象
拟建场地无岩溶、滑坡、崩塌、岩堆、泥石流、积雪、雪崩、风沙、采空区及构造破碎带等不良地质现象。
第五章 建设内容及规模
本项目工程建设为“******”一期工程。根据“******”总体规划，结合实际需要，制定本工程建设规模及建设内容。
建设规模
本项目建筑占地面积平方米，总建筑面积38880平方米。
建设内容
项目建设的整体规划设计充分体现了“绿色、阳光、运动、环保”的主题，由策划部门拟定出了“七大系统、六大分区、三路循环”的整体规划。
七大系统：
“食”系统，主要是指本项目的餐饮功能，包括中心餐饮区、清吧烧烤、农家自酿酒、自制腌制品、自制豆腐等。
“观”系统，主要是指本项目的景观系统，包括道路景观绿化、特色牌坊、荷塘、海难、特色民风建筑等。
“游”系统，主要是包括游道、观光车、指向设计、休憩设施和停车场等。 “乐”系统，主要是指本项目的休闲、娱乐项目，包括垂钓、网球、羽毛球、乒乓球、沙滩排球、儿童游乐场、游泳池及户外拓展项目等。
“展”系统，主要是指本项目的文化展示功能，包括“***文化民谷风情园”、农家豆腐坊、农家酒坊、农家油坊、农家腌制坊、农家小院、户外小品等。
“居”系统，主要是指本项目中为游客提供居信服务的宾馆、滨水民居度假客房。
“购”系统，主要是指针对游客提供的购物功能，拟建“***特产综合购物中心”及体验活动中所包含的酿酒、腌制菜品、蜂蜜等。
六大分区：
A、形象引导区。项目临***国道结合部。约用地15亩，用于建设大型停车场、游客接待中心、村民活动中心及进园管理办公室等建筑设施，其建筑物占地面积约4700㎡。
B、***民俗风情园。约用地20亩，主建农家酒坊、豆腐坊、腌制坊及农耕文化、民风民俗、历史人文、***小城镇建设成就等陈列展示、展览馆等建筑，其建筑物占地面积900㎡。
C、中心餐饮区。约用地5亩，主建架空层停车场、餐厅、包房及茶饮中心等建筑设施，其建筑物占地面积500㎡.
D、别墅式酒店群。此区建设20套独具特色的别墅式酒店，风格清新，幽静雅致，错落于乡间密林之中，是亲近大自然与高品质旅游生活的两全之选。别墅式酒内，设施先进，功能齐全。超大客厅可待客洽谈，卧室温馨浪漫，独家私人露台，可一览园区美景；完善的信息化智能服务系统，更能为游客提供丰富多彩的娱乐生活和方便快捷的商务服务。别墅式酒店群有很好的市场前景。约用地20亩，主建儿童乐园、游泳池、训练场等体育运动设施，其建筑物占地面积900㎡.
E、高尚会务、生活区。约用地20亩，主建休闲宾馆及多功能会议室，按摩、休闲、健身房、网球、沙滩排球等建筑，其建筑物占地面积1500㎡。
水面主要用于建钓鱼中心、滨水木道、临水风情包厢，水生植物种植观赏区，阳光沙滩游泳池等建设。
F、户外活动拓展区。户外活动拓展区。户外拓展是时下非常流行的一种企业培训方式，能让人在各种项目活动中达到磨练人意志、陶冶情操、完善人格、熔炼团队培训的目的，受到很多企业单位的青睐，周边同类的经营户外拓展的项目少，综合条件和本项目有一定的差距，有很好的市场前景。约用地15亩，主建儿童乐园、游泳池、训练场等体育运动设施，其建筑物占地面积900㎡.
三路循环：
A、游客车辆通道循环。游客的私家车以***国道入口为起点，途经村支部并环绕***民俗风情区，经中心餐饮区的停车场，形成一个完整的回路，很好的覆盖了“民俗园”等园内主要景点，与生活区临湖相望，保证了生活区域内的安静。
B、电瓶车游道循环：观光游道以停车场为起点，沿***岸环绕日光沙滩，游客可看到临水小包厢、烧烤场、网球场等，经过户外拓展区，观光车将经农家居住区到***园，然后沿“农家小院”后面的游道折返，经过茶艺会务区和儿童游
客场，返回停车场。
C、消防通道：消防通道用于消防人员实施营救和人员疏散的通道，同时也是贵宾进入园区的安全通道。消防通道经过村支部广场转盘库，直接由南面通路经滨水民居到达高尚生活区，是园内仅有的一条通路到达高尚生活区，很好的保证了生活区的安静。
项目设计说明
1、形象引导区（A）区
处于项目的西北区，***国道沿线，能有效截流过路车辆及游客。形象引导区前坪为大型停车场，专门负责停放过路或旅行团的大巴车辆，同时兼顾电瓶车停车。
※村部及游客接待大楼：包括游客接待中心、村部办公室、景区办公室、远程中心、监控室、休息室、图书馆以及紧急救援时的医务室，这些设施的设立都将以村民和游客的利益为中心，给游客和村里的居民们带来方便。
·游客中心能很好的向游客提供“全程导游服务”。旅游超市既提供周围村民日常生活所需的各类用品，让大家不用进城也能享受城市的便捷生活。同时，这里还提供给游客当地的名特产、工艺品、文化产品等，形成有特色的旅游购物中心，方便游客购物。
·村支部、村民活动将包括办公楼、远程教育中心、村图书室、保安亭、村休闲文化广场、环保公厕，将办公楼设立在进入***的入口处，是考虑到办公大楼可以作为***的一个主观形象引导，将它设在入口处既方便对整个村进行管理，能让游客进入对***后留下好印象。
※保安亭：设保安亭一处负责游客车辆的停放与看管。
※环保公厕：它利用各种环保材料制成，将排泄物集中处理。它的设立将节约和合理的利用更多的资源，保持与周围环境的友好，以方便游客与居民。
※村休闲文化广场：在办公大楼前面有一个大型的广场，在旅游旺季这个广
场可用来停游客自驾的车，平时***民可以在广场上休闲与娱乐。这样就可以使资源得到更为充分的利用。
※广场雕塑：在广场不远处，设立一个主题雕塑，这个雕塑既对整个***起到了观赏美化作用，也是***的形象代表。
2、***民俗风情园（B区）
***民俗风情园是将***历史文化、民俗民风集中展示的一个平台。规划分为两大块，一块是以各种体验式的活动为主题的农家小铺，如：豆腐铺、榨油铺、茶铺等，它集展示、体验、销售于一体，将采取“统一管理，出租经营”的方式让周围农户参与进来。这些项目将生动还原村民平日里的生产场景，向广大游客展示原汁原味的***民俗风情。第二部分是***历史文化和优秀旅游景区的博览展示，集中陈列和展示***历史文化精髓。
（背景说明：***以前又叫“万家铺村”，上世纪八十年代才改名为***。为突出地方特色，项目将***民俗风情园内的农事小作坊全部以“铺”命名，与***的历史联系起来，融合“铺”字既通俗好懂，又亲切上口，以旧衬新，凸显******的崭新面貌。）
※酿酒坊：***是稻作之乡、***大县。本项目依托周边资源，建设一个大型酿酒铺，集酿酒、藏酒、卖酒于一体，可看可玩可尝可买，农家味十足。
※豆腐铺：采集村民自种晒干的黄豆，推石磨，磨豆汁，自制豆腐新鲜又营养。游客还可亲自参与其中。内置豆腐乳，豆制品等供游客购买。
