温泉度假村开发模式研究

来源：绿维创景 日期：2020年03月26日

随着一批旅行大鳄、地产大鳄的介入和闻名温泉品牌的战略扩张，温泉度假村的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅行热点地域向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮，随之而来的是猛烈的市场竞争。

温泉度假村博得市场竞争的关键是开发模式的创新，开发企业应当高度关注，因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力，更在专门大程度上阻碍着温泉度假村的投资回报。

绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心作为温泉开发的专业研究平台，在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上，结合相关案例，初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路，以期对全国的温泉度假村投资开发形成必然的指导作用。

一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新冲破

温泉项目是旅行项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原先的洗澡、疗养、休闲、娱乐时期进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时期，开发水准也取得空前提升。在如此的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大量已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。

二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结

尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还超级掉队，可是，中国的一大量先行的温泉度假村，事实上已经在连年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人注视的成功。要紧有以下六大经典开发模式：

一、特色温泉景区模式——“特色温泉+景区”

所谓“特色温泉景区”模式，确实是以制造独具特色的温泉泡浴景区来博得市场的模式。这是温泉度假村开发最全然的模式，这种温泉度假村规模不必然专门大，但在必然程度上是在制造现代温泉文化、制造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体进展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，要紧包括两种类型：

第一，面向公共的精品温泉景区。以中国温泉行业的领头羊——御温泉和超级后起之秀——天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“御医五体”、“N福汤六次方”，仍是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”，和他们所一起提倡的“夏日泡温泉”，事实上都是在开辟和丰硕现代温泉文化。正因为致力于制造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成了行业的标杆，不仅取得项目开发的成功，而且成功铸就了企业品牌，形成治理团队和经营模式，使其有资本输出品牌，实行全国性的战略扩张。

第二，面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅行度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势，以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”，取得了开发经营的极大成功。咱们判定，随着中国高端休闲消费人群的增加，柏联SPA的模式将成为以后温泉度假村开发最重要的方向之一。 二、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲”

“温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易取得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。

其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它灵敏地看到了北京地域庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项效劳来对待。建设完善的商务及会议设施（其会议室数量和规模令人震惊），配套专职会议接待部，和知足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物效劳，再加上强有力的关系营销，使其最终成为京城当之无愧的“温泉会都”。这种温泉会都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行各项配套建设与经营效劳，会议会展成为主角，温泉成了配角，但最终实现的是温泉资源综合开发价值的庞大冲破，是一种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。

其二，“温泉+中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，要紧利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的集体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假村最大体的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。可是，此类开发模式的最大问题是竞争相对猛烈，因此对温泉度假村的主题定位、产品特色、经营水准专门是以旅行社为要紧渠道的营销实力提出了较高的要求，专门需要从一开始就要进行高水准的策划计划。

3、温泉休闲乐园模式——“温泉+运动游乐”

温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最多见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过进展知足旅行者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力，延长游客停留时刻乃至改善温泉度假村的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的冲破。以下要紧介绍四个典型：

其一，温泉+水游乐。把夏日最受家庭市场欢迎的水游乐项目引进温泉度假村，弥补夏日这一淡季产品开发不足，关于提升温泉度假村的整体经营，具有超级突出的成效。以北京温都水城的水空间、被称为“中国动感第一泉”的广东恩平锦江温泉、华东最大的温泉——浙江武义清水湾·沁温泉等为代表，都是通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现了温泉度假村夏日经营的火爆。此模式已经被证明是最成功的开发模式之一，但以后竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。

其二，温泉+高尔夫。以上海太阳岛高尔夫温泉度假村、北京龙熙温泉高尔夫、惠州汤泉高尔夫、广西嘉和城温泉谷、天津宝坻珠江帝景温泉度假村为代表，通太高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。在这一模式中，文化的创新融入是整体品质提升的关键。

其三，温泉+滑雪场。以青岛即墨天泰温泉滑雪场、辽阳弓长岭温泉滑雪场为代表。温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美好结合，

将形成壮大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅行的冲破。此种模式应成为北方地域温泉度假村开发的重要模式。 其四，温泉+综合游乐。以珠海海泉湾为代表。把相对静态的温泉泡浴与多种动感游乐项目结合起来，动静结合，养生休闲与游乐体验搭配，能够极大地增强温泉度假村的整体吸引力并提高综合收益。海泉湾度假区以罕有的海洋温泉为核心，由五星级酒店、神秘岛主题乐园、渔人码头、梦幻剧场、体检中心、加勒比海岸、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区和自驾车营地等项目组成，是中国目前功能最齐全、综合配套最完善的超大型旅行休闲度假区，被国家旅行局授予全国首家“国家旅行休闲度假示范区”称号。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥了到极致，从而产生了极大的市场吸引力。 4、温泉康复基地模式——“温泉+康复疗养”

温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们关于养生、康复的需求愈来愈大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康治理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手腕深度结合，打造温泉康复疗养基地，完全能够做大温泉健康养生的文章，取得庞大效益。此类模式以全国四大康复理疗中心、亚洲闻名温泉——汤岗子温泉疗养院为代表。 五、温泉生态庄园模式——“温泉+生态农庄”

