学区房购房常见法律问题与建议

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学区房购房常见法律问题与建议

一、常见问题与回答

问题一：原房主未将户口迁出，能否办理入户？

问题：为便于孩子入学，A在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是，在办理入户手续时，却发现原房主还没有将户口从该地址迁出。A在买房时没有问清楚，而原房主也没有主动告诉A，A无法办理入户手续，影响了A的孩子入学。请问，遇到这种情况该怎么办？签订购房合同时应该注意些什么？

回答：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户口。

首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方入户，以便新房主迁移户口。对原住户居民搬走但户口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此，新房主可依据该文件，向派出所申请为其办理落户手续。

其次，因派出所无法强制原房主迁移户口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。

另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者

有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。

问题二：学校要求提供满3年居住证明，原房主是否有协助义务？

不久前，B在市区购买了一套面积小于60㎡的学区房，并签订了购房合同。由于疏忽，B没有把该学区房的水电户名变更过来。根据相关政策，小升初时，面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明，才能满足第一批入学条件，而提供居住证明需要有水电费缴纳情况。请问，原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更？

回答：即便购房合同没有约定，也应协助变更水电户名。

原房主是否有义务协助新房主将水电户名变更，要看协助更名是否是原房主应当履行的合同义务。合同义务包括主义务和附随义务，附随义务是为协助实现主给付义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密等义务。

因房子已经归给新房主所有，缴纳水电费的义务人也是新房主，则水电户名理应与新房主一致。原房主将水电户名进行变更，属于购房合同中附随的协助义务，即便购房合同中对此没有进行约定，作为合同的附随义务，原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。

问题三：学区房房龄已超30年，无法办理按揭贷款咋办？

C想购买一套学区房，因为经济能力有限，无法一次性支付全部购房款，就打算办理按揭贷款。看中一套房，并签订合同之后，C才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，商业银行不给予办理银行按揭贷款，请问，C该怎么办？

回答：要看双方事先是否知情，购房前应了解贷款条件。

如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷款，但双方对该房屋不能办理按揭贷款均不知情的，因双方均无过错，双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。若买方明知房屋不能办理银行贷款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理银行贷款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方；若卖方明知房屋不能办理银行贷款却隐瞒这一事实，买方最终不能办理银行贷款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。

因此，购房者需要贷款购房的，应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷款。

问题四：购买租期未满的学区房，已支付的租金如何结算？

前几天，D购买了一套学区房，并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租，且D在购买时租期未满。但原房主并没有告诉D，租客给他一次性支付了一年的租金。请问，租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算，是否应当从购房款中抵扣？签订合同时并未对此进行约定该如何处理？

回答：剩余租金可由购房款抵销，取得所有权即享有收益权。

首先，根据《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原先的承租人可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。

为此，建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，如果出租，租赁期限是否快到期，租金和保证金收取情况，承租人是否同意解除租赁合同等事宜，最好在房屋买卖合同中一并予以解决，因均属于金钱债务，双方可以合意在购房款中予以抵销，以免产生法律纠纷。

其次，如果双方并未对此进行约定，根据《物权法》规定，新房主取得房屋所有权后，即享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实信用原则，未向新房主披露后续租金已经收取的事实，损害了新房主的合法权益，新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。

二、关于户口、学籍的法律建议

1、合同明确约定户口迁移条款

买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。

2、与户籍登记人书面确认户口迁移情况

买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。同时，双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人

以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。

3、提前向公安机关了解落户政策

户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同区域具有一定差异性，建议买房人向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。特别提醒买房人，落户要考虑房屋的实际居住条件，例如此前媒体曾报道的购买过道作为“学区房”等特殊房屋，最终能否落户由公安机关根据相关政策予以确定，切莫仅凭卖房人或中介机构的保证就盲目购买，导致自身利益受损。

4、提前向教育部门核实学籍使用情况。

以购买“学区房”为主要目的的买房人，应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况。如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。

同时，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，如果卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，那么买房人可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。

根据我国《民事诉讼法》第一百条的规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，

可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。当然，由于保全行为可能对对方当事人造成损失，因此申请人应当按照法院的要求提供相应的担保。

5、诉讼中可以请求调整违约金数额

对于买房人来说，如果因为对方逾期迁户口的违约行为确实造成损失，应注意保存造成损失及相应损失数额的证据（这里提示下：当事人对于证明自己损失存在的证据较为薄弱，有的甚至只是在口头上笼统地主张存在损失，无法具体说明存在何种损失及相应的损失数额，亦没有相应证据佐证，就可能导致最终违约金数额的认定）。

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