※榨油铺：里面展现村民的榨油工具，在茶籽收获季节，能对村民种植的油菜籽、茶籽等现榨，游客还能给亲朋好友带上一壶野生菌油，一起分离绿色食品。
※甜蜜蜜铺：***特色糖种。如：搅搅糖、米子糖、雪枣、饧糖、片片糖琳琅满目任您尝，还有惜春蜂蜜糖。游客还可以在其中自制各种糖类，体验自制糖的乐趣。
※茶铺：潢县拥有悠久的茶文化，茶叶种类包括双叶绿茶、太青云峰茶、太
清野芽王、***太青山雾秀茶。此外***的皮影戏也是远近闻名，沸水沏茶，氤氲清香，游客在品尝着***茶文化的同时还可以坐在茶铺里悠闲的观赏着***的皮影戏，乐此不疲。
※腌制铺：农家自制坛坛菜，辣萝卜，酸黄瓜，干腌菜，腊肉，腊鱼都会让游客对农家小调回味无穷。
※编制铺：草鞋，藤椅，竹篮，竹筐等，这是一个***民间艺术与智慧的集中展现。让游客尽情体验编制之乐。
※***历史文化博览馆：***自古来人才辈出。************************等。此外，还有着名的************************。在地方民俗文化中，*********************，本历史文化馆正是浓缩了***历史文化精髓，成为***文化的展示窗口，让游客饱尝文化餐。
另外在民俗风情区，靠水游道，设有8处钓鱼台与小卖部，方便附近的游客。奇石馆：《云林石谱》记载“***石产土中，磊碑而生，大者尺余，亦有绝小者，颇多险怪岩，类诸物状”体现***出奇石这一特点，且姿态形状各异。众多奇石定的展示定会让游客耳目一新，拍手称奇。
3、中心餐饮区（C区） ※***休闲茶餐厅
一楼停车场：考虑到游客的便捷，在一楼安置停车场，车子统一停放，容纳40个车位。
二楼餐厅：整个大厅能同时接纳300人的团体规模。其中临水式包间有12间。
三楼茶厅：能接纳100人的团体规模，其中设有包间12间。在厅中央，设有三面临水的舞台。邀三朋四友，品茶听小曲，乐不思蜀。还能观赏具有当地特色的文艺表演，如***荆河戏等。
※***休闲清吧（PUB）
清吧临水而建，环境幽雅，能接纳100人的团体规模。清吧内的音乐以轻音乐为主，内设有烤吧，游客可根据自己的喜好，自点食物，有专人负责烧烤。厅内还设有自助式卡拉OK；自酿***酒，在***收获的季节，采摘新鲜的***，游客可以亲自体验一番酿酒的过程。
※水上乐园
在清吧的右侧，设水上乐园。水上项目：水上自行车、水枪、水上自驾车等。为游客提供一个清凉夏季、尽情欢闹之处。
4、别墅式酒店群（D区）
此区建设有20套独具特色的别墅式酒店，风格清新，幽静雅致，错落于乡间密林之中，是亲近自然与享受商品质旅行生活的两全之选。
别墅式酒店内，设施先进，功能齐全。超大客厅可待客洽谈，卧室温馨浪漫，独家私人露台，可一览园区美景；完善的信息化智能服务系统，更能为游客提供丰富多彩的娱乐生活和方便快捷的商务服务。
5、高尚会务、生活区（E区）
这一区属于高端品质生活区，位于项目地块南端，其中包括综合服务中心、室外网球/羽毛球、阳光沙滩旅游池与滨水民居独立小包厢。
※综合服务中心
一楼：设立健身房、桑拿、按摩、足浴、淋浴中心等地方，游客们能方便的在此进行娱乐，通过各种方式来放松自己的身心。
二楼：高档会议层，供各级政府机关和企事业单位集会之用，里面有大水会议室一间。
三楼——六楼：设置99个客房，以满足游客的住宿需求，有棋牌室和咖啡厅，将休闲、娱乐结合。
※滨水民居
在项目地块的南边沿水而建一排滨水民居，参照湖乡民居特点，以“吊脚楼”
的建筑形势出现。在滨水民居内，游客可以进行东西自取、饭菜自理等一系列满足游客“休闲独处、自享田园生活”的消费需求，实现游客居住“农家别墅”的心愿。
※阳光沙滩、网球场、羽毛球场
在综合服务大楼旁边水域，将设置成为游泳池，将在这里铺设人工沙滩，供高端消费人群休闲游泳之用。此外，遮阳篷、沙滩椅等设施一应俱全，游客能在此淋浴阳光，亲近大自然。
室外网球/羽毛球场：在综合服务大楼外还有室外网球/羽毛球场，游客们除了可以在室内放松外，也可以选择在室外打网球或羽毛球来放松，享受运动后畅快淋漓的排汗感。
※大众游泳场及淋浴中心
区内的东北角落，开辟大众游泳场，设立淋浴中心，为运动的游客提供就近淋浴更衣场所，太阳能的热水供应是重点，人性化的设计将受欢迎。
6、户外活动、拓展区（F区）
此户外拓展中心设立在整个园区的南边，为游客们提供户外体有训练、团队协作及企业文化培训。
※户外拓展训练基地：在此外设立户外拓展运动可以被企业用来培训员工、建立与人之间的合作关系等，这是属***乡村游区首例。户外拓展项目包括高空断桥、信任背摔、蜘蛛网、救生墙等项目。当然，安全因素也是被着重考虑在其中了的。这是本项目的一个特色亮点，结合地区特点、顺应市场需示，能为项目及周边带来较大的经济收益。
第六章 工程技术方案
建筑设计
设计依据
1、《中华人民共和国防震减灾法（修订草案）》（全国人大常委会首次审议
的防震减灾法修订草案）；
2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95及1999、2001年局部修订； 3、《建筑地面设计规范》GB50037-96； 4、《屋面工程技术规范》GB50345-2004；
5、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）； 6、相关法规和技术规范。 设计要求
本新建工程建筑类别为二类，耐火等级为二级，抗震设防烈度为8度，屋面防水等级为Ⅱ级。
平面设计
本项目充分研究了当地旅游市场和消费需要，同时结合开发商和项目地的实际情况，在满足上述功能定位的前提下，以餐饮住宿为中心，以民俗文化展示为载体，拟定了“食”、“观”、“游”、“乐”、“展”、“居”、“购”七大系统和“形象引导区”，“***民俗风情园”、“中心餐饮区”、“户外活动拓展区”、“高尚会务、生活区”五大分区及“旅游车辆通道循环”、“电瓶车旅游循环”、“消防通道”三路循环的总构思（具体平面布局详见总平面图）。
在平面设计中，坚持“以人为本”理念，注重生态环境保护，充分考虑本项目的自然环境和区位优势，给人以最大的关怀；树立“科技领先”观点，注重科技含量，提高网络信息水平和专业技术水平，完善服务功能；注重“生态环保”意识，要充分利用当地的自然风光，为体现地方特色，本项目建设要加强场内绿化，美化活动环境。
立面设计
立面造型设计应突出现代建筑特色和“以人为本”特点，造型新颖、色彩淡雅。考虑与周围环境相协调，表现简洁明快、有一定力度，使建筑轮廊线优美和富于变化，既与周边优雅、宁静的环境协调统一，又具有鲜明的个性和识别性。
屋面设计
屋面设计按《屋面工程技术规范》（GB50096-1999）设计并满足节能要求。屋面防水等级为Ⅱ级。