此类模式以北京蟹岛度假村为代表。依照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标：

一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，进展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向效劳经济迈进。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假村的休闲环境，更能够利用生态农庄的设施载体，制造出极具特色的温泉泡浴场所。以绿维创景设计的北京蓝调庄园为例，通过温室大棚的艺术化改造，成为温泉泡浴中心的核心场所，投资不大却极具特色，形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式关于在非建设用地域域开发温泉度假村超级适用。 六、温泉度假社区模式——“温泉+旅行地产”

由于温泉在健康养生与旅行休闲上的庞大价值，为房地产专门是旅行地产的开发制造了超级突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成庞大的竞争力，从而取得超级可观的投资回报。因此，“温泉+旅行地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。

珠江帝景温泉度假村、重庆海兰云天温泉度假村、咸宁XX温泉度假村（绿维创景设计）等，都是温泉度假社区模式的典型代表。温泉与旅行地产的普遍结合，乃至形成了一大量大型温泉度假区、温泉小镇、温泉新城（区）等项目，带动了

大型区域的整体开发。咱们以为，“温泉+旅行地产”的开发模式仍将是以后温泉度假村开发最为重要的模式之一。 三、温泉度假村开发模式创新五个关键思路

如何实现开发模式的创新？结合上述六大经典开发模式的总结，咱们提出五个关键思路：

一、充分把握温泉度假村以后进展大势，走“温泉+X”的大温泉开发之路 从战略上把握趋势，跳出传统温泉度假村的行业壁垒寻觅蓝海，通过温泉与其他产业的嫁接以达到1＋1>2的成效，必将是温泉度假村进展的大趋势。仅从以上六个经典模式中就能够够看到，中国温泉度假村的先行者已经通过温泉与外部产业的嫁接取得了庞大的成功。

因此，在温泉本身竞争异样猛烈专门是已经显现了假设干个难以超越的顶级温泉开发企业的今天，新建的温泉度假村要想冲破，第一必需高瞻远瞩地把握温泉度假村以后进展大势，从战略高度上第一确信要走“温泉+X”（温泉与特色休闲产业嫁接）的大温泉开发之路，才能跳出传统温泉度假村在温泉自身上浴血火拼的层面。

二、通过文化主题的整合及泡浴模式的创新，把温泉泡浴板块的特色做足 温泉泡浴板块本身是最核心、最重要的部份，尤其关于新建的温泉度假村来讲。只有把温泉泡浴板块自身的特色做足，才能够与“X”（其他特色休闲产业）一起构建壮大的市场竞争力。其重点包括以下两个方面：

其一，文化主题的整合。温泉度假村竞争的关键是文化的竞争，深切挖掘本地最具特色的文化，并与温泉、休闲等概念充分整合，形成独具特色与感召力的文化主题（度假村案名），继而通过温泉产品将文化主题充分演绎，是温泉度假村制

造特色的关键手腕。在绿维创景策划设计的贵安温泉度假区项目中，咱们提出打造“天下福汤”的概念，以福州最有价值的福文化进行主题整归并通过一系列福文化体验产品来充分演绎，形成了鲜明的特色。

其二，泡浴模式的创新。温泉泡浴模式是温泉泡浴板块最全然的落脚点，创新温泉泡浴模式，既要充分演绎文化主题，还要注重与周边环境的完美结合乃至要优化提升乃至制造一个优美独特的环境，也要注重结合辅助养生材料、养外行腕及现代科技康疗手法的运用，才能实现持续创新。

3、以温泉带动特色休闲产业进展，实现温泉度假村综合开发价值最大化 在“温泉+X”的结构中，那个“X”是一个变量，确实是指特色休闲产业。温泉度假村要真正实现综合开发价值的整体冲破，必需充分发挥温泉的休闲产业整合效应，在“X”上形成冲破。咱们以为，“X”的选择应着重考虑三个因素：第一，是不是有市场足以支撑合理的建设投资；第二，是不是能够与温泉形成优势互补实现综合收益冲破；第三，是不是能够整合利用温泉度假村的场地资源。 但是，究竟温泉适合与哪些特色产业嫁接？哪些貌合神离，哪些浑然一体？温泉如何提升这些特色产业？这些特色产业又是如何反过来强化温泉的？都需要进行详细而系统的研究，才能形成最终确定。复制的价值是有限的，原创“X”，才是最有价值的创新。

4、把景区化打造理念引入温泉度假村的开发，提升温泉度假村整体品质 咱们提出，把景区化打造的理念引入温泉度假村的开发，把整个度假村依照一个4A乃至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项效劳，为旅行者制造更好的温泉旅行体验，必将极大地提升温泉度假村的整体品质。在那个方面，很多温泉度假村已经走在了前列，如厦门日月谷温泉、从化碧水湾、广西嘉和城温泉谷（均为AAAA级旅行区）等。如此的理念，应当在温泉度假村的建设之初，就予以重视和考虑。

五、以高水准的策划计划设计指导开发，是实现开发模式创新的关键战略 由于投资较大、风险较大，温泉度假村的开发，更应注重在开发建设之前进行做好项目策划计划设计工作，应高端关注两个方面：

第一，策划计划设计要符合温泉项目自身经营的特点，要站在经营的角度来考虑策划计划设计问题，才能够确保以后经营的成功。

第二，策划计划设计要对旅行休闲产业专门是温泉与休闲产业的互动关系有深度研究，才能够超越“就温泉做温泉”的层面，而是通过“温泉+X”实现质的腾飞。 （北京绿维创景计划设计院 温泉水疗与度假酒店设计中心 罗红宝 李煜 林峰）