科学论坛 释 潘 从虚拟经济的角度重构房地产经济理论 郭秀平 （平煤股份物资供应分公司河南平顶山４６７０９９） 摘要：房地产作为当前最为热潮的经济发展形式，已成成为我国经济结构中重要的一环。房地产在实体经济和虚拟经济Ｌ的双重特性使得房地产 行业能够在实体商品和金融市场上都得到充分的应用，因此，房地产也成为实体经济和虚拟经济的连接枢纽。本文将着重从虚拟经济的角度去分析房地 产的经济理论，对房地产经济理论进行重构，进一步提升房地产行业在发展经济和稳定形势上的巨大作用。 关键词：房地产；虚拟经济；理论重构 在市场经济的发展模式下，房地产行业充分发挥了土地资源和资金的 联合优势，逐渐成为国家经济结构的重要组成部分。从本质卜来说，房地产 行业本身应该具备几个基本功能， 先它应该为ｒ。。大居民提供住宅和活动 １、房地产虚拟经济特性的深入研究 在经济发展集成度和资本融合过程日益发展的大环境下，虚拟经济已 经成为当今社会最为重要的经济形式。虚拟经济已经成为了…个可以完全 场所：其次是能为房地产及其衍生行业提供投资发展的机会：再者是房地产 行业是银行信贷体系中最为重要的抵押资产。正因为房地产行业本身具备 的经济特性，使得房地产行业在不同的经济形势下能够发挥截然不同的作 用，在经济上 阶段，房地产行业能够有效的吸纳投资，带动区域经济发展， 创造巨额的经济效益；在经济疲软和经济危机下，房地产行业将会是经济奔 溃的前兆和主力。房地产行业在现行经济模式下具备鲜明的虚拟经济的烙 印，对房地产行业进行虚拟经济特性研究，能够更快的理顺房地产经济的发 展规律，为经济更快更稳定的发展提供帮助。 当前的房地产经济理论模型ｒｔ１，仅仅是将房地产行业作为一个实体经 济模式进行分析，忽略了房地产行业日渐明显的虚拟经济的特性，本文将着 重探讨在虚拟经济的角度Ｆ房地产经济理论的熏构分析。 一、房地产虚拟资产特性分析 从经济学的小质来说，虚拟经济足完全相对于实体经济存在的一种 流的经济模式和经济特性。其实质内容就是 市场经济中的资本定价模式。 在实休经济ｌＩ１，基于传统的制造成本而施行的定价系统是其主流模式，而存 虚拟经济【ｆ１是基于经济观念和消费心理承受力的形成的定价系统。基于卜 诉的理论基础， Ｕ以清晰的看出房地产行业是兼具上述两种经济特性的， 方面房地产行业是 前我国劳动力和资本消耗的大户，在房地产开发建设 过程＿｝Ｊ需要投入大量的人力、物力和政策成本，这也是房地产商品定价的重 要依据；但是另 方面从虚拟经济的角度来看，资本定价的模式充分的在房 地产行业得到了体现，首先房地产和金融行业是密不可分的关系，房地产行 业和金融行业的兴裒将直接在对方行业内得到及时的体现，其次是房地产 业在稳定经济形势上的重要作用，也从侧面彰显出了房地产行业的虚拟 经济的特性，房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征 的特殊市场。与此同时，房地产行业本身体现出的一系列特征包括： １、持续波动的房地产价格走向，这在我国尤其明显，各大城市的房价已 绎远远超出了实体经济中基于制造成本的定价模式，这是由＝ｒ大规模的虚 拟经济的十预和投机行为所导致的金融现象。 ２、与实体经济的联系有弱化的趋势，通常来说，房地产行业严格的受到 居民收入水甲、家庭人口组成情况、阶段性就业现状和经济发展形势的影 响，但是我们可以看到现今的房地 行业经常出现逆“市”而为的现象，这也 是造成大量的“ 尾楼”、“鬼城”和“高空置率”的主要原因，显然影响房地产 的主要 素已经是虚拟经济的意愿和投资诉求。 ３、融资行为和全球化的发展模式，房地产行业是一个依赖于现金流的 行业，因此在其经营模式中银行贷款是主要的融资模式，且房地产贷款已经 成为商业银行贷款业务的丰要消费者，在经济全球化的大环境下，国际化的 房地， 开发投资行为已经数见不鲜，国际资本的流动也加快了房地产行业 的虚拟经济特性。 