结构设计
设计依据
1、《防震减灾法（修订草案）》（全国人大常委会2008年10月23日首次审议的防震减灾法修订草案）；
2、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001； 3、《建筑结构荷载规范》GB50009—2001(2006年版)； 4、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223—2008； 5、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002； 6、《砌体结构设计规范》GB50003—2001；
7、《建筑抗震设计规范》GB50011—2006(2008版)； 8、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）； 9、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008； 10、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002； 11、相关法规和技术规范。 设计要求
全国人大常委会2008年10月23日首次审议防震减灾法修订草案。针对当前中国防震减灾工作中存在的问题，修订草案对防震减灾规划、地震监测预报、地震应急救援、震后恢复重建等内容做了修改、完善，其中充分吸纳了汶川特大地震抗震救灾经验。依据上述规定，本工程建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年，地基基础设计为乙级，建筑桩基安全等级为乙级，砌体工程质量控制等级为B级，建筑物抗震重要性类别为丙类，抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为。
结构形式
根据建筑平面尺寸，建筑体型符合简单结构要求，餐饮、宾馆均采用框架结构，展示中心采用框架结构等。
基础选型
根据邻近地质勘察报告，餐饮、宾馆均采用桩基础，其他为条形或独立基础。 主要结构材料 1、混凝土：C25-C30
2、钢 筋：HRB400级钢筋（fy=360） HPB235级钢筋（fy=210）
3、砌 体：承重墙：采用MU10烧结多孔砖
非承重墙：外墙、分户墙、楼梯间填充墙采用加气混凝土砌块
4、砌筑砂浆：采用M10～M5混合砂浆
电气设计
设计依据
1、《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94； 2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 3、《供配电系统设计规范》GB50052-95； 4、《低压配电设计规范》GB50054-95； 5、《电力工程电缆设计规范》GB50217-94； 6、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
7、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）； 8、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）； 9、国家其它有关电力设计规程、规范。 设计范围
1、建筑外10KV配电系统；
2、配电线路及路灯系统； 3、建筑物电力、照明系统； 4、建筑物防雷、接地系统； 5、电话通信、有线电视系统。 变、配电系统
1、负荷等级和负荷计算
根据本工程建筑物类型和使用性质，所有消防设备等公共用电，为三级负荷。建筑负荷指标平均按50W/ m2（建筑面积）计算，用电总装机容量为1944KW，需要系数取值，计算容量为580KW，计算视在功率为406KVA。经测算项目建成后，需要安装3台250千伏安箱式变压器，才能满足整个园区用电量需要。
2、供电电源
根据负荷等级和负荷计算，本工程采用10KV电源分回路供电，由园区就近电网接入。
3、无功补偿
采用低压集中自动补偿方式来提高功率因数，补偿后高压侧功率因数不低于。
电力系统
1、电源电压和配电系统
本工程设总配电箱，分室设开关箱，系统形式主要采用放射式供电，部分采用链式供电。各用电设备处设配电控制箱，其中消防动力设置在末端配电控制箱内设双电源自投自复功能，动力配电采用放射式和树干式相结合方式配电。
2、导线选择和敷设方式
低电压馈线电缆一般采用YJV-1000型，绝缘导线采用BV-750型。建筑竖向干线沿墙电缆管敷设，横向各建筑分支线沿墙板暗敷设。
3、设备选择及安装
照明、动力配电箱、双电源切换箱等末端配电装置分布在各楼层，根据各自的情况分别选用嵌墙式、挂墙式或落地式。
照明系统
1、照明配电系统形式
照明配电以放射式向各建筑楼层照明配电箱供电，楼层照明配电箱以链式向各建筑照明配电箱支路供电。
2、照度标准
按照我国技术规程推荐值为，走道、楼梯间为30LX，、办公室、会议室、宿舍200 ～ 750LX，卫生间100LX。
3、设备选择及安装
一般照明以电子镇流器节能三基色T5荧光灯为主，紧凑型节能灯为辅，其它立面照明、重点照明等另做专项设计；灯具选用高光效灯具，荧光灯灯具开敞式光效不低于75％，格栅灯不低于60％，附近采用符合国家效能标准的节能型电子镇流器；另外，根据警卫和消防要求设置带蓄电池的应急灯，照明配电箱嵌墙式安装。所有插座回路（除壁挂空调插座），采用漏电保护装置，防止出现电击事故。公共部分照明采用声光延时控制。
4、照明控制方式 采用就地分散控制方式。 5、线路敷设
普通照明主干线采用VV-1KV电缆，分支线采用BV-500V电线穿管在各层墙、板内暗敷设；室外照明路灯干线前端和灯杆接线盒内设置漏电保护。
建筑物防雷、接地系统 1、防雷等级按三级防雷设防。 2、防直击雷措施
在屋面设不大于20M×20M（三级）防雷网络，以柱内主筋做引下线；以基
础钢筋做接地装置，三者可靠连接。
3、防侧击雷措施
外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接以防侧击雷。 4、防雷电波侵入措施
凡进入建筑物的金属管道、线缆的金属外皮就近与接地装置连接。 5、防雷电感应措施
将建筑物内的主要金属物就近接至防雷接地装置或电气设备的接地装置上。 6、建筑物做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。
7、对楼内信息系统做防雷击电磁脉冲保护，其配电设备处装设浪涌保护装置。
8、低压配电系统的接地形式为TN-C-S系统。
9、建筑物防雷接地、工作接地、保护接地共用接地系统，联合接地电阻不大于1欧姆。
弱电系统 1、电话通信系统
（1）自园区就近电话电缆交接箱引来市话电缆，在各建筑内设置智能配线箱。
（2）室内线路
采用RVS-4*电线穿薄壁金属电线管暗敷。
（3）系统使用联合接地形式，接地电阻不大于1Ω。引入建筑物的电缆线路，其金属外皮应与接地装置可靠连接。
2、信息网络系统
（1）本工程建筑设信息网络系统，室外系统由有关部门设计施工。在各室内设单元分线箱和智能配线箱。设计交接点设于单元电话分线箱。
（2）室内线路采用超五类8芯对绞线穿薄壁金属电线管敷设。
给排水设计
设计依据
1、《建筑给排水设计规范》GB50015-2003； 2、《室外给水设计规范》GB50013-2006； 3、《室外排水设计规范》GB50014-2006； 4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 5、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；
6、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）； 7、相关法规和技术规范。 设计范围
用地红线以内的室内外给水、排水、消防设计。 室外给水系统 1、水源
本工程水源采用城镇自来水或自制水源。 2、用水量
用水时间按12小时计算，时变系数为。最高日用水量为90m3/d，最大时用水量为19m3/h
3、室外给水系统
室外给水管道为生活管道系统和消防管道系统，市政供水的水量，水压能满足多层的用水要求。
4、给水管在室外呈环状布置，室外消防用水直接由市政管网供给。 5、管材
室外给水管道（DN≥100）采用普压球墨给水铸铁管，接口采用推入式梯唇形橡胶圈接口，闸阀控制。
6、管道敷设
车道下覆土厚度不小于米，夯实土基础，当覆土厚度不足或从其它障碍物底下穿过时，管道应采取有效的护管措施。
室外排水系统 1、排水体制
室外排水系统采用雨、污分流制。生活污水经化粪池处理后，再由园区内污水主干管接入市政污水管网。建筑雨水经落水管收集后排入建筑周边的雨水暗沟，进入园区内的雨水排水系统。
2、污水量
生活污水的排放量按用水总量的90%考虑，最高日排水量为81m3/d，最大小时排水量为17m3/h。
3、管材
选用PVC波纹管，橡胶圈接口，100厚粗砂垫层，夯实土基础。 室内给水系统 1、供水方式
生活给水采用由园区内生活管网直接供给。 2、给水管材（包括进户给水管）
主干管采用钢塑复合管，其它采用PP-R管，热熔连接；管材、管件公称压力应根据其工作压力选用，但应不低于。PP-R管与其它设备和生活给水铸铁管的连接方式宜采用法兰连接，与金属管件应采用丝扣或法兰连接。
室内排水系统 1、排水系统选择
①本系统设计采用室内粪便污水、生活废水合流制。
②卫生间采用设伸顶通气排水立管排水，一层的单独排出户外。 2、卫生器具
①公共卫生间采用普白陶瓷蹲式大便器，延时自闭阀冲洗。
②地漏采用深水封（≥50mm）地漏，当采用普通地漏时，应在下面加装存水弯。
3、管材
①室内主排水立管采用PVC-U实壁螺旋消音管。
②排水横支管等采用PVC-U新型复合排水管，承插粘接。 4、管件配置
①排水立管上每层设伸缩器一支； ②排水立管穿过每层楼板应加设阻火圈。
5、各种排水管的管径应根据其通过的最大流量确定，并满足有关规范的要求。
空调凝结水排水系统
建筑物的空调凝结水应通过专门的排水管收集后统一排放并最终进入室外的雨水系统。
雨水系统
1、建筑雨水经落水管收集后排入建筑周边的雨水暗沟，进入园区内的雨水排水系统。
2、管材
建筑雨水排水立管采用PVC-U实壁螺旋消音管，承插接口，专用胶粘接，并在适当位置设置消能弯；室外雨水排水管采用PVC波纹管，橡胶圈接口，100厚粗砂垫层，夯实土基础。
3、雨水量
雨水量设计暴雨强度按***地区暴雨强度公式计算。 即：Q=1422(1+/(t+ (L/
消防设计
设计依据
1、《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 2、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001; 3、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997年版)； 4、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分2002年版）； 5、相关法规和技术规范。 水消防
1、消防设计范围
包括室外消火栓、灭火器配置。 2、消防用水
在入口处给水管各引一条DN100消防给水管，并在红线内构成环状供水管网。
3、室外消火栓系统
室外消火栓系统采用低压制，室外消防用水量为25L/S，在消防给水环网上接出室外消火栓供消防车吸水向着火楼房加压供水灭火。消火栓距路边不应大于5m，不宜小于2m。
4、灭火器具配置
根据《建筑灭火配置设计规范》及宿舍的使用功能配置一定数量相应的灭火器。
第七章 环境保护
“发展循环经济，加强环境保护力度，切实保护好自然生态”是我国提倡的一项基本方针，加快建设资源节约型、环境友好型社会也成为了我国近几年应追求的目标。因为它不仅事关现代建设事业，而且事关人民群众的根本利益，更事关中华民族的生存和长远发展。因此在项目建设的过程中，我们要立足于我国现状，本着“发展循环经济，加强环境保护力度，切实保护好自然生态”的要求去开展建设。
按照可持续发展战略方针，根据“构建和谐社会”的基本精神，应当着力进行环境保护。现今“加强环境保护，促进人与自然和谐相处”的呼声越来越高，环境保护已成为了我国必须长期坚守的一项基本国策，加强环保成为了我们每一个人的责任。本项目的环境保护将按照《中华人民共和国环境保护法》、《建设项目环境保护设计规定》等有关法律、法规及其他政策文件，采取必要的治理措施保护环境，严格按照国家的环境标准执行，并报环保管理部门审定。
施工期环境影响分析
噪声
施工期噪声主要来源于施工机械，如推土机、挖掘机、打桩机、起重机、载重汽车、搅拌机、振捣器等。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随着施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，所以必须重视对施工期噪声的控制。距施工机械不同距离处的声级测试结果见表7-1。