以卜种种从房地产本身表现出来的经济行为的角度验证了房地产行业 的虚拟经济的特性这一特点，也说明了从虚拟经济的角度对房地产经济模 式进行重新审视和分析的重要性和必要性。 二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论 虚拟经济在经过漫长的经济发展和理论修正之后，已经拥有了成熟完 备的理论分析模 和理论基础，基于现有的虚拟经济理论对现有的房地产 经济理论进行重构的补充，应该将重点放在以下几个方面： ■ ２８０ 独立运行的经济模式。房地产的虚拟经济特性体现在诸多的方面，包括整个 房地产行业从项目开发、资金融资、商品销售和资金 笼的整个流程内，处 处可见虚拟经济的操作痕迹。冈此，必须从资本定价这一根本的虚拟经济的 本质特征出发，重新审视房地产行业的发展过程。土地资源作为国家和房地 产行业的重要成本性资源，也已绎开始被虚拟化，通过投资和营销结合的模 式，将土地资源进行大规模的金融炒作，使得十地资源的定价模式远离了传 统的成本定价模式，开始成为资本市场熏要的投资、抵押和交换的目标物； 商品房市场是目前资本市场最为关注的行业，通过大规模的资本投资炒作 行为，可以使得区域内的房价出现剧烈的波动和难以置信的高价，这些都彰 显出了房地产－ｉ？，ｌｋ的虚拟经济的特性，必须从运行机制、应对模式和补救方 式上进行针对性的研究，巩固和补充政策导向的作用，提升房地产行业 稳 定经济和促进经济发展』：的重要作用。 ２、房地产行业的虚拟经济稳定性研究 资本扩张是虚拟经济发展的根本诉求和最终目的，虏地产行业在虚拟 市场中的表现也不例外。虚拟经济领域越来越多地滞留货币资金即流动性 过剩出现了泛化的趋势，在房地产行业体现 房价居高不Ｆ，而且是远远脱 离了居民收入水平和住房需求的反市场化的行为，这就足典 的资本探控 下的为最求效益最大化的行业虚拟经济膨胀的行为，如果不能得到及时的 控制和疏导，将会为房地产经济泡沫埋Ｆ巨大的伏笔；其次是房地产行业承 戟的 大的虚拟经济总量， 出现行业泡沫和行业奔溃的现象，将会 接 给银行信贷体系带来毁火性的打 甫，进而作用到实体经济之，ｌｌＩ使得 民 济出现不可控制的动荡甚至是破产。冈此，如何规避房地产行业的虚拟经济 的风险、提高房地产行业的虚拟经济的稳定性，事天整个经济市场的发展， 必须加大房地产行业的融资管理，强化房地产行业定价的政府干预力度，通 过一定程度的约束行为，控制房地产行业的完全资本化，充分发挥房地产行 业在叮控范 内的资奉消化能力。其次是通过政府行为，引导房地产行业的 区域合理化发展，避免优势资源的过度集ｃｆＩ带来的资本投资热潮，避免出现 大面积的房地产炒作行为。 ３、研究典型案例，丰富管控手段 通过对世界箨国和我困本身已有的房地产行业 符个方 展现出的虚 拟经济的成果、教训，充分研究房地产行业在现金流管理、价格波动管理、棚 关政策制定、政府干预模式等方面的成熟有效的做法，提高宏观措施的管控 效果，同时要进 步加深房地产行业与实体经济形式的联系力度，提升房地 产行业的整体抗动荡能力和抗冲击能力。 总结： 房地产作为当前最为热潮的经济发展形式，已成成为我国经济结构＿ｆ＿ 重要的‘环。房地 在实体经济和虚拟经济ｌ 的双重特性使得房地产行业 能够在实体商品和金融市场上都得到充分的 用，因此，房地产也成为实体 经济和虚拟经济的连接枢纽。本文将着重从虚拟经济的角度去分析房地产‘ 的经济理论，对房地产经济理论进行重构，进一步提升房地产行业在发展 济和稳定形势｝：的巨大作用。■ 参考文献 【１］王千，房地产的虚拟性与宏观经济稳定【『１，中阔工业经济，２００６（１２） Ｉ２】吴慧蓉，基于虚拟经济角度的房地产价格波动研究【Ｍ１，重庆，重庆 大学，２００９（４）