表7-1 距施工机械不同距离处的声级
噪声级dB(A) 序号 1 2 3 4 5 设备名称 10m 打桩机 挖掘机 搅拌机 载重汽车 搭吊 80 65 60 70 65 20m 74 59 54 64 59 30m 50m 66 51 46 56 51 100m 60 45 40 50 45 200m 54 39 34 44 39 由表7-1可以看出，施工噪声将使距声源100米范围内的昼、夜声级超过《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。这将会对周围环境噪声敏感点产生不利影响。主要防治措施：
1、采用较先进、噪声较低的施工设备；
2、将噪声级较大的施工活动尽量安排在白天，夜间进行噪声级较小的施工
活动，对打桩机等主要噪声源应建议在中午（12：00-14：00）停止施工，夜间（22：00-06：00）禁止施工；
3、禁止夜间运行的设备应严格执行有关规定，若必须夜间施工，须先向环保部门申报并征得许可，同时事先通知周围居民、单位，以取得谅解；
4、在不影响施工情况下将噪声设备尽量不集中安排，并将其移至距离居民住宅等敏感点较远处，同时对固定的机械设备尽量入棚操作；
5、采用声屏障措施：在施工场地周围有敏感点的地方设立临时声屏障；在施工的结构阶段和装修阶段，对建筑物的外部也应采用围墙围挡，以减轻设备噪声对周围环境的影响。
废气
施工场地平整、砂料、石灰、进出车轮带泥砂、水泥搬运、混凝土搅拌产生扬尘，运输车辆产生尾气，由此造成对周围环境空气的污染，直接影响附近居民的日常生活和城市景观。
为降低扬尘产生量，保护大气环境，建议施工单位采取如下措施防尘： 1、在施工过程中，作业场地将采取修建围墙围挡以减少扬尘扩散，围挡对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为s时，可使影响距离缩短40%。
2、在施工场地安排员工定期对施工场地洒水以减少扬尘量，洒水次数根据天气状况而定。一般每天洒水1～2次；若遇到大风或干燥天气可适当增加洒水次数。施工场地洒水与否对扬尘的影响较大，场地洒水后，扬尘量减低28%～75%，大大减少了其对环境的影响；
3、对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少洒落；
4、使用商品混凝土，尽量避免在大风天气下进行施工作业。北京市目前规定大于四级风禁止土石方施工，该项目也可借鉴；
5、在施工场地上设置专人负责弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、清运和堆放，堆放场地应避开居民区的上风向，必要时加盖蓬布或洒水，防止二次扬尘；
6、对建筑垃圾及弃土应及时处理、清运、以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环境；
7、建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量； 8、选择对周围环境影响较小的运输路线，定时对运输路线进行清扫。 只要加强管理、切实落实好这些措施，施工场地扬尘对环境的影响将会大大降低，同时其对环境的影响也将随施工的结束而消失。
废水
施工期间产生的废水主要有基础施工中泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产废水和施工人员所产生的生活废水等。生产废水中主要含有悬浮物、石油类等，生活污水中主要含有COD、BOD5、SS等污染物。项目施工期间，对施工场地所产生的污水应加以管理、控制。所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀处理后再排入城市排水管网。施工废水特别是水泥砂浆废水含有大量的泥砂，如果不经处理直接外排，会淤积下水道，且污染地表水环境。因此该部分污水必须处理后（设置沉砂池）方能外排。采取上述有效措施后项目施工期污水对受纳水体影响不大。
固体废物
建设施工过程中产生废弃的建筑材料、废土、建筑垃圾、生活垃圾等固体废物。施工现场产生的固体废物以建筑垃圾为主。大量的建筑垃圾及弃土的堆放不仅影响城市景观，而且还容易引起扬尘等环境问题，为避免这些问题的出现，对施工中产生的固体废物必须及时处理。施工期的建筑垃圾应随时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理。弃土拟在本工程建设中用做填埋土。
施工期对交通的影响分析
施工期间，现场产生的大量建筑垃圾和生活垃圾需要运出，大量的建筑材料需要运入，运输车辆将会对城市的交通带来一定影响。建设单位、施工单位应会同交通部门定制合理的运输路线和时间，尽量避开繁忙道路和交通高峰时段，以
缓解施工期对交通带来的影响。另外建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点处置，并不定期地检查执行的情况。采取上述措施后，将会有效地减轻施工期对交通的影响。
总之，项目施工期对环境产生的上述影响，均为可逆的、短期的，项目建成后，影响即自行消除。建设单位和施工单位在施工过程中只要切实落实对施工产生的扬尘、噪声、固体废物的管理和控制措施，施工期的环境影响将得到有效控制。
营运期环境影响分析
废气
汽车在启动和怠速行驶时，将有汽车尾气排放，主要污染物是CO、HC、NO2。汽车尾气中污染物排放量与车型、车况和车辆数等有关，同时随汽车行驶状况不同而又差别。不同车况时，汽车尾气中主要污染物浓度见表7-2。
表7-2 汽车尾气主要污染物浓度表
车况 空档 怠速 定速 NOX(/10) 10～50 200（按照NOX的1/3计算） 1000 6CO(%) HC(/10) 300～1000 1200 400 6 由表7-2可知，汽车怠速时，汽车尾气中CO、HC浓度较高；随着车速的增加，CO、HC浓度下降，而NO2排放浓度增大。
该项目一氧化碳、碳氢化合物、二氧化氮的排放速率和排放浓度远小于《大气污染物综合排放标准》中的2级标准，对周围环境影响不大。
废水
营运期排放的废水主要是生活废水，含CODcr、BOD5、SS、动植物油类等。类比桃源县同类生活废水水质，其中各污染物CODcr、BOD5、SS、动植物油类等含量均超过GB8978-1996《污染物综合排放标准》表4中一级标准，如果不进行
处理直接排放，将会恶化城市下水道水质。该项目在建设时必须修建隔油池、化粪池对生活污水进行处理，类比桃源县生活污水处理方法，采取以上措施后将对城市下水水质产生轻微影响。
噪声
该项目的主要噪声源为汽车在园区内行驶时产生的噪声。搞好车辆管理以及其它有效的防治措施，对周边声环境影响不大。
固体废弃物
该项目营运期产生的生活垃圾，如果任意排入环境，分解释出有毒有害气体和散发出恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，将对周围水体和大气环境产生较大影响，必须集中定点收集，密闭存放，及时清运至城市垃圾中转站进行统一处置。只要严格按照环卫部门的有关规定执行，加强管理该项目固体废物对周围环境不会产生明显的不良影响。
第八章 节能方案分析
大力发展循环经济，是构建资源节约型、环境友好型社会和实现可持续发展的重要途径。
在设计和施工中应坚持开发节约并重，节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，大力推进节能、节水、节地、节材，加强资源的综合利用，并完善再生资源回收利用体系，全面推进清洁生产，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。本项目采取的节能设计方案主要分析三个方面，一是建筑节能设计，二是用电节能设计。
建筑节能措施
节能建筑规划设计
根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施
工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。
1、建筑朝向和平面形状
同样形状的建筑物,南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此建筑物应尽量采用南北向。如对一个长宽比为4∶1的建筑物,经测试表明：东西向比南北向的冷负荷约增加70%。在建筑物内布置空调房间时，尽量避免布置在东西朝向的房间及东西墙上有窗户的房间以及平屋顶的顶层房间。因此,选择合理的建筑物朝向是一项重要的节能措施。空调建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外维护结构表面积小的建筑。因为外表面积越小，冷负荷越小，能耗越小。
2、合理规划空间布局及控制体型系数
如果是依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。而设有空调系统的建筑，其空间布局应十分紧凑，尽量减少建筑物外表面积和窗洞面积，这样可以减少空调负荷。
体形系数的定义是建筑物外表面积F与其所包围的体积V之比值。对于相同体积的建筑物,其体形系数越大,说明单位建筑空间的热散失面积越高，研究表明，体形系数每增大，能耗指标约增加%。因此,出于节能的考虑,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。但如果出于造型和美观的要求需要采用较大的体形系数时,应尽量增加围护结构的热阻。
增强建筑维护结构的保温隔热性能
改善建筑的保温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。据有关资料介绍,围护结构的传热系数每增大1W/m2·K。在其他工况不变条件下,空调系统设计计算负荷增加近30%。所以改善建筑外围护结构的保温性能是建筑设计上的首要节能措施，我国《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ42）对空调建筑外维护的传热系数作了规定，对舒适性空调的最大传热系数规定为～，可采用玻璃
棉、聚苯乙烯板、加气混凝土等保温材料，也可采用双玻璃、顶层架空隔热层等空气间层起隔热作用。
1、外墙的节能措施
①使用环保、节能型建筑材料
使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显着的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。
a、外墙类型
由外至内水泥砂浆（20mm）+胶粉聚苯颗粒保温砂浆（40mm）+烧结多孔砖（240mm）+混合砂浆（20mm）
b、楼板类型
水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm） c、分户墙类型
混合砂浆（20mm）+灰砂砖砌体（240mm）+混合砂浆（20mm） d、屋面类型
自上而下。碎石、卵石混凝土（40mm）+水泥砂浆（20mm）+挤塑聚苯板（40mm）+水泥砂浆（20mm）+钢筋混凝土（120mm）+混合砂浆（20mm）
②隔离太阳辐射热
对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。
2、门窗的节能技术措施 ①尽量减少门窗的面积
门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，面积约占建筑外维护结构面积的30%，其能耗约占建筑总能耗的2/3，其中传热损失为1/3。所以门窗是外维护结构节
能的重点。所以在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。
②设置遮阳设施
设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透过窗户进入室内，可采用外廊、阳台、挑檐、遮阳板、热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。
③提高门窗的气密性
有资料表明，房间换气次数由降到。建筑物的耗冷可降低8%左右，因此设计中应采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热。加设密闭条是提高门窗气密性的重要手段之一。
④尽量使用新型保温节能门窗
采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。同时还要特别注意玻璃的选材。玻璃窗的主要用途是采光，但由于玻璃窗的耗冷量占制冷机最大负荷的20%～30%，冬季单层玻璃窗的耗热量占锅炉负荷的10%～20%，因而控制窗墙比在30%～50%范围内时，窗玻璃尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。
a、外窗类型
PVC塑料普通中空玻璃窗（5mm+6Amm+5mm）。 b、外门类型
双层金属门板，中间填充15mm厚玻璃棉板。 ⑤合理控制窗墙比
窗墙比是窗洞口与墙的面积比值，增大这两个比值不利于空调建筑节能，应尽量减少空调房间两侧温差大的外墙面积及窗的面积。控制窗墙比、对外墙及屋顶的导热系数等提出具体要求。通过外窗的耗热量占建筑物总耗热量的35%～
45%。故在进行前期建筑设计时，在保证室内采光通风的前提下合理控制窗墙比是很重要的,一般北向不大于25%;南向不大于35%;东西向不大于30%。
屋顶的节能技术措施 1、隔离太阳辐射热
隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施。
2、“冷屋顶”节能
国外很多专家对“冷屋顶”（cool roofs）进行了大量的研究，发现其节能效果很显着。所谓“冷屋顶”(cool roofs)是指日射反射率高的屋顶,它通过对普通屋顶涂上高反射率的涂料,提高屋顶的日射反射率,减少太阳热量的吸收,从而达到减少空调冷负荷和空调节能的目的。研究表明：采用“冷屋顶”节能可使空调负荷减少约 10%～50%。
用电节能措施
1、变配电加装电容补偿器，提高用电质量，提高电力功率因素，减少因无功损失，节约电能。
2、敷设线路时，其导线截面积的设计选用，充分考虑其机械强度电压降、发热等因素，防止超负荷运行。
3、提高供配电系统的功率因素，减少线路的无功功率的损耗，从而达到节能目的。具体措施为在配电中心或箱变中设置低压侧集中电容补偿，使低压侧总功率因素达到以上。
4、在满足照度要求的前提下，优先采用高效发光、高功率因素的T5或T8管的节能型荧光灯或紧凑型节能灯。在同等照度下比白炽灯节电70-80%。
5、公共场所如走道、楼梯间等人员短暂停留的部位采用声光控制延时开关
控制照明灯具。
6、合理地控制照明时间。 7、充分利用自然光，减少用电量。
总之在设计中一定要贯彻国家有关部委最近发出的有关节能的通知要求。
第九章 项目实施进度安排
为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，全部工程计划在2011年9月底前全面竣工，2011年10月1日开园营业。建设工期为 18 个月。现将实施进度大体安排如下：
1、20010年4-6月底前完成施工前期准备工作，包括项目前期项目申报报告编制、勘探、设计、报建、资金组织等；
2、2010年4月，所有工程项目建设全面实施整体连动； 3、2011年4月底，所有主体工程全部完工； 4、2011年9月前完成全部装饰装潢等刹尾工作； 5、2011年10月1日开园营业。
第十章 投资估算与资金筹措
投资估算
估算依据
1、***建筑工程概算定额（2001年）； 2、《***安装工程消耗量标准》（2006）； 3、《***建设工程计价办法》（2006）；
4、《人工工资标准***建价[2009]406号文件》； 5、主要建筑材料价格执行***市2009第四期动态基价； 6、主要安装材料执行***市2009安装工程主要材料价格； 7、国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料。
估算说明
1、开发建设投资估算范围包括建筑安装工程费、其它费用、预备费等； 2、预备费用按工程费用和其他费用两者之和的5%计取；
3、建设单位管理费按总投资的%计取，勘察设计及工程监理费分别按工程费用的%和%计取；
总投资估算
项目总投资为8000万元，其中工程费用 万元，其他费用 万元，预备费290万元，建设期利息 万元。详见表10-1。
资金筹措
本项目共分三期开发，总投资2亿元。本报告主要是针对第一期工程，估算投资为8000万元，拟申请银行贷款3000万元，******农业旅游开发有限公司自筹5000万元。
表10-1 总投资估算表
占投 估 算 价 值 (万元) 序 号 1 一 建筑工程费 3 安装工程费 4 设备及工器具购置费 5 其他费用 6 技术经济指标 指标 合计 单位 7 8 数量 9 （元/单位） 10 资额 (%) 工程或费用名称 2 第一部分工程费用 11 备注 12 m m m m m m m 2222222 38880 1500 建筑装饰及安装 建安工程） 形象引导区 民俗风情园 中心餐饮区 酒店式别墅群 高尚会务、生活区 户外活动拓展区 含动力配电及照明 室内给排水及消防工程 室内电气工程 第一部分工程费用合计 96 4 40 600 m m m 222 二 第二部分其他工程费用 建设单位管理费 工程建设监理费 工程设计费 工程勘察费 施工图审查费 招标代理费 城市基础设施配套及报建费 其他费用 第二部分其他工程费用合计 一+二 三 第一、二部分费用合计 第三部分：预备费 基本预备费 第三部分预备费合计 （一+二）×5% 四 第四部分：建设期利息 建设期利息 第四部分建设期利息合计 五 工程估算总投资 8000 m 2 一+二+三+四 第十一章 效益分析及还贷计划
经济效益分析
投资年收益
通过对***旅游市场和旅游消费情况进行调查分析，结合本项目的特点，预测本项目的经济效益如下：
1、每年接待过境游客6万人次，按人均消费350元计算，营业额可达2100万元；
2、接待本地及***地区游客12万人次，按人均消费200元，营业额可达2400万元；
3、本项目的养殖种植产业营业额可达2000万元； 4、本项目的特色商铺营业额可达360万元； 5、本项目超市营业额可达600万元； 6、户外拓展培训营业额可达300万元； 7、棋牌室营业额可达200万元； 8、体育场馆营业额可达240万元。
按照以上各项营业额，预测本项目年营业额可达8200万元。 成本估算
项目成本主要有开发建设成本、管理费用（项目运营期人工工资、维修费等）。估算年成本为万元。
综上所述，本项目建成后，年收净益为2000万元，年成本为 6200 万元，每年结余资金可达1500万元以上，经济效益显着。
社会效益分析
1、本项目建设将成为农村建设及产业发展的新型示范点。
2、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，拓宽了旅游资源开发新途径，并把旅游、农业、新农村进行了有机结合，提升和丰富了旅游内涵，能迎合大众
消费心理。
3、促进了农业产业结构的优化改变，能提高农民市场意识，使周边村民向二、三产业参透，拓宽了农产品销路，实现农产品的多项、多次增值，加速农民致富步伐。
4、能加强生态环境保护与建设，有利于农村经济社会可持续发展。 5、可创造直接就业250人，间接就业350人的就业机会，有效解决周边农村富余劳动力的就业问题。
6、可缓解节假日旅游高峰压力，既带动旅游者就近消费观，又能培养客源市场。
7、通过项目的成功经营，能不断提高***知名度和美誉度，提升***的城市品位。
还贷计划
还贷来源
本项目建成后，根据预测，年产值可达8200万元，年成本控制在年产值的 70%~ 76 %，每年结余资金可达万元以上，项目贷款偿还有保障。
还贷计划
项目预计还贷期限从2012年开始，5年还清，具体还贷安排见表12-1。 表12-1 还贷计划表
年 份 2012年 2013年 2014年 2015年 还贷金额 600万元 600万元 600万元 600万元 年 份 2016年 还贷金额 600万元 第十二章 招投标方案
编制依据
1、《中华人民共和国招标投标法》；
2、《***实施<中华人民共和国招标投标法>办法》；
3、《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》(原国家计委9号令；
4、《招标公告发布暂行办法》(原国家计委4号令； 5、《工程建设项目自行招标试行办法》(原国家计委5号令；
6、《***招标公告发布和中标候选人公示暂行办法》(***计招186号。
招标范围
根据***实施《中华人民共和国招标投标法》办法，下列工程项目必须进行招标：
1、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目； 2、关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目； 3、全部或者部分使用国有资金投资的项目； 4、国家融资的项目；
5、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 达到下列规模标准之一的，必须招标：
1、施工单项合同估算价在一百万元人民币以上的；
2、重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在五十万元人民币以上的；
3、勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在三十万元人民币以上的； 4、单项合同估算价低于本条第(1)项、第(2)项规定标准，但项目总投资额在一千万元人民币以上的。
招标组织形式
因该单位不具备自行招标能力，所以必须委托符合资质的招标代理公司办理相关招标事宜。
招标方式
全部使用国有资金投资以及国有资金投资占控股或者主导地位的建设项目，应当依法公开招标。有下列情形之一的，招标人可以采用邀请招标方式：
1、因项目技术复杂或者有特殊要求，只有少数潜在投标人可供选择的； 2、受自然资源或者环境限制，不宜公开招标的；
3、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的； 4、法律、法规规定不宜公开招标的。
符合前款所列情形之一，招标人要求采用邀请招标方式的，应当经项目审批部门核准；省重点项目，应当经省人民政府批准。
招标信息发布
依法必须公开招标的项目，招标公告、中标候选人公示必须在国家或省发展改革部门指定的媒介发布。[《中国时报》、《中国经济导报》、《中国建设报》、《中国采购与招标网》(网址： 、《***日报》、《***经济报》、《***招标投标监管网》(网址：。
依法采用邀请招标的项目，须向三个以上的投标人发出投标邀请书，中标候选人公示必须在国家或省发展改革部门指定的媒介发布。[《中国时报》、《中国经济导报》、《中国建设报》、《中国采购与招标网》(网址：)、《***日报》、《***经济报》、《***招标投标监管网》(网址：]。
招标基本情况见表11-1。
表11-1 招标基本情况表
项招标范围 目 1 2 建筑及安装 勘察设计 委托招标 委托招标 公开招标 公开招标 招标组织形式 招标方式 （万元） 5820 106 招标估算金额备注 第十三章 研究结论与建议
研究结论
1、项目建设是从构建和谐社会，落实省委、市委有关会议精神的大局出发，其意义是深远的。本项目是打造***首个生态田园型乡村旅游综合体。以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建新农业实体经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把小城镇建设与体现传统农庄风貌结合，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，追求休闲设施及会议配套与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农村活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农家小院落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、生态的游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的心态，形成一个集旅游观光、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业业旅游、休闲、娱乐农庄。
项目建成后，***环境条件将得到极大的改善，可以为农民开辟更广泛的就业门路，实现“生产发展、生活宽裕”的目标。项目建设符合国家政策，布局合理，经济与社会效益显着，因此项目的建设是十分必要的，是可行的。
2、项目建设场址具有良好的区位优势、外部水、电基础设施条件良好，建设场址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设条件。
3、市场有需求，项目建设有良好的发展前景。
4、项目建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、投资估算和资金筹措方案是可行的。
建议
1、项目单位必须高起点、高标准进行建设和管理，抓紧落实项目前期工作，为项目的建设提供较好的建设条件。
2、建设单位应引进竞争机制，择优选择设计单位和监理单位，并通过招投标形式择优选择施工企业等，以保证工程项目质量和进度，使投资按预期计划得到控制，并满足可研报告中预期的目标。
3、建设项目是市、县两级政府批准的乡村旅游休闲项目，建议上级领导机关及有关部门为